Решение от 3 ноября 2017 г. по делу № А79-10354/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10354/2017
г. Чебоксары
03 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 01.11.2017.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ", ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Университетская, д. 9, корп. 1,

к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Болгарстроя, д. 7, пом. 3,

с привлечением третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,

о прекращении ипотеки,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 11.05.2016, ФИО3 по доверенности от 01.10.2017 №17,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 06.11.2015,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" о прекращении обременения в виде залога в отношении земельного участка общей площадью 26 000 кв.м. с кадастровым номером 21:21:076202:209, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Солнечный" в НЮР.

Исковые требования основаны на нормах статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) " и мотивированы следующим.

В обеспечение исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи, заключенному сторонами, заключен договор залога на спорный земельный участок от 28.07.2016. В последующем договор купли-продажи не заключался, следовательно, в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог прекратился. Ответчик отказался добровольно снять обременение.

Определением суда от 04.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали.

Представители ответчика отзывом от 04.10.2017 иск не признали, суду пояснили, что воля сторон при заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2016 и договора залога от 28.07.2016 направлена на обеспечение исполнения истцом обязательства, предусмотренного пунктом 6 соглашения от 14.03.2016, заключенного сторонами, предметом которого являлся порядок раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:15, площадью 138 863 кв.м на два земельных участка, один из которых в последующем переходит в собственность ответчика или иного указанного им лица. В настоящее время разрабатывается проект планировки и проект межевания территории, в границы которой будет входит исходный земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:15, который подлежит утверждению администрацией города Чебоксары Чувашской Республики. Соответственно, поскольку в настоящий время отсутствуют утвержденные проект планировки и проект межевания территории, в границы которой будет входит исходный земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:15, что не позволяет установить равнозначность указанных в пункте 6 соглашения от 14.03.2016 площадей (жилых, нежилых, социальных) сторон под застройку, то не может быть прекращен и залог земельного участка от 28 июля 2016 года.

Управление Росреестра представителя в суд не направило, отзывом № 07/11815 от 31.10.2017 просило рассмотреть дело без его участия, указав на отсутствие заинтересованности в его исходе, пояснило, что для снятия обременения необходимо совместное заявление сторон договора залога либо решение суда.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

28.07.2016 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался продать (заключить основной договор купли-продажи), а покупатель купить земельный участок площадью 26000 кв.м. с кадастровым номером 21:21:076202:209, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка, адрес: Чувашская Республика, Чебоксарский городской округ, город Чебоксары.

При этом пунктом 2.1 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи земельного участка в течение питии рабочих дней со дня утверждения администрацией города Чебоксары Чувашской Республики проекта планировки и проекта межевания территории, в границы которой будет входить земельный участок, но не позднее 01 июля 2017 года.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора срок заключения основного договора может быть продлен по дополнительному соглашению сторон.

Исходя из пункта 5.1 предварительного договора стороны определили, что основной договор будет заключен между сторонами при наступлении условий, отраженных в пункте 2.1 предварительного договора и только исключительно в случае нарушения продавцом условия о равном соотношении каждой из сторон в количестве квадратных метров жилищного строительства, предполагаемого к застройке согласно проекту планировки и проекту межевания территории земельного участка 21:21:076202:15.

Также в пункте 6.3 предварительного договора стороны установили, что основной договор не будет заключаться при отсутствии нарушения продавцом условия о равном соотношении.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств продавца по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 28.07.2016, состоящего в заключении основного договора купли-продажи участка, теми сторонами заключен договор залога от 28.07.2016, по условиям которого в залог ответчику передан спорный земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:209 (пункты 1.1, 3.1 договора залога).

Срок исполнения обязательств по основному договору установлен в самом договоре: не позднее 01 июля 2017 года (пункт 3.2 договора залога).

Согласно выписке из ЕГРП от 02.08.2016 государственная регистрация ипотеки в пользу ответчика произведена 02.08.2016, срок обременения установлен с 02.08.2016 по 01.07.2017 (л.д. 17).

По истечении срока ипотеки истец обратился к ответчику с требованием № 103/08 от 24.08.2017 о направлении представителя в регистрирующий орган для снятия обременения.

Письмом № 107 от 30.08.2017 ответчик отказал в снятии залога, сославшись на ненаступление обстоятельства, указанного в пункте 2.1 предварительного договора (отсутствие утвержденного проекта планировки и проекта межевания микрорайона).

Отказ ответчика в добровольном порядке снять упомянутое обременение послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлен и не оспаривается участниками спора тот факт, что в срок до 01.07.2017 основной договор купли-продажи земельного участка сторонами не заключен, равно как и не заключен до настоящего времени, никаких предложений о его заключении стороны друг другу не направляли.

В этой связи в силу положений статьи 429 (пункт 6) Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором от 28.07.2016, прекратились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Основания для прекращения залога и погашения регистрационной записи об ипотеке регулируются нормами статьи 352 Гражданского кодекса и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Поскольку обязательства по предварительному договору прекращены, прекращено и обременение земельного участка в виде залога (ипотека).

В соответствии с частью 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Из статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Поскольку ответчик отказал истцу в подаче совместного заявления о прекращении ипотеки, а обеспечиваемое такой ипотекой обязательство прекратилось, требование истца о погашении ипотеки следует признать законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд признает несостоятельным довод ответчика о том, что фактически спорным залогом обеспечено исполнение истцом обязательств по соглашению от 14.03.2016, поскольку указанное прямо противоречит пунктам 1.1 и 3.1 договора залога от 28.07.2016.

В ЕГРН в качестве основания регистрации залога указан договор залога от 28.07.2016.

Также не принимаются и доводы ответчика относительно отлагательного условия договора об утверждении проекта планировки и проекта межевания микрорайона, поскольку предварительный договор предусматривал срочное обязательство о заключении основного договора с определенным сроком его исполнения – не позднее 01 июля 2017 года.

В силу пункта 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу прямого указания пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, наступление заявленного ответчиком условия об утверждении проектов планировки и межевания территории микрорайона в любом случае ограничено согласованным сторонами сроком (01.07.2017) и не может толковаться в сторону наступления данного условия без учета данного срока.

Расходы по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Прекратить обременение в виде залога земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:209 общей площадью 26000 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка, адрес: Российская Федерация, Чувашская Республика – Чувашия, Чебоксарский городской округ, г. Чебоксары, возникшее из договора залога, заключенного обществом с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" 28.07.2016.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Удача" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" 6 000 (Шесть тысяч) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина