Решение от 30 июня 2023 г. по делу № А07-3075/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3075/2023
г. Уфа
30 июня 2023 года
Резолютивная часть решения вынесена 22.06.2023 г.

Полный текст решения изготовлен 30.06.2023 г.


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Айбасова Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Трансдорсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий в выкупной цене при заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца – ФИО2, представитель, доверенность от 29.05.2023, удостоверение №2857 от 07.09.2016, паспорт

от ответчика-не явились, извещены


Общество с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Трансдорсервис» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан об урегулировании разногласий в выкупной цене при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3, расположенного по адресу: РБ, <...>, п. 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Цена участка составляет 381 500 руб.».

31.05.2023 от Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан поступил отзыв, согласно которому на заявление общества от 29.12.2021 в пределах месячного срока направлен ответ о готовности проекта договора с указанием выкупной стоимости исходя их кадастровой стоимости участка по состоянию на 29.12.2021 – 3 044 025 руб. 06 коп. Сведения о кадастровой стоимости в соответствии с решением верховного суда Республики Башкортостан от 21.07.2022 (1 526 000 руб.) внесены в ЕГРН 08.12.2022. Со ссылкой на ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Министерство полагает, что выкупная цена должна определяться исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату заключения договора.

Представитель истца в заседании 22.06.2023 изложил свою позицию, доводы, не возражал против рассмотрения спора по существу в отсутствие представителей сторон после перерыва, ознакомился с поступившим отзывом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, снял фотокопию.

По правилам ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании объявлен перерыв до 17.00 час. того же дня.

После перерыва судебное заседание продолжено в 17.00 час. в том же составе суда без участия представителей сторон- извещены.

В ходе перерыва от истца поступили дополнительные документы в материалы дела.

С учетом отсутствия ходатайств об отложении судебного заседания, возражений против рассмотрения спора по существу и мнением истца до перерыва (не возражал), суд завершил подготовку по делу к судебному разбирательству, открыл судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в порядке ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия сторон.

Исследовав представленные доказательства, суд


УСТАНОВИЛ:


Как следует из материалов дела, ООО «Трансдорсервис» является собственником объекта недвижимости, расположенного по адресу: РБ, <...>. Объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3, находящегося в собственности Республики Башкортостан.

Земельный участок площадью 2578 кв. м местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 23.12.2015 с кадастровым номером 02:55:030403:3 с разрешенным использованием: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов.

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации письмом от 29.12.2021 № ЮР-8651 заявитель обратился в Министерство с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3.

Ознакомившись с проектом договора, ООО «Трансдорсервис» направило в адрес Министерства письмо, согласно которому должен быть изменен п.2.2 договора и применена кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с решением Верховного суда РБ от 21.07.2022 по делу № 3га-290/2022. Таким образом, истец полагал, что цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3 должна составлять 381 500 руб. К указанному письму истца приложен протокол разногласий от 15.02.2022.

06.03.2023 ответчиком направлен ответ об отсутствии оснований для предоставления спорного земельного участка по льготной цене.

Истец, полагая, что указанная в проекте договора купли-продажи цена нарушает его права и законные интересы, обратился в суд с заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник относительно выкупной цены земельного участка.

Истец полагает, что выкупная стоимость подлежит расчету исходя из 25% от кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан, Министерство - 25% от кадастровой стоимости земельного участка, действовавшей на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка.

Согласно частям 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей до введения в действие Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Судом установлено, что общество «Трансдорсервис» обратилось в Министерство с заявлением о выкупе земельного участка 29.12.2021.

При этом, решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 21.07.2022 по делу № 3га-290/2022 административное исковое заявление ООО «Трансдорсервис» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворено, вступило в законную силу. Согласно указанному решению кадастровая стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <...> установлена в размере его рыночной стоимости, и составляет 1 526 000 руб. по состоянию на 01 января 2019 года

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей с 01.03.2015 г., при заключении договора купли- продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Цена и оплата земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках, определены постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 № 629.

Порядок определения выкупной стоимости земельного участка установлен п. 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 г. № 629 «Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках», в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на земельный участок с кадастровым номером 02:55:030403:3 зарегистрировано право собственности Республики Башкортостан 03.09.2019. При этом, указанный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:2, на который, в свою очередь зарегистрировано право собственности Республики Башкортостан от 19.08.2005.

Поскольку решением суда кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2019, следовательно, на дату обращения истца за выкупом земельного участка (29.12.2021) необходимо применять сниженную судом кадастровую стоимость земельного участка. Соответственно, стоимость земельного участка в размере 25 процентов необходимо определять в размере 381 500 руб.

Довод Министерства об определении выкупной цены исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату заключения договора судом отклоняется как основанный на неверном толковании норм права.

Действующее законодательство не предусматривает обязанности применять кадастровую стоимость, определенную на дату, являющейся более поздней, чем дата обращения с заявлением о выкупе земельного участка, как стоимость земельного участка, по которой должна осуществлять продажа такого земельного участка, напротив, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества; обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость объекта определяется в соответствии со ст.3 данного закона, а именно: по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком; более того, исходя из анализа Закона № 159-ФЗ, можно сделать вывод, что применению к определению в качестве выкупной стоимости применяется стоимость, определенная до или в момент подачи заявления о выкупе недвижимого имущества.

Определение кадастровой стоимости органом местного самоуправления в значительно большем размере, чем она есть на самом деле, не должна возлагать на третьих лиц каких-либо обязанностей по уплате завышенной кадастровой стоимости, за исключением случаев, если лицо добровольно не приняла такую стоимость для выкупа.

При таких обстоятельствах суд полагает, что выкупная стоимость земельного участка должна определяться исходя из рыночной стоимости, установленной решением суда. Спорные условия договора подлежат урегулированию в редакции условий договора, предлагаемых истцом.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Трансдорсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030403:3, расположенного по адресу: РБ, <...>.

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

«Цена участка составляет 381 500 руб. (триста восемьдесят одна тысяча пятьсот) рублей, (НДС не облагается согласно подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).».

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трансдорсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Р.М. Айбасов