Решение от 6 октября 2024 г. по делу № А67-2151/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е


г. Томск                                                                                                  Дело № А67-2151/2024

Полный текст решения изготовлен 07 октября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2024 года


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Л.М. Ломиворотова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Астаповой Н.С. с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «РСК-Строй» (634034, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

к муниципальному образованию «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения (634570, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 115088, <...>), Прокуратура Томской области (ИНН <***>, ОГРН <***>; 634050, <...>),

при участии:

от заявителя: конкурсного управляющего ФИО1, паспорт;

от третьих лиц:

от Прокуратуры Томской области: ФИО2 по доверенности от 08.05.2024, служебное удостоверение, 



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «РСК-Строй» (далее по тексту – ООО «РСК-Строй», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Томской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения (далее по тексту – МО «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения, Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения об отказе в продлении договора исх. № 01-25/1436-1 от 12.12.2023.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий», Фонд, третье лицо (1)); Прокуратура Томской области (далее – Прокуратура, третье лицо (2)).

В обоснование заявленных требований ООО «РСК-Строй» указало, что оспариваемое решение не соответствует требованиям законодательства, нарушает права и законные интересы общества.

По мнению заявителя, ООО «РСК-Строй» в надлежащий срок и заблаговременно уведомило Администрацию о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Поскольку общество продолжало использовать земельный участок, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

В отзыве заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований, указало на необоснованность доводов заявителя, при этом указало, что общество заключив 10.12.2015 Договор аренды земельного участка для жилищного строительства до окончания срока его действия так и не приступил к строительству дома, то есть арендатор в течение более 3 лет фактически не использовал арендованный земельный участок, а также систематически нарушало свои договорные обязательства по внесению арендной платы.

Третье лицо – Прокуратура Томской области в отзыве на заявление и дополнениях к отзыву указало на незаконность отказа в продлении срока договора аренды земельного участка, поскольку действующим законодательством предусмотрена прямая обязанность заинтересованного лица заключить договор аренды земельного участка.

ППК «Фонд развития территорий» письменный отзыв на заявление не представил.

В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судебное заседание проведено в отсутствие представителей Администрации Богашевского сельского поселения и ППК «Фонд развития территорий».

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал уточненные заявленные требования, представитель третьего лица поддержал позицию, изложенную в отзыве и дополнениях к отзыву.

Заслушав пояснения представителей заявителя и третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

ООО «РСК-Строй» зарегистрировано в качестве юридического лица инспекцией Федеральной налоговой службы по г. Томску  09.06.2014 за ОГРН <***>, присвоен ИНН <***>.

10.12.2015 между Администрацией Богашевского сельского поселения (по договору «Арендодатель») и ООО «РСК-Строй» (по договору «Арендатор») заключен Договор аренды земельного участка № 1012/15 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду  земельный участок (далее - Участок) из земель населенных пунктов, площадью 5155 кв. м. с кадастровым номером 70:14:0300012:85, находящийся по адресу: <...>, для жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок аренды участка (срок действия Договора) устанавливается на 8 лет с даты подписания настоящего Договора.

На основании акта приемки-передачи вышеуказанный земельный участок 10.12.2015 передан ООО «РСК-Строй».

Решением Арбитражного суда Томской области от 21.06.2022 по делу №А67-2242/2022 ООО «РСК-Строй» признано несостоятельным (банкротом) с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) о банкротстве застройщика.

Определением Арбитражного суда Томской области от 14.09.2023 конкурсным управляющим ООО «РСК-Строй» утвержден ФИО1 - член Союза арбитражных управляющих  «Континент» (Саморегулируемая организация).

03.11.2023 в целях реализации защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства конкурсный управляющий ООО «РСК-Строй» ФИО1 обратился в Администрацию Богашевского сельского поселения с заявлением о заключении договора аренды в отношении спорного земельного участка на новый срок.

