Решение от 26 мая 2022 г. по делу № А56-90254/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-90254/2021
26 мая 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 мая 2022 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Эрлан" (адрес: Россия 188643, г. Всеволожск, Ленинградская область, Всеволожский р-н, Межевая <...>, ОГРН: 1024700562237);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20 литер а, помещение 2-н, ОГРН: <***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие городского электрического транспорта; 2) Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

об установлении сервитута

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 03.08.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

- от третьих лиц: 1), 2) не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эрлан» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 78:34:0004102:2 (адрес: <...>) на следующих условиях ограниченного пользования земельным участком:

- срок действия сервитута - 49 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об установлении сервитута;

- сфера действия сервитута - часть земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 площадью 443,8 кв.м;

- конфигурация части земельного участка - согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, координаты поворотных точек границ части земельного участка:

Каталог координат проекта сервитута


N Точки

X
Y


н1

100892.82

111959.17


н2

100894.45

111967.95


н3

100884.74

111969.30


н4

100862.90

111973.92


н5

100839.93

111977.48


н6

100839.47

111974.98


н7

100838.55

111971.18


н8

100847.98

.111969.21


н9

100858.92

111967.39


н10

100858.62

111965.85


СК-64

Общая площадь

443.80 кв.м


- назначение и правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств собственников и арендаторов, проезда спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ к нежилому зданию площадью 1933,1 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004102:2292, адрес: <...>, лит. А;

- установить плату за право ограниченного пользования частью земельного участка согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2015 № 673-130 «О мерах по реализации Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 673-130) согласно формуле:

Рз/у х Sсерв

Р = ___________: 12

Sз/у

где

Р - размер ежемесячной платы за сервитут;

Рз/у - годовая арендная плата за земельный участок, установленная в договоре аренды № 17/ЗД-001562 от 27.08.1999, заключенном между Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием городского электрического транспорта (далее – Предприятие) и Комитетом;

Scepв - площадь части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, в квадратных метрах;

Sз/у - площадь земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут, в квадратных метрах.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Предприятие, Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Предприятие и ККИ, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В поступившей в суд позиции от 15.04.2022 Предприятие не возражало против установления на участке сервитута, указало, что установление сервитута не приведет к ущемлению интересов Предприятия.

В письменных объяснениях ККИ поддержал правовую позицию Комитета.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению Комитета, установление сервитута в отношении спорного участка не является единственно возможным способом обеспечения истцу доступа к земельному участку, на котором находится здание.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 878 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004102:2001, по адресу: <...> участок 1 (южнее дома 1, литера А по Серебристому бульвару), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов транспорта (под предприятия автосервиса), для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, а также расположенное на указанном земельном участке нежилое здание площадью 1933,1 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004102:2292, адрес: <...>, лит. А, назначение: нежилое, количество этажей: 2.

Данное здание используется под офисное помещение (офис автошколы).

Как указал истец в обоснование иска, поскольку здание имеет несколько отдельных входов, проход и проезд к которым могут быть обеспечены только путем использования части соседнего земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2, расположенного по адресу: <...>, между Обществом и Предприятием, владевшим соседним земельным участком на праве аренды на основании договора аренды с Комитетом № 17/ЗД-001562 от 27.08.1999, 18 января 2018 года было заключено соглашение № 17/563 об установлении сервитута земельного участка (далее – Соглашение), по условиям которого Обществу было предоставлено право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2, площадью 1100 кв.м, для обеспечения прохода и проезда к нежилому зданию с кадастровым номером 78:34:0004102:2292, находящемуся в собственности Общества.

Соглашение было заключено на 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации неограниченное количество раз (п. 1.4 Соглашения).

В ноябре 2020 года Общество обратилось к Предприятию с заявлением о приведении площади части земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2, в отношении которой Соглашением был установлен сервитут, в соответствие с фактически используемой площадью (422 кв.м), в связи с чем предложило расторгнуть Соглашение, устанавливающее сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 площадью 1100 кв.м, и заключить новое соглашение об установлении сервитута в отношении части того же земельного участка площадью 422 кв.м.

14.01.2021 Общество и Предприятие заключили соглашение о прекращении сервитута на земельный участок № 17/563 от 18.01.2018.

