Решение от 19 марта 2021 г. по делу № А41-83068/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-83068/20
19 марта 2021 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2021 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.Ф. Ляхом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 10.12.1993, юридический адрес: 143401, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "КОФОЛЕ" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 20.08.2019, юридический адрес: 141021, <...>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра «Вегас-2» от 09.09.2019 № FC 8-K в размере 1 176 045 руб. 00 коп.,

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" (далее – АО "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "КОФОЛЕ" (далее – ООО "КОФОЛЕ", ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра «Вегас-2» от 09.09.2019 № FC 8-K в размере 1 176 045 руб. 00 коп.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, по основаниям изложенным в иске.

Представитель ответчика исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения по основаниям изложенным в отзыве.

Арбитражный суд, выслушав объяснения сторон, непосредственно исследовав в судебном заседании представленные письменные доказательства, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.09.2019 между истцом (далее – арендодатель) и ответчиком (далее – арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра «Вегас-2» № FC 8-K (далее – договор аренды), по условиям которого во временное владение и пользование (в аренду) предоставлено нежилое помещение площадью 19,61 кв.м, расположенное на 3-м этаже здания торгово-развлекательного центра «Вегас-2» № секции FC 8 по адресу: <...>, полное описание помещения указано в п. 2.3 договора аренды (п. 2.1 договора аренды).

Для целей исчисления Арендной платы, Эксплуатационного сбора и иных по настоящему Договору, площадь Помещения составляет 21,42 кв.м. («Арендуемая Площадь») (п. 2.7 договора аренды).

Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует по 31.08.2020 включительно. По истечении Срока Аренды и при условии, что Арендатор надлежащим образом исполняет все свои обязательства по настоящему Договору, Договор может быть заключен на новый срок. При этом Арендатор при прочих равных условиях будет иметь преимущественное право на заключение Договора на новый срок. Стороны договариваются о заключении Договора Аренды на новый срок за 6 (шесть) месяцев до истечения срока действующего Договора (п. 3.1, 3.2 договора аренды).

Согласно п. 4.1 договора аренды, арендная плата по договору состоит из Постоянной части и Переменной части. Размер и порядок оплаты Арендатором Постоянной части Арендной платы определен в статье 4, размер и порядок оплаты Арендатором Переменной части Арендной определен в пункте 4.4. настоящего Договора.

Фиксирования часть постоянной части арендной платы составляет 2766,66 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, плюс НДС, в год за 1 кв.м. арендуемой площади (п. 4.2 договора аренды).

В соответствии с п. 4.4 договора аренды, арендатор обязался ежемесячно, в течение 5-ти календарных дней после выставления арендодателем счета, оплачивать переменную часть арендной платы (коммунальные услуг), при этом расчет переменной части арендной платы производится на основании показателей счетчиков, установленных в арендуемом помещении, с использованием действующих тарифов.

Также п. 10.4 договора аренды, предусмотрено обязательство ответчика ежемесячно, предварительным платежом, не позднее 5-го числа включительно каждого оплачиваемого месяца, оплачивать истцу Эксплуатационный сбор, за предоставляемые истцом эксплуатационные услуги, перечень которых указан в п. 10.2 договора аренды, размер которого составляет 250 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты, плюс НДС, за 1 кв.м. арендуемой площади в год.

В связи с нарушением ответчиком обязательств по оплате эксплуатационного сбора за январь и февраль 2020, переменной части арендной платы за январь 2020, постоянной части за февраль 2020 истец на основании п. 8.1.13 договора аренды ограничил ответчику доступ в арендуемое помещение до полного погашения задолженности, что подтверждается письмом от 12.03.2020 Исх. № 15-979.

В соответствии с п. 15.3.1 договора аренды, арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае, когда арендатор не производит либо задерживает оплату арендной платы, страхового депозита и/или любых иных платежей, подлежащих оплате по договору полностью либо частично, более, чем на 5 (пять) календарных дней.

Арендодатель письменно уведомляет арендатора о своем намерении отказаться от исполнения договора по основаниям указанным в п. 15.3 договора аренды. По истечении срока, указанного в таком уведомлении, договор будет считаться прекратившим свое действие (расторгнутым) (п. 15.4 договора аренды).

Истцом посредством телеграммы 17.07.2020 направлено в адрес ответчика требование о погашении в срок до 24.07.2020 задолженности, а именно: по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020; по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020. Также в указанном требовании истец сообщил, что в случае неоплаты задолженности в срок до 24.07.2020, договор будет считаться прекратившим свое действие (расторгнутым) 24.07.2020.

Факт направления требования от 17.07.2020 посредством телеграммы в адрес ответчика подтверждается отметкой телеграфа Москвы, кассовыми чеками от 16.07.2020.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020 составила в размере 3106,16 долларов США; по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020 составила в размере 34371,9 долларов США.

С учетом зачета страхового депозита в размере 19385,07 долларов США в порядке п. 5.4 договора аренды, общая сумма задолженности ответчика по договору аренды составила в размере 18093 долларов США или 1 176 045 руб. 00 коп.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований ответчик указывает, что с 18.02.2020 доступ в помещение был ограничен, в связи с чем истец не имеет право на получение арендной платы и эксплуатационного сбора в период с 18.02.2020 по 24.07.2020; условие п. 8.1.13. договора аренды является ничтожным; переменная часть арендной платы (коммунальные платежи) за январь 2020 в размере 34775 руб. оплачена.

В соответствии с пунктом 8.1.13 договора аренды, при наличии сформировавшейся задолженности по постоянной части арендной платы арендодатель вправе в соответствии со статьи 328 ГК РФ приостановить исполнение встречных обязательств приостановив допуск арендатора в помещение до устранения нарушения без предварительного уведомления арендатора.

Указанное условие договора не противоречит действующему законодательству, соответствует ст.421 ГК РФ и согласовано сторонами, действовавшими при заключении договора свободно и без принуждения.

Из материалов дела усматривается, что на стороне истца имелась задолженность по внесению арендной платы за период с января по март 2020, в связи с чем истец правомерно, руководствуясь условиями договора, ограничил доступ ответчика в арендуемое помещение.

В данном случае ограничение доступа ответчика в арендуемое помещение ответчиком было обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, так как в соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным исполнением обязанности арендатора по оплате арендной платы выступает обязанность арендодателя предоставить имущество в пользование.


Так как истцом помещение передано ответчику по акту приема-передачи 06.12.2019, в связи именно с невнесением ответчиком в срок установленной Договором арендной платы, истец в соответствии со ст. 328 ГК РФ и п. 8.1.13. Договора, приостановил исполнение своего обязательства, а именно ограничил доступ ответчика в помещение до полного погашения задолженности.

Таким образом, событие по невнесению в срок ответчиком арендной платы, предшествовало событию по ограничению истцом доступа в арендуемое помещение, тем самым приостановление исполнения обязательства истцом вызвано ненадлежащим исполнением обязательства ответчиком.

В связи с чем, утверждение ответчика о том, что условия в п. 8.1.13. Договора является ничтожными отклоняются судом, поскольку указанное условие договора не противоречит действующему законодательству и соответствует ст.ст. 328, 421 ГК РФ.

При этом из условий договора аренды не усматривается, что на время ограничения доступа в помещение, арендатор освобождается от оплаты арендных платежей.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Таким образом, ограничение доступа ответчика в помещение на основании п. 8.1.13. договора аренды, не может являться основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы, с учетом того, что указанное ограничение было вызвано виновными действиями арендатора по невнесению арендной платы в течение срока действия договора.

Доводы ответчика об оплате переменной части (коммунальные платежи) за январь 2020 года в полном объеме, не снимает с ответчика обязательства по оплате постоянной части арендной платы и эксплуатационного сбора в соответствии условиями договора аренды.

Более того, в соответствии с расчетом истца и актом сверки, сумма оплаты переменной части арендной платы (коммунальные платежи) за январь 2020 в размере 34775 руб. учтена истцом.

Доказательств оплаты суммы задолженности по оплате эксплуатационного сбора за период с января 2020 по 24.07.2020 и по оплате фиксированной части постоянной части арендной платы за период с февраля 2020 по 24.07.2020 ответчиком не представлено.

Учитывая изложенные обстоятельства, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд приходит к выводу о признании заявленных исковых требований обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КОФОЛЕ" в пользу Акционерного общества "КРОКУС ИНТЕРНЭШНЛ" задолженность по Договору аренды нежилого помещения в здании торгово-развлекательного центра «Вегас-2» от 09.09.2019 № FC 8-K в размере 1 176 045 руб. 00 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 24 760 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская