Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А21-12740/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-12740/2023

«03»

февраля

2025 года

«20» января 2025 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Грозной К. Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Рощино» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к акционерному обществу «Россети Янтарь» (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрации Гурьевского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании незаключенным договора аренды земельного участка, отсутствующим обременения, снятии с государственного кадастрового учета, отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства,

третьи лица: ППК Роскадастр по Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от Администрации Гурьевского МО – ФИО2 по доверенности,

от АО «Россети Янтарь» - ФИО3. по доверенности,

от третьих лиц – не явились, извещены

установил:

закрытое акционерное общество «Рощино» (далее – истец, ЗАО «Рощино») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее - суд) к акционерному обществу «Россети Янтарь» (далее – АО «Россети Янтарь»), Администрации Гурьевского муниципального округа (далее – Администрация) с требованиями, уточненными в ходе заседания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), которыми просит:

1. признать незаключенным договор аренды земельного участка от 22.06.1995 № 40 (в редакции дополнительного соглашения от 11.09.2023 № 987);

2. признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4 арендой в пользу АО «Россети-Янтарь»;

3. исключить из ЕГРН сведения об актуальном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4;

4. признать отсутствующим право собственности АО «Россети-Янтарь» на объекты незавершенного строительства, учтенные в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03: 091003:4, а именно:

- хлораторная (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 147,5 кв. м: степень готовности 82%: кадастровый номер 39:03:091004:343);

- здание решеток (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 64,5 кв. м; степень готовности 73%; кадастровый номер 39:03:091004:342):

- бытовой корпус, литер А (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 429 кв. м; степень готовности 91%: кадастровый номер 39:03:091004:341);

- воздуходувная станция (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 338 кв. м; степень готовности 82%; кадастровый номер 39:03:091004:340);

- первичный отстойник (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 113 кв. м; степень готовности 81%; кадастровый номер 39:03:091003:103);

- блок аэротенков с двумя отстойниками (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 1980 кв. м: степень готовности 87%; кадастровый номер 39:03:091003:102);

- песколовки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 42,4 кв. м; степень готовности 88%; кадастровый номер 39:03:091003:100);

- камера гашения напора (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 31,3 кв. м; степень готовности 91%: кадастровый номер 39:03:091003:106);

- песковые площадки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 290,4 кв. м; степень готовности 93%; кадастровый номер 39:03:091003:104);

- иловые площадки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 529,2 кв. м: степень готовности 73%: кадастровый номер 39:03:091003:101);

- автодорога (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 2831,4 кв. м; кадастровый номер 39:03:091003:105);

- коллектор (объект незавершенного строительства; протяженность 5000 м, степень готовности 5%; кадастровый номер 39:00:000000:441);

5. снять с государственного кадастрового учета следующие объекты: хлораторная (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 147,5 кв. м: степень готовности 82%: кадастровый номер 39:03:091004:343);

- здание решеток (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 64,5 кв. м; степень готовности 73%; кадастровый номер 39:03:091004:342);

- бытовой корпус, литер А (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 429 кв. м; степень готовности 91%: кадастровый номер 39:03:091004:341);

- воздуходувная станция (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 338 кв. м; степень готовности 82%; кадастровый номер 39:03:091004:340);

- первичный отстойник (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 113 кв. м; степень готовности 81%: кадастровый номер 39:03:091003:103);

- блок аэротенков с двумя отстойниками (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 1980 кв. м: степень готовности 87%; кадастровый номер 39:03:091003:102);

- песколовки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 42,4 кв. м; степень готовности 88%; кадастровый номер 39:03:091003:100);

- камера гашения напора (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 31,3 кв. м; степень готовности 91%; кадастровый номер 39:03:091003:106);

- песковые площадки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 290,4 кв. м; степень готовности 93%; кадастровый номер 39:03:091003:104);

- иловые площадки (объект незавершенного строительства; площадь застройки объекта составляет 529,2 кв. м; степень готовности 73%: кадастровый номер 39:03:091003:101).

В связи с вынесением решения суда от 15.04.2024 об удовлетворении заявления ЗАО «Рощино» о пересмотре судебного акта по делу № А21-3124/2014 по иску АО «Россети Янтарь» к администрации Гурьевского МО о признании права собственности по вновь открывшимся обстоятельствам определением от 23.04.2024 приостановлено производство по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-3124/2014.

Определением от 30 сентября 2024 года производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении, дополнительных письменных пояснениях.

В частности, позиция ЗАО «Рощино» основана на том, что земельный участок с кадастровым номером 39:03:091003:4, предоставленный в аренду АО «Россети Янтарь», согласно письму кадастрового инженера от 21.09.2023 образован в границах принадлежащего ЗАО «Рощино» на праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 39:03:00000:388. При этом согласия на включение части ранее учтенного земельного участка в границы другого вторично образованного земельного участка ЗАО «Рощино» не давало, общие собрания с вопросом об отказе от права собственности и разделе земельного участка не проводились. Денежные средства за изъятие части земельного участка ЗАО «Рощино» Администрацией не перечислялись.

Спорные недостроенные объекты нарушают право собственности ЗАО «Рощино» на земельный участок.

Представитель Администрации в судебном заседании изложил доводы отзыва, заявив об отсутствии доказательств формирования земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4 за счет части территории ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:338.

АО «Россети Янтарь» также не согласно с исковыми требованиями, указывая, что доводы истца о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 39:03:000000:338 была незаконно и без согласия ЗАО «Рощино» включена в границы другого вторично образованного участка площадью 4,2 га, предоставленного в аренду, противоречат материалам дела, а также межевому плану. Полагает, что Постановление главы Администрации Гурьевского района №186 от 20.03.1995 издано в пределах компетенции и исполнено, в том числе в части выплаты компенсации в связи с изъятием части земельного участка.

В качестве дополнительного основания для отказа в иске Администрацией и АО «Россети Янтарь» заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.

Третьи лица - ППК Роскадастр по Калининградской области и Управление Росреестра по Калининградской области участие представителей в судебном заседании не обеспечили.

ППК Роскадастр в представленном отзыве заявляет о несогласии с требованием о признании недействительным государственного кадастрового учета, поскольку спорные объекты были поставлены на государственный кадастровый учет на основании необходимых документов, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон №221-ФЗ).

Дело, с согласия сторон, рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке статьи 156 АПК РФ.

Как дополнительно пояснили представители сторон, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.

Ходатайство ЗАО «Рощино» об опросе в судебном заседании в качестве специалиста ФИО4 снято с рассмотрения истцом, поскольку сторонами признан факт отсутствия спора по вопросу выделения земельного участка из земель ЗАО «Рощино».

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как свидетельствуют материалы дела на основании решения Гурьевского районного Совета народных депутатов № 411 от 23.12.1992 г. совхоз «Рощино» переорганизован в ТОО «Рощино».

Согласно учредительным документам бывшие работники совхоза «Рощино» являлись учредителями предприятия в виде товарищества с ограниченной ответственностью «Рощино», добровольно объединив свои земельные и имущественные паи в целях осуществления совместной хозяйственной деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции и её реализации.

В силу статьи 14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 года № 443-1 «О собственности в РСФСР» хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия обладают правом собственности, в частности, на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов.

На основании решения общего собрания членов ТОО «Рощино» от 24.09.1999 г. решением администрации Гурьевского района от 29.09.1999 г. ТОО «Рощино» было преобразовано в ЗАО «Рощино».

ЗАО «Рощино», как правопреемнику указанных лиц, принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером 39:03:00000:388 площадью 35,2133 га для сельскохозяйственного производства.  Данный участок является ранее учтенным, границы участка не установлены, при осуществлении государственного кадастрового учета было присвоено наименование «единое землепользование».

Между Администрацией Гурьевского района Калининградской области и АО «Янтарьэнерго» 22 июня 1995 года был заключен договор аренды земель № 40, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 4,2 га для строительства временных очистных сооружений Калининградской ТЭЦ-2.

11 сентября 2013 года между этими же сторонами было заключено соглашение № 987 о внесении изменений в договор № 40, согласно которому обществу для строительства временных очистных сооружений Калининградской ТЭЦ-2 (почтовый адрес ориентира: Калининградская область, Гурьевский район, СПК Рощино) предоставлен на 49 лет в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:03:091003:4, общей площадью 42000 кв.м., из категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Вступившим в законную силу решением суда по делу №А21-3124/2014 признано право собственности АО «Янтарьэнерго» на 12 объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 39:03:091003:4, являющихся предметом требования по настоящему делу.

Указав, что на момент принятия постановления главы администрации Гурьевского района от 20.03.1995 №186 этой территорией владело на праве постоянного (бессрочного) пользования ТОО «Рощино», и у главы администрации Гурьевского района отсутствовали полномочия на распоряжение данным участком, ЗАО «Рощино» обратилось в суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

На основании части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В данном случае истцом заявлены требования о незаключенности договора аренды и признании отсутствующим обременения земельного участка в виде аренды.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между тем, заявленное отсутствие полномочий арендатора по распоряжению земельным участком, не является основанием для признания незаключенным договора аренды, а влечет его недействительность в силу ст. 168 ГК РФ.

Статьей 28 Земельного кодекса РСФСР предусмотрено, что предприятия, учреждения, организации, заинтересованные в строительстве объекта, обращаются в местный Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством о предварительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков, а также сроки пользования землей.

На основании статьи 29 Земельного кодекса РСФСР после утверждения проекта и включения объекта в план строительства предприятие, учреждение, организация обращаются в Совет народных депутатов, обладающий в соответствии со статьей 23 настоящего Кодекса правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта. При уточнении места расположения объекта или увеличении площади участка предприятие, учреждение, организация проводят дополнительные согласования с собственником земли, землевладельцем, землепользователем, арендатором.

Пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» устанавливалось, что полномочия Советов народных депутатов, предусмотренные статьями … 28, 29…  Земельного кодекса РСФСР, осуществляются соответствующими местными администрациями.

Частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в ред., действовавшей с 25.10.2001) подтверждены полномочия органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками до разграничения государственной собственности на землю.

Постановление главы Администрации Гурьевского района №186 от 20.03.1995 не обжаловано истцом.

Указанное постановление вынесено по результатам рассмотрения ходатайства АО «Янтарьэнерго» с учетом постановления главы администрации Гурьевск района № 608 от 21.05.1993 «О разрешении проектно-изыскательских работ дирекции строящейся ТЭЦ-2», а также согласия общего собрания ТОО «Рощино» от 25.05.1994, положительных заключений государственных служб и по представлению комитета по земельным ресурсам.

В пункте 2 постановления предоставление земельного участка АО «Янтарьэнерго» площадью 4,2 га из пастбищных угодий ТОО «Рощино» согласовано при условии компенсации потерь сельхозпроизводства в связи с изъятием земли в размере 203 609 тыс. руб. на р/счет <***> в комбанке «Гурьевский».

Согласно реквизитам договора аренды № 40 от 22.06.1995, указанный расчетный счет принадлежал непосредственно Администрации Гурьевского района.

В пункте 3 постановления указано, что оно вступает в силу после получения Гурьевской администрацией вышеуказанной суммы потерь.

Поскольку договор аренды № 40 подписан 22.06.1995, есть все основания полагать, что на момент подписания договора аренды денежные средства были полностью оплачены.

Представленный расчет потерь с/х производства в связи с отводом земли под строительство ТЭЦ-2, также содержит информацию о размере убытков ТОО «Рощино» в размере 238 077 тыс.руб., при этом указано, что 34468 тыс. руб. были оплачены, а остаток составляет 203 609 тыс. руб., т.е. в полном соответствии с постановлением.

Сопоставление указанных документов, позволяет говорить о том, что постановление было издано администрацией в полном соответствии с предоставленными полномочиями, а АО «Янтарьэнерго» были полностью компенсированы убытки ТОО «Рощино», связанные с изъятием земельного участка.

Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 указанного кодекса, предусматривающей, что срок исковой давности начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, действующее законодательство связывает начало течения срока исковой давности с тем моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и с тем, когда лицо узнало или должно было узнать о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пунктам 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п.1 с. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 ст. 10 ГК РФ, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из ожидаемого поведения любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Вместе с тем, представленные документы свидетельствует о том, что о принятом решении об изъятии земельного участка истцу было известно не позднее 1995 года.

Судом установлено и ЗАО «Рощино» не опровергнуто, что на протяжении 30 лет истец не исполнял своих обязанностей как собственник земельного участка, не предпринимал никаких действий по строительству или иному использованию земельного участка.

При таком положении ТОО (ЗАО) «Рощино», полагая себя на протяжении 30 лет собственником земельного участка, действуя разумно, реализуя свои права законного владельца, а также проявляя свойственный добросовестному владельцу интерес к судьбе своего имущества, должен был узнать об изъятии земельного участка, о его формировании, предоставлении в аренду, в разумные сроки.

В этой связи обращение в суд по истечение столь значительного периода времени, безусловно, свидетельствует о пропуске предусмотренного законом срока для защиты нарушенного права и об отсутствии уважительных причин такого пропуска.

Учитывая, что настоящие требования истцом заявлены по истечении срока исковой давности, они с учетом абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ подлежат оставлению без удовлетворения.

При всех указанных обстоятельствах, не имеет правового значения способ формирования спорного земельного участка.

В отношении требования о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4 арендой необходимо дополнить следующее.

Согласно абзацу четвертому пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В соответствии с материалами дела, АО «Россети Янтарь» на протяжении всего времени с 1995 года реализует свои права арендатора земельного участка, являясь собственником расположенных на нем объектов недвижимости, что невозможно без использования соответствующего земельного участка. Как установлено судом по преюдициальному спору №А21-3124/2014, начиная с 1995 года и по настоящее время АО «Россети Янтарь» является единственным владельцем указанных очистных сооружений. Спорные объекты находятся на балансе АО «Россети Янтарь», из его владения не выбывали, третьим лицам не передавались. АО «Россети Янтарь» владеет очистными сооружениями как своим собственным имуществом на протяжении более 15 лет (на дату решения). Факт добросовестного, непрерывного и открытого владения АО «Россети Янтарь» очистными сооружениями сторонами не оспаривается. Право собственности на указанные очистные сооружения до настоящего момента в установленном законом порядке не зарегистрировано.

При этом недоказанность факта владения истцом спорным земельным участком является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании зарегистрированного права собственности ответчика отсутствующим.

Оснований для исключения из ЕГРН сведений об актуальном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4 судом также не установлено.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Наличие в государственном реестре записи о праве собственности на спорный объект накладывает на собственника земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества. 

В свою очередь требования о признании отсутствующим права собственности АО «Россети-Янтарь» на объекты незавершенного строительства, учтенные в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03:091003:4, не подлежат удовлетворению не только по указанным выше причинам, но и в силу того, что данная часть иска направлена, по сути, на пересмотр вступившего в законную силу решения суда по делу № А21-3124/2014. Доказательств того, что спорные объекты отсутствуют фактически, не представлено.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И. Л. Гурьева