В целях согласования заключения нового соглашения о сервитуте с собственником земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 (Комитетом) Предприятие обратилось к Комитету с запросом о предоставлении согласия на заключение такого соглашения.

По итогам рассмотрения данного запроса Комитетом было принято решение об отказе в даче согласия на заключение соглашения об установлении сервитута со ссылкой на наличие у Общества доступа к зданию с улично-дорожной сети (территории общего пользования), а также на то, что установление сервитута приведет к невозможности использования Предприятием соответствующей части участка в соответствии с его разрешенным использованием.

При этом, как указало Общество в иске, ранее по Соглашению сервитут был установлен с согласия собственника данного участка в отношении существенно большей его части (1100 кв.м) и это не привело к каким-либо затруднениям в его использовании со стороны арендатора (Предприятия).

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования Общества подлежащими удовлетворению в полном объеме в связи со следующим.

Согласно статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитут, наряду с правом собственности, является вещным правом.

Пунктом 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указано на то, что сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Правила и порядок предоставления и установления сервитута содержатся в статьях 274 - 276 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 274 ГК РФ определено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях - и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право обеспечило только необходимые нужды истца и не создало существенных неудобств для собственника земельного участка.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Из приведенных правовых норм следует, что лицо, требующее в судебном порядке установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд и невозможность достижения соглашения с собственником земельного участка об использовании этого имущества.

Как установлено судом, в здании расположены, в том числе, изолированные офисные помещения, используемые Обществом в ходе эксплуатации здания в соответствии с его назначением и имеющие отдельный вход с улицы.

Проход и проезд к ним без частичного использования соседнего земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 невозможен, что подтверждается, в том числе актом обследования земельного участка от 11.03.2022, составленным ККИ по результатам совместного осмотра участка представителями Общества, Комитета и ККИ.

Так, на стр. 2 акта от 11.03.2022, в абзаце 4 указано, что с Участка 1, под которым понимается та часть земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2, в отношении которой истец просит установить сервитут, осуществляется вход в 8 обособленных помещений в здании.

Довод Комитета о том, что доступ к таким помещениям может быть осуществлен через конструкцию входной группы (в акте от 11.03.2022 – Объект на Участке-5, подлежащем освобождению - стр. 4 акта), судом отклонен, поскольку через данную входную группу осуществляется вход только в часть помещений здания истца.

Для прохода в иные обособленные помещения, находящиеся в остальной части здания и имеющие вход только с улицы, сотрудникам и посетителям истца в любом случае необходимо пройти через Участок 1, обозначенный на плане на стр. 4 акта от 11.03.2022, то есть использовать в этих целях часть соседнего земельного участка. Кроме того, самим актом установка указанной входной конструкции (Объект на Участке-5) признана незаконной, а данный объект – подлежащим демонтажу.

Также к зданию истца примыкает небольшая часть принадлежащего ему земельного участка, находящаяся вне периметра здания (Участок 3 на плане на стр. 4 акта от 11.03.2022). На данной части участка истца расположены лестницы, обеспечивающие возможность прохода в помещения, расположенные на втором этаже здания, что подтверждается, в частности, фотографией № 8 на стр. 8 акта от 11.03.2022, а также фотографиями на стр. 18 заключения специалиста № 190507/21. Доступ к данной части земельного участка истца и лестницам, ведущим в изолированные помещения второго этажа, также возможен только через соседний земельный участок с кадастровым номером 78:34:0004102:2. С улицы Генерала Хрулева без прохода/проезда по части соседнего участка доступ к данной части земельного участка и здания истца невозможен.

Таким образом, доступ к одной стороне здания с улицы Генерала Хрулева имеется, однако данный доступ не обеспечивает возможности прохода и проезда к изолированной части земельного участка истца (Участок 3 на стр. 4 акта от 11.03.2022), а также к 8 обособленным помещениям, находящимся в остальной части здания.

Тот факт, что сквозного прохода из части здания, вход в которую находится со стороны ул. Генерала Хрулева, в иные помещения здания не имеется, представитель Комитета в судебном заседании 26.04.2022 подтвердил.

