Решение от 27 января 2020 г. по делу № А09-10648/2019

200/2020-4731(1)

Арбитражный суд Брянской области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А09-10648/2019
город Брянск
27 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2020 года. Решение в полном объеме изготовлено 27 января 2020 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Мишакина В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «АртПромИнвест»

к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации

о признании незаконным отказа, при участии: от заявителя: ФИО2 - представитель (доверенность № 5 от 03.12.2019);

от ответчика: ФИО3 – главный специалист отдела правового обеспечения, контроля и делопроизводства (доверенность № 29/04-8р от 26.11.2019)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АртПромИнвест» (далее ООО «АртПромИнвест», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о признании незаконным отказа, изложенного в письме № 29/03-12796 от 16.09.2019; обязании Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации заключить с ООО «АртПромИнвест» дополнительное соглашение к договору аренды № 48915 от 07.03.2017 о продлении срока действия договора аренды № 48915 от 07.03.2017 на 31 месяц с момента его окончания, а именно с 06.03.2020 по 06.10.2022.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика требования заявителя не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с договором аренды земельного участка от 07.03.2017 № 48915 (дата государственной регистрации договора 31.03.2017) ООО «АртПромИнвест» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, улица Бежицкая (далее - земельный участок). Земельный участок относится к категории земли населенных пунктов, разрешенное использование «для строительства торгово- административного центра площадью до 5000 кв.м.». Срок договора аренды 3 года с 07.03.2017 по 06.03.2020.

Поскольку строительство здания на указанном земельном участке ко времени истечения срока действия договора аренды не может быть завершено по причинам, не зависящим от ООО «АртПромИнвест», последнее 16 августа 2019 г. обратилось в Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с просьбой продлить действие договора аренды земельного участка от 07.03.2017 № 48915 на 31 месяц с момента его окончания.

Письмом № 29/03-12796 от 16.09.2019 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отказало в продлении срока аренды земельного участка, в связи с тем, что действующим законодательством не предусмотрено продление срока договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка.

ООО «АртПромИнвест», полагая, что решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в продлении действия договора аренды земельного участка от 07.03.2017 № 48915 является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось за их судебной защитой.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица,

обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 ГК РФ, в том числе статьей 610 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Таким образом, учитывая, специальный правовой режим земель в период строительства, а также наличие в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, вопрос о законности оспариваемого отказа в продлении срока действия договора аренды неразрывно связан с судьбой объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, являющемся предметом договора аренды.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 07.03.2017 № 48915 ООО «АртПромИнвест» является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, улица Бежицкая (далее - земельный участок). Данный земельный участок был предоставлен для строительства торгово-административного центра площадью до 5000 кв.м. Срок договора аренды 3 года с 07.03.2017 по 06.03.2020.

Арендатор земельного участка приступил к освоению и использованию земельного участка в заявленных целях.

ООО «АртПромИнвест», как требует того действующее законодательство в области градостроительства, подготовило необходимую проектную документацию, получило разрешение на строительство и приступило к строительству торгово-административного центра.

На протяжении всего срока аренды земельного участка ООО «АртПромИнвест» добросовестно выполняло обязательства по внесению арендных платежей за земельный участок, задолженности по арендным платежам не имеется.

В настоящее время на земельном участке находится объект незавершенного строительства процентом готовности 15%, находящийся в собственности ООО «АртПромИнвест», для завершения строительства имеется вся необходимая документация, в том числе, разрешение на строительство, выданное Управлением по строительству и развитию территорий Брянской городской администрации.

Однако, завершение строительства торгово-административного центра не представлялось возможным, поскольку арендуемый земельный участок был задействован третьими лицами для производства различных работ с привлечением спецтехники, ввиду того, что у земельного участка имелись существенные недостатки, которые

препятствовали использованию земельного участка по назначению и требовали их устранения.

Недостатки земельного участка были обнаружены арендатором уже после заключения договора аренды, а именно: большое скопление паводковых и ливневых вод на земельном участке; наличие чужого имущества (трех выгребных колодцев) на земельном участке; наличие правопритязаний третьих лиц на использование части земельного участка площадью 991 кв.м.

Все вышеуказанные недостатки в значительной мере препятствовали завершению строительства, а наличие правопритязаний со стороны третьих лиц в отношении части земельного участка делало невозможным реализацию проекта по строительству торгово- административного центра.

При этом, ООО «АртПромИнвест» самостоятельно, за счет собственных средств пыталось устранить имеющиеся недостатки арендуемого имущества (не препятствовал проведению работ по прокладке ливневой канализации, обращался в суд с неготорным иском о сносе выгребных колодцев, привлекал специалистов для участия в судебных процессах по спорам об устранении препятствий на проезд третьих лиц через земельный участок, что ведет к необходимости уточнения границ земельного участка и внесения изменений в проектную документацию на строительство торгово-администрацивного центра).

Таким образом, ООО «АртПромИнвест» не только понес материальные потери в виде уплаты арендных платежей за земельный участок, которым не имел возможности пользоваться для завершения строительства, но и у ООО «АртПромИнвест» возникли прямые убытки, связанные с необходимостью участия в судебных процессах.

Срок, в течение которого по независящим от ООО «АртПромИнвест» причинам не могло осуществляться строительство, составил 31 месяц.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок использовался арендатором в течение срока действия договора аренды в соответствии с его целевым назначением, однако, завершение строительства торгово- административного центра не представлялось возможным по независящим от арендатора причинам.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Условием договора аренды № 48915 от 07.03.2017 являлось предоставление земельного участка для завершения строительства торгово-административного центра.

На момент заключения договора аренды ООО «АртПромИнвест» имело разрешение на строительство, согласованную проектно сметную документацию, для завершения строительства необходимо было только организовать строительную площадку и продолжить строительство.

Однако, ООО «АртПромИнвест» не могло осуществлять строительство, поскольку на протяжении 31 месяца арендуемый земельный участок использовался третьими лицами для исполнения муниципальных контрактов, а смежные землепользователи использовали земельный участок для размещения своего имущества и альтернативного проезда, что подтверждается материалами дела и Управлением не оспаривается.

Поскольку цель, для которой спорный земельный участок был предоставлен в аренду, не достигнута, данный участок необходим для завершения строительства, оснований для отказа в продлении срока договора аренды № 48915 от 07.03.2017 у Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации не имелось, в связи с чем решение Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка № 48915 от 07.03.2017, является незаконным.

При таких обстоятельствах, заявление ООО «АртПромИнвест» является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «АртПромИнвест» удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, изложенный в письме № 29/03-12796 от 16.09.2019.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации заключить с ООО «АртПромИнвест» дополнительное соглашение к договору аренды № 48915 от 07.03.2017 о продлении срока действия договора аренды № 48915 от 07.03.2017 года на 31 месяц с момента его окончания, а именно с 06.03.2020 по 06.10.2022.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

Электронная подпись действительна.

Судья Д а н н ы е Э П : У д о с т о в е р я ю щ и й ц е н т р Ф Г Б У И А Ц С у д е б н о г о В.А.Мишакин

департаментаДата 19.06.2019 12:08:38

Кому выдана Мишакин Василий Алексеевич