Решение от 22 октября 2025 г. по делу № А03-10102/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: <***>

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-10102/2025
г. Барнаул
23 октября 2025 года
Резолютивная часть решения суда объявлена 09.10.2025. Решение суда изготовлено в полном объеме 23.10.2025.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Бутузовой Я.П., при ведении протокола секретарем судебного заседания Барболиной О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Интермедиа» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.07.2005, ИНН: <***>, 656038, <...>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2004, ИНН: <***>, 656002, <...>) о признании недействительным уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-24618827/5 от 22.08.2025 и об обязании произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления имущественных отношений Алтайского края (656049, <...>/ФИО1, д. 41/64, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2002, ИНН: <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 28.12.2004, Алтайский край г.Барнаул), при участии в судебном заседании представителей: от заявителя - ФИО4, паспорт, доверенность от 09.06.2025, диплом, от заинтересованного лица - ФИО5, удостоверение, доверенность № Д0198123 от 04.12.2023, диплом, от третьих лиц - не явились,


УСТАНОВИЛ


общество с ограниченной ответственностью «Интермедиа» (далее – ООО «Интермедиа», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с вышеуказанным заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (далее – Управление Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованное лицо).

Требования со ссылкой на статьи 197-199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), статьи 22, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статью 10.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) мотивированы нарушением законодательно возложенной обязанности заинтересованного лица зарегистрировать переход прав на земельный участок в связи заключением заявителем и прежним арендатором договора уступки прав и обязанностей (перенайма).

Заявитель первоначально заявил требования о признании недействительным уведомления о приостановлении государственной регистрации от 21.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827/2 и об обязаниии произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.07.2025 № КУВД-001/2025-24518827. В ходе судебного разбирательства истек срок приостановления государственной регистрации прав и заинтересованным лицом принято решение об отказе в государственной регистрации прав, в связи с чем в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявитель изменил требования, окончательно сформулировав требования, заявитель просил признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-24618827/5 от 22.08.2025 и обязать произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827.

Суд принял изменение предмета требований.

Заинтересованное лицо в отзыве возражало против удовлетворения заявленных требований, указав, что в соответствии с пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, введенным Федеральным законом от 14.07.2022 № З16-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 316-ФЗ), с 01.01.2023 передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – Алтайкрайимущесто, третье лицо), индивидуальный предприниматель ФИО2 крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – индивидуальный предприниматель ФИО2 к(ф)х ФИО3, третье лицо).

Алтайкрайимущесто в представленном отзыве просило отказать в удовлетворении заявленных требований, со ссылкой на законность и обоснованность оспариваемого решения.

Третье лицо индивидуальный предприниматель ФИО2 к(ф)х ФИО3 отзыв на заявление не представил.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, на основании статьи 123, статьи 156, части 5 статьи 163 АПК РФ дело по существу рассмотрено в их отсутствие.

В судебном заседании заявитель на требованиях настаивал.

Заинтересованное лицо поддержало доводы, изложенные в отзыве, просило отказать в удовлетворении заявления.

Выслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу об отказе удовлетворении требований.

По настоящему арбитражному делу установлены следующие фактические обстоятельства.

Между Алтайкрайимущесто (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 к(ф)х ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственной собственности на который не разграничена № 6173-з от 21.10.2024, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории «земли сельскохозяйственного назначения», имеющий кадастровый номер 22:61:050601:3509, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка.  Ориентир п.Черницкий. Участок находится примерно в 1800 м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, в границах городского округа-города Барнаула (далее - участок) (л.д. 11-17 - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды цель предоставления: для ведения сельскохозяйственного производства (пашня). Разрешенное использование: для производства зерновых и технических культур (пункт 1.4 договора).

Срок аренды по настоящему договору устанавливается на 49 лет с 07.10.2024 (пункт 2.1 договора аренды).

Между индивидуальным предпринимателем ФИО2 к(ф)х ФИО3 (арендатор) и ООО «Интермедиа» (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка № 1 от 06.05.2025, по условиям которого арендатор обязуется передать новому арендатору свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21 октября 2024 года № 6173-з (далее - договор аренды), заключенному между арендатором и Управлением имущественных отношений Алтайского края (далее - арендодатель), уведомив арендодателя. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 06.05.2025 № 551207045 приложение №3). Копия договора аренды прилагается к настоящему договору (приложение № 1) и является его неотъемлемой частью (л.д. 18-21 - договор перенайма).

Уведомлением от 06.05.2025 индивидуальный предприниматель ФИО2 к(ф)х ФИО3 уведомил Алтайкрайимущесто  о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды новому арендатору ООО «Интермедиа» (л.д. 78 - уведомление).

ООО «Интермедиа» 07.05.2025 обратилось в Управление Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о государственной регистрации договора уступки (л.д. 22 – опись документов).

Управлением Росреестра по Алтайскому краю в целях предоставления государственной услуги выполнен межведомственный запрос № 22:61:050601:3509  от 14.05.2025 в Алтайкрайимущесто о предоставлении информации о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, государственная регистрация на который не разграничена № 6173-з от 21.10.2024 (л.д. 90 - межведомственный запрос).

В ответ на запрос Алтайкрайимущесто указало, что поскольку категория споронго земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, его оборот регулируется Законом № 101-ФЗ, в соответствии с пунктом 9 статьи 9 которого не допускается передача прав и обязанностей по договору аренды (л.д. 91 - ответ).

Уведомлением № КУВД-001/2025-24618827/2 от 21.05.2025 государственная регистрация приостановлена до 21.08.2025, в качестве основания для приостановления регистрирующим Управлением Росреестра по Алтайскому краю м указано на то, что переуступка прав и обязанностей в отношении спорного земельного участка невозможна в силу пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ (л.д. 23-26 - уведомление о приостановлении государственной регистрации).

ООО «Интермадиа» полагая, что приостановление государственной регистрации договора перенайма является незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящем требованием.

В ходе судебного разбирательства истек срок приостановления государственной регистрации прав и заинтересованным лицом принято решение об отказе в государственной регистрации прав от 22.08.2025 (л.д. 126-128 – уведомление об отказе), в связи с чем заявитель изменил требования, окончательно сформулировав требования, заявитель просил признать недействительным уведомление Управления Росреестра по Алтайскому краю об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2025-24618827/5 от 22.08.2025 и обязать произвести государственную регистрацию на основании заявления от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-24618827.

Отношения сторон регулируются следующими нормами права.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) он может признать такой акт недействительным.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав (пункт 3).

Основанием для приостановления осуществления государственной регистрации кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе, случай, когда сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

В силу части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26                           Закона № 218-ФЗ.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Закон № 101-ФЗ регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность (статья 1).

В соответствии со статьей 9 Закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1); договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных этим Федеральным законом (абзац первый пункта 3).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона № 316-ФЗ статья 9 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 9, с 01.01.2023 установившим запрет на передачу, в частности, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Как следует из пояснительной записки к проекту Федерального закона № 135588-8, одной из основных целей принятия которого являлось создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный запрет установлен законодателем для обеспечения использования названных земельных участков, получаемых в упрощенном порядке (без проведения торгов), непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также во избежание случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка не по указанному назначению, а в целях получения дохода от его передачи третьим лицам.

Стороны согласно статьям 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу закрепленного в статье 9 АПК РФ принципа состязательности задача лиц, участвующих в деле, - собрать и представить в суд доказательства, подтверждающие их правовые позиции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7204/12).

В соответствии с нормами статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявления.

Как следует из материалов дела, договор аренды спорного земельного участка, права и обязанности по которому перешли к ООО «Интермадиа», заключен без проведения торгов 21.10.2024. При этом индивидуальному предпринимателю ФИО2 к(ф)х ФИО3 (первоначальному арендатору) земельный участок предоставлен для ведения сельскохозяйственного производства.

В силу положений статьи 422 ГК РФ к отношениям по передаче арендных прав подлежат применению правила ЗК РФ, действовавшие в момент заключения договора аренды.

Принимая решение об отказе в государственной регистрации обременения по договору перенайма, орган регистрации правомерно руководствовался действующим  в период спорных правоотношений пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ, предусматривающим запрет на передачу другому лицу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Оспариваемый отказ соответствует закону, права арендатора в рассматриваемом случае не могли передаваться иным лицам.

Как следует из пояснительной записки к проекту Федерального закона № 135588-8, одной из основных целей принятия которого являлось создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, данный запрет установлен законодателем для обеспечения использования названных земельных участков, получаемых в упрощенном порядке (без проведения торгов), непосредственно для осуществления сельскохозяйственного производства, а также во избежание случаев злоупотребления правом, которые могут быть выражены в использовании земельного участка не по указанному назначению, а в целях получения дохода от его передачи третьим лицам.

Спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен первоначальному арендатору на длительный срок в аренду без проведения торгов как арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствовала информация о выявленных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. С учетом положений подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ земельный участок без торгов может быть предоставлен только специальному субъекту - добросовестному арендатору, если он подал заявление до того, как истек срок прежнего договора, вместе с тем, ООО «Интермедиа», получившее права и обязанности арендатора по договору перенайма, таким специальным субъектом не является.

Оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (часть 1 статья 112 АПК РФ).

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. С учетом изложенного судебные расходы по уплате государственной пошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


РЕШИЛ


в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца со дня его принятия.


Судья                                                                                              Я.П. Бутузова