Судом также принято во внимание, что Предприятие фактически не использует ту часть занимаемого им земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2, которую истец испрашивал для установления сервитута. Об этом, в частности, свидетельствует бетонный забор (ограждение), установленный владельцем земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 по границе участка предполагаемого сервитута таким образом, что участок предполагаемого сервитута находится за пределами установленного ограждения.

Кроме того, согласно письменной позиции Предприятия № 1 от 15.04.2022, установление сервитута согласно поданному иску не приведет к ущемлению его интересов.

Доказательств того, что Общество не лишено возможности организовать проход или проезд к части своего участка и находящемуся на нем зданию с учетом его конструктивных особенностей и назначения иным способом без установления сервитута либо условия установленного судами сервитута лишают ответчика возможности использовать спорный земельный участок в соответствии с его целевым назначением (статья 276 ГК РФ, пункт 8 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017; далее - Обзор), в материалы дела не представлено.

Иные доводы Комитета, бывшие предметом исследования суда, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка (пункт 1 статьи 39.24 ЗК РФ).

В случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению, соглашение об установлении сервитута заключается при наличии согласия в письменной форме федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, в ведении которых находятся эти предприятие, учреждение (п. 2 ст. 39.24 ЗК РФ).

Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. (пункт 10 Обзора).

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного земельного участка.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом (пункт 12 Обзора).

В соответствии с п.2 ст. 39.25 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со ст. 2 Закона № 673-130 плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с пунктом 2 статьи 39.25 ЗК РФ выражается и рассчитывается в валюте Российской Федерации за каждый месяц действия сервитута.

В случае установления сервитута в отношении части земельного участка, предоставленного по договору аренды, плата по соглашению об установлении сервитута определяется по следующей формуле:

Рз/у х Sсерв

Р = ___________: 12

Sз/у

где

Р - размер ежемесячной платы за сервитут;

Рз/у - годовая арендная плата за земельный участок, установленная в договоре аренды;

Scepв - площадь части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, в квадратных метрах;

Sз/у - площадь земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут, в квадратных метрах.

Площадь части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут составляет 443,8 кв.м.

Расчет истца ответчиком не оспорен, проверен судом и признан правильным.

Проверив расчет, представленный Обществом, установив отсутствие обоснованных возражений Комитета на представленные истцом документы и заявленные требования, суд признал предложенный порядок расчета платы за пользование частью участка правомерной.

Исходя из установленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что Обществом были приведены достаточные основания для установления сервитута, который не нарушает прав ответчика и третьего лица, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Установить в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эрлан» право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) с кадастровым номером 78:34:0004102:2 (адрес: <...>), определив следующие условия ограниченного пользования земельным участком:

- срок действия сервитута – 49 лет с момента вступления в законную силу решения арбитражного суда об установлении сервитута;

- сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 78:34:0004102:2 площадью 443,8 кв.м;

- конфигурация части земельного участка – согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, координаты поворотных точек границ части земельного участка:

Каталог координат проекта сервитута


N Точки

X
Y


н1

100892.82

111959.17


н2

100894.45

111967.95


н3

100884.74

111969.30


н4

100862.90

111973.92


н5

100839.93

111977.48


н6

100839.47

111974.98


н7

100838.55

111971.18


н8

100847.98

.111969.21


н9

100858.92

111967.39


н10

100858.62

111965.85


СК-64

Общая площадь

443.80 кв.м



- назначение и правовой режим сервитута: обеспечение беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств собственников и арендаторов, проезда спецтехники по вывозу мусора и уборке территории, пожарных машин, большегрузного транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ к нежилому зданию площадью 1933,1 кв.м, кадастровый номер 78:34:0004102:2292, адрес: <...>, лит. А;

- установить плату за право ограниченного пользования частью земельного участка согласно статье 2 Закона Санкт-Петербурга от 11.11.2015 № 673-130 "О мерах по реализации Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 28.10.2015) согласно формуле:

Рз/у х Sсерв

Р = ___________: 12

Sз/у

где

Р - размер ежемесячной платы за сервитут;

Рз/у - годовая арендная плата за земельный участок, установленная в договоре аренды № 17/ЗД-001562 от 27.08.1999, заключенном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием городского электрического транспорта и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга;

Scepв - площадь части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, в квадратных метрах;

Sз/у - площадь земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут, в квадратных метрах.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Эрлан» 6000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Целищева Н.Е.