Решение от 27 января 2023 г. по делу № А76-34927/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-34927/2021
27 января 2023 года
г. Челябинск


Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 27 января 2023 года

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Наконечной О.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Екатеринбург (ОГРН <***>)

к администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск (ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск

о признании незаконными отказ от 28.07.2021 № КУИиЗО-02/3327, о восстановлении записи

при участии в судебном заседании:

заявителя: ФИО3 - представителя по доверенности от 16.12.2021, диплом от 30.05.2000, паспорт

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Магнитогорска (далее – Администрация, ответчик) от договора аренды земельного участка от 14.09.2017 № 10032 в форме уведомления об отказе от договора аренды земельного участка от 14.09.2017 № 1032 за исходящим номером КУиЗО-02/3327 от 28.07.2021;

о восстановлении записи от 12.12.2020 № 74:33:0310001:68-74/130/2020-10 о государственной регистрации в ЕГРН аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:68, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-летия Магнитки, 73 (с учетом уточнения заявления от 11.01.2023, поданного взамен уточнения заявления от 19.12.2022; при этом уточнение заявления от 11.01.2021 с соблюдением положений статьи 49 АПК РФ принято арбитражным судом, л.д. 92-94).

В уточнении заявления от 11.01.2023 ИП ФИО2 заявил отказ от требований о признании незаконным отказа Администрации от 23.08.2021 №АГ-09/763 в выдаче разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства: «Торговый центр.Магазин» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:68, имеющим месторасположение: Челябинская область, г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул.50-летия Магнитки, 73;

об обязании Администрации выдать разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства: «Торговый центр.Магазин» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:68 (л.д.93).

В соответствии с частью 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд принимает отказ от указанной части требований, так как это в соответствии с частью 5 статьи 49 АПК РФ не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поэтому производство по делу в части требований о признании незаконным отказа Администрации от 23.08.2021 №АГ-09/763 в выдаче разрешения на реконструкцию объекта незавершенного строительства: «Торговый центр.Магазин» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:68, имеющим месторасположение: Челябинская область, г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул.50-летия Магнитки, 73;

об обязании Администрации выдать разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства: «Торговый центр.Магазин» на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:68, подлежит прекращению.

В обоснование заявления указано, что оспариваемое уведомление Администрации от 28.07.2021 № КУИиЗО-02/3327 об отказе от договора аренды земельного участка противоречит законодательству Российской Федерации, нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере.

Администрация предоставила отзыв на заявление, в котором оспариваемое уведомление находит правомерным, требования ИП ФИО2 - подлежащими отклонению (л.д. 63-64).

На основании статьи 51 АПК РФ определением суда от 20.12.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра Челябинской области).

Управление Росреестра по Челябинской области мнение на заявление не представило.

Лица, участвующие в деле (кроме ИП ФИО2), явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом с соблюдением требований статей 121-123 АПК РФ.

При таких обстоятельствах на основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле (кроме ИП ФИО2).

Заслушав пояснения представителя ИП ФИО2, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 принадлежат:

нежилое здание-торговый комплекс, 1 очередь, контрольно-пропускной пункт; площадь общая 8,6 кв.м, кадастровый номер 74:33:0310001:107, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-лентия Магнитки, д.73, строение 1. Номер и дата государственной регистрации права собственности 74:33:0310001:107-74/130/2020-32 от 17.12.2020;

объект незавершенного строительства, степенью готовности 10%, кадастровый номер 74:33:0310001:129, по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. 50-лентия Магнитки, д.73. Номер и дата государственной регистрации права собственности 74:33:0310001:129-74/130/2020-32 от 17.12.2020 года.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0310001:68. Данный земельный участок на основании договора аренды от 14.09.2017 № 10032 предоставлен в аренду ООО «Приоритет». Дополнительным соглашением к договору аренды от 12.08.2020 срок действия договора аренды от 14.09.2017 № 10032 продлен до 24.06.2023 (л.д. 66-70).

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей по договору аренды от 01.12.2020 права и обязанности по договору аренды от 14.07.2017 № 10032 переданы ООО «Приоритет» ИП ФИО2 (л.д. 12).

08.09.2021 ИП ФИО2 от Администрации получено уведомление от 28.07.2021 № КУИи3О-02/3327 об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 14.09.2017 № 10032 (л.д. 9).

В качестве основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка от 14.07.2017 № 10032 Администрация ссылается на нарушение ИП ФИО2 (новый арендатор) пункта 3.4.16 договора аренды.

Не согласившись с вышеуказанным уведомлением, полагая, что последнее нарушает права и законные интересы ИП ФИО2 в экономической сфере, последний обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания изменения и расторжения договора регламентированы статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 2 названной статьи по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору регламентирован статьей 450.1 ГК РФ, на основании пункта 1 которой предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, с учётом вышеизложенного, расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет возможно исключительно в судебном порядке и при наличии условий, предусмотренных пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ.

Исследовав содержание договора аренды от 14.09.2017 № 10032 в первоначальной редакции и в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2020, суд установил, что договор заключен на срок более 5 лет (с 14.09.2017 по 24.06.2023), условия о сроке аренды сторонами не изменялись. Объектом аренды по данному договору является земельный участок с кадастровым номером 74:33:0310001:68.

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1); сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Судом установлено, что изначально договор аренды от 14.09.2017 № 10032 не предусматривал право арендодателя (Администрации) на односторонний отказ от его исполнения в течение срока его действия, однако, дополнительным соглашением в договор включён пункт 6.8-6.9, устанавливающий право арендодателя на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке при нарушении арендатором положений пункта 3.4.16 договора аренды с условием предупреждения об этом арендатора за 1 месяц.

В этой связи суд приходит к выводу о том, что включение в договор аренды от 14.09.2017 № 10032 пунктов 6.8-6.9, предусматривающих право арендодателя на отказ от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке при нарушении арендатором положений пункта 3.4.16 договора аренды с предупреждением об этом арендатора за 1 месяц (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2020), не соответствует императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя.

При этом, в силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Кроме того, из содержания оспариваемого уведомления от 28.07.2021 № КУиЗО-02/3327 следует, что причиной одностороннего отказа от договора аренды послужил факт возведения заявителем самовольной постройки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.11.2022 по делу № А76-16394/2021 утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого ИП ФИО2 обязуется привести объект в состояние, предшествующее началу самовольной реконструкции.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы настоящего дела доказательства, по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ Администрации от договора аренды земельного участка от 14.09.2017 № 10032 в форме спорного уведомления от 28.07.2021 КУиЗО-02/3327 противоречит нормам законодательства Российской Федерации и нарушает права и законные интересы истца.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации установлено, что одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с частью 7 статьи 7 Закона о государственной регистрации порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, в том числе объем вносимых в реестры Единого государственного реестра недвижимости сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования.

Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», зарег. в Минюсте России 16.06.2021 № 63885 (далее - Приказ Росреестра от 01.06.2021 № П/0241) предусмотрены особенности внесения в ЕГРН записей на основании судебного акта.

Как следует из пункта 167 приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, если судом, признавшим недействительной оспоримую сделку, применены последствия ее недействительности, а также в случае применения судом последствий недействительности ничтожной сделки - решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости со статусом записи «актуальная» иному лицу, такая запись о вещном праве со статусом «актуальная» погашается.

Согласно пункту 168 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, если судебным актом предусмотрено восстановление ранее зарегистрированного права, прекращенного в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о таком вещном праве лица, чье право согласно решению суда подлежит восстановлению, с указанием в данной записи номера ранее осуществленной государственной регистрации права указанного лица.

В новую запись о вещном праве в отношении документов-оснований в дополнение к документам, указанным в ранее осуществленной записи, вносятся реквизиты соответствующего судебного акта.

В новой записи о вещном праве указывается дата формирования данной записи, а также дополнительно вносятся слова «дата регистрации» и дата ранее произведенной государственной регистрации права, восстановленного по решению суда.

Записи о вещном праве лица, чье право было зарегистрировано на основании признанной судом недействительной оспоримой сделки, в отношении которой были применены указанные в настоящем подразделе последствия ее недействительности, или сделки, в отношении которой в связи с ее ничтожностью были применены последствия ее недействительности, присваивается статус «погашенная».

Таким образом, требования ИП ФИО2 следует удовлетворить.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Челябинской области

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление администрации города Магнитогорска от 28.07.2021 №КУиЗО-02/3327 об отказе от договора аренды земельного участка от 14.09.2017 №10032.

Обязать Управление Росреестра по Челябинской области обеспечить наличие регистрации в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 74:33:0310001:68, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул.50-летия Магнитки, 73, с учетом установленных в решении суда обстоятельств.

Прекратить производство по делу в отношении отказа от части требований.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья О.Г. Наконечная