Решение от 4 февраля 2026 г. АС Краснодарского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, <...>

http://krasnodar.arbitr.ru

_______________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

Дело № А32-29639/2025

г. Краснодар «05» февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2026.

Полный текст решения изготовлен 05.02.2026.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ситовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Савченко О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***>, ИНН <***>) к администрации Выселковского сельского поселения Выселковского муниципального района Краснодарского края (ОГРН <***>, ИНН <***>), администрации муниципального образования Выселковский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности

при участии:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 21.08.2025,

от ответчиков и третьего лица: не явились

установил:

АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации Выселковского сельского поселения Выселковского муниципального района Краснодарского края с требованиями:

1) признать право собственности акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на объект недвижимого имущества – здание, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:109, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21;

2) указать, что решение по делу служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю права собственности на указанный объект недвижимости за акционерным обществом фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация муниципального образования Выселковский район.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2025 производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр экспертизы и сертификации», эксперту ФИО2.

В адрес суда поступило заключение эксперта.

С учетом мнения истца и на основании статей 146, 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) производство по делу возобновлено.

Истец заявил ходатайство об изменении предмета иска, согласно которому просит:

1) признать право собственности акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на объект недвижимого имущества – здание, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:1095, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21;

2) указать, что решение по делу служит основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю права собственности на указанный объект недвижимости за акционерным обществом фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева.

Ходатайство удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования с учетом их изменения и пояснил, что дополнительных документов, а также ходатайств не имеет.

Для подготовки лиц, участвующих в деле, к судебным прениям в судебном заседании 19.01.2026 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 02.02.2026 в 09-10 час. Информация об объявлении перерыва в судебном заседании была размещена на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу: http://krasnodar.arbitr.ru. После перерыва судебное заседание продолжено.

От истца и ответчика – администрации муниципального образования Выселковский район поступили ходатайства о рассмотрении спора в его отсутствие.

Ходатайства удовлетворены на основании статьи 159 АПК РФ.

Как следует из содержания искового заявления, в период с 1957 по 1959 год в станице Выселки Выселковского района Краснодарского края построен сахарный завод «Выселковский».

В 1959 году сахарный завод вошел в состав сахсвеклотреста Краснодарского совнархоза. С 1963 года сахарный завод входил в состав управления сахарной крахмалопаточной промышленности Северо-Кавказского Совнархоза.

Для проживания рабочих сахарного завода в 1964 году по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21 возведено общежитие, количество этажей - 2, инвентарный номер 3278, общей площадью 951.4 кв. м.

На основании протокола общего собрания коллектива сахарного завода от 17.09.1992 года № 1, постановления администрации Выселковского района от 07.10.1992 года № 317 и приказа от 04.11.1992 года № 80-л сахарный завод «Выселковский» преобразован в акционерное общество закрытого типа «Кристалл». Акционерное общество закрытого типа «Кристалл» стало правопреемником в отношении всего имущества сахарного завода «Выселковский».

Решением общего собрания акционеров № 1 от 15.03.1996 на основании постановления администрации Выселковского района от 21.03.1996 года № 301 акционерное общество закрытого типа «Кристалл» переименовано в закрытое акционерное общество «Кристалл», что подтверждается архивной справкой за № 188/1 от 15.04.2025 года выданной МКУ «Архив Выселковского района».

В последующем на основании договора о присоединении от 01.11.2013 ЗАО «Кристалл» реорганизовано в форме присоединения к ЗАО фирма «Агрокомплекс» (в настоящий момент - АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева.

08.04.2014 утвержден передаточный акт к указанному договору, согласно которому (приложения № 3, 4 к передаточному акту) ЗАО «Кристалл» передало ЗАО фирма «Агрокомплекс» общежитие по ул. Красная, 21 на 102 человека, количество этажей - 2.

Указанный объект поставлен обществом на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера и указанием следующих характеристик: назначение: многоквартирный дом; наименование: здание; местоположение: <...>; площадь, кв. м: 951,4; количество этажей: 2; кадастровый номер: 23:05:0602005:1095.

Истец указывает, что стал правопреемником ЗАО «Кристалл», в том числе в отношении указанного объекта недвижимого имущества здания с кадастровым номером 23:05:0602005:109, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21, количество этажей - 2, общей площадью 951.4 кв. м, владеющего им не позднее чем с 1992 года.

АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева обращалось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Уведомлением № КУВД-001/2024-64327819/4 от 24.03.2025 отказано в государственной регистрации прав по причине отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированном праве собственности за ЗАО «Кристалл».

Вышеизложенные обстоятельства послужили для АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева основанием обращения с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края.

Изучив материалы дела, арбитражный суд пришел к выводу о наличии основания для удовлетворения исковых требований, ввиду нижеследующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами, причем названная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В силу пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Правопреемство при реорганизации юридического лица относится к числу универсальных (пункт 1 статьи 129 ГК РФ), то есть охватывает все имущественные и неимущественные права реорганизуемого юридического лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В пункте 11 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, указанным в пункте 59 постановления № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 данного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, либо собственник которого неизвестен, либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 15 Постановления № 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Вместе с тем, как разъяснено Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 26.11.2020 № 48-П «По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 ГК РФ в связи с жалобой гражданина ФИО3» (далее - Постановление № 48-П), в случае с приобретательной давностью добросовестность владельца выступает лишь в качестве одного из условий, необходимых прежде всего для возвращения вещи в гражданский оборот, преодоления неопределенности ее принадлежности в силу владения вещью на протяжении длительного срока (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2015 № 41-КГ15-16, от 20.03.2018 № 5-КГ18-3, от 15.05.2018 № 117-КГ18-25 и от 17.09.2019 № 78-КГ19-29); для приобретательной давности правообразующее значение имеет прежде всего не отдельное событие, состоявшееся однажды (как завладение вещью), а добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц; при таких условиях определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным.

Таким образом, в Постановлении № 48-П изложена правовая позиция относительно концептуального различия условий определения добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности (статья 302 ГК РФ), и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока (статья 234 ГК РФ).

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 26.05.2011 № 10-П, от 24.03.2015 № 5-П.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего (любым способом) в разумный срок право собственности на имущество, в определенной степени создает предпосылки к его утрате.

С учетом указанного правового подхода при разрешении вопроса о добросовестности давностного владения, бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, должны быть учтены в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора о признании права собственности в силу норм о приобретательной давности.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2025 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр экспертизы и сертификации», эксперту ФИО2.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Каковы технико-экономические показатели спорного объекта – здания, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:109, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21.

2. Установить, в границах какого (каких) земельного участка (земельных участков) расположен спорный объект? Установить расстояние (отступы) от спорного объекта с кадастровым номером 23:05:0602005:109 до границ земельного участка, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах указанного земельного участка, а также на смежных земельных участках. Составить схему размещения спорного объекта с указанием расстояний от границ земельного участка и относительно друг друга и других строений.

3. Соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки муниципального образования, генеральному плану муниципального образования и не находится ли спорный объект в охранных зонах, в случае если таковые расположены в границах земельного участка (земельных участков)? Соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости? В случае положительного ответа установить процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

4. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан? Нарушает ли права и законные интересы третьих лиц?

В заключении № 151/25 от 21.10.225 экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, сделаны нижеследующие выводы.

В результате проведенного исследования экспертизой определены технико-экономические показатели спорного объекта - здания, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:109, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21. Ниже представлены основные показатели:

- размеры - 40,21 x 14,34 м,

- высота - 10,8 м,

- этажность – 2,

- строительный объем здания - 1051 куб. м,

- площадь застройки в уровне цоколя - 576 кв. м,

- общая площадь: 951,4 кв. м,

- объект исследования состоит из помещений тамбура, холла, коридора, кабинетов, кладовых, комнат, санузлов, прачечных, кухонь, душевых, а также лестничных клеток.

На момент натурного осмотра объект исследования эксплуатируется как общежитие и в помещениях комнат проживают люди.

В результате проведенного исследования экспертиза приходит к выводу, что объект исследования с кадастровым номером 23:05:0602005:109 расположен полностью в границах земельного участка с кадастровым номером 23:05:0602005:0002, представленных на местности ограждениями и забором, более подробная информация представлена в приложении № 1 к заключению.

Минимальное расстояние от объекта исследования до границ земельного участка составляет 4,78 м, расстояние до ближайшего объекта более 10 м.

Экспертом установлено, что расположение спорного объекта соответствует правилам землепользования и застройки, генеральному плану Выселковского сельского поселения. Объект частично попадает в зону негативного воздействия предприятий и транспортных магистралей (зона превышения фонового загрязнения атмосферного воздуха), отображенную на карте эколого-градостроительного зонирования. Однако сама зона размещения объекта предусматривает жилую застройку, и прямого запрета на размещение общежития в данной зоне не установлено.

Объект исследования имеет незначительные отклонения от требований современных строительных норм и правил. Однако соответствует требованиям строительных норм, действующим в период строительства объекта. Экспертизой установлено, что механическая устойчивость и безопасность объекта на момент осмотра обеспечивается, объект находится в ограниченно-работоспособном техническом состоянии, что допускает их эксплуатацию при условии регулярного мониторинга технического состояния.

Эксперт отметил, что текущее техническое состояние объекта не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Объект исследования не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр экспертизы и сертификации» подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено, правовых оснований для назначений повторной либо дополнительной экспертизы в соответствии со статьями 85, 87 АПК РФ у суда не имеется.

На основании вышеизложенного, заключение № 151/25 от 21.10.2025, выполненное автономной некоммерческой организации «Межрегиональный центр экспертизы и сертификации», принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Как указывалось выше, при предъявлении иска о признании права собственности на основании статьи 234 ГК РФ, в предмет доказывания входит факт добросовестного, открытого и непрерывного владения истцом спорным имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева добросовестно, открыто и непрерывно владеет зданием с кадастровым номером 23:05:0602005:109, расположенным по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21, как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию имущества, о чем в дело представлены соответствующие доказательства.

Ответчик – администрация муниципального образования Выселковский район в отзыве на иск подтвердил факт добросовестного владения истцом спорным имуществом в течение пятнадцати лет и указал, что объект в реестре муниципальной собственности муниципального образования Выселковский район не состоит.

Ответчик – администрация Выселковского сельского поселения Выселковского муниципального района Краснодарского края в отзыве на иск полагал возможным удовлетворить требования истца.

В течение всего срока владения спорным недвижимым имуществом, претензий от других лиц к истцу не предъявлялось, право на указанное имущество никто не заявлял, споров в отношении недвижимого имущества также не заявлялось.

Доказательства прерывания владения истцом спорным имуществом в указанный срок, отсутствуют.

На основании изложенного, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания за АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева права собственности на объект недвижимого имущества – здание, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:1095, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21.

Суд считает необходимым указать, что в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вступившее в законную силу решение суда по данному делу является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на спорные объекты, однако не изменяет установленного законом порядка такого учета и государственной регистрации.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины и проведению судебной экспертизы подлежат отнесению на истца, поскольку по существу между сторонами отсутствует спор в отношении объекта, являющегося предметом иска, и обращение истца в арбитражный суд с настоящим иском не связано с наличием противоправных действий (бездействия) со стороны ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности АО Фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН <***>, ИНН <***>) на объект недвижимого имущества – здание, площадью 951,4 кв. м с кадастровым номером 23:05:0602005:1095, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Выселки, ул. Красная, 21.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Ростов-на-Дону.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.В. Ситова