Решение от 29 ноября 2017 г. по делу № А32-21682/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-21682/2017

г. Краснодар«29» ноября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 сентября 2017 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 29 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-21682/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным приостановления государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю договоров аренды земельных участков,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - администрации муниципального образования город Краснодар, общества с ограниченной ответственностью «Октан-Юг» (ОГРН <***> ИНН <***>),

при участии в судебном заседании представители Управления Росреестра по Краснодарскому краю – ФИО1 (по доверенности от 19.12.2016),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление Росреестра) от 07.04.2017 о приостановке государственной регистрации права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0414006:29, 23:43:0414006:30, 23:43:0413004:31, а также об обязании Управления Росреестра по Краснодарскому краю устранить нарушения прав и законных интересов ООО «Газпромнефть-Центр» путем возобновления государственной регистрации права аренды указанных земельных участков.

Заявленные требования мотивированы тем, что, по мнению общества, договоры аренды земельных участков возобновлены на неопределенный срок, поскольку по истечении срока ни одна из сторон не заявила о регистрации прекращения обременения. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Общество как правопреемник прежнего арендатора – ООО «Газпромнефть-Юг» приобрело право аренды земельных участков в результате реорганизации в форме присоединения, продолжает пользоваться земельными участками, осуществляет ежемесячное внесение арендной платы. Таким образом, оснований для приостановления регистрации прав у Росреестра не имелось.

Определением от 10.07.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар, а также ООО «Октан-Юг».

В судебном заседании, состоявшемся 11.09.2017, представитель Управления Росреестра по Краснодарскому краю просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Общество, представитель которого участвовал в предварительном судебном заседании 10.07.2017, в судебное заседание 11.09.2017 не явилось. Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований администрация города Краснодара, а также ООО «Октан-Юг», надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили.

Судом также установлено, что ООО «Октан-Юг» по сведениям Единого государственного реестра юридических лиц ликвидировано 29.11.2012.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя Управления Росреестра, арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Октан-Юг» был заключен договор №4300013348 от 10.03.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:0030 общей площадью 204 кв.м, расположенного по улице Уральской, 194/1, в Карасунском внутригородском округе города Краснодара, для организации благоустройства. В соответствии с пунктом 6.1 договор действует в течение пяти лет, с 07.10.2004 по 07.10.2009. Согласно пункту 7.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка, указанного в пункте 6.1 договора.

Дополнительным соглашением от 18.08.2011 №664 о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 10.03.205 №4300013348 стороны установили срок действия договора по 25.07.2014.

По договору от 09.11.2011 №312 ООО «Октан-Юг» передало ЗАО «Газпромнефть-Юг» права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.03.2005 №4300013348 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:30.

Соглашением от 21.11.2012 №988 администрация и ЗАО «Газпромнефть-Юг» изменили наименование арендатора на ООО «Газпромнефть-Юг» в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Октан-Юг» был заключен договор от 10.03.2005 №4300013347 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:0029 площадью 519 кв.м, расположенного в Карасунском внутригородском округе <...>, для временного размещения автомойки. В соответствии с пунктом 6.1 договор аренды действует в течение пяти лет, с 07.10.2004 по 07.10.2009. Согласно пункту 7.1 договора действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка, указанного в подпункте 6.1 договора.

Соглашением от 12.09.2011 №780 стороны изменили цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:29, указав в качестве таковой размещение объектов движимого имущества (территория благоустройства), срок действия договора аренды установлен по 09.08.2014.

По договору от 09.11.201 №311 ООО «Октан-Юг» передало ЗАО «Газпромнефть-Юг» права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.03.2005 №4300013347 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:29.

Соглашением от 21.11.2012 №989 администрация и ООО «Газпромнефть-Юг» изменили наименование арендатора с ЗАО «Газпромнефть-Юг» на ООО «Газпромнефть-Юг» в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Октан-Юг» был заключен также договор от 26.07.2005 №4300013513 аренды земельного участка общей площадью 6 436 кв.м с кадастровым номером 23:43:0413004:0031, расположенного в Карасунском внутригородском округе <...> (вблизи нефтебазы ООО «Октан-Юг»), для временного размещения производственной базы из облегченных конструкций. В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен на срок с 11.02.2005 по 11.02.2010. Согласно пункту 7.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1 договора.

Соглашением от 18.08.2011 администрация и ООО «Октан-Юг» установили срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:31 по 25.07.2014.

По договору от 06.10.2011 №173 ООО «Октан-Юг» передало ЗАО «Газпромнефть-Юг» права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:31 по договору аренды от 26.07.2005 №4300013513.

Соглашением от 21.11.2012 №987 администрация и ООО «Газпромнефть-Юг» изменили наименование арендатора с ЗАО «Газпромнефть-Юг» на ООО «Газпромнефть-Юг» в связи с реорганизацией в форме преобразования.

Судом установлено, что 19.10.2016 между ООО «Газпромнефть-Юг» и ООО «Газпромнефть-Центр» был заключен договор о присоединении, по которому ООО «Газпромнефть-Юг» присоединяется у ООО «Газпромнефть-Центр». В соответствии с передаточным актом от 31.08.2016 ООО «Газпромнефть-Юг» передало ООО «Газпромнефть-Центр» все активы и пассивы ООО «Газпромнефть-Юг».

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра юридических лиц ООО «Газпромнефть-Юг» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, дата прекращения – 14.02.2017.

Таким образом, ООО «Газпромнефть-Центр» реорганизовано в форме присоединения к нему ООО «Газпромнефть-Юг», которое прекратило свою деятельность в результате реорганизации. В результате реорганизации ООО «Газпромнефть-Центр» переданы права и обязанности арендатора по спорным договорам аренды земельных участков согласно Приложению №3 к Передаточному акту от 31.08.2018, утвержденному Протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Газпромнефть-Юг» от 20.10.2016.

ООО «Газпромнефть-Центр» обратилось с заявлениями в Управление Росреестра по Краснодарскому краю от 30.03.2017 о регистрации договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0414006:29, 23:43:0414006:30, 23:43:0413004:31, представив документы о реорганизации.

В уведомлениях от 07.04.2017 №23/001/200/2017-3148, №23/001/200/2017-3147, 3136 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о приостановлении регистрации аренды земельных участков, сославшись на истечение срока договоров аренды 25.07.2014 и отсутствие дополнительных соглашений о продлении договоров аренды.

Не согласившись с данным приостановлением государственной регистрации, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении дела судом установлено, что Управлением Росреестра по Краснодарскому краю приняты решения об отказе в государственной регистрации аренды, выраженные в сообщениях Управления Росреестра от 07.07.2017 №№23/001/200/2017-3136, - 3147, - 3148.

Таким образом, заявленные обществом требования по состоянию на 11.09.2017 не являются актуальными и не могут обеспечить восстановление прав общества, поскольку Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 07.07.2017 приняты решения об отказе в государственной регистрации договоров аренды.

Кроме того, суд не может считать действия по приостановлению государственной регистрации договоров аренды незаконными по следующим основаниям.

В письме от 19.04.2017 №12209.26 департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар сообщил государственному регистратору о том, что в связи с истечением срока действия договоров аренды спорных земельных участков департамент считает нецелесообразным внесение изменений в договоры аренды в части срока их действия, в том числе, в связи с вступлением в силу 01.03.2015 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым продление ранее заключенного договора аренды земельного участка на новый срок законом не предусмотрено, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Арбитражный суд не может признать решения Управление Росреестра по Краснодарскому краю о приостановлении регистрации аренды земельных участков незаконными, поскольку на момент принятия данных решений срок договоров аренды земельных участков истёк, и дополнительные соглашения с администрацией о продлении договоров аренды заключены не были.

В соответствии с положениями пунктов 7.1 договоров аренды земельных участков их действие прекращается по истечении срока аренды, указанного в пункте 6.1 договора.

На этом основании Управление Росреестра пришло к обоснованному выводу о прекращении действия договоров аренды земельных участков с истечением срока (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку стороны прямо согласовали в тексте договора прекращение его действия с истечением срока, Управление Росреестра правомерно потребовало от заявителя предоставления доказательств продления договоров аренды земельных участков в виде дополнительных соглашений.

Арбитражный суд также обращает внимание на следующее обстоятельство.

Договор аренды от 10.03.2005 №4300013348 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:0030 площадью 204 кв.м и договор аренды от 10.03.2005 №4300013347 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0414006:0029 площадью 519 кв.м заключены на основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 07.10.2004 №2712.

Как следует из пунктов 4, 5 постановления главы муниципального образования город Краснодар от 07.10.2004 №2712, земельные участки площадью 519 кв. м и площадью 204 кв.м были предоставлены из территорий общего пользования, расположены за красной линией застройки.

Из актов приема-передачи земельных участков, являющихся приложением к договорам аренды, также следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414006:0030 площадью 204 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 23:43:0414006:0029 площадью 519 кв.м расположены за красной линией застройки (территория общего пользования).

Договор аренды от 26.07.2005 №4300013513 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:0031 общей площадью 6436 кв.м заключен на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от 11.02.2005 №329.

Из постановления главы муниципального образования город Краснодар от 11.02.2005 №329 следует, что в границы земельного участка площадью 6436 кв.м включен в том числе земельный участок площадью 103 кв. м, расположенный за красной линией застройки (территория общего пользования).

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0413004:0031 (Приложение №1 к договору аренды земельного участка №4300013513 от 26.07.2005) в использовании земельного участка имеются следующие ограничения: земельный участок площадью 103 кв. м расположен за красной линией застройки (территория общего пользования).

В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договоров аренды) земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договоров аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, из материалов дела следует сделать вывод о недействительности (ничтожности) договоров аренды земельных участков в связи с формированием земельных участков за счет территорий общего пользования.

При таких обстоятельствах интерес общества в регистрации договоров аренды не подлежит защите, поскольку основан на недействительных (ничтожных) договорах аренды земельных участков.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Приостановление Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационной процедуры не может быть признано незаконным, а требования общества не только не являются актуальными вследствие принятия Управлением решений об отказе в государственной регистрации договоров аренды, но и основаны на недействительных (ничтожных) сделках в части предоставления в аренду территорий общего пользования.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков