Постановление от 8 июня 2025 г. по делу № А82-22100/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ул. Большая Покровская, д. 1, Нижний Новгород, 603000

http://fasvvo.arbitr.ru/

______________________________________________________________________________



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции


Нижний Новгород

Дело № А82-22100/2023

09 июня 2025 года


Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2025.

Полный текст постановления изготовлен 09.06.2025.


Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,


без участия представителей сторон


рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля


на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.09.2024 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025

по делу № А82-22100/2023


по иску общества с ограниченной ответственностью «Крокус»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)


к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)


о признании предписания и уведомления незаконными


и по встречному иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля

к обществу с ограниченной ответственностью «Крокус»


о расторжении договора аренды,


по иску общества с ограниченной ответственностью «Крокус»


к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля,


Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>)


Министерству строительства Ярославской области

(ИНН <***>, ОГРН <***>)


о признании здания соответствующим строительным нормам и о признании права собственности,


третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН <***>, ОГРН <***>),

Прокуратура Ярославской области, ФИО1,


и   у с т а н о в и л :


общество с ограниченной ответственностью «Крокус» (далее – ООО «Крокус», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля (далее – Агентство, уполномоченный орган) о признании незаконными предписания от 09.11.2023 № 6378 и уведомления от 07.12.2023 № 7026.

Иск предъявлен на основании статей 55.31, 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован незаконностью вынесенных предписания и уведомления о расторжении договора аренды.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 28.02.2024 для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск Агентства к Обществу о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предоставленного для строительства по результатам аукциона от 18.08.2021 № 36А/2021.

Иск предъявлен на основании статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что Общество пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 10.07.2024 объединены в одно производство настоящее дело и дело № А82-6627/2024 по иску Общества к Агентству, Департаменту градостроительства мэрии города Ярославля, Министерству строительства Ярославской области о признании здания шиномонтажа общей площадью 81,4 квадратного метра, расположенного по адресу <...> земельный участок № 122б, соответствующим строительным нормам и о признании права собственности.

Иск предъявлен на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что возведенный без получения разрешительной документации объект в настоящее время соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам.

Суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Прокуратуру Ярославской области, ФИО1.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.09.2024, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025, отказал Обществу в удовлетворении исков о признании незаконными предписания от 09.11.2023 № 6378 и уведомления от 07.12.2023 № 7026; о признании здания шиномонтажа соответствующим строительным нормам и о признании на него права собственности; отказал Агентству в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды от 18.08.2021 № 36А/2021.

Агентство не согласилось с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении встречного иска и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в обжалуемой части, принять по встречному иску новый судебный акт, удовлетворить требование уполномоченного органа.

Кассатор не согласен с позицией судов о том, что при невыполнении арендатором обязательств по сносу самовольной постройки в соответствии с требованиями части 8 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды возможно только в случае систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя. Агентство неоднократно указывало Обществу на необходимость снести самовольную постройку, что на основании пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» является достаточным основанием для одностороннего отказа от договора аренды. Заявитель считает, что суды не дали правовой оценки подпункту 4.3.5 договора, которым предусматрено расторжение договора в иных случаях. Кассатор оспаривает вывод апелляционного суда о том, что отсутствие доказательств причинения убытков арендодателю является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.

Определением суда округа от 02.06.2025 на основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Бодровой Н.В., ввиду ее временного отсутствия, на судью Голубеву О.Н.

Лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили. Агентство и Общество в ходатайствах просили рассмотреть жалобу без участия представителей. Ходатайства сторон удовлетворены судом. На основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Общество в письменном отзыве отклонило доводы, изложенные в кассационной жалобе, указав на законность и обоснованность вынесенных судебных актов.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в жалобе.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэрии города Ярославля от 30.06.2021 № 617 и протокола о результатах аукциона от 18.08.2021 № 168 Агентство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.08.2021               № 36А/2021, по условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 76:23:041001:1198, разрешенное использование – «ремонт автомобилей», виды разрешенного использования объектов капитального строительства – «объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта, пункты технического осмотра транспортных средств».

Согласно пункту 1.3.1 договора в границах земельного участка расположено строение, в отношении которого имеется решение Красноперекопского районного суда города Ярославля от 14.08.2020 по делу № 2-40/2020 о сносе самовольной постройки.

Красноперекопский районный суд города Ярославля решением от 14.08.2020 по делу № 2-40/2020 обязал ФИО1 снести самовольное строение – одноэтажное кирпичное здание площадью 96 квадратных метров и бетонный фундамент площадью 247 квадратных метров на земельном участке по адресу <...> земельный участок № 122б. Указанным решением ФИО1 и ФИО2 отказано в иске о признании незаконными действий Департамента градостроительства мэрии города Ярославля и Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля по фактическому завершению процедуры предоставления земельного участка, об обязании завершения процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, о признании права собственности на нежилое здание шиномонтажа.

Аукционная документация также содержала сведения о необходимости исполнить указанное решение суда и произвести снос самовольной постройки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.08.2021.

Дополнительным соглашением от 09.06.2022 № 1 срок договора аренды продлен до 17.02.2027.

Общество получило разрешение от 08.02.2023 № 76-301000-020-2023 на строительство пункта технического обслуживания автотранспорта на земельном участке с кадастровым номером 76:23:041001:1198 со сроком действия до 08.02.2026.

ООО «Крокус» не осуществило снос самовольного объекта, в связи с чем Агентство 09.11.2023 выдало Обществу предписание № 6378, в котором потребовало осуществить снос объекта. В противном случае Агентство заявило о возможном расторжении договора.

Общество, не согласившись с требованиями Агентства, письмом от 29.11.2023 направило возражения на указанное предписание.

Уполномоченный орган письмом от 07.12.2023 № 7026 известил Общество о том, что рассмотрев возражения не нашел оснований для их удовлетворения.

Агентство 18.12.2023 направило Обществу предписание № 7279 с предложением о расторжении договора аренды от 18.08.2021 № 36А/2021 и подписании соглашения о расторжении.

ООО «Крокус», не согласившись с предписанием и уведомлением уполномоченного органа, обратилось с иском о признании их незаконными.

Указав на невыполнение требований уполномоченного органа, Агентство обратилось в Арбитражный суд Ярославской области со встречным иском.

Общество в рамках настоящего дела также просило признать здание, расположенное на арендованном земельном участке, соответствующим строительным нормам и правилам.

Предметом кассационного обжалования является вывод судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска Агентства о расторжении договора аренды.

С учетом положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» суд округа проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, окружной суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части.

Действующее земельное законодательство устанавливает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды земельного участка от 18.08.2021 № 36А/2021 заключен по результатам аукциона в целях строительства, разрешенное использование – «ремонт автомобилей» (код 4.9.1.4), вид разрешенного использования объектов капитального строительства – «объекты технического обслуживания грузового и (или) легкового автотранспорта, пункты технического осмотра транспортных средств».

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1). Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2).

В силу подпункта 1 (абзац второй) пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка не по целевому назначению и не в соответствии с его разрешенным использованием или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде.

Таким образом, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно договору аренды арендатор обязан использовать земельный участок в целях строительства в соответствии с видом разрешенного использования (пункт 1.1).

Подпунктом 4.3.3 договора установлено, что договор может быть расторгнут при систематическом (два и более раз) невыполнении арендатором предписаний арендодателя.

На основании пункта 4.3.5 договор может быть расторгнут в иных случаях предусмотренных действующим законодательством.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве существенного нарушения ответчиком условий договора аренды, Агентство указало на неисполнение предписания от 09.11.2023 № 6378, в котором уполномоченный орган требовал осуществить снос самовольной постройки, расположенной на арендованном земельном участке.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований Агентства не имеется. Уполномоченный орган в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств нецелевого использования Обществом земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Суд округа признал правомерными выводы судов по существу спора.

Позиция Агентства о том, что неисполнение Обществом обязанности по сносу самовольной постройки на основании решения суда общей юрисдикции является достаточным основанием для расторжения спорного договора, основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44) даны разъяснения, согласно которым неисполнение решения о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является основанием для одностороннего отказа от договора аренды земельного участка, принудительного прекращения прав на земельный участок по решению уполномоченного органа или его изъятия на основании решения суда в случаях и в порядке, предусмотренных абзацем седьмым подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пунктами 4 – 7 статьи 46, пунктами 6 – 6.3 статьи 54, статьей 54.1 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 2, 3 части 12 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (абзац 1).

В статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации отражены основания прекращения договора аренды земельного участка.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по основанию, указанному в абзаце седьмом подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса, прекращается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка при условии невыполнения арендатором соответствующих обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, принятыми в соответствии с гражданским законодательством, либо невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 7.1 статьи 39.8 или подпунктами 12 – 14 пункта 21 статьи 39.11 названного кодекса, в срок, установленный договором аренды такого земельного участка. Уведомление об одностороннем отказе от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка направляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 указанного кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от органа местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, органа муниципального района уведомления о невыполнении арендатором указанных обязанностей в срок, установленный решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, или уведомления о невыполнении арендатором таких обязательств по истечении срока, установленного для выполнения таких обязательств договором аренды такого земельного участка, за исключением случаев, указанных в пунктах 5 и 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 4).

В случае если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, и прекращения права аренды на такой земельный участок. При этом указанные органы вправе требовать возмещения расходов на выполнение кадастровых работ от арендатора исходного земельного участка, а арендатор исходного земельного участка не имеет права приобрести указанный образуемый земельный участок в аренду без проведения торгов (пункт 5 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае прекращения аренды земельного участка в соответствии с пунктами 4 и 5 указанной статьи, в том числе в случае раздела земельного участка, на котором наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, возмещение арендатору убытков, связанных с прекращением договора аренды земельного участка, не производится (пункт 6 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Прекращение аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускается путем одностороннего отказа арендодателя от договора аренды такого земельного участка или исполнения договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи в случае, если на земельном участке наряду с самовольной постройкой расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и образование из такого земельного участка земельного участка, на котором будет расположена только самовольная постройка, невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам (пункт 7 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, в срок, установленный соответствующим решением суда или органа местного самоуправления (часть 6 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Для осуществления арендатором обязанности по сносу самовольной постройки, расположенной на земельном участке, в отношении которого заключен договора аренды, установлен срок двенадцать месяцев (пункт 7.1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Приведенные положения законодательства свидетельствуют о необходимости соблюдения специальной процедуры расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с арендатором, на которого возложена обязанность по сносу самовольной постройки. Возможность такого расторжения зависит о того, имеются ли на арендованном участке иные объекты недвижимости и возможен ли раздел участка.

Подмена данной процедуры путем обращения с иском о расторжении договора аренды в судебном порядке по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть обеспечена судебной защитой.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Агентство не доказало невозможность прекращении спорного договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

При изложенных обстоятельствах доводы кассатора, приведенные в жалобе, не свидетельствуют о незаконности обжалованных судебных актов.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов по существу спора соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права. Оснований для их переоценки у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя, но взысканию с него не подлежит, поскольку Агентство освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

П О С Т А Н О В И Л :

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.09.2024 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.02.2025 по делу № А82-22100/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Агентство по арене земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля – без удовлетворения.

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


           Председательствующий


М.Н. Каманова


Судьи


О.Н. Голубева

В.Ю. Павлов