Решение от 22 мая 2024 г. по делу № А41-99753/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-99753/23
23 мая 2024 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 мая 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Аверьяновым В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Авиценна" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к Администрации Раменского городского округа Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об обязании подготовить и подписать акт о проведении взаиморасчетов в полном объеме, предусмотренный п. 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества и предоставить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав,

при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Авиценна" (далее – ООО "Авиценна", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Раменского городского округа Московской области (далее – администрация, ответчик) об обязании подготовить и подписать акт о проведении взаиморасчетов в полном объеме, предусмотренный п. 3.5 договора купли-продажи недвижимого имущества и предоставить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Ответчик отзыв на иск в материалы дела не представил.

Дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителя ответчика, надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, просил удовлетворить.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав пояснения истца, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.11.2018 между Управлением муниципальным имуществом Раменского муниципального района и ООО «Авиценна» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - договор) - нежилого здания, общей площадью 213,3 кв. м., местонахождение: <...>, кадастровый номер 50:23:0110146:220.

Согласно п. 1.3. договора, продавец гарантирует покупателю, что передаваемое имущество на дату подписания договора, а равно и дату перехода права собственности на имущество к покупателю никому не продано, не подарено и не уступлено иным образом, не обременено какими-либо правами третьих лиц, на него не обращено взыскание, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также отсутствуют какие-либо предпосылки к возникновению указанных в настоящем пункте недостатков, которые стороны считают существенными.

В соответствии с п. 2.1. договора, стоимость нежилого здания в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества, составляет 8 505 604 руб.

Оплата денежных средств осуществляется согласно графику, являющемуся Приложением к договору и его неотъемлемой частью.

В приложении 1 к договору утвержден график перечисления денежных средств по договору, а именно ежеквартально, начиная с 01.03.2019 по 01.12.2023.

П. 3.1. договора предусмотрена возможность досрочного погашения платежей.

ООО «Авиценна» произвело полностью оплату по договору.

Дата

№ п/п

Сумма

07.03.2019

7
435 912,21

31.05.2019

14

435 912,21

29.08.2019

21

435 912,21

29.11.2019

29

435 912,21

26.02.2020

7
435 912,21

16.06.2020

18

435 912,21

09.09.2020

27

435 912,21

16.12.2020

33

435 912,21

12.03.2021

4
435 912,21

17.06.2021

18

435 912,21

06.09.2021

29

435 912,21

10.12.2021

41

435 912,21

09.03.2022

9
435 912,21

08.06.2022

26

435 912,21

02.09.2022

15

435 912,21

01.12.2022

35

435 912,21

03.03.2023

15

435 912,21

05.06.2023

31

435 912,21

29.08.2023

44

435 912,21

13.09.2023

49

435 912,21

Последний платеж по договору был произведен истцом 13.09.2023.

Согласно пункту 3.4 договора, право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации права в ЕГРН. С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости имущества, указанный объект находится в залоге у продавца.

В соответствии с п. 3.5. договора, обязательства покупателя по оплате отчуждаемого имущества считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на счет продавца в соответствии с п. 3.3 договора. После получения последнего платежа, продавец обязуется в течение 10 дней подписать покупателю соглашение или акт о проведении взаиморасчетов в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

В целях исполнения п. 3.5. договора, 20.09.2023 ООО «Авиценна» направило в администрацию заявление от 18.09.2023 № 15/09 о предоставлении акта сверки по договору.

Однако администрация отказалась подготовить акт сверки и в ответе от 05.10.2023 № 143-01Исх-21784 указала, что администрация направила в адрес ООО «Авиценна» соглашение от 09.11.2022 о внесении дополнений в Приложение № 1 «График перечисления денежных средств» к договору. До настоящего времени соглашение не подписано и не зарегистрировано.

Ранее, администрация направляла в ООО «Авиценна» предложение изменить суммы ежеквартальных платежей (письмо от l8.11.2022 № 1919), т.е. изменить цену договора.

В ответ на письмо 05.12.2022 ООО «Авиценна» сообщило, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

ООО «Авиценна» полагает, что отказ администрации от предоставления акта сверки по договору является незаконным и необоснованным, что послужило основанием для обращения в суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ, к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Как следует из ответа администрации, основанием для отказа в подготовке акта сверки послужило не согласование ООО «Авиценна» изменения в графике перечисления денежных средств в части стоимости выкупаемого имущества

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с п. 3.3. договора купли-продажи, размер ежеквартальных платежей составляет 435 912,21 руб.

Согласно приложению 1 к договору купли-продажи (график перечисления денежных средств) в данную сумму уже включены проценты в связи с оплатой в рассрочку.

При этом заключенный договор купли-продажи недвижимого имущества не предусматривает каких-либо условий, при которых цена договора может быть изменена.

Действующим законодательством также не предусмотрена возможность увеличения цены договора купли-продажи недвижимого имущества.

Доказательств изменения цены договора по соглашению сторон либо в судебном порядке, администрацией в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что между сторонами действуют согласованные условия договора от 19.11.2018.

Судом установлено, что оплата стоимости имущества, предусмотренная пунктом 2.1 договора, произведена ООО "Авиценна" в полном объеме в соответствии с графиком перечисления денежных средств. Доказательств обратного администрацией суду не представлено.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно сведениям ЕГРН, право собственности ООО "Авиценна" на здание с кадастровым номером 50:23:0110146:220 зарегистрировано 27.12.2018, вместе с тем в отношении объекта имеется ограничение прав в виде ипотеки в пользу муниципального образования "Раменский муниципальный район Московской области" на основании спорного договора купли-продажи от 19.12.2018.

Вместе с тем, пунктом 3.5 договора предусмотрено обязательство администрации после получения последнего платежа в течение 10 дней подписать покупателю соглашение или акт о проведении взаиморасчетов в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Как установлено статьями 309-311 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, исходя из предмета и оснований заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд считает требования ООО "Авиценна" о возложении на администрацию обязанности исполнить условия пункта 3.5 договора купли-продажи от 19.11.2018 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требования удовлетворить в следующем порядке.

Обязать Администрацию Раменского городского округа Московской области исполнить условия пункта 3.5 договора купли-продажи от 19.11.2018, а именно: подготовить и подписать акт о проведении взаиморасчетов в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав.

Взыскать с Администрации Раменского городского округа Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Авиценна" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья А.А. Летяго