Решение от 18 апреля 2024 г. по делу № А41-100792/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100792/23
18 апреля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть объявлена 26 марта 2024

Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2024


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Афанасьевой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РУССКИЙ ФИО1" (143960, Московская область, ФИО2 город, Советская улица, 18, ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес для корреспонденции: 109145, <...>) к

АВТОНОМНАЯ НЕКОММЕРЧЕСКАЯ ДОШКОЛЬНАЯ ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ "ЛАСТОЧКИНО ГНЁЗДЫШКО" (143968, Московская обл., ФИО2 г.о., ФИО2 г., Садовый пр-д, д. 6, помещ. 1, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по внесению арендной платы и договорной неустойки

при участии в судебном заседании, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

ООО "РУССКИЙ ФИО1" обратилось в суд с исковым заявлением к АН ДОО "ЛАСТОЧКИНО ГНЁЗДЫШКО" со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Расторгнуть договор аренды объекта недвижимости №23 от 01.04.2023, заключённый между ООО "РУССКИЙ ФИО1" и АН ДОО «ЛАСТОЧКИНО ГНЁЗДЫШКО» с 01.04.2023.

2. Взыскать с АН ДОО «ЛАСТОЧКИНО ГНЁЗДЫШКО» в пользу ООО «РУССКИЙ ГОСПИТАЛЬ - ФИО2»:

- сумма основного долга по внесению арендной платы в размере 765 000 руб.;

- сумма договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 705 311 руб.;

- сумму коммунальных платежей в размере 120 800,32 руб.

А также неустойку, начисленную на сумму долга – 765 000 руб. за период с 27.03.2024 по день фактической оплаты долга из расчёта 0,1% за каждый день просрочки.

В судебном заседании явку обеспечили истец и ответчик. Стороны изложили свои позиции по делу.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.05.2022 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости № 23 в отношении нежилых помещений по адресу: Московская область, г.о. ФИО2, <...> – помещение 1, комнаты 1-7, 15-19, площадью 116,5 кв.м (кадастровый номер 50:48:0000000:30701), и помещение 2, комнаты 8-14, 20-23 площадью 114,8 кв.м (кадастровый номер 50:48:0000000:30702), итого общей площадью 231,3 кв.м для предоставления услуг по дневному уходу за детьми, организации образовательной деятельности дошкольной программы образования и программ дополнительного образования (п. 1.1 договора).

Срок действия договора с 01.05.2022 по 31.03.2023 (п. 1.3 договора).

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

01.04.2023 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости № 23 в отношении тех же нежилых помещений.

Срок действия договора аренды с 01.04.2023 по 29.02.2024 (п. 1.3 договора).

Платежи и расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

Как указывает истец, вопреки условиям договора, ответчиком арендные платежи в полном объемы не внесены, а потому в адрес ответчика направлена претензия.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд принимает во внимание, что обе стороны не оспаривают, что между ними сложились правоотношения по аренде из договора № 23 от 01.05.2022.

Соответственно в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Расчет задолженности представлен истцом также с учетом условий договора аренды № 23 от 01.05.2022.

При этом суд обращает внимание, что за период с 01.09.2023 по 26.03.2024 истцом начислена арендная плата из размера ежемесячного платежа 210 000 руб.

Данный расчет задолженности по состоянию на 26.03.2024 в размере 765 000 руб., в котором истцом учтены внесенные ответчиком платежи, судом проверен и признается верным.

В то же время истцом не учтено, что ответчиком внесен обеспечительный платеж в размере 210 000 руб. платежным поручением № 4 от 19.09.2022.

В этой связи, суд признает обоснованным взыскать с ответчика задолженность за вычетом обеспечительного платежа в размере 555 000 руб.

Доказательств, что ответчик не пользовался арендованными помещениями в заявленный период, суду не представлено.

Отклоняется судом довод ответчика о том, что с октября 2023 года он фактически был лишен возможности использовать помещение 1 в связи с тем, что помещение носило аварийный характер и требовало капитального ремонта канализации.

Доказательств невозможности использования помещения не представлено, как и не представлено доказательств того, что помещение носило аварийный характер.

Само по себе указание на необходимость капитального ремонта канализации таковым обстоятельством служить не может.

Кроме того, суд обращает внимание, что в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 2.3.6, 2.3.10 договора аренды от 01.05.2022 арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте; своевременно, в разумный срок, производить за свой счет текущий ремонт арендуемого помещения.

В соответствии с ч. 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и в соответствии с исполнительной документацией.

Постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 N 2120 утвержден Перечень элементов строительных конструкций зданий, сооружений (за исключением элементов несущих строительных конструкций), элементов систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения, замена и (или) восстановление которых может осуществляться при проведении текущего ремонта зданий, сооружений в случае ухудшения или утраты технических характеристик, эстетических и (или) эксплуатационных свойств

В данный перечень включены, в том числе отдельные элементы систем водоснабжения, водоотведения.

Таким образом, ремонт (замена, восстановление) канализации не является капитальным ремонтом объекта капитального строительства, потому что данные работы затрагивают лишь элементы систем инженерно-технического обеспечения, сети инженерно-технического обеспечения, на которые распространяются положения Постановления Правительства от 31.11.2021 N 2120.

