Решение от 7 июля 2023 г. по делу № А40-287194/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-287194/22-1-1690
г. Москва
07 июля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2023года

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "ГОЛЬФСТРИМ-2000" (101000, <...>, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.12.2002, ИНН: <***>) к ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (107061, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2002, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших между при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 210,6 кв.м, в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001037:3517, общей площадью 193,9 кв.м. (цокольный этаж№0), нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001037:3518, общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0),

третьи лица: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ТСЖ ЖИЛОГО ДОМА ПО АДРЕСУ: Г.МОСКВА, СРЕТЕНСКИЙ Б-Р, 6/1 "ТОВАРИЩЕСТВО НА СРЕТЕНКЕ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), ФИО2

при участии представителей: от истца – ФИО3 по дов. от 06.09.2022

от ответчика – ФИО4 по дов. от 26.12.2022

от ФИО2 и ТСЖ "ТОВАРИЩЕСТВО НА СРЕТЕНКЕ» – ФИО5 по дов. от 01.06.2023, по дов. от 03.05.2023

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 210,6 кв.м, в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001037:3517, общей площадью 193,9 кв.м. (цокольный этаж№0), нежилое помещение с кадастровым номером: 77:01:0001037:3518, общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0). Требования основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь микропредприятием, субъектом малого предпринимательства, на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности <...>/06 от 23.08.2006, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (Ответчиком), владеет на праве долгосрочной аренды объектом недвижимости - нежилым помещением общей площадью 210,6 кв.м, включающим в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001037:3517 общей площадью 193,9 кв.м. (цокольный этаж №0, пом.87, ком. 1,2.4), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001037:3518 (цокольный этаж №0, пом.88а, ком. 3). 07 апреля 2021 года к договору аренды № 1-1024/06 от 23.08.2006 заключено дополнительное соглашение, по которому произведена замена Арендодателя в связи с государственной регистрации права хозяйственного ведения за ГУП «М.Прогресс» на нежилые помещения; внесены изменения в Единый государственный реестр недвижимости и образованием из объекта с кадастровым номером 77:01:0001086:3360 самостоятельных объектов недвижимости со следующими кадастровыми номерами: 77:01:0001037:3518, 77:01:0001037:3517. 11 апреля 2022 года истец обратился к ГУП «М.Прогресс» по вопросу возмездного отчуждения арендуемого объекта. 25 ноября 2022 года ООО «Гольфстрим-2000» получено письмо ГУП «М.Прогресс» исх. № 3108/22/исх о реализации преимущественного права, в соответствии с которым ГУП «М.Прогресс» выражает согласие на заключение договора купли-продажи нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:01:0001037:3518, 77:01:0001037:3517. стоимость нежилых помещений составляет 35 061 600 рублей (включая НДС) согласно проекту договора купли-продажи, представленному ГУП «М.Прогресс». В целях определения рыночной стоимости выкупаемого имущества Истец обратился в независимую оценочную организацию ООО «Экспертный центр «Базис»; в соответствии с Отчетом №1258/12/2022-Б об оценке рыночная стоимость объекта по состоянию на 09.12.2022 составляет 18 787 438 рублей. Не согласившись с предложенной ответчиком ценой и, имея иную оценку, 16.12.2022 года истец направил ответчику Протокол разногласий от 16.12.2022 к Проекту Договора купли-продажи недвижимости, предложив заключить Договор на условиях цены объекта, установив ее в размере 18 787 438 руб. В связи с отклонением ответчиком протокола разногласий истец обратился в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснив, что также просит изменить соответствующие пункты договора, в которых указано о размере цены за объект. Ответчик и третье лицо (ДГИ), не оспаривая право истца на выкуп помещений, возражали против того, что цена завышена.

Представитель третьих лиц ФИО2 и ТСЖ "ТОВАРИЩЕСТВО НА СРЕТЕНКЕ» против требований возражал, ссылаясь на то, что помещение подлежит продаже на торгах, а также относится к общему имуществ МКД.

Представитель Москомнаследия, извещенного надлежащим образом, не явился.

В судебном заседании стороны также пояснили, что вопрос о сроках ежемесячных платежей по договору оставляют на усмотрение суда, поскольку эти сроки не указаны в проекте договора и истцом не заявлены разногласия. Истец также пояснил, что не просит возместить ему расходы на экспертизу.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что объекты недвижимости площадью 193,9 кв. м и 16,7 кв.м переданы в аренду по договору от 23.08.2006 № 1-1024/06 ООО «Гольфстрим-2000» с учетом дополнительного соглашения от 07.04.21.

Помещения находятся в жилом доме, являющемся объектом культурного наследия «Комплекс домов страхового общества «Россия» 1899», в отношении которого Приказом Москомнаследия от 27.06.18 № 486 утверждено охранное обязательство собственника или законного владельца.

Помещение цокольного этажа площадью 210,6 кв. м входит в состав находящегося в собственности города Москвы объекта нежилого фонда общей площадью 547,7 кв. м, с кадастровым номером 77:01:0001086:3360, которое передано на праве хозяйственного ведения ГУП города Москвы «М.Прогресс». Хозяйственное ведение зарегистрировано 21.08.2020, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Право собственности города Москвы не оспорено, в том числе по мотиву регистрации права на общедомовое имущество. Доказательств обратного суду не представлено.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и третьими лицами.

Письмом от 11.04.22 № 2783 истец обратился к ответчику за реализацией преимущественного права выкупа арендованного помещения.

Ответчик письмом от 25.11.22 направил истцу проект договора, содержащий предложение по цене.

Департамент городского имущества Распоряжением от 23.11.2022 № 68122, руководствуясь ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральными законами от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановлениями Правительства Москвы от 21 сентября 2011 г. № 441-ПП «О совершенствовании системы взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении прав собственника имущества и учредителя государственных унитарных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы», от 20 февраля 2013 г. № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы», учитывая согласие Департамента торговли и услуг города Москвы от 02 сентября 2022 г. № И/02-776/22 и обращение ГУП «М.Прогресс» от 05 сентября 2022 г. № ДГИ-258182/22-(0)-0, согласовал совершение сделки по продаже ООО «Гольфстрим-2000» нежилых помещений согласно приложению к распоряжению, по цене, равной их рыночной стоимости, установленной на основании отчета независимого оценщика, подтвержденной положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков.

Данным распоряжением также определено, что:

- существенным условием сделки является обязанность нового собственника обеспечить доступ специалистов в нежилые помещения для технического обслуживания инженерных сетей и коммуникаций, связанного с общей эксплуатацией здания. При наличии в нежилых помещениях инженерных коммуникаций в случае возникновения аварийных ситуаций новый собственник обязан обеспечивать незамедлительный доступ в помещение работников ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб;

- все права и обязанности по совершению сделки (п. 1) возложить на генерального директора ГУП «М.Прогресс» ФИО6, которому также поручено при совершении сделки обеспечить соблюдение требований законодательства об объектах культурного наследия.

В направленном истцу проекте договора купли-продажи содержатся обязательства покупателя об охране объекта культурного наследия (п.1.13.2, (пункты 3.4-3.5, Приложения 2, 3 к договору), а также ссылка на распоряжение Департамента от 23.11.22 №68122, которое обязательно для исполнения сторонами сделки.

Согласно пунктам 2, 3 ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение