Решение от 22 ноября 2017 г. по делу № А75-9175/2017

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-9175/2017
23 ноября 2017 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2017 г.

Полный текст решения  изготовлен 23 ноября 2017 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Фёдорова А.Е., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев материалы дела по исковому заявлению администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 141282, <...>) о возврате земельного участка, а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» к администрации города Сургута о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка недействительной,

при участии представителей:

от администрации города Сургута – ФИО2 по доверенности от 25.04.2017 № 142 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 27.03.2017 (после перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» - ФИО4 по доверенности от 10.01.2017, ФИО5 по доверенности от 11.08.2017 (после перерыва), ФИО6 по доверенности от 13.11.2017 (после перерыва),

от общества с ограниченной ответственностью «СУРГУТСТРОЙЦЕНТР» - ФИО7, по доверенности от 07.11.2017 № 33, ФИО8 по доверенности от 07.11.2017 № 32,

у с т а н о в и л :

в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило исковое заявление администрации города Сургута к обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» о возврате земельного участка площадью 11049 кв.м., с кадастровым номером 86:10:0101131:41, расположенный по адресу: <...> территориальная зона ДОУ предоставленный обществу по договору аренды земельного участка от 23.07.2012 № 568  для строительства детского сада на 300 мест. Кроме того,               в случае неисполнения решения суда истец просил предоставить администрации право самостоятельно освободить спорный земельный участок с последующим  взысканием расходов.

          Определением от 12.10.2017 суд принял к рассмотрению встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка от 23.07.2012 № 568 недействительной.

          Кроме того, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «СУРГУТСТРОЙЦЕНТР» (далее – третье лицо).

          До начала судебного заседания от администрации города Сургута посредством системы «Мой арбитр» поступило заявление об уточнении заявленных требований, просит обязать общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» освободить земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:41 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу от всех движимых вещей, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит», в случае неисполнения обязанности освободить земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101131:41 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу от всех движимых вещей, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит», предоставить администрации города Сургута право своими силами осуществить освобождение земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101131:41 от всех движимых вещей, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит», с отнесением затрат по освобождению на общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит».

          Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные требования приняты к рассмотрению.

          Представитель администрации города Сургута в судебном заседании представил отзыв на встречное исковое заявление, уточненные заявленные требования поддержал, против удовлетворения встречного иска возражал.

          Представитель общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» против требований первоначального иска возражал, поддержал доводы отзыва, на требованиях встречного иска настаивал.

          Представители третьего лица поддержали позицию администрации города Сургута.

          В соответствии с частью 1 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09.11.2017 был объявлен перерыв до 14 часов 00 минут 16.11.2017.

          После перерыва судебное заседание продолжено.

          От третьего лица через канцелярию суда поступили письменные пояснения.

          Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, между администрацией города Сургута(далее - арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» (далее - арендатор) 23.07.2012 был заключен договор аренды земельного участка № 568 (далее – договор, т. 1 л.д. 9-17).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> территориальная зона ДОУ, именуемый в дальнейшем «Участок». Доступ к земельному участку обеспечен с улицы Семена Билецкого. Категория земель участка - земли населенных пунктов. Кадастровый номер участка - 86:10:0101131:41 Площадь участка - 11049 кв.м..

Участок предоставляется для строительства детского сада на 300 мест. Изменение названных условий использования участка не допускается (пункт 1.4 договора)

В соответствии с пунктом 1.5 договора срок аренды устанавливается с 23.07.2012 по 22.02.2017. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение.

Согласно акту приема-передачи от 23.07.2012 земельный участок был передан обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит».

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.08.2012 (т. 1 л.д. 17, оборотная сторона).

Арендная плата, сроки и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 4 договора.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрен односторонний отказ от исполнения договора в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд за весь срок действия настоящего договора. При отказе арендодателя от исполнения договора настоящий договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе.

Обществом с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» не исполнялась обязанность по внесению арендной платы, установленной договором, в связи с чем  14.07.2016 администрацией города Сургута в адрес общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» направлено письмо № 01-11-5558/16 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением обязанностипо уплате арендных платежей более двух раз подряд (т. 1 л.д. 18-19).

Согласно пункту 3.1.14 договора при прекращении договора арендатор обязан в 10-дневный срок передать земельный участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального по акту приёма-передачи.

03.03.2017 специалистами отдела муниципального земельного контроля контрольного управления администрации города Сургута было проведено рейдовое обследования земельного участка. В результате обследования было установлено, что в границах земельного участка вырыт котлован, складируются сваи, земельный участок огорожен металлическим забором, составлен акт обследования № 113з (т. 1 л.д. 24-26).

07.03.2017 в адрес было направлено требование об освобождении земельного участка в течение 30 дней с момента получения настоящего требования, требование ответчиком получено 17.03.2017 (т. 1 л.д. 27-28).

18.04.2017 было проведено повторное обследование земельного участка. В результате обследования было установлено, что в границах земельного участка вырыт котлован, складируется грунт, земельный участок огорожен металлическим забором, составлен акт обследования № 210 (т. 1 л.д. 29-30).

Поскольку земельный участок после прекращения действия ответчиком не был освобожден, администрация города Сургута обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства судом принят к рассмотрению встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» о признании односторонней сделки по расторжению договора недействительной. Общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» считает, что договор аренды заключен в целях реализации инвестиционного проекта и интерес администрации города Сургута не столько в получении арендной платы, сколько в создании нового объекта недвижимости. Прекращение действия договора нарушает права общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит», как инвестора.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пояснениям администрации города Сургута задолженность общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» возникла со 2 квартала 2015 года, арендатор просрочил 4 платежа подряд: 09.07.2015, 09.10.2015, 09.12.2015 и 09.04.2016 на суммы 139 972 руб. 90 коп., 139 972 руб. 90 коп., 139 972 руб. 88 коп. и 71 367 руб. 48 коп. соответственно. Произведенная им оплата в размере 287 038 руб. 44 руб. покрывала только 2 квартала. В связи с чем, на заседании рабочей группы по контролю за поступлением арендных платежей за муниципальное имущество и земельные участки 25.05.2016 было принято решение об одностороннем отказе от договора. После принятия указанного решения арендатору была начислена арендная плата в размере 71 367 руб. 48 коп. за 2 квартал 2016 года, на 14.07.2016 задолженность составляла 275 615 руб. 20 коп.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно статье 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

При этом в силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период направления оспариваемого отказа) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

В данном случае пунктом 2.1.3 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в том числе в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд за весь срок действия настоящего договора.

Как установлено судом, 14.07.2016 администрацией города Сургута в адрес общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» направлено письмо № 01-11-5558/16 об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд (т. 1 л.д. 18).

В соответствии с условиями договора договор считается расторгнутым по истечении десяти дней с момента получения арендатором письменного уведомления о таком отказе (пункт 2.1.3 договора). Согласно почтовому уведомлению письмо вручено обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» 01.08.2016 (т. 1 л.д. 19).

Таким образом, администрацией соблюден порядок одностороннего отказа от договора, договор аренды считается расторгнутым с 16.08.2016.

В связи с этим у общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» отсутствуют правовые основания для использования земельного участка.

В абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" установлено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок, на что ссылается общество, не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений.

На основании пункта 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из представленных в материалы дела доказательств (акты обследования земельного участка от 03.03.2017 № 113з, от 18.04.2017 № 210 (т. 1 л.д. 24-26, 29-30) следует,что после прекращения действия договора общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» продолжает использовать указанный в иске земельный участок. Кроме того, администрацией представлен акт о проведении рейдового осмотра земельного участка от 02.10.2017 № 1324з (т. 1 л.д. 131-135), в ходе мероприятия установлено, что земельный участок огорожен забором, в границах земельного участка вырыты котлованы, размещены три бытовых вагона и строительные материалы (ж/б плиты), на момент проведения осмотра строительная техника и персонал на земельном участке отсутствовали, строительные работы не проводились.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих правоили создающих угрозу его нарушения (пункт 4 часть 2 статья 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Доказательства правомерности использования указанного в иске земельного участка после прекращения действия договора аренды в материалы дела не представлены. Факт нахождения движимых вещей, на спорном земельном участке, подтвержден представленными актами обследования земельного участка и обществом с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» не оспаривается.

Общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит», обращаясь с встречным иском, просит признать одностороннюю сделку по расторжению договора недействительной, ссылается на Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», в отзыве на иск указывает на несоблюдение претензионного порядка досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор от 23.07.2012 № 568 является договором аренды и не имеет отношения к инвестиционной деятельности, доводы встречного искового заявления не опровергают наличия оснований для одностороннего отказа администрации города Сургута от договора, в связи с чем отклоняются судом.

Исходя из отсутствия законных оснований пользования обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» земельным участком, заявленное администрацией города Сургута требование подлежит удовлетворению. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Суд считает разумным установить ответчику срок для добровольного исполнения судебного акта в течение десяти дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.

На основании части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

          В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в сумме 6 000 руб. 00 коп.

          При таких обстоятельствах, с учетом изложенного, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд усматривает основания для взыскания государственной пошлины с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 6 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

исковое заявление администрации города Сургута удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит»  в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 11049 кв.м., с кадастровым номером 86:10:0101131:41, расположенный по адресу: <...> территориальная зона ДОУ от всех движимых вещей принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит».

В случае неисполнения решения суда обществом с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» предоставить администрации города Сургута право самостоятельно освободить земельный участок площадью 11049 кв.м., с кадастровым номером 86:10:0101131:41, расположенный по адресу: <...> территориальная зона ДОУ от всех движимых вещей принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит» с отнесением затрат на общество с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит».

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит»  отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Версо-Монолит»  в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.


Судья                                                                                              А.Е. Фёдоров