Решение от 3 июля 2020 г. по делу № А22-4168/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А22-4168/2019
03 июля 2020 года
г. Элиста


Резолютивная часть решения объявлена 03 июля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Цадыковой Э.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Левада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате в общем размере 1 082 141 руб. 38 коп., о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок,

при участии представителей сторон:

от истца – представителя по доверенности № 21-д от 02.03.2020 ФИО2,

от ответчика – представителя по доверенности от 19.05.2020 ФИО3,

в судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 12 час. 51 мин. 30.06.2020 до 09 час. 45 мин. 03.07.2020, после завершения перерыва судебное заседание объявлено продолженным при участии: от истца – представителя по доверенности № 21-д от 02.03.2020 ФИО2, от ответчика – представителя по доверенности от 19.05.2020 ФИО3,

установил:

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Левада» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за 1 квартал 2018 по 1 квартал 2019 в сумме 1 028 930 руб. 26 коп., пени в сумме 53 211 руб. 12 коп. за период с 21.04.2018 по 07.05.2019, а также о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок.

В ходе производства по делу от истца в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступили уточнения исковых требований. В итоге истец просил суд взыскать в его пользу задолженности по арендной плате за 2 квартал 2015 по 1 квартал 2019 в сумме 2 400 268 руб. 84 коп., пени в сумме 564 520 руб. 20 коп. за период с 21.07.2015 по 07.05.2019, а также о расторжении договора аренды и обязании передать земельный участок.

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Увеличением исковых требований с точки зрения норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является увеличение суммы требований в рамках заявленных ко взысканию периодов задолженности либо увеличение суммы неустойки за просрочку оплаты по первоначально заявленным периодам (при условии ее первоначального заявления) в связи с тем, что долг не уплачивается на протяжении рассмотрения дела в суде и т.д.

Из расчета уточненных исковых требований следует, что истцом заявлены дополнительные периоды задолженности – со 2 квартала 2015 по 4 квартал 2017, не заявленные при подаче иска.

С учетом изложенного, судом не принимаются уточнения исковых требований в части суммы задолженности за период со 2 квартала 2015 по 4 квартал 2017, а также пеня, начисленная на данную задолженность, и рассматривает дело по первоначальным требованиям. Вышеуказанные требования могут быть предъявлены истцом в отдельном исковом производстве.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении требовании в части расторжения договора аренды отказать, наличие задолженности не отрицал.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

На основании постановления Администрации города Элисты от 27.04.2015 №2187 между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты (арендодатель) и ООО «Левада» заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, №518/2015 от 27.04.2015 по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элиста, с кадастровым номером 08:14:030545:1, площадью 23914 кв.м., предназначенный под завод по приготовлению и розливу спиртных напитков, расположенный по адресу: РК, <...> №61, сроком по 26.04.2064.

Договор аренды прошел установленную законом государственную регистрацию 02.07.2015.

В соответствии с разделом 3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы земельного участка.

Внесение арендной платы осуществляется ежеквартально в размере ¼ от общего размера годовой арендной платы.

Платежи вносятся за 1, 2, 3 кварталы до 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, за 4 квартал – до 25 декабря текущего года.

Требования мотивированы тем, что ответчик принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, в связи с чем у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате с 1 квартала 2018 по 1 квартал 2019 в сумме 1 028 930 руб. 26 коп.

В целях досудебного порядка урегулирования спора истец представил копии уведомлений от 25.02.2019 № БЛ-06/1486 и от 08.05.2019 №ОУ-06/3861, направленные в адрес ответчика о необходимости погашения им суммы задолженности по арендной плате в 30-дневный срок.

Поскольку в установленный срок сумма задолженности ответчиком не погашена, истец ссылаясь, что ответчик в соответствии с условиями договора получил в аренду земельный участок, при этом сумму арендной платы не внес, начислив пени по договору, обратился в суд с настоящим иском.

Установленные фактические обстоятельства по делу нашли свое полное подтверждение в исследованных материалах дела и пояснениях стороны.

Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в соответствии с Положением о Министерстве, утвержденным постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20.02.2013 № 65, является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в собственности Республики Калмыкия в пределах, установленных законодательством, а также уполномочено защищать в соответствии с действующим законодательством имущественные права и интересы Республики Калмыкия в судах, иных уполномоченных органах.

Правоотношения сторон по заключенному между сторонами договору аренды регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 614 ГК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 ГК РФ, из договора возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка исполнил надлежащим образом. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду арендатором не оспорено, суду никаких опровергающих документов не представлено.

В нарушение условий договора ответчик своевременно не вносил арендные платежи за период с 1 кв. 2018 по 1 кв. 2019 года, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в сумме 1 028 930 руб. 26 коп.

В силу пункта 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик доказательств отсутствия долга в заявленном размере не представил.

В силу требований ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им правами.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности сторон (статьи 8, 9 АПК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем подлежат удовлетворению требования истца в части взыскания задолженности в сумме 1 028 930 руб. 26 коп. за период с 1 квартала 2018 по 1 квартал 2019.

Согласно разъяснениям абзаца 4 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В п. 7.2 договора аренды стороны согласовали ответственность за нарушение условий договора в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Вместе с тем, суд проверив расчет неустойки, признал его методологически неверным в части применения меняющихся в спорный период ставок в виду следующего.

В соответствии с правовым подходом, выраженным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, (имеющим универсальное значение для случаев установления пени в размере, обусловленном ставкой рефинансирования на день оплаты неустойки) при взыскании суммы неустоек (пеней) в судебном порядке за период до принятия решения суда подлежит применению ставка на день вынесения решения. Данный механизм расчета неустойки позволит обеспечить правовую определенность в отношениях сторон на момент разрешения спора в суде.

С 01.01.2016 ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнивается к значению ключевой ставки (постановление Правительства РФ от 08.12.2015 N 1340, указание ЦБ РФ от 11.12.2015 N 3894-У).

Ключевая ставка на день вынесения решения установлена в размере 4,5% годовых. Таким образом, в результате произведенного судом перерасчета, размер пени за просрочку уплаты арендной платы за период с 21.04.2018 по 07.05.2019, начисленной по ставке 1/300 ключевой ставки Банка России в размере 4,5% годовых составляет 38 557 руб. 41 коп.

Обращаясь с исковым заявлением, Министерство также просило расторгнуть договор аренды земельного участка №518/2015 от 27.04.2015 года.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

На основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу названной нормы право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Согласно п. 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Досудебный порядок при расторжении договора истцом соблюден.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание существенное нарушение ответчиком договорных обязательств, поскольку арендная плата ответчиком не вносилась более двух раз подряд, период просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы является длительным, задолженность на момент рассмотрения дела по существу не погашена, суд считает, что исковые требования в части расторжения договора аренды подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

На спорном участке находится принадлежащие ответчику на праве собственности следующие объекты недвижимости: здание Главного корпуса, площадь 4078,08 кв. м., инв. №85:401:002:000093390:0002:20000; котельная, общей площадью 214,2 кв. м., инв. №85:401:002:000093390:0004:20000; насосная станция, площадь 214,16 кв. м., инв. №85:401:002:000093390:0003:20000; административно-бытовой корпус, площадь 1521,32 кв. м, инв. №85:401:002:000093390:0001:20000; трансформаторная подстанция, площадь 50,75 кв. м, инв. №85:401:002:000093390:0005:20000, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.02.2014.

Учитывая данное обстоятельство, если на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО «Левада» обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Поскольку спорный земельный участок занят объектами недвижимого имущества, принадлежащими ООО «Левада», исковые требования об обязании вернуть спорный земельный участок не подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Левада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 1 028 930 руб. 26 коп., пени в сумме 38 557 руб. 41 коп.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка, находящегося на территории города Элисты Республики Калмыкия, от 27.04.2015 № 518/2015, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Левада» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

4. В удовлетворении остальной части исковых требований Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия отказать.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Левада» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 344 руб.

6. Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

7. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Э.А. Цадыкова