Решение от 23 мая 2022 г. по делу № А79-2044/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/



Именем Российской Федерации




Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2044/2022
г. Чебоксары
23 мая 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2022 года.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии в составе судьи Смирновой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом заседании суда дело по иску

акционерного общества «Республиканская палата предпринимателей», ОГРН <***>, ИНН <***>, 428008, Чувашская Республика - Чувашия, <...>,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП 319213000063816, ИНН <***>, 429512, Чувашская Республика, Чебоксарский район,

об обязании устранить препятствия в пользовании арендованными нежилыми помещениями по договору аренды от 01.05.2021,

при участии:

от ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 03.03.2022 сроком действия на три года,

установил:

акционерное общество «Республиканская палата предпринимателей» (далее - истец, АО «Республиканская палата предпринимателей») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ответчик, ИП ФИО2) об обязании устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованными нежилыми помещениями по договору аренды от 01.05.2021, а именно:

нежилым помещением № 2 площадью 49,7 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:15641:001, расположенным на 1 этаже по адресу: <...>;

нежилым производственным помещением площадью 2177,5 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:8335/Б, инвентарный номер - 8335, литер - Б, этажность - 1, расположенным по адресу: <...>;

нежилым помещением № 1 площадью 397,5 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:15641:002, расположенным на 2 этаже по адресу: <...>.

Исковое заявление основано на статьях 10, 305, 309, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что в отсутствие нарушений условий договора ответчиком совершаются действия по ограничению для истца доступа в арендованные помещения, при том, что истцом в адрес ответчика своевременно направлено уведомление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

В судебном заседании представитель ответчика просил отказать в удовлетворении заявления, пояснил, что по истечении срока действия договора аренды и на день судебного заседания помещения не освобождены истцом, истец препятствует доступу в помещения их собственнику, просил приобщить к материалам дела акт от 01.04.2022 и свидетельства о регистрации права собственности на переданные в аренду помещения за ответчиком, просил рассмотреть дело по существу на основании имеющихся в материалах дела документов, полагал, что заявление истца носит характер злоупотребления правом с целью придать видимость правомерности нахождения в спорных помещениях вопреки воле их собственника.

Истец, надлежащим образом извещенный о дне, времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в деле не направил.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.

Выслушав пояснения представителя ответчика, изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.05.2021 между ИП ФИО2 (арендодатель) и АО «Республиканская палата предпринимателей» (арендатор) заключен договор аренды (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за установленную договором плату: нежилое помещение площадью 49,7 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:15641:001, расположенное по адресу: <...>; производственные помещения площадью 2177,5 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:8335/Б, расположенные по адресу: <...>; нежилое помещение площадью 397,5 кв.м. с кадастровым номером 21:01:03:0000:15641:002, расположенное по адресу: <...> (объект). Объект представляет собой комплекс производственных помещений, присоединенных к сетям элетро- газоснабжения, холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, видеонаблюдения. Объект оснащен проводной телефонной и оптоволоконной связью.

Объект арендуется в целях осуществления производства композитных материалов (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы составляет 100 руб. за один квадратный метр площади объекта в месяц, что в сумме составляет 262 470 руб. в месяц (НДС не облагается). Эксплуатационные расходы по содержанию объекта и на нужды производства в сумму арендной платы не входят и уплачиваются арендатором самостоятельно в соответствии с договорами, заключенными им с энергоснабжающими, эксплуатирующими и оказывающими услуги организациями.

Размер арендной платы остается неизменным в течение 11 месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 4.2 договора).

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15-го числа текущего календарного месяца за текущий расчетный месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в договоре либо иным законным способом (пункт 5.1 договора).

Как установлено пунктом 3.1.2 договора, арендодатель имеет право беспрепятственного доступа на объект в любое время.

В силу пункта 3.1.3 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления за 30 календарных дней до момента расторжения договора:

- в случае существенного ухудшения состояния помещений или находящегося в нем оборудования по вине (в том числе в результате бездействия) арендатора,

- в случае нарушения более чем на 15 календарных дней обязательств по внесению арендной платы более двух раз в течение срока действия договора, за исключением тех случаев, когда оплата в срок, превышающий 15 календарных дней, письменно согласована и одобрена арендодателем,

- в случае нарушения сроков внесения арендной платы более чем на 30 календарных дней однократно.

Согласно пункту 8.1 договора он заключен на срок с 01.05.2021 до 31.03.2022 (на одиннадцать месяцев), с возможностью продления срока действия договора.

Стороны договорились распространить условия договора в первую очередь в части обязанности арендатора по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей на отношения, фактически сложившиеся между сторонами с 01.07.2017 - с момента фактического предоставления объекта в безвозмездное пользование (пункт 8.2 договора).

Пунктом 8.4 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно без обращения в суд по инициативе каждой из сторон при условии письменного уведомления другой стороны за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора, либо по соглашению сторон. При этом стороны не возмещают друг другу убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные досрочным расторжением договора.

По истечении срока действия договора и выполнении всех его условий арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор за месяц до истечения срока аренды (пункт 8.5 договора).

Возврат арендуемого объекта осуществляется в течение 10 календарных дней со дня прекращения срока аренды, предусмотренного настоящим договором (пункт 9.1 договора). Объект считает переданным арендатором и принятым арендодателем с момента подписания акта приема-передачи (возврата) объекта (пункт 9.2 договора).

Как следует из материалов дела, в письме от 28.12.2021, полученном истцом согласно отчету об отслеживании почтовых отправлений - 14.01.2022, согласно штампу входящей корреспонденции - 17.01.2022, арендодатель ИП ФИО2 уведомила истца о том, что договор аренды от 01.05.2021 многократно нарушался истцом: арендная плата за май внесена 29 июня, за июнь - 19 июля, за июль - 23 июля, за октябрь - 20 октября, за ноябрь - 9 декабря, за декабрь - 27 декабря; последнее грубейшее нарушение пункта 3.3.11 договора аренды вынуждает ответчика расторгнуть договор аренды досрочно в одностороннем порядке.

В ответном письме от 24.01.2022 АО «Республиканская палата предпринимателей» сообщило, что 29.11.2021 произошла смена руководителя общества, арендная плата за декабрь 2021 была оплачена сразу после оформления необходимых для проведения банковских платежей документов; указало на непредставление ответчиком актов на оплату арендной платы за ноябрь, декабрь 2021 года, январь 2022 года, просило предоставить необходимые для оплаты документы; вопрос о причинах оплаты арендных платежей в адрес ответчика без представления актов за более ранние периоды предложило адресовать бывшему директору АО «Республиканская палата предпринимателей» ФИО4; уведомило о намерении заключить договор аренды на новый срок с 01.04.2022 с предлагаемой суммой арендной платы 350 000 руб.

Письмом от 14.02.2022, полученном истцом 24.02.2022, ответчик уведомил о прекращении договора аренды от 01.05.2021 с 14.02.2022 в порядке пункта 8.3 договора на основании уведомления от 28.12.2021, полученного истцом 14.01.2022; просил в срок до 25.02.2022 обеспечить передачу арендуемого имущества арендодателю с составлением акта приема-передачи; уведомил о том, что с 25.02.2022 объекта аренды будет опечатан представителями арендодателя, ограничен доступ посторонним лицам.

18.02.2022 истец направил в адрес ответчика ответное письмо на указанное уведомление, в котором сообщило, что расценивает письмо ответчика от 14.02.2022 как злоупотребление правом, имеющее единственной целью причинение вреда истцу. Арендуемое имущество является единственной производственной площадкой АО «Республиканская палата предпринимателей», прекращение договора аренды сделает невозможным исполнение предприятием обязательств по заключенным договорам. Истец подтвердил предложение о заключении с 01.04.2022 нового договора аренды в отношении арендуемых объектов с установлением арендной платы в сумме 350 000 руб. в месяц.

В письме от 24.03.2022, полученном истцом 28.03.2022, ответчик сообщил, что договор аренды прекращен с 14.02.2022, и потребовал незамедлительно освободить занимаемые помещения, возвратить имущество, предоставить возможность собственнику и его представителям беспрепятственно пройти в свои помещения, передать ключи. Сообщил, что все ранее предложенные собственником помещений проекты договоров аренды аннулируются, предложения обновить или изменить условия аренды, заключить новый договор аренды отзываются.

Указав на то, что с 29.11.2021 истцом не было допущено каких-либо нарушений условий договора аренды по его вине, в адрес арендодателя был направлен проект договора аренды на новый срок, действия арендодателя по прекращению договора аренды имеют признаки злоупотребления правом, и ссылаясь на предусмотренную статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность защиты права владения имуществом лица, не являющегося его собственником, истец обратился с рассматриваемым требованием об обязании ответчика устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованными помещениями.

Рассмотрев представленные доказательства, суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с положениями части 1 статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как усматривается из материалов дела, договором аренды от 01.05.2021 (пунктом 8.4) предусмотрено право каждой из сторон на досрочное расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии письменного уведомления другой стороны за 1 месяц до даты расторжения договора.

29.12.2021 ответчиком в адрес истца было направлено уведомление от 28.12.2021 о расторжении договора аренды досрочно в одностороннем порядке. В соответствии с отчетом об отслеживании почтового отправления № 42996566019197 данное уведомление получено истцом 14.01.2022.

Из изложенного следует, что договор аренды от 01.05.2021 следует считать расторгнутым 14.02.2022. В связи с этим у истца возникла обязанность возвратить спорные помещения ответчику, как установлено пунктом 9.1 договора, в течение 10 календарных дней со дня прекращения срока аренды, то есть в срок до 25.02.2022.

Доказательств возврата помещений в материалы дела не представлено.

Рассмотрев довод истца о том, что он в порядке пункта 8.5 договора воспользовался преимущественным правом на заключение договора на новый срок, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Из смысла пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок необходимо соблюдение в совокупности ряда условий: 1) надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по предыдущему договору аренды; 2) направление арендатором арендодателю соответствующего уведомления о желании заключить договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора; 3) желание арендодателя продолжать сдавать имущество в аренду.

Из материалов дела следует, что договор аренды на новый срок сторонами не заключен.

Предложения истца о заключении договора на новый срок, выраженные в письмах от 24.01.2022, 18.02.2022, отклонены ответчиком; ответчик с достаточной определенностью выразил свою волю на прекращение арендных правоотношений.

Учитывая вышеприведенные положения норм материального права, а также то обстоятельство, что договор расторгнут 14.02.2022, волеизъявление арендодателя на заключение нового договора отсутствует, довод истца о том, что он воспользовался преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок судом отклоняется.

Как разъяснено в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях не означает, что арендодатель, не имеющий намерения далее передавать принадлежащее ему имущество в аренду, может быть принужден к этому вопреки его воле.

Следует отметить, что направление в адрес арендодателя уведомления о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок не означает, что арендатор тем самым освобождается от обязанности надлежащим образом исполнить условие договора аренды о возврате арендованного имущества после прекращения договора.

На основании изложенного, поскольку договор аренды от 01.05.2021 прекращен 14.02.2022, иной договор аренды между сторонами не был заключен, суд приходит к выводу о наличии на стороне АО «Республиканская палата предпринимателей» обязанности по освобождению и возврату арендованного имущества ответчику, отсутствии у истца правовых оснований для пользования спорными помещениями после прекращения договора, и, следовательно, необоснованности искового требования об обязании ответчика устранить (не чинить) препятствия в пользовании арендованными нежилыми помещениями.

Довод истца о том, что арендуемое имущество является единственной производственной площадкой АО «Республиканская палата предпринимателей», прекращение договора аренды сделает невозможным исполнение предприятием обязательств по заключенным договорам, судом отклоняется, как не имеющий значения для рассмотрения данного спора.

Довод о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом суд также считает подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Возможность предоставления условиями договора его сторонам права на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрена статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сторонами в пункте 8.4 договора аренды от 01.05.2021 предусмотрено право каждой из сторон на расторжение договора в одностороннем порядке, не обусловленное какими-либо нарушениями условий договора другой стороной, следовательно, действия ответчика по расторжению договора не выходят за пределы правомочий, согласованных сторонами.

Поскольку истцом не выполнена обязанность по возврату помещений ответчику, требования ответчика возвратить переданное в аренду имущество являются правомерными и не могут быть расценены как злоупотребление правом.

Рассмотрев довод истца о том, что его право владения спорным имуществом подлежит защите в силу нормы статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В рассматриваемом случае из материалов дела не следует, что владение истцом спорными имуществом после расторжения договора аренды и истечения срока, установленного договором аренды для возврата помещений арендодателю, является владением на законных основаниях, истцом указанное обстоятельство не доказано, судом подобных оснований не установлено. Следовательно, довод АО «Республиканская палата предпринимателей» о наличии у него права на защиту его владения от собственника имущества подлежит отклонению.

На основании вышеизложенного суд отказывает в удовлетворении заявленного требования.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

И.В. Смирнова