Решение от 27 декабря 2019 г. по делу № А40-260444/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-260444/19-17-2082
г. Москва
27 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 декабря 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 декабря 2019 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Березовским И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЭК СЕРВИС" (адрес: 117186, г. Москва, ул. Нагорная, д. 21, кор. 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (адрес: 123112, г. Москва. 1-й Красногвардейский проезд, д. 21, стр. 1)

о признании незаконным распоряжения от 19.04.2019г. № 15114 «О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1, общей площадью 196, 1 кв. м.» в редакции распоряжения от 16.07.2019г. № 27071

при участии: от заявителя: Арсонов М.Н. паспорт, доверенность от 30.08.2019, диплом,

от заинтересованного лица: Соболь Л.Я., удостоверение, доверенность от 29.11.2018 №33-Д-1041/18, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЭК СЕРВИС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным распоряжения от 19.04.2019г. № 15114 «О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1, общей площадью 196, 1 кв. м.» в редакции распоряжения от 16.07.2019г. № 27071.

Заявитель в судебном заседании поддержал требования по доводам, изложенным в заявлении. Заявитель указал, что спорное распоряжение не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Судом проверено и установлено, что срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, проверив все доводы заявления и отзыва на него, суд признает заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из заявления, 24 апреля 2008 года между ООО «Коллми» и Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) был заключен договор №1-534/08 аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы, в соответствии с которым Ответчик передал в аренду ООО «Коллми» нежилое помещение расположенное по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д.22, стр.1, общей площадью 196,1 кв.м, (подвал, пом.П, комн. 10,11,11а, 12-20; пом. II а. комн. 1,1а; этаж 1, пом. V, комн. 4,4а,4б,4в,5,6,8).

25января 2018 года ООО «Коллми» реорганизовано в форме присоединения к ООО «Элитэк Сервис» (далее - Истец).

ООО «Элитэк Сервис» является правопреемником ООО «Коллми», что подтверждается сведениями из ЕГРЮЛ, отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

16.07.2019 Департаментом городского имущества города Москвы принято распоряжение №27071 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 19.04.2019 № 15114 «О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д.22, стр.1, общей площадью 196,1 кв.м».

Данным распоряжением внесены изменения, касающиеся способа приватизации, а именно - принято решение о продаже на аукционе нежилого помещения, установлен порядок продажи.

Заявитель считая, указанное распоряжение незаконным, обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Элитэк Сервис» 21.05.2019 (исх. от 30.04.2019 № ДГИ-И-29393/19, почтовый идентификатор 12599333152685) получило проект договора купли-продажи указанной недвижимости (далее - Проект договора) на подписание.

В Проекте договора цена объекта недвижимости установлена на основании отчета об оценке от 05.03.2019 № 142/04-01-19 «Об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, общей площадью 196,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1, кадастровый номер 77:01:0001033:2738» в размере 53 297 000 руб.

Указанный отчет выполнен оценочной компанией ООО «АКГ «Азимут», проверен ООО «Российское общество оценщиков» (экспертное заключение от 03.04.2019 № 231/2019/5) на основании государственного контракта, заключенного в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в области госзакупок.

Согласно статьям 6 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ право на проведение оценки принадлежит собственникам соответствующих объектов и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

ООО «Элитэк Сервис» письмом от 03.06.2019 вх. № ДГИ-1-43932/19 представило подписанный Проект договора с протоколом разногласий в части цены выкупаемой недвижимости, указав ее в размере 15 984 500 руб.

Департамент отклонил протокол разногласий, о чем общество было проинформировано в письме от 26.06.2019 исх. № ДГИ-1-43932/19-1.

В соответствии с отчетом Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» об отслеживании вышеуказанного отправления с почтовым идентификатором 12599334342108 по причине неполучения адресатом и истекшего срока хранения в отделении связи корреспонденция возвращена в Департамент.

Течение срока, указанного в части 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательствадостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ указано, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

-с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с ч. 4.1 указанной статьи;

с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

30-дневный срок является довольно продолжительным и достаточным как для акцепта на иных условиях, так и на обращение в суд за разрешением преддоговорного спора, либо для оспаривания непосредственно достоверности оценки, как это предусмотрено в части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

Единственной возможностью изменения этого срока является предусмотренное частью 4.1 статьи 4 приостановление по предусмотренному указанной нормой основанию: «в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда».

Других случаев изменения указанного пресекательного срока законом не предусмотрено.

При этом истечение этого срока никак не влияет на продолжение течения 6-месячного срока на обращение в суд с преддоговорным спором, установленного пунктом 2 статьи 446 ГК РФ, эти сроки никак не связаны, исчисляются с разных дат, направленных на определение временных отрезков разных событий.

Учитывая изложенное, если по истечение 30 дней с даты получения проекта Договора субъектом малого или среднего предпринимательства не представлен в Департамент подписанный без замечаний проект Договора, а в случае несогласия со стоимостью выкупаемого имущества, разногласия в части цены приватизируемого объекта не переданы на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы либо в указанный арбитражный суд не заявлено требование об оспаривании непосредственно достоверности оценки в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства утрачивает преимущественное право выкупа арендуемого имущества по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Особо необходимо отметить, что в оферте арендатору (исх. от 30.04.2019 № ДГИ-И-29393/19), а также непосредственно в тексте решения об условиях приватизации от 19.04.2019 № 15114 (пункт 9), заверенная копия которого прилагалась к оферте, было четко и недвусмысленно указано, что если по истечение 30 дней с даты получения указанного письма обществом не будет представлен подписанный проект Договора, то ООО «Элитэк Сервис» утратит преимущественное право выкупа арендуемого имущества по основаниям, указанным в части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также на то, что согласно пункту 1 части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае утраты преимущественного права субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемое имущество после внесения соответствующих изменений в решение об условиях приватизации будет подлежать продаже с торгов в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации).

Таким образом, ООО «Элитэк Сервис» знало о последствиях не заключения договора в 30-дневный срок и утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по вышеуказанному адресу.

В отношении данного помещения Департаментом было принято решение о его продаже посредством торгов в соответствии с Законом о приватизации и подпунктом 1 части 10 статьи 4 Федерального закона от 22.06.2008 № 159-ФЗ

Осуществляется прием заявок на участие в торгах (с 02.09.2019по 19.12.2019) (информация о процедуре размещена на официальном сайте РоссийскойФедерацииопроведении торговwww.torgi.gov.ru от 29.08.2019 № 290819/0336103/16).

17.12.2019 торги признаны несостоявшимися.

Федеральный закон от 07.68.2008 № 159-ФЗ допускает оспаривание арендатором только достоверности оценки (а не ее размера, не устраивающего арендатора) и предписывает продажу арендатору арендуемого помещения исключительно по рыночной стоимости (абзац 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

При этом согласно норме-дефиниции, данной в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Таким образом, цена, сложившаяся по результатам открытых торгов в электронной форме, является наилучшим индикатором именно рыночной стоимости.

Следовательно, если арендатор, сомневающийся в достоверности определенной рыночной оценки в направленной ему оферте прав, и цена завышена, такой объект не может быть продан по результатам торгов.

Если же оценка достоверна, и цена дополнительно вырастет в ходе торгов, то у арендатора отсутствовали бы основания в оспаривании такой оценки, что будет неоспоримо свидетельствовать об утрате им преимущественного права ввиду неподписания проекта договора на достоверных условиях продавца.

Таким образом, достоверная верификация оценки возможна исключительно через проведение открытых торгов. Любое иное истолкование будет нарушать баланс интересов сторон и умалять публичные бюджетные интересы в пользу предпринимателя.

При этом оспаривание арендатором достоверности величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, в том числе путем урегулирования разногласий по цене договора, не будет являться основанием для приостановления и прекращения проведения приема заявок на участие в торгах, подведения итогов торгов и заключения договоров купли-продажи с покупателями.

Определением от 16.07.2019 Арбитражный суд города Москвы принял к производству по делу № А40-181735/19 исковое заявление ООО «Элитэк Сервис» к Департаменту об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи указанной недвижимости.

Таким образом, оспариваемое распоряжение не нарушает права и законные интересы Заявителя, поскольку свое право на выкуп арендуемого имущества Заявитель реализует в рамках дела № А40-181735/19.

В связи с указанным, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, соответствует закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью "ЭЛИТЭК СЕРВИС".

Проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ: А.Б. Полякова