12.12.2023 в адрес конкурсного управляющего органом местного самоуправления направлен ответ № 01-25/1436-1 от 12.12.2023  об отказе в продлении договора с просьбой передать земельный участок Арендодателю по акту приема-передачи.

Полагая, что решение МО «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения об отказе в продлении договора аренды, изложенное в письме № 01-25/1436-1 от 12.12.2023, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, ООО «РСК-Строй» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 4 первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В обоснование заявленных требований общество указало на возможность применения к спорным правоотношениям положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Суд считает данную позицию необоснованной по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 70:14:0300012:85, находящегося по адресу: <...>, заключен между Администрацией Богашевского сельского поселения и ООО «РСК-Строй» на основании протокола о результатах аукциона от 09.12.2025.

Срок аренды участка устанавливается на 8 лет с даты подписания настоящего договора (пункт 2.1 Договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

С 01.03.2015 в связи с вступлением в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ действует общее правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Как указано выше, согласно подпункту 3.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «РСК-Строй» к строительству многоквартирного дома на спорном участке так и не приступило, фактически земельным участком общество не пользовалось, в связи с чем суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка № 1012/15 от 10.12.2025 является прекратившим свое действие.

Вместе с тем, ООО «РСК-Строй» имеет право на заключение нового договора аренды земельного участка без торгов на основании подпункта 3.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.2 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Кодекса.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в том числе в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела следует, что права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В связи с изложенным, у ООО «РСК-Строй» имеется право на предоставление в аренду земельного участка, в том числе для завершения строительства объекта.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что ООО «РСК-Строй» к строительству объекта на указанном земельном участке не приступило, объект незавершенного строительства фактически отсутствует.

Наряду с изложенным, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «РСК-Строй» арбитражным судом рассматривается заявление ППК «Фонд развития территорий» о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства (дело № А67-2242-13/2022).

На основании части 1 статьи 9.1 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) в целях урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства, в том числе финансирования и осуществления мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, для строительства которых привлекались денежные средства участников строительства, к Фонду в порядке, установленном статьями 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 и 201.15-2-2 Закона № 127-ФЗ, переходят имущество застройщика, включая права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, указанных в пункте 7 части 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, в том числе необходимых для обеспечения ввода в эксплуатацию объектов строительства, и обязательства перед участниками строительства. Указанные в настоящей части мероприятия осуществляются Фондом за счет своего имущества, в том числе за счет денежных средств, полученных в качестве имущественного взноса Российской Федерации и иных публично-правовых образований в соответствии со статьей 13.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2.2 Закона № 127-ФЗ в течение шестидесяти дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закон № 218-ФЗ, Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

В качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 12 статьи 201.15.2-2 Закона № 127-ФЗ по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение:

1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4-8 настоящей статьи;

2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4-8 настоящей статьи.

Решением Наблюдательного совета Фонда (протокол от 07.03.2024 № НС-4/2024/6) принято решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:14:0300012:85 с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (выплата возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона).

Согласно подпункту 3.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка застройщику, признанному в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» банкротом, для передачи публично-правовой компании «Фонд развития территорий», принявшей на себя обязательства застройщика перед гражданами по завершению строительства многоквартирных домов или по выплате возмещения гражданам в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Учитывая изложенное, действующим законодательством предусмотрена прямая обязанность заинтересованного лица заключить договор аренды земельного участка с ООО «РСК-Строй».

При этом заинтересованным лицом доказательств, препятствующих предоставлению испрашиваемого земельного участка в аренду заявителю, не представлено.

Таким образом, с учетом приведенных норм права и фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отсутствии у заинтересованного лица правовых оснований для отказа в продлении срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 70:14:0300012:85.

При изложенных обстоятельствах, заявленные требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

Решение муниципальному образованию «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения об отказе в продлении договора аренды, изложенное в письме № 01-25/1436-1 от 12.12.2023, признать недействительным.

Обязать муниципальное образование «Богашевское сельское поселение» в лице Администрации Богашевского сельского поселения устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «РСК-Строй».

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья                                                                                           Л.М. Ломиворотов