В период выполнения работ объект не выбывает из эксплуатации.

Доказательств, что объект невозможно было использовать в течение длительного периода времени в связи с проведением соответствующих работ, суду не представлено.

Отклоняется судом также и довод ответчика о том, что актом от 31.10.2023 помещение 1 возвращено истцу, поскольку данный акт составлен ответчиком в одностороннем порядке. Действующее законодательство не предусматривает права арендатора во всякое время существования арендных правоотношений составить в одностороннем порядке акт возврата предмета аренды и с этого момента считать себя не имеющим встречного обязательства по оплате арендных платежей.

Кроме того, суд отмечает, что данный акт, направленный 31.10.2023 (РПО 14396889000242), не был получен истцом. Из отчета об отслеживании следует, что попыток вручения данного акта истцу отделением почтовой связи не было произведено.

Других уведомлений, содержащих в том числе отказ арендатора от договора, а также доказательств их направления истцу суду не представлено.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки.

Согласно п. 4.1 договоров аренды от 01.05.2022 за несвоевременную уплату арендатором арендной платы стороны согласовали неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки.

Представленный истцом расчет пени судом проверен и признан ошибочным.

Пересчитав неустойку за заявленный истцом период с 11.10.2022 по 26.03.2024 (указанный период следует из расчета - приложения к уточнению иска №3), суд приходит к выводу, что размер неустойки составляет 703 616 руб.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно п. 73 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

В соответствии с п. 77 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик в нарушении ст. 65 АПК РФ и указанных разъяснений Верховного Суда РФ не привел ни одного доказательства в обосновании заявленного ходатайства. Ответчиком не доказано, что требуемая к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Произвольное уменьшение судом договорной неустойки ведет к нарушению баланса интересов сторон, ущемлению прав стороны, пострадавшей от неправомерного поведения контрагента, в данном случае связанного с несвоевременным внесением арендных платежей, к нарушению принципа свободы договора, представляя собой вмешательство в частноправовые отношения лиц, урегулированные по взаимному согласию и в соответствии с волеизъявлением сторон условиями заключенного договора.

При этом суд принимает во внимание, что задолженность в размере 2 090 000 руб. погашена ответчиком после предъявления настоящего иска в суд.

С учетом изложенного, оснований для применения ст. 333 ГК РФ судом не установлено.

Таким образом, с ответчика надлежит взыскать неустойку за период с 11.10.2022 по 26.03.2024 в размере 703 616 руб., с продолжением начисления с 27.03.2024 по день фактической оплаты долга – 555 000 руб. из расчёта 0,1% за каждый день просрочки.

Истец просит также взыскать сумму коммунальных платежей в размере 120 800,32 руб. за ноябрь 2023 – январь 2024.

В соответствии с п. 3.10 договора аренды от 01.05.2022 коммунальные платежи арендатор оплачивает арендодателю согласно счетов от арендодателя.

Истцом представлен расчет задолженности по коммунальным платежам с приложением подтверждающих от ресурсоснабжающих организаций документов.

Однако не представлено доказательств, подтверждающих наличие задолженности по коммунальным платежам за февраль 2024 г., в том числе документов ресурсоснабжающих организаций.

В этой связи, суд признает обоснованным взыскать с ответчика сумму коммунальных платежей в размере 91 576,24 руб., за вычетом суммы предъявленной истцом за февраль 2024г.

Контррасчет и доводы ответчика по коммунальным платежам отклоняются, поскольку им не учтено, что начисление и уплата спорных платежей производилась с учетом НДС.

В исковом требовании о расторжении договора аренды № 23 от 01.04.2023 суд признает обоснованным отказать, так как договор прекратил свое действие с истечением срока.

При этом суд учитывает, что исходя из представленных в материалы дела документов и процессуального поведения сторон, волеизъявление на сохранение арендных правоотношений после истечения срока аренды не усматривается.

Кроме того, как указывалось выше, обе стороны не оспаривают, что между ними сложились правоотношения по аренде из договора № 23 от 01.05.2022, а не из договора №23 от 01.04.2023.

Отклоняются судом и остальные доводы ответчика как не имеющие правового значения для рассмотрения настоящего спора, противоречащие материалам дела и основанные на неверном толковании норм материального права.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина распределяется между сторонами.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с АН ДОО «ЛАСТОЧКИНО ГНЁЗДЫШКО» в пользу ООО «РУССКИЙ ГОСПИТАЛЬ - ФИО2»:

- основной долг по внесению арендной платы в размере 555 000 руб.;

- неустойку за период с 11.10.2022 по 26.03.2024 в размере 703 616 руб., с продолжением начисления с 27.03.2024 по день фактической оплаты долга – 555 000 руб. из расчёта 0,1% за каждый день просрочки,

- сумму коммунальных платежей в размере 91 576,24 руб.,

- расходы по оплате госпошлины в размере 34 605 руб.

В остальной части иска отказать.


Настоящее решение может быть обжаловано.


Судья А.А. Попов