Решение от 3 июля 2017 г. по делу № А32-45747/2016

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-45747/2016


Резолютивная часть решения объявлена 28 июня 2017 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2017 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев дело по заявлению ООО Агрофирма «Тысячный»

к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края

3-е лицо: администрация муниципального образования Гулькевичский район

о признании незаконным отказа

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, ФИО2 - по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО3 - по доверенности,

от 3-го лица не явились, извещены,

установил:

ООО Агрофирма «Тысячный» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20 в предоставлении в собственность ООО Агрофирма «Тысячный» земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1309151 кв. м. как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации; обязать департамент в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи указанного земельного участка по цене, равной 20% кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Департамент, возражая против заявленных требований, сослался в отзыве на то, что договор аренды спорного земельного участка является ничтожным; не доказана тождественность испрашиваемого земельного участка первоначально предоставленному.

Администрация муниципального образования Гулькевичский район в представленном отзыве возражала против удовлетворения заявленных требований без указания мотивов, ходатайствовала об отложении судебного заседания.

Ходатайство отклонено в связи с необоснованностью.

В судебном заседании 21.06.2017 объявлялся перерыв до 10-00 28.06.2017 для изучения представленных документов, после перерыва заседание продолжено.

Поскольку имеющийся в материалах дела объем доказательств достаточен для его рассмотрения по существу, суд считает возможным рассмотреть дело.

Согласно ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (ч.4 ст. 198 АПК РФ).

Оспариваемый отказ датирован 19.10.2016, с заявлением в суд общество обратилось 21.12.2016, таким образом, трехмесячный срок на обжалование отказа не пропущен.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав непосредственно доказательства по делу, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив приведенные ими в обоснование своих требований и возражений доказательства и доводы, суд установил следующее.

Между колхозом «Тысячный» (правопредшественник заявителя) и администрацией Гулькевичского района 28.02.1999 на основании постановления Главы Гулькевичского района от 26.01.1999 №179 заключен договор № 45 аренды земель сельскохозяйственного назначения площадью 400 га для сельскохозяйственного использования, сроком действия на 5 лет.

Постановлением Главы Гулькевичского района от 10.04.2001 №540 «О перераспределении земель в целях предоставления в аренду ООО научно-производственному объединению «КОС-МАИС» из фонда перераспределения Гулькевичского района для производства семян родительских форм гибридов кукурузы» 247,7 га пашни, арендуемых колхозом «Тысячный» по договору аренды от 28.02.1999 , переданы НПО «КОС-МАИС», в качестве компенсации колхозу «Тысячный» переданы 160,6 га пашни единым массивом из земель, арендуемых колхозом «Маяк Революции», колхозу «Тысячный» предоставлены в аренду 152,3 га (пашня), ранее предоставленных по договору аренды от 28.02.1999, колхозу «Тысячный» предписано заключить договор аренды 312,9 га с администрацией Гулькевичского района.

21.06.2003 между СПК колхоз «Тысячный» и администрацией Гулькевичского района заключено дополнительное соглашение к договору № 45 аренды от 28.02.1999, согласно которому договору присвоен номер 0600000191, уточнены размер и порядок внесения арендной платы.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.04.2004, что подтверждено кадастровым паспортом от 07.05.2007, участку присвоен кадастровый номер23:06:1501005:6.

30.06.2008 между администрацией МО Гулькевичский район и ООО «Агрофирма «Тысячный» на основании постановления главы МО Гулькевичский район от 24.06.2008 №1139 заключен договор аренды земельного участка № 8806000023 с кадастровым номером 23:06:1501005:6 на срок до 24.06.2018.

15.09.2016 заявитель обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка.

Письмом от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20 департамент отказал в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность земельного участка по причине того, что договор аренды земельного участка от 30.06.2008 № 8806000023 имеет признаки ничтожной сделки.

Полагая, что отказ департамента в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает его права, заявитель обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

В силу пункта 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 названного Закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Краснодарского края.

Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи. Исключение составляет ряд случаев, в том числе, для земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих земельных участков.

