Решение от 17 сентября 2020 г. по делу № А47-17479/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-17479/2019
г. Оренбург
17 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 17 сентября 2020 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Евдокимовой Е.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Оренбурга (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Садоводческому некоммерческому товариществу "Мирное" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 7 224 руб. 48 коп., о выселении из помещения.

При участии в судебном заседании представителей

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.08.2018, удостоверение;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 30.12.2018, паспорт.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее-истец) обратился в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Садоводческому некоммерческому товариществу "Мирное" (далее- ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга № 4-1024а-13261 от 04.12.2018г в размере 7 224 руб. 48 коп., из которой: долг по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.07.2019 - 2 366 руб., пени за период с 16.04.2019 по 31.07.2019 - 17 руб. 98 коп., задолженность за фактическое пользование за период с 01.08.2019 по 31.10.2019 - 3 549 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами - 42 руб. 25 коп, неустойка за несвоевременное освобождение помещения за период с 05.08.2019 по 31.10.2019 - 1249 руб. 25 коп., об обязании освободить помещение путем выселения.

Определением Арбитражного суда от 21.11.2019г исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

16.01.2020г суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового судопроизводства, согласно положениям ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлялся перерыв с 03.09.2020г по 10.09.2019г (определение протокольное). Информация о перерыве размещалась на официальном сайте арбитражного суда.

Ответчик исковые требования не признает, поскольку помещение освобождено с 01 мая 2019, оплата произведена по аренде помещения по май 2019 включительно.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 АПК РФ.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга от 04.12.2018г № 4-1024а-13261 (л.д. 6-11).

Согласно предмету договора на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом города Оренбурга от 27.11.2018 № 1013 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда, именуемый далее «объект»: по адресу: <...> с характеристикой: нежилое помещение № 4, общей площадью 11,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома литер А.

Срок действия договора установлен с 01 декабря 2018 года по 31 октября 2019 (п. 1.2 договора).

В силу п. 3.4.3 договора арендатор обязуется своевременно и в полном объёме в соответствии с пунктом 4.1 договора уплачивать арендную плату за использование объекта, определённую настоящим договором с учётом всех последующих изменений и дополнений к нему, а также, являясь налоговым агентом, связанные с перечислением арендной платы налоги в соответствии с действующим налоговым законодательством.

В соответствии с п. 4 договора, арендная плата с учётом НДС (Ап) за использование объекта, указанного в пункте 1.1 договора установлена в размере:

Ап в месяц = 1 395,94 (одна тысяча триста девяносто пять рублей) 94 копейки, Ап в год = 16 751,28 (шестнадцать тысяч семьсот пятьдесят один) рубль 28 копеек.

Величина арендной платы без учёта НДС (Апл), перечисляемая ежемесячно до пятнадцатого числа текущего месяца в местный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 8.1 договора составляет:

Апл в месяц = 1 183 (одна тысяча сто восемьдесят три) рубля, Апл в год = 14 196 (четырнадцать тысяч сто девяносто шесть) рублей; - величина налога на добавленную стоимость (НДС) исчисленного из Ап составляет: НДС в месяц = 212,94 руб., НДС в год = 2 555,28 руб., которую арендатор перечисляет самостоятельно в соответствии с действующим законодательством в отделение Федерального казначейства по месту своей регистрации в налоговом органе.

Согласно п. 4.4 договора, поступающие по договору платежи при наличии долга по арендной плате и соответственно пени за предшествующие платёжные периоды, засчитываются в первую очередь в счёт погашения пени, а также штрафа, затем долга, начиная с первого месяца неуплаты, и далее уже текущих платежей (независимо оттого, что указано в платёжных документах).

Арендатор оплачивает предоставляемые ему коммунальные и иные услуги по отдельным договорам, заключаемым между Арендатором и организациями, обслуживающими объект (п. 4.5 договора).

Стороны в п. 5.1 договора установили, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств и положений договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, за исключением форс-мажорных обстоятельств (стихийных бедствий, военных действий и других).

В п. 5.2.1 договора, стороны согласовали, что в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

Актом приема- передачи от 01.12.2018г стороны подтвердили факт передачи арендатору во временное пользование объекта недвижимости: объекта недвижимости по адресу: <...> с характеристикой: нежилое помещение № 4, общей площадью 11,3 кв. м, расположенное на первом этаже жилого дома литер А (л.д. 12).

Поскольку ответчик не оплатил арендную плату в сумме 2 366 руб. за период с 01.06.2019 по 31.07.2019, истец начислил договорную неустойку (пени) в сумме 17 руб. 98 коп. за период с 17.06.2019 по 31.07.2019, в связи с неоплатой за фактическое пользование помещением в сумме 3 549 руб. за период с 01.08.2019 по 31.10.2019, начислил проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 42 руб. 25 коп. за период с 01.08.2019 по 31.10.2019, не освободил занимаемое нежилое помещение, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований частично в силу следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе РФ.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как следует из ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Как определено в ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что между сторонами имелись арендные правоотношения, основанные на договоре. В рамках указанного договора, истец передал ответчику по акту приема-передачи объект муниципального нежилого фонда города Оренбурга.

Таким образом, на ответчике лежит обязанность по внесению истцу арендных платежей, определенных договором.

Истцом взыскивается задолженность по арендным платежам за период с 01.06.2019 по 31.07.2019.

Согласно расчету исковых требований, произведенному арендодателем, общий размер арендной платы за указанный период составил 2 366 руб.

Доказательств оплаты указанной задолженности материалы дела не содержат, ответчиком такие доказательства не представлены.

Между тем, как следует из материалов дела, ответчиком в адрес истца было направлено заявление исх. № 37 от 30.04.2019 (л.д. 33) согласно содержанию которого, ответчик просит расторгнуть с 01 мая 2019 года договор аренды нежилого помещения, заключенный между истцом и ответчиком № 4-1024а-13261в связи с финансовыми затруднениями и невозможностью своевременной оплаты.

Заявление получено истцом 30.04.2019, что подтверждается штампом, проставленным на заявлении и не отрицается истцом.

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга в ответ на данное заявление направил письмо от 08.05.2019 исх. № 0128/2613 с разъяснением, что в соответствии с п. 3.4.23 договора аренды Комитет может расторгнуть договор аренды только с 01.07.2019. Одновременно с письмом было направлено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 56).

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что указанное письмо было направлено в адрес ответчика простым письмом.

31 мая 2019 ответчиком составлен акт о неявке представителя истца для передачи помещения (л.д. 39). Из содержания указанного акта следует, что правление СНТ "Мирное" предварительно позвонило на городские телефоны Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, пригласив представителя Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на 31.05.2019 к 15 часам местного времени для передачи помещения, расположенного по адресу: ул. Гражданская, 1. Представитель Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в назначенное время не явился.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Условиями договора аренды предусмотрено право арендатора и арендодателя расторгнуть договор досрочно по взаимному соглашению сторон, в одностороннем порядке по инициативе арендодателя и арендатора (пункт 6.2, 6.3 договора).

При этом пунктом 3.4.22 договора предусмотрена обязанность арендатора уведомить не менее чем за два месяца арендодателя в письменной форме о своем намерении о досрочном расторжении договора аренды.

Таким образом, стороны условиями договора согласовали порядок, срок уведомления о расторжении договора аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик 30.04.2019 обратился к истцу с заявлением о расторжении договора аренды, которое получено истцом 30.04.2019.

Данное заявление судом расценено как односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Поскольку уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора получено истцом 30.04.2019, учитывая положения пункта 3.4.22 договора аренды, договор прекратил свое действие 30.06.2019 и оснований для взыскания арендных платежей после указанной даты не имеется.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.07.2019, а также за фактическое пользование в связи с невозвратом помещения по акту приема-передачи за период 01.08.2019 по 31.10.2019.

Обязанность по внесению платы за арендуемое помещение, вытекает из фактического пользования помещениями.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

Вместе с тем, не составление сторонами акта приема-передачи по договору аренды нежилого помещения не может являться единственным основанием для взыскания арендных платежей, в случае доказанности обстоятельств не использования объекта аренды и доказанности факта уклонения истца от приема помещений.

Кроме того, исходя, из нормы статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание возможно только в случае фактического использования ответчиком помещения.

Арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата имущества, в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (пункт 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как следует из пояснений представителя ответчика, ответчик обращался к истцу по телефону с просьбой явиться 31.05.2019 для возврата арендованного помещения, расположенного по ул. Гражданская, 1 и передачи ключей от указанного помещения. Однако представитель КУГИ г. Оренбурга в назначенное время не явился.

В подтверждение данного довода ответчик представил акт о неявке представителя истца для передачи помещения (л.д. 39). Из содержания указанного акта следует, что правление СНТ "Мирное" предварительно позвонило на городские телефоны Комитета по управлению имуществом города Оренбурга, пригласив представителя Комитета по управлению имуществом города Оренбурга на 31.05.2019 к 15 часам местного времени для передачи помещения, расположенного по адресу: ул. Гражданская, 1. Представитель Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в назначенное время не явился.

Сведений, свидетельствующих об обратном истцом в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, суд принимает довод ответчика о фактическом освобождении помещения с 31.05.2019 года.

Таким образом, факт прекращения договора аренды и возврата помещений арендодателю следует считать доказанным, а отсутствие подписанного акта приема-передачи помещения в порядке статьи 655 ГК РФ в данном случае не может опровергать обстоятельства его фактического освобождения арендатором.

Учитывая, что договор прекратил свое действие с 30.06.2019, доказательств оплаты за июнь 2019 года ответчиком не представлено, сумма арендной платы, подлежащая взысканию составляет 1 183 руб. - задолженность за июнь 2019 года. Оснований для взыскания арендных платежей после указанной даты не имеется.

В связи с нарушением ответчиком срока оплаты арендной платы, истец также просил взыскать по договору аренды пени в размере 17 руб. 98 коп. за период с 17.04.2019 по 31.07.2019.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 5.2.1 договора, стороны согласовали, что в случае неуплаты Арендатором платежей в сроки, установленные договором, с арендатора взимается пеня в размере одной трехсотой действующей на каждый день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы месячной арендной платы.

С учетом частичного удовлетворения требований в части взыскания основного долга, судом произведен перерасчет неустойки, согласно которому с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 13 руб. 28 коп.

Поскольку судом установлено, что ответчиком освобождено арендованное помещение с 31.05.2019, оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности за фактическое пользование помещением за период с 01.08.2019 по 31.10.2019 в размере 3 549 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 42 руб. 25 коп, неустойки за несвоевременное освобождение помещения за период с 05.08.2019 по 31.10.2019 в размере 1249 руб. 25 коп. и об освобождении помещения путем выселения, не имеется.

Иные доводы ответчика судом рассмотрены, но не принимаются в связи с их необоснованностью.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден уплаты госпошлины на основании п. 1.1.п.1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ, госпошлина в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом города Оренбурга удовлетворить частично.

Взыскать с Садоводческого некоммерческого товарищества "Мирное" в пользу Комитета по управлению имуществом города Оренбурга 1 196 руб. 28 коп. из которых: 1 183 руб. задолженность по арендной плате, 13 руб. 28 коп. - неустойка.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Садоводческого некоммерческого товарищества "Мирное" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 331 руб. 00 коп.

Решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд (город Челябинск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья Е.В. Евдокимова