Решение от 13 апреля 2022 г. по делу № А63-7660/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7660/2021
г. Ставрополь
13 апреля 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 13 апреля 2022 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Сиротина И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации города ФИО2, г. Лермонтов, Ставропольский край, ОГРН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», территория СНТ Тамбукан, г. Пятигорск, Ставропольский край, ОГРН <***>,

третье лицо: управление имущественных отношений администрации г.ФИО2 Ставропольского края, г.Лермонтов,

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

администрация города ФИО2, г. Лермонтов, Ставропольский край, обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», территория СНТ Тамбукан, г. Пятигорск, Ставропольский край, третье лицо: управление имущественных отношений администрации г.ФИО2 Ставропольского края, г.Лермонтов, об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 площадью застройки 410,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, пр-кт. ФИО2, район между магазином «Пеликан» и КЦ «Кавказ», путем продажи с публичных торгов.

Определением суда от 09.02.2022 судебное заседание отложено на 06.04.2022.

К судебному заседанию от ответчика поступили ходатайства о приостановлении производства по делу № А63-7660/2021 до момента вступления в законную силу решения Лермонтовского городского суда по иску ФИО3 о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:45 по делу № 2-33/2022; об истребовании у администрации г.ФИО2 документов, подтверждающих наличие права муниципальной собственности или иного права на земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:47.

Суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд также отказал в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании дополнительных документов, поскольку ответчиком не представлено доказательства отсутствия у него возможности самостоятельно получить необходимые доказательства от лиц, у которых они находятся.

Исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации г.ФИО2 от 27.02.2012 № 108 «О предоставлении в аренду на новый срок земельных участков ООО «Севкавстройбизнес», местоположение которого: <...> 01.04.2013 между Управлением имущественных отношений администрации г.ФИО2 и ООО «Севкавстройбизнес» был заключен договор аренды земельного участка № 2342-У сроком на 3 года с кадастровым номером 26:32:030404:47 площадью 1155 кв.м. с видом разрешенного использования: для строительства многоквартирных жилых пятиэтажных домов с офисными помещениями из категории земель – земли населенных пунктов, местоположение которого: <...>.

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 24.04.2013 под № 26-26-28/018/2013-946.

Договор аренды земельного участка от 01.04.2013 № 2342-У прекратил свое действие 01.04.2016 года.

На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221, площадь застройки 410,4 кв.м, степень готовности 18%, расположенный по адресу: <...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, зарегистрированный за ООО «Севкавстройбизнес» на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 02.04.2021 № КУВИ-002/2021-30759484.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка Управлением имущественных отношений администрации г.ФИО2 в адрес ООО «Севкавстройбизнес» было направлено письмо о возврате земельного участка по акту приема-передачи земельного участка в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления в срок до 20.02.2021 года.

Ссылаясь на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, договор аренды земельного участка прекратил свое действие, администрация города ФИО2 обратилась с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221, площадью застройки 410,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

По общему правилу, установленному в пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:32:030404:47, расположенного по адресу: <...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ от 01.04.2013 № 23441-У прекратил свое действие 01.04.2016.

По смыслу вышеприведенных норм, ответчик, как собственник объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 имел право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства здания, это право им реализовано.

Ответчиком в определенный в договоре аренды от 01.04.2013 № 2342-У срок, строительство спорного объекта не завершено, в связи с чем суд удовлетворяет требования администрации г.ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221 площадью застройки 410,4 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Лермонтов, пр-кт. ФИО2, район между магазином «Пеликан» и КЦ «Кавказ», путем продажи с публичных торгов.

Довод ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:32:030404:47, является частной собственностью, а не муниципальной или государственной, суд отклоняет в виду следующего.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента его государственной регистрации у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и 2 строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом РФ в Определении от 14.01.2014 года № 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором. Залог права аренды возникает в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

В статье 352 ГК РФ предусмотрено иное основание для прекращения залога - прекращения заложенного права. Согласно подпункту 3 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Факт расторжения договора аренды с обществом, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о прекращения в рассматриваемом случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах можно прийти к выводу, что при прекращении договора аренды, одновременно произошло прекращение залога права аренды участников долевого строительства на земельный участок.

Согласно информации Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на земельных участках с кадастровыми номерами 26:32:030404:45, 26:32:030404:46, 26:32:030404:47, 26:32:030404:48, 26:32:030404:49 договоры долевого участия граждан не зарегистрированы.

Согласно пункту 1 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности Общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленумов № 10/22), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон)).

Согласно пункту 68 постановления Пленумов № 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

С учетом изложенного для эксплуатации введенного в эксплуатацию объекта недвижимости требуются земельные участки с кадастровыми номерами 26:32:030404:48 и 26:32:030404:49.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 содержатся разъяснения по вопросу о разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов. В нем указано следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Согласно действующего законодательства в общей долевой собственности собственником многоквартирного жилого дома может находиться только один земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом. Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, в частности Определение Верховного суда Российской Федерации от 14 августа 2018 года № 301-ЭС18-10577, постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2020 года по делу № А63-10814/2019.

Часть 2 статьи 69 АПК Российской Федерации предусматривает освобождение от доказывания обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, при рассмотрении арбитражным судом другого дела с участием тех же лиц. При этом, как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела (постановления от 21 декабря 2011 года № 30-П, от 8 июня 2015 года № 14-П и др.).

При этом вступившим в законную силу решением арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-10814/2019 судом была дана оценка доводам общества об обременении спорного земельного участка правом общедолевой собственности. Довод общества о том, что спорные земельные участки обременены правом общей долевой собственности, судом были отклонены.

В соответствии с п.1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

При этом п.6 указанной статьи предусмотрено, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

С учетом изложенного доводы общества, о том, что данная норма распространяется на земельные участки, предоставленные только по торгам не состоятельна.

В части указанного довода суд читает обоснованной позицию администрации, заключающуюся в следующем.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на, них не ссылались (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Согласно абзацам 4, 5 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если другие стороны на них не ссылались. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения применяет меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных - участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом № 137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

При этом в адрес ООО «Севкавстройбизнес» уполномоченным органом направлялись предложения с просьбой заключить договор аренды спорного земельного участка. Однако от заключения договора общество уклоняется.

На исключительное право общества по заключению договора аренды на 3 года для завершения строительства указывалось и в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2020 года по делу №А63-10814/2019.

Таким образом, поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено и на момент обращения администрации с иском срок действия договора аренды истек, суд, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Указанные выводы также подтверждаются судебной практикой по аналогичному делу № А63-7647/2021.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-170, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования администрации города ФИО2, г. Лермонтов, Ставропольский край, ОГРН <***>, удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», ОГРН <***>, г. Лермонтов объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:32:030301:221, площадью застройки 410,4 кв.м, расположенный по адресу: <...> район между магазином Пеликан и КЦ Кавказ, путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Севкавстройбизнес», ОГРН <***>, г. Лермонтов в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья И.В. Сиротин