Постановление от 7 июля 2025 г. по делу № А57-29798/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-5570/2024

Дело № А57-29798/2022
г. Казань
08 июля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 июля 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителей:

Министерства инвестиционной политики Саратовской области  –ФИО1 (доверенность от 24.03.2025),

Правительства Саратовский области - ФИО2 (доверенность от 22.09.2022),

при участии в судебном заседании присутствующих в Арбитражном суде Поволжского округа представителей:

общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М»  -ФИО3 (доверенность от 29.12.2024),

администрации муниципального образования «Город Саратов» -ФИО4 (доверенность от 21.10.2024),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Боконцепт М»

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025

по делу № А57-29798/2022

по исковому заявлению администрации муниципального образования «город Саратов» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт М» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов», Министерство инвестиционной политики Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Правительство Саратовский области,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «город Саратов» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Боконцепт Отель» (далее – ООО «Боконцепт Отель», общество, застройщик, ответчик) о расторжении договора аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Министерство инвестиционной политики Саратовской области (далее – Министерство), комитет по управлению имуществом г. Саратова, комитет по архитектуре администрации муниципального образования «город Саратов» (далее – Комитет по архитектуре).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2023 в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 решение отменено, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2024 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2024 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.

При этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении суду необходимо исследовать и оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, определить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора вследствие существенного нарушения арендатором условий договора, правильно применить нормы материального права, принять законный и обоснованный судебный акт. Кроме того, кассационная коллегия, указала на необходимость исследования и оценки доводов арендатора, что в рассматриваемом случае истец не доказал, что сохранение договорных отношений является нецелесообразным и невыгодным для него и для региона в целом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 07.10.2024 произведена смена наименования ООО «Боконцепт Отель» на ООО «Боконцепт М» (сокращенное наименование ООО «БКМ»), о чем внесена запись от 01.08.2024.

Определением от 27.11.2024 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с учетом характера спора, оснований возникновения арендных отношений, наличия заключенного между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт М» соглашения о намерениях от 07.06.2019,  выводов кассационной инстанции относительно необходимости выяснения обстоятельств заинтересованности региона в реализации крупного инвестиционного проекта, пришел к выводу о необходимости перехода к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Правительства Саратовской области.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2023 отменено, договор аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4 509 кв.м., предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга, заключенный между ООО «Боконцепт М» и  Администрацией, расторгнут.

ООО «Боконцепт М» в кассационной жалобе просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.07.2023, считая, что судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ООО «Боконцепт М» поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Администрации и Министерства возразили на доводы жалобы по основаниям, изложенным в своих отзывах на кассационную жалобу, представитель Правительства Саратовской области также отклонил доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, присутствующих в судебном заседании, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения  жалобы.

Как видно из материалов дела, 07.06.2019 между Правительством Саратовской области и ООО «Боконцепт М» (инвестор) заключено соглашение о намерениях реализовать инвестиционный проект на территории Саратовской области, в соответствии с пунктом 1.1, 2.2.1 которого инвестор за счет собственных и/или привлеченных денежных средств планировал построить в г. Саратове гостиничный комплекс на 230-250 номеров под маркой Mercure; конгресс центр вместимостью 500 человек с рестораном и баром; организовать яхт-клуб с причалом для катеров и ресторанов. Планируемые сроки реализации 2019-2021 гг.

26.08.2019 ООО «Боконцепт М» обратилось в Министерство экономического развития Саратовской области с заявлением о рассмотрении документов на соответствие инвестиционного проекта критериям, установленным пунктами «а», «б» части 2 статьи 16 Закона Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО «О земле» (далее – Закон Саратовской области о земле).

Распоряжением Губернатора Саратовской области от 16.09.2019 № 750-р инвестиционный проект «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференции, симпозиумы, саммиты, выставки и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга)», реализация которого планируется ООО «Боконцепт М» на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050372:19, признан соответствующим установленному пунктом «б» части 2 статьи 16 Закону Саратовской области о земле критерию масштабного инвестиционного проекта и предоставлению в аренду без проведения торгов.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО «Боконцепт М» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4 509 кв.м., с видом разрешенного использования «размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них», в целях реализации масштабного инвестиционного проекта сроком на десять лет.

Арендодатель, установив 26.09.2022 при осмотре земельного участка, что арендатор не приступил к застройке территории и за получением разрешения на строительство не обращался, 27.09.2022 направил ответчику по адресу, указанному в договоре аренды заказной корреспонденцией, предупреждение с предложением сообщить в 30- дневный срок о проведённых мероприятиях, направленных на освоение земельного участка; почтовая заказная корреспонденция 80102276751795 возвращена органом связи в связи с отсутствием адресата.

28.10.2022 арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора, которое арендатором не подписано и не возвращено.

Администрация, указывая, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, поскольку не использует спорный земельный участок, не приступил к строительству, не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды земельного участка от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 606, пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые причиняются кредитору; утрату доверия к должнику и его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) указано, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу абзацев 1, 5 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14).

В силу статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Системный анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод, что льготный порядок предоставления земельных участков устанавливается в целях реализации масштабных инвестиционных проектов при условии их соответствия критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Федеральным законом от 01.04.2020 № 69-ФЗ «О защите и поощрении капиталовложений в Российской Федерации» (далее - Закон № 69-ФЗ), принятым с целью формирования благоприятного инвестиционного климата страны, необходимости обеспечения баланса между поощрением, продвижением, поддержкой российских инвесторов и ограничением, сдерживанием иностранных инвестиций, направленных на формирование благоприятного инвестиционного климата государства, обеспечения государственной поддержки инвестиционной деятельности и предоставления гарантий резидентам, предусмотрен такой вид содействия и поощрения инвестиционных вложений в России, как соглашение о защите и поощрении капиталовложений, где публично-правовое образование обеспечивает организации, реализующей инвестиционный проект, преференции стимулирующего характера, с целью привлечения инвестиций в российскую экономику, гарантирует защиту от применения нормативных актов, усложняющих коммерческую деятельность, в обмен на выполнение комплекса действий для реализации инвестиционного проекта.

Согласно части 2 статьи 16 Закона Саратовской области о земле (в редакции от 10.06.2019) предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, предполагают строительство каких-либо из следующих объектов: а) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 125 рабочих мест) увеличить количество рабочих мест в муниципальном образовании, на территории которого они размещаются; б) объекты, размещение которых позволит значительно (на 0,5 процента и более, но не менее чем на 2,5 млн. рублей) увеличить ежегодные поступления от налогов, взимаемых на территории муниципального образования.

Помимо случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, предоставление земельного участка на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в аренду без проведения торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора области в целях реализации масштабных инвестиционных проектов допускается в случае, если такие проекты в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициаторами инвестиционных проектов, соответствуют одновременно следующим критериям: реализация на данных земельных участках инвестиционного проекта с объемом капитальных вложений (инвестиций в основной капитал (основные средства), в том числе затрат на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и других затрат) в основные средства, расположенные на предоставляемых земельных участках, не менее 50 млн. рублей при условии осуществления капитальных вложений в срок, не превышающий трех лет со дня заключения договора аренды земельного участка (пункт 2.1).

Принимая во внимание заявленный ООО «Боконцепт М» масштабный инвестиционный проект, содержащий организационный план проекта, включающий график реализации проекта и источники его финансирования по периодам, суд апелляционный инстанции, рассматривая вопрос о сроках освоения земельного участка для реализации масштабного инвестиционного проекта и о наличии оснований для расторжения договора, исходил из технико-экономического обоснования инвестиционного проекта и установленного им графика проектирования, строительства и ввода объекта в эксплуатацию и обоснованно указал, что: несмотря на отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения спорного земельного участка, предшествующих началу строительства, данное обстоятельство само по себе не исключает обязанность ответчика освоить земельный участок и приступить к строительству в течение трех лет, т.е. в сроки, заявленные самим обществом в инвестиционном проекте, для реализации которого и был предоставлен земельный участок в льготном порядке; получив преференции в виде права аренды спорного земельного участка без торгов на срок 10 лет, ответчик не исполнил ни одно из мероприятий в срок, предусмотренный инвестиционным проектом; мероприятия не выполнены арендатором и на дату направления соглашения о расторжении договора (28.10.2022); земельный участок не огорожен, свободен от объектов капитального строительства, присутствуют очаги строительного и бытового мусора, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 26.09.2022, протоколом осмотра и актом выездного обследования от 18.09.2023, фотоматериалами на момент обращения с иском в суд и в период рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Оценивая действия арендатора по надлежащему использованию земельного участка, его добросовестность, направленность его действий на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды, суд принял во внимание, что заявление на получение разрешения на строительство должно быть направлено не позднее трехлетнего срока в пределах действия градостроительного плана земельного участка, однако судом установлено и не опровергалось лицами, участвующими в деле, что срок действия градостроительного плана земельного участка №RU-64304000-359 от 28.11.2019 истек 28.11.2023, на дату истечения трехлетнего срока освоения спорного земельного участка общество не обратилось в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, заключение экспертизы проектной документации на строительство в установленном порядке не получено, представленная проектная документация подготовлена на основании недействующего градостроительного плана земельного участка.

При этом объективных причин, препятствующих разработке проектно-сметной документации, получению разрешения на строительство и принятию мер, направленных на реальное строительство заявленного объекта на спорном земельном участке в установленные инвестиционном проектом сроки, ответчиком не приведено, доказательств, не позволивших осуществить освоение и строительство объекта в течение трех лет, как это предусмотрено инвестиционным проектом, помимо его воли, не представлено.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2017 № 346 утвержден исчерпывающий перечень процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения (далее - Перечень), предусматривающий, в том числе, процедуры, связанные с предоставлением прав на земельный участок и подготовкой документации по планировке территории, а также процедуры, связанные с заключением договоров подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства нежилого назначения к сетям инженерно-технического обеспечения (к электрическим сетям), а также с архитектурно-строительным проектированием.

В соответствии с пунктами 26-50 Перечня наряду с предоставлением технических условий, заключением договоров о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам холодного и горячего водоснабжения, бытовым или общесплавным системам водоотведения, теплоснабжения и газораспределения, предусмотрено также предоставление положительного заключения экспертизы результатов инженерных изысканий и положительного заключения экспертизы проектной документации.

Заключение соглашений о намерениях, а равно иных соглашений о сотрудничестве, предоставление гарантийных писем, а также рассмотрение архитектурных концепций на открытых заседаниях архитектурно-градостроительного совета органа местного самоуправления, в качестве процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения, Перечнем не предусмотрено.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные инженерно-экологические изыскания, суд апелляционной инстанции установил, что проектная документация представлена лишь 23.12.2024 в суд апелляционной инстанции, подготовленная в 2023 году после направления уведомления о расторжении спорного договора в ходе рассмотрения настоящего спора.

При подготовке проектной документации использованы требования к проектированию, которые по состоянию на 2023 году признаны не подлежащими применению; представленные договоры о проведенных работах датированы 2023 годом, не подтверждены фактами оплаты и (или) актами приема-передачи выполненных работ, по существу подтверждают неисполнение ответчиком сроков строительства объекта, установленных инвестиционным проектом.

Неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение предусмотренного абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетнего срока со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества (реализация инвестиционного проекта) договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), но может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

Такие обстоятельства не установлены.

Спорным договором аренды не предусмотрено каких-либо отлагательных условий, зависящих от действий и решений органов государственной и муниципальной власти.

Доводы ответчика о существовании препятствий для организации стройплощадки из-за нахождения на смежном земельном участке самовольных гаражей, проезд к которым осуществлялся через спорный участок, отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку данное обстоятельство не влечет невозможность исполнения обществом обязательств в соответствии с инвестиционном проектом и в сроки, установленные в нем.

Суд указал, что арендатор ознакомлен с состоянием участка, претензий к качеству и техническим характеристикам участка не имел, указаний о том, что данный земельный участок обременен строениями и гаражами, наличие которых препятствовало его пользованию участком, не имеется, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 19.09.2019, заявляя о существовании препятствий для организации стройплощадки, арендатор не воспользовался ни одним из способов защиты своих прав, предусмотренным статьей 612 ГК РФ.

Доводы ответчика  об отказе международного гостиничного оператора под брендом Mercure,  о наличии возможности продолжения реализации инвестиционного проекта при участии другого оператора - общества «Сафмар Плаза» суд отклонил, указав со ссылкой на позицию Конституционного Суда Российской Федерации, о том, что длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 06.10.2015 № 2317-О). Федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд учел мнение региона о целесообразности сохранения договорных отношений с ответчиком с точки зрения экономической выгоды для Саратовской области.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом, предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, в данном случае экономическая составляющая арендной сделки по предоставлению земельного участка без проведения публичных процедур не достигнута.

Из заявления ООО «Боконцепт М» от 26.08.2019 №34 и документов, прилагаемых к нему, следует, что предполагаемой объем инвестиций составляет 1,5 млрд. рублей, финансирование проекта должно осуществляться за счет собственных средств и кредитных средств.

В разделе 4 «Организационно-финансового плана проекта» установлено, что финансирование проекта за счет собственных средств и кредитных средств будет производится в течение первых двух лет развития проекта в период проектирования, строительства, оснащения и ввода в эксплуатацию.

Однако, в материалы дела документы, подтверждающие получение кредитных средств, первичных документов несения расходов за счет собственных средства не представлены.

Письмо АО «Альфа-Банк» от 27.06.2023 о достигнутой договоренности о финансировании реализации проекта строительства гостиничного комплекса в г. Саратове таким доказательством не является, поскольку содержит сведения лишь о намерении сторон и получено обществом при разрешении спора по настоящему делу.

Письмо Саратовского отделения ПАО «Сбербанк» №8622 от 30.08.2024 №б/н о заинтересованности в совместной реализации проекта не свидетельствует о достигнутой договоренности о финансировании реализации проекта строительства гостиничного комплекса в г. Саратове, т.к. согласно письму Саратовского отделения ПАО «Сбербанк» №8622 от 18.10.2024 №ПБ-862201-08-исх/8 решение о финансировании указанного проекта банком не принято.

Представленный ответчиком договор о совместной деятельности по строительству объекта недвижимости от 13.08.2024, заключенный между ООО «Боконцепт М» (товарищ 1) и ООО Управляющая компания «Прайм Лайф Девелопмент» (товарищ 2), согласно которому товарищи соединяют свои вклады и совместно действуют с целью строительства, вклад товарища 1 – земельный участок и денежные средства в сумме 100 000 000 руб. предоставить в срок не позднее 31.12.2024 года, товарищ 2 – денежные средства в сумме 3 000 000 000 руб.

Однако доказательств внесения ответчиком денежных средств в размере 100 млн. руб. не представлено. Акты сверки с контрагентами, подтверждающие расходы по реализации проекта строительства, не  подтверждают факт несения таких расходов без документов первичного бухгалтерского  учета. 

Также судом апелляционной инстанции принято во внимание довод Администрации о том, что согласно данным ЕГРЮЛ,  ответчик зарегистрирован 10.09.2018. Согласно данным ФНС, имеющимся в открытом доступе, среднесписочная численность работников ООО «Боконцепт М» за 2019 г. (в год предоставления земельного участка) - составляла 5 чел., однако уже в 2020 г. - численность сократилась до 1 человека, в 2021 г. составила 2 человека, в 2022 году – составляла 1 человек. По данным «Отчета о финансовых результатах», размещенного на сайте www.audit-it.ru, за 2021 год организация основной деятельности не вела. Согласно информации из Государственного информационного ресурса бухгалтерской отчетности за период с 2019 по 2021 годы какой либо выручки от деятельности ООО «Боконцепт М» не имело (в строке 2110 отчета «Выручка» указано 0,00 тыс.рублей), а также не производились расходы, связанные с изготовлением продукции, приобретением товаров, выполнением работ и оказанием услуг, другие коммерческие и управленческие расходы (в строке 2120 отчета «Расходы по обычной деятельности» указано 0,00 тыс. рублей). Более того, налоговым органом в отношении  арендодателя ООО «Боконцепт М» 13.05.2022 внесена запись (№2226400207515) в Единый реестр юридических лих в раздел «Место нахождения и адрес юридического лица»: сведения недостоверны (результаты проверки достоверности содержащиеся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице), что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 07.11.2022.

Правительство Саратовской области в письме от 20.09.2024 проинформировало Администрацию о нецелесообразности сохранения договорных отношений по причине не исполнения принятых обществом обязательств в рамках реализации инвестиционного проекта и недостижение публичных целей.

Установив фактические обстоятельства дела на основе полной и всесторонней оценки доказательств, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал обоснованным мнение Правительства  Саратовской области об отсутствии реальной возможности у ООО «Боконцепт М» осуществить реализацию масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратов на набережной р. Волга».

Более того, 05.11.2024 Правительством Саратовской области в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении в односторонним порядке соглашения о намерениях от 07.06.2019 по реализации инвестиционного проекта на территории Саратовский области.

Указанные действия Правительства Саратовский области подтверждают утрату намерений органа власти на реализацию ООО «Боконцепт М» инвестиционного проекта, в этой связи доводы представителя ООО «Боконцепт М» о том, что расторжение соглашения о намерениях не влечет каких-либо правовых последствий для заключенного между сторонами договора аренды, судом апелляционной не принимаются.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной собственностью, в частности по передаче в долгосрочную аренду спорного земельного участка преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе, в том числе,  развитие  экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно лить при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлен земельный участок.

Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут риски, связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта. В случае нереализации инвестиционного проекта по вине юридического лица публично-правовое образование в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

В данном случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении более 5 лет (на момент рассмотрения спора). Заключая договор аренды в 2019 году на исключительных условиях (без торгов), регион и орган местного самоуправления не рассчитывал на сдачу объекта капитального строительства по истечении 10 лет, т.е. к окончанию срока действия договора, такие сроки инвестиционным проектом не предусмотрены, внесение изменений в инвестиционный проект с уполномоченным органом не согласовалось и такие изменения не утверждались.

Из системного толкования пункта 3 статьи 3, пункта 1, подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, статьи 11 Закона № 39-ФЗ, следует, что земельное законодательство и законодательство о защите прав инвесторов устанавливают льготный порядок предоставления земельных участков в целях реализации масштабных инвестиционных проектов; в случае нереализации инвестиционного проекта правовые основания для пользования земельным участком, предоставленным на льготных основаниях, прекращаются.

ООО «Боконцепт М» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств, свидетельствующих о реализации им инвестиционного проекта в сроки, заявленные в нем, следовательно, использование Обществом земельным участком не отвечает целям законодательного регулирования порядка предоставления земельных участков в льготном порядке (подпункт 3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ), а также в значительной степени лишает публично-правовое образование того, на что оно вправе было рассчитывать при заключении договоров аренды.

В этой связи, довод ответчика как инициатора реализации масштабного инвестиционного проекта о том, что в трехлетний срок не включается срок освоения земельного участка, полученного по исключительному способу установленного публичного порядка, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции как не отвечающий принципам добросовестности сторон при исполнении договорных обязательств.

В рассматриваемом случае поведение ответчика повлекло невозможность достижения публичных целей, поскольку темпы освоения обществом земельного участка привели к нереализации масштабного инвестиционного проекта.

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 45, 46 ЗК РФ, а также принимая во внимание предоставление земельного участка без проведения публичных процедур (льготном порядке), Администрация вправе ставить вопрос о прекращении арендных отношений с ответчиком, в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства в указанных целях, по истечении трех лет с даты заключения договора.

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлены существенные нарушения условий договора, что в силу статей 450,  619 ГК РФ, статей 22, 42, 46 ЗК РФ является достаточным основанием для досрочного расторжения.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленное требование Администрации и расторг договор аренды от 19.09.2019 № Ар-19-540/Ю-5 земельного участка с кадастровым номером 64:48:050372:19, расположенного по адресу: г. Саратов, Соляные склады в Октябрьском районе, площадью 4509 кв.м., предоставленного для размещения гостиницы, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, в целях реализации масштабного инвестиционного проекта «Строительство гостинично-апартаментного комплекса с расширенной инфраструктурой для организации и проведения мероприятий (конференций, симпозиумов, саммитов, выставок и пр.) в г. Саратове на набережной р. Волга, заключенный между ООО «Боконцепт М» и  Администрацией.

Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими представленным доказательствам, установленным фактическим обстоятельствам спора, нормам материального и процессуального права.

Оснований для иного вывода у суда округа, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, не имеется.

Несогласие кассатора с результатами оценки суда апелляционной инстанции имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов не является, поскольку такая позиция заявителя направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2025 по делу № А57-29798/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина


Судьи                                                                               А.Х. Хисамов


                                                                                          Р.В. Ананьев