Решение от 24 сентября 2017 г. по делу № А34-2815/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-2815/2017
г. Курган
25 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 сентября 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 25 сентября 2017 года.


Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Григорьева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1     

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

заинтересованные лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (Межмуниципальный отдел по Щучанскому и Сафакулевскому районам) (ОГРН <***>, ИНН <***>),

2. общество с ограниченной ответственностью «Арман» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: 1. ФИО2, 2. ФИО3,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии в заседании представителей:

от заявителя: явки нет, извещен,

от заинтересованных лиц: 1. ФИО4, по доверенности № 123 от 07.10.2014, 2. явки нет, извещено,

от третьих лиц: явки нет, извещены, 



установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нива Зауралья» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением, в котором просит:

признать незаконным отказ государственного регистратора Межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области ФИО5 от 26.12.2016 в государственной регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», документы на которую представило ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» 10.11.2016, о чем сделана запись в книге учета входящих документов № 45/002/102/2016-590;

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области произвести государственную регистрацию договора от 01.03.2016 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», на основании документов, представленных ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман».

В обоснование данных требований заявитель указал, что общество обратилось с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Арман» 01.03.2016, по которому заявителю переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка  от 20.08.2011. Однако,  регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации договора со ссылкой на то, что в представленных документах имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а также, что в ЕГРП отсутствуют данные о государственной регистрации аренды земельного участка. Заявитель указывает, что в ходе судебного разбирательства было установлено, что договор аренды от 20.08.2011 досрочно расторгнут по заявлению правопреемника собственника земельного участка, о чем в ЕГРП внесена запись 01.11.2016. Общество полагает, что договор аренды от 20.08.2011 прекращен неправомерно, в связи с чем, отказ в государственной регистрации от 26.12.2016 является незаконным и нарушающим права заявителя.

Управлением Росреестра по Курганской области в материалы дела представлен отзыв на заявление, в котором заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражает, просит отказать заявителю, указывает, что решение об отказе в государственной регистрации принято на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку установлено, что 01.11.2016 на основании заявления ФИО3 (собственника земельного участка) в ЕГРП была внесена запись о прекращении договора аренды от 20.08.2011, заключенного между ФИО2 и ООО «Арман», таким образом, на момент подачи заявления о регистрации договора от 01.03.2016 ООО «Арман» уже не являлось арендатором спорного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела заявителем было представлено уточненное заявление, в котором помимо первоначально заявленных требований, заявитель также просил суд признать незаконным прекращение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы», зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 22.11.2011 № 45-45-09/301/2011-594.

Ходатайство заявителя о принятии уточненного заявления отклонено судом определением от 21.08.2017, поскольку обществом изменены как предмет, так и основание заявленных требований, что недопустимо в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание 19.09.2017 заявитель, ООО «Арман» и третьи лица явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Вместе с тем, до начала судебного заседания от заявителя поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства по делу в связи с намерением подать в арбитражный суд заявление о признании незаконным прекращения в одностороннем порядке договора аренды б/н от 20.08.2011 на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы». Также общество указывает на намерение ходатайствовать о приостановлении настоящего дела до рассмотрения судом заявления об оспаривании прекращения договора аренды.

Судом ходатайство заявителя об отложении рассмотрения дела отклонено, поскольку в настоящем деле достаточно доказательств для рассмотрения заявленных требований по существу. При этом, заявитель не представил документально подтвержденных сведений об обращении в суд с заявлением об оспаривании прекращения договора, кроме того, о том, что запись о прекращении аренды внесена в ЕГРП 01.11.2016 обществу было известно на протяжении длительного времени, однако никаких действий в подтверждение своих намерений обществом не совершено. Суд полагает, что очередное отложение судебного разбирательства ведет к затягиванию судебного процесса, учитывая период нахождения настоящего дела в производстве суда.

Представитель Управления в судебном заседании представил дополнительный отзыв на заявление, с заявленными требованиями не согласился по доводам, изложенным в отзыве на заявление, полагает, что оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации является законным и обоснованным, указал, что право ФИО3 на спорный земельный участок было зарегистрировано 23.11.2015 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 13.11.2015.

В соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей заявителя, ООО «Арман» и третьих лиц.

Заслушав объяснения представителя заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

20.08.2011 между ФИО2 и ООО «Арман» заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 71400 кв.м., с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы». Срок аренды установлен на 5 лет, с 2011 по 2016. В материалы дела представлено дело правоустанавливающих документов о государственной регистрации договора и уведомление о регистрации (т.д. 1, л.д. 120).

01.03.2016 между ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 (т.д. 1, л.д. 14), по условиям которого ООО «Арман» передало ООО «Нива Зауралья» все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 общей площадью 71400 кв.м., с кадастровым номером 45:17:031201:679 (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства), расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы» (пункт 1 договора).

ООО «Нива Зауралья» обязалось выплатить ООО «Арман» за переданные права и обязанности денежную сумму в размере 714 руб. не позднее 3 рабочих дней с момента государственной регистрации данного договора (пункт 3 договора). В договоре указано на то, что арендодатель по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 ФИО2 извещена о передаче прав по договору аренды новому арендатору.

10.11.2016 представители ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области с заявлениями о регистрации договора от 01.03.2016 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.08.2011 с представлением соответствующего пакета документов, (т.д. 1, л.д. 70-71).

Уведомлением от 24.11.2016 № 45/002/102/2016-590 (т.д. 2, л.д. 9) ООО «Нива Зауралья» и ООО «Арман» сообщено о приостановлении государственной регистрации уступки на объект недвижимого имущества до 24.12.2016.

Регистрирующий         орган со ссылкой на статью 18 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) указал, что в представленных на регистрацию документах имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, в ЕГРП отсутствуют данные о государственной регистрации аренды земельного участка.

26.12.2016 государственным регистратором Межмуниципального отдела по Щучанскому и Сафакулевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области ФИО5 на основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ принято решение № 45/002/102/2016-590 (т.д. 1, л.д. 11) об отказе в государственной регистрации договора от 1.03.2016  по тем же причинам, по которым государственная регистрация была приостановлена.

         Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации права, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным по вышеуказанным основаниям.

         Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из положений норм, закрепленных в статьях 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, следует, что ненормативные правовые акты государственных органов могут быть признаны судом недействительными при одновременном наличии двух условий: не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона № 122-ФЗ регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, в том числе осуществляет проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона № 122-ФЗ.

Согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации может быть отказано, в том числе, в случае если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Согласно пункту 2 статьи 19 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на один месяц, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В соответствии со статьями 131, 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 4  Закона о государственной регистрации, договор аренды земельного участка, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился в Управление за регистрацией перехода к нему (по договору от 01.03.2016) прав арендатора ООО «Арман» по договору аренды с ФИО2 от 20.08.2011 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, площадью 71400 кв.м., с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенного по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы».

Вместе с тем, в государственной регистрации отказано в связи с внесением 01.11.2016 записи о прекращении указанного договора аренды от 20.08.2011. При проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре прав содержатся сведения о прекращении аренды с прежним арендатором ООО «Арман», в связи с чем зарегистрировать представленный договор  от 01.03.2016 о передаче прав по договору от 20.08.2011  невозможно.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходя из следующего.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV названного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с положениями статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с частью 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

         Регистрация прекращения договоры аренды может быть осуществлена по заявлению одной стороны договора при наличии соответствующих оснований для прекращения договора.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка площадь 71400 кв.м., с кадастровым № 45:17:031201:679, расположенный по адресу: Россия, Курганская область, Сафакулевский район, в границах землепользования СПК «Знамя Победы» от 20.08.2011 зарегистрирован в ЕГРП, о чем за № 45-45-09/301/2011-594 22.11.2011 внесена соответствующая запись.

23.11.2015 за № 45-45/009-45/206/002/2015-15/4 на указанный земельный участок было зарегистрировано право собственности ФИО3 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 13.11.2015, при этом зарегистрировано обременение в виде аренды (т.д. 1, л.д. 54).

Новым собственником ООО «Арман» направлено соглашение о расторжении договора аренды от 20.08.2011 (т.д. 1,л.д. 55-57).

Согласно сведениям из ЕГРП на основании заявления ФИО3 01.11.2016 за № 45-45/009-45/002/102/2016-465/1 внесена запись о погашении регистрационной записи об аренде № 45-45-09/301/2011-594/2 (т.д. 1, л.д. 145).

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды от 20.08.2011 прекращен, о чем в ЕГРП внесена запись 01.11.2016, то у Управления Росреестра отсутствовали основания для проведения государственной регистрации договора о передаче прав  от 01.03.2016 по заявлениям ООО «НИВА ЗАУРАЛЬЯ» и ООО «Арман», поданным 10.11.2016, поскольку на момент подачи заявлений основная сделка (аренда) уже не была зарегистрирована.

Таким образом, заинтересованным лицом правомерно вынесено оспариваемое решение об отказе в регистрации по основанию наличия противоречий  между заявленными правами и уже зарегистрированными.

При этом, доводы заявителя со ссылкой на пункт 1.2 договора от 20.08.2011 о продлении срока действия договора отклоняются судом, как основанные на неверном толковании норм права.

В силу с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является одновременное наличие двух условий: их несоответствие закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании вышеизложенного, с учетом отсутствия оснований, предусмотренных статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление удовлетворению не подлежит.  

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  суд 



решил:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.



Судья

А.А. Григорьев