Решение от 23 мая 2024 г. по делу № А56-59532/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-59532/2023
24 мая 2024 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2024 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Литвиновой А.В.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "Б.Ч.К." (адрес: Россия 199034, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, линия 18-Я В.О. 13/ЛИТ. А/ПОМ. 1Н, ОГРН: 1047800015780);

к
КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА;

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ИМУЩЕСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГА" (адрес: Россия 191144, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул. Новгородская, д. 20, литер А, помещение 2-Н; Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул НОВГОРОДСКАЯ 20/А/2-Н, ОГРН: 1027809244561; 1177847189190);

третье лицо:

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО И ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА" (адрес: Россия 191014, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, муниципальный округ Литейный округ вн.тер.г., Маяковская ул., д.19/15, литер А, пом. 4-Н, ОГРН: )

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 20.05.2024

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом.1-Н, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м, с изложением пункт 2.1 договора в следующей редакции: «2.1 Цена продажи объекта составляет 11.464.000,00 рублей (одиннадцать миллионов четыреста шестьдесят четыре тысячи) рублей (НДС не облагается)».

Определением от 04.07.2023 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в связи с назначением на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда судьи Целищевой Н.Е. дело № А56-59532/2023 передано для рассмотрения в производство судье Сайфуллиной А.Г.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 12.12.2023 ходатайство Общества о проведении судебной экспертизы удовлетворено, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация Независимых Экспертов» ФИО1, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

-какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м по состоянию и в ценах на 07.12.2022?

Определением арбитражный суд от 26.03.2024 производство по делу было возобновлено.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

В судебном заседании представитель Общества исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков против удовлетворения заявленных требований возражал.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как усматривается из представленных в материалы дела документов, Общество являлся арендатором нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6кв.м. (далее - Объект).

Распоряжением КИО от 02.05.2023 №1126-рз (далее - Распоряжение) утверждены условия приватизации Объекта, а именно продажа государственного имущества Обществу по преимущественному праву приобретения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», по цене продажи: 22.400.000,00 рублей (НДС не облагается) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 10.04.2023 №КО 054/00021/2023, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (п. 1.1.2 Распоряжения).

Во исполнение Распоряжения, СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее -Учреждение) подготовило проект договора купли- продажи № ПП (далее - Договор).

Пунктом 2.1 Договора установлено, что цена Объекта 22.400.000,00 рублей (НДС не облагается).

Общество представило на рассмотрение протокол разногласий от 17.05.2023, предложив изменить редакцию пункт 2.1 Договора, изложив его в следующим образом: «Цена продажи Объекта составляет 11.464.000,00 рублей (НДС не облагается).»

В обоснование предложенной цены выкупа помещения Общество исходило из отчета об определении рыночной стоимости, проведенной до подачи заявления на выкуп помещения (отчет №1732/22-ОЦ от 102.07.2022 г.).

Оригинал протокол разногласий был представлен в Комитет 17.05.2023г. с использованием ящика для корреспонденции, расположенного в открытой информационной зоне 1-го этажа АОДК «Невская Ратуша» по адресу: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, литера А (https://commim.spb.ru/Web/Static/kontakty).

А также направлен по электронной почте, по адресу указанному в сопроводительном письме на имя исполнителя: gku@commim.spb.ru.

Письмом от 21.06.2023 г. № 04-15-25865/23-0-1 Комитет уведомил Общество о его праве на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки (цены продажи Объекта) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.


В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком», в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона №159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости.

Как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации .

Закон №159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами возник спор относительно цены Объекта.

После принятия решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов от исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, из приведенных выше норм права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком, исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона №159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона №159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Вместе с тем, согласно статье 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 12.12.2023 ходатайство Общества о проведении судебной экспертизы удовлетворено, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Ассоциация Независимых Экспертов» ФИО1. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

-какова рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н, кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6 кв.м по состоянию и в ценах на 07.12.2022?

Как усматривается из поступившего в материалы дела заключение эксперта от 22.03.2024 №438-2024-оц, рыночная стоимость объекта составила 16.122.000,00 рублей.

Экспертное заключение соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Несогласие Комитета с доводами эксперта не является основанием для назначения дополнительной экспертизы, при том, что документальное подтверждение допущенных нарушений действующего законодательства при составлении заключения отсутствует.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданского кодекса Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение, составленной по результатам судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что заключение эксперта 22.03.2024 №438-2024-оц соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем цена объекта недвижимости подлежит установлению на основании указанного отчета.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Б.Ч.К.» и Комитетом имущественных отношений Санкт- Петербурга при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. 18-я линия В.О., д. 13, лит. А, пом. 1-Н кадастровый номер 78:06:0002079:1269, площадью 179,6кв.м., изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

«2.1 Цена продажи объекта составляет 16.122.000,00 рублей (НДС не облагается).

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6.000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Сайфуллина А.Г.