Решение от 1 декабря 2017 г. по делу № А82-5422/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5422/2017
г. Ярославль
01 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2017 года.


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Е.В.Мухиной

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Т.И.Семеновой,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "СТРОЙРЕСУРС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к 1.Администрации г. Переславля-Залесского (ИНН <***>; ОГРН <***>),

2. Управлению муниципальной собственности администрации г.Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо – Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ярославской области ФИО1

о признании незаконным отказа в заключении договора аренды на новый срок,

об обязании заключить договор аренды

при участии

от заявителя – ФИО2, доверенность от 28.01.2016г.

от ответчиков – 1. ФИО3, доверенность от 19.06.2017г.

2. ФИО3, доверенность от 19.06.2017г.

от третьего лица - ФИО4, доверенность от 01.01.2017г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СТРОЙРЕСУРС" обратилось в арбитражный суд к Администрации города Переславля-Залесского и Управлению муниципальной собственности администрации г.Переславля-Залесского с заявлением о признании незаконными действий, выразившихся в отказе от 30.03.2017 №их 03.01-1069/17 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершения начатого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:1929 с ООО «Стройресурс», и данного отказа; а также об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок для завершения начатого строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:1929 с ООО «Стройресурс».

На основании статьи 53.1 АПК РФ в дело в качестве третьего лица вступил уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ярославской области ФИО1

Заявитель оспариваемый отказ и действия по его вынесению считает незаконными и нарушающими интересы Общества, полагает, что на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ имел право на заключение договора аренды на новый срок без торгов, поскольку застройщиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке.

Третье лицо поддерживает позицию заявителя в полном объеме.

Ответчики требования заявителя не признают, оспариваемый отказ считают правомерным; полагают, что положения подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6. Земельного кодекса РФ к рассматриваемым правоотношениям не применяются в силу пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014г. №171-ФЗ, поскольку договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства был заключен 12.12.2012г. Ответчики указывают, что арендатором нарушены установленные договором сроки освоения территории и жилищного строительства, что исключает возможность продления договорных отношений. Ответчики полагают, что заявителем на спорном земельном участке возведен иной объект, чем тот, на который было выдано разрешение на строительство; возведенное строение считают самовольной постройкой. Подробно позиция ответчиков изложена в письменных отзывах.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, третьего лица, суд установил следующее.

На основании протокола о признании аукциона несостоявшимся от 08.11.2012г. и договора купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 29.11.2012г. между Управлением муниципальной собственностью Администрации города Переславля-Залесского (арендодатель) и ООО «Лесное» (арендатор) 12.12.2012г. заключен договор №1670 аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 32 473 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:51 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для комплексного освоения в целях среднеэтажного жилищного строительства.

Пунктом 6.2. договора срок аренды земельного участка установлен: с 12.12.2012г. по 11.10.2015г.

В соответствии с пунктом 2.4.10 договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок не позднее чем за 60 календарных дней до окончания действия договора.

В соответствии с пунктом 2.4.12 арендатор обязан соблюдать условия освоения земельного участка: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка – не более 4 месяцев с даты подписания договора аренды; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры – не более 30 месяцев в даты подписания договора аренды; максимальные сроки осуществления жилищного строительства (нормативный срок) и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка – не более 34 месяцев с даты подписания договора аренды.

Разделом 4 договора установлено, что досрочное расторжение договора производится по письменному соглашению сторон или по решению суда. В связи с существеным нарушением условий договора он подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае нарушения условий освоения земельного участка, предусмотренных разделом 2 договора.

Договор аренды зарегистриован в установленном порядке.

Постановлением Администрации города Переславля-Залесского №917 от 10.06.2013г. утвержден Проект планировки территории земельного участка по ул.Урицкого с кадастровым номером 76:18:010901:51 для комплексного освоения в целях среднеэтажного жилищного строительства, разработанный ООО «Лесное».

28 января 2014г. между ООО «Лесное» и ООО «Новатор» заключен договор перенайма к договору аренды земельного участка №1670 от 12.12.2012г., в соответствиии с которым права и обязанности арендатора по договору переданы Обществу с ограниченной ответственностью «Новатор». Договор зарегистриован в установленном порядке.

12 мая 2014г. между Управлением муниципальной собственностью Администрации города Переславля-Залесского (арендодатель) и ООО «Новатор» (арендатор) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды №1670 от 12.12.2012г., согласно которому в связи с освоением земельного участка и его разделом на самостоятельные участки, пункт 1.1. договора изложен в новой редакции: арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует следующие вновь образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:51 земельные участки:

земельный участок площадью 4396 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1923 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа;

земельный участок площадью 4828 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1924 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания с особым (ночным и/или круглосуточным) режимом работы;

земельный участок площадью 3814 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1925 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа;

земельный участок площадью 3918 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1926 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа;

земельный участок площадью 3151 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1927 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа;

земельный участок площадью 4009 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1928 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа;

земельный участок площадью 4779 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1929 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания с особым (ночным и/или круглосуточным) режимом работы;

земельный участок площадью 3578 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1930 в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 07 мая 2014г., местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: жилые дома различного типа.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Земельный участок площадью 4779 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1929 поставлен на кадастровый учет 24.02.2014г.

10 июня 2014г. Постановлением Администрации города Переславля-Залесского утвержден Градостроительный план земельного участка 76:18:010901:1929.

26 июня 2015г. между ООО «Новатор» (арендатор) и ООО «Стройресурс» (новый арендатор) заключено Соглашение о переуступке прав и обязанностей в части отдельного земельного участка к договору аренды от 12.12.2012г. №1670, согласно пункту 1.1. которого на основании пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор передает свои права и обязанности арендатора по дополнительному соглашению от 12 мая 2014г. к договору аренды от 12.12.2012г. №1670 земельного участка площадью 4779 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010901:1929, местоположение земельного участка: <...>; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания с особым (ночным и/или круглосуточным) режимом работы, в пользу нового арендатора.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Письмом от 01 июля 2015г. ООО «Новатор» уведомило Мэра г.Переславля-Залесского о передаче прав и обязанностей по договору в части участка 76:18:010901:1929 ООО «Стройресурс». Уведомление получено 10 июля 2015г.

Письмом №6 от 10.08.2015г. ООО «Стройресурс» (получено 11.08.2015г.) обратилось к Мэру г.Переславля-Залесского с просьбой пролонгировать договор аренды №1670 от 12.12.2012г., которая была оставлена без ответа.

11 сентября 2015г. Мэром города Переславля-Залесского выдано Обществу с ограниченной ответственностью «Стройресурс» Разрешение на строительство здания универсального торгового центра с инженерными коммуникациями (сети водоснабжения, водоотведения) на участке 76:18:010901:1929. Срок действия разрешения на строительство установлен до 03 июня 2016г.

22 октября 2105г. между УМС Администрации г.Переславля-Залесского и ООО «Новатор» заключено дополнительное соглашение к договру аренды №1670, которым продлен срок действия договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 76:18:010901:1923, 76:18:010901:1925, 76:18:010901:1926, 76:18:010901:1927, 76:18:010901:1928 (для строителства жилых домов) по 11 октября 2018г.

08 апреля 2016г. зарегистрировано право собственности ООО «Стройресурс» на объект незавершенного строительства общей площадью 599 кв.м., степень готвоности объекта 5%, адресу: <...>. На кадастровый учет данный объект поставлен 07.10.2015г.

11 октября 2016г. ООО «Стройресурс» повтороно обратилось к Мэру г.Переславля-Залесского с просьбой пролонгировать договор аренды №1670 от 12.12.2012г., которая также была оставлена без ответа.

07 февраля 2017г. ООО «Стройресурс» обратилось к И.О. Мэра г.Переславля-Залесского с просьбой заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:1929 на новый срок в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Согласно кадастровой выписке от 22.02.2017г. степень готовности того же объекта составила 61%.

Письмом от 30.03.2017г. №ИХ 03.01-1069/17 Администрация города Переславля-Залесского отказала в преоставлении ООО «Стройресурс» земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:1929 в аренду без проведения торгов, указав, что осмотром испрашиваемого земельного участка (акт от 30.01.2017г.) установлено, что на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства площадью 599 кв.м. со степенью готовности 5%; на участке обнаружен иной объект с характеристиками, не соответствующими выданному разрешению на строительство, что свидетельствует о наличии признаков самовольной постройки.

Оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 и части первой статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с частью первой статьи 198, частью второй статьи 201 АПК РФ решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц признаются незаконными в том случае, если арбитражный суд установит, что они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С 01 марта 2015г. вступил в силу Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 указанного закона отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

Рассматриваемый договор аренды земельного участка №1670 заключен 12.12.2012г. для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в связи с чем реализация данного договора подлежит регулированию Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №171-ФЗ от 23.06.2014г.; а положения статьи 39.6, статей 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ не распространяются на спорные правоотношения.

Статьей 30.2. Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договра аренды №1670 было установлено, что земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта (пункт 1). Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса (пункт 2).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 3).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства (пункт 4).

Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду (пункт 5).

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6).

При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 7).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8).

Статьей 38.2. Земельного кодекса РФ определены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 3 статьи 38.2. в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны:1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; 2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади; 3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); 4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; 5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; 6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; 7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; 8) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 2.4.12 договора №1670 от12.12.2012г. арендатор обязан соблюдать условия освоения земельного участка: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка – не более 4 месяцев с даты подписания договора аренды; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры – не более 30 месяцев в даты подписания договора аренды; максимальные сроки осуществления жилищного строительства (нормативный срок) и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка – не более 34 месяцев с даты подписания договора аренды.

Разделом 4 договора установлено, что досрочное расторжение договора производится по письменному соглашению сторон или по решению суда. В связи с существеным нарушением условий договора он подлежит досрочному расторжению, в том числе, в случае нарушения условий освоения земельного участка, предусмотренных разделом 2 договора.

Как установлено судом, заявителем было реализовано исключительное право на заключение договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 30.2. Земельного кодекса путем заключения ООО «Новатор» 12.05.2014г. дополнительного соглашения к договору №1670 об изменении предмета договора в связи с утверждением проекта планировки территории, а также путем заключения заявителем 26.06.2015г. соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды №1670 на земельный участок с кадастровым номером 76:18:010901:1929, разрешенное использование: объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания.

Также судом установлено, что арендатором нарушены максимальные сроки осуществления строительства, определенные условиями договора аренды в размере 34 месяцев с даты подписания договора, согласно которым строительство объекта должно быть завершено не позднее 11.10.2015г. Так, разрешение на строительство получено заявителем только 10.09.2015г. (за месяц до истечения максимальных сроков строительства) на срок до 03.06.2016г. В установленные договором аренды и разрешением на строительство сроки строительство объекта заявителем не завершено.

Таким образом, заявителем нарушен пункт 8 части 3 статьи 38.2. Земельного кодекса РФ и пункт 2.4.12 договора аренды №1670 от 12.12.2012г., что в силу положений договора аренды и пункта 8 статьи 30.2. Земельного кодекса является основанием для досрочного расторжения договора аренды и прекращения прав на земельный участок.

Принимая во внимание изложенное, суд не усматривает законных оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка с заявителем на новый срок без проведения торгов, в связи с чем полагает, что отказ в заключении договора аренды на новый срок от 30.03.2017г., вынесенный по итогам рассмотрения органом местного самоуправления заявления ООО «Стройресурс» от 07.02.2017г., соответствует требованиям закона и условиям договора аренды №1670, а требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на официальном сайте суда в сети «Интернет», через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Е.В. Мухина