Испрашиваемый в собственность земельный участок арендуется обществом с 22.02.1997 на основании договора аренды, используется в соответствии с целевым назначением, что подтверждается материалами дела, в том числе:

- постановлением главы Гулькевичского района от 26.01.1999 №179, на основании которого заключен договор аренды 22.02.1999 №45;

- постановлением главы Гулькевичского района от 10.04.2001 №540;

- дополнительным соглашением от 21.06.2003 к договору аренды № 45 аренды от 28.02.1999;

- постановлением главы МО Гулькевичский район от 24.06.2008 №1139, на основании которого заключен договор аренды земельного участка № 8806000023 с кадастровым номером 23:06:1501005:6 на срок до 24.06.2018;

- землеустроительным делом по проведению землеустройства и подготовке документов для государственного кадастрового учета земельных участков №№ 60, 62-70, 79,80,81;

- делом по межеванию земельных участков № 60, 62-70, 79,80,81.

Доказательств того, что арендатор привлекался к административной ответственности, предусмотренной статьями 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, в дело не представлено.

Заявитель обратился в департамент с заявлением о выкупе земельного участка, приложив к нему все документы, необходимые для оказания (предоставления) уполномоченным органом соответствующей государственной услуги.

Относительно доводов департамента об отсутствии у заявителя титула арендатора на момент обращения с заявлением о выкупе, суд отмечает следующее.

По окончании срока действия договора аренды от 22.02.1997 администрация МО Гулькевичский район и заявитель 30.06.2008 № 8806000023 заключили новый договор аренды в отношении спорного земельного участка на срок до 24.06.2018.

В соответствии с положениями ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, без проведения торгов осуществляется продажа, в частности:

- земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый заявителем в собственность земельный участок не относится (пункт 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом РФ. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (в редакции, действующей с 01.03.2015).

Ранее пункт 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ устанавливал норму, согласно которой переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этих участков.

По смыслу названных норм законов Российской Федерации и Краснодарского края, гражданином или юридическим лицом может быть приобретен в собственность не любой земельный участок, а переданный ему в аренду участок из земель сельскохозяйственного назначения, при условии его надлежащего использования.

Согласно Положению о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утв. постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 N 345) департамент имущественных отношений Краснодарского края является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края.

Департамент осуществляет реализацию государственной политики в области имущественных и земельных отношений, приватизации государственного имущества, за исключением вопросов, регулируемых жилищным законодательством Российской Федерации.

Департамент является органом исполнительной власти Краснодарского края, наделенным правами юридического лица, имеет право от своего имени приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, имеет лицевой счет, печать с изображением Государственного герба Российской Федерации и со своим наименованием, а также соответствующие штампы и бланки, заключает договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, соглашения об установлении сервитутов (принимает решение об отказе в заключении соглашения об установлении сервитута), соглашения о перераспределении, выступая стороной по сделкам, принимает решение о перераспределении (об отказе в перераспределении) земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, установленных законодательством Российской Федерации (пункт 3.10.3. Положения).

Таким образом, заинтересованное лицо определено заявителем верно.

Для возникновения у заявителя права на приобретение участка сельскохозяйственного назначения в собственность без торгов заявитель должен являться арендатором земельного участка, в течение определенного законом времени (не менее 3 лет), надлежащим образом исполнять свои обязанности арендатора, использовать участок по назначению.

Первое условие - наличие у заявителя статуса арендатора (законного пользователя) и наличие арендных отношений материалами дела подтверждено.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 7 договора, договор действует до 24.06.2018.

Договор аренды до настоящего момента, ни по соглашению сторон, ни по решению суда не расторгнут, является действующим, обязательства сторон по его исполнению не прекращены, объект аренды, в том числе и земельный участок, находится во владении и пользовании общества, из его владения не выбывал.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от спорный земельный участок обременен на основании договора аренды в пользу общества.

Как указано выше, надлежащее использование заявителем спорного земельного участка подтверждается имеющимися в деле документами.

Ссылку департамента на пункт 1 постановления Пленума № 73, предусматривающий возможность заключения договора аренды в отношении государственного имущества только по результатам торгов, арбитражный суд находит несостоятельной, поскольку в нем прямо указано на применение данного правила лишь в случаях, предусмотренных законом.

Предметом спора в настоящем деле является реализация заявителем предусмотренного Земельным кодексом и Законом № 101-ФЗ права на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов.

На момент заключения договора аренды от 30.06.2008 № 8806000023 действовала статья 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ в редакции, наделяющей администрацию муниципального образования Глькевичский район полномочиями по распоряжению земельными участками.

Общество, с которым заключено соглашение уполномоченным Краснодарским краем арендодателем на продление срока договора аренды, со ссылкой на краевой закон, который обрабатывает земельный участок, при этом собственником не предъявляются какие-либо требования, в том числе об освобождении участка, правомерно полагает, что обладает статусом арендатора, с соответствующими правовыми гарантиями, закрепленными федеральным законодателем, в том числе на предоставление земельного участка в собственность.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.01.2017 по делу №А32-10044/2016.

Суд считает выводы департамента имущественных отношений Краснодарского края незаконными и необоснованными, поскольку судом в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, препятствующих выкупу заявителем испрашиваемого земельного участка.

Доводы департамента о нетождественности спорного участка ранее предоставленному ничем не подтверждены и опровергаются материалами дела, в том числе постановлением главы Гулькевичского района от 26.01.1999 №179, на основании которого заключен договор аренды 22.02.1999 №45; постановлением главы Гулькевичского района от 10.04.2001 №540; дополнительным соглашением от 21.06.2003 к договору аренды № 45 аренды от 28.02.1999; постановлением главы МО Гулькевичский район от 24.06.2008 №1139, на основании которого заключен договор аренды земельного участка № 8806000023 с кадастровым номером 23:06:1501005:6 на срок до 24.06.2018; землеустроительным делом по проведению землеустройства и подготовке документов для государственного кадастрового учета земельных участков №№ 60, 62-70, 79,80,81; делом по межеванию земельных участков № 60, 62-70, 79,80,81.

Учитывая изложенное, правовые основания для отказа заявителю в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка у департамента отсутствовали.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края в судебном заседании пояснил то, что иных оснований препятствующих предоставлению в собственность земельного участка не выявлено.

На основании изложенного суд пришел к выводу о необходимости признания незаконным решения департамента об отказе в передаче в собственность за плату ООО Агрофирма «Тысячный» спорного земельного участка, как противоречащего положениям п.п 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными с возложением обязанности устранить допущенное нарушение.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

В целях восстановления прав и законных интересов заявитель просит обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда подготовить и направить ему проект договора купли - продажи спорного земельного участка с установлением выкупной цены земельного участка в размере двадцати процентов его кадастровой стоимости.

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (ст. 39.14 ЗК РФ), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Данный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

Следовательно, выкупная стоимость земельного участка должна определяться на дату обращения.

При определении способа и срока устранения допущенных органом, осуществляющим публичные полномочия, нарушений суд не связан требованием заявителя, а обязан руководствоваться требованиями законами и установленными при рассмотрении дела обстоятельствами.

На момент рассмотрения заявления спор относительно размера выкупной стоимости отсутствует, указание судом в резолютивной части решения суда на незаконность оспариваемого отказа и на обязание департамента подготовить и направить в адрес ООО Агрофирма «Тысячный» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 в полной мере восстанавливает нарушенные права и охраняемые законом интересы заявителя.

Судебные расходы суд согласно ст. 110 АПК РФ относит на департамент.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) от 19.10.2016 № 52-29469/16-32.20 в предоставлении в собственность ООО Агрофирма «Тысячный» (ИНН <***>) земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6 площадью 1309151 кв. м. как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации.

Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) в месячный срок с даты вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес ООО Агрофирма «Тысячный» (ИНН <***>) проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:06:1501005:6.

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН <***>) в пользу ООО Агрофирма «Тысячный» (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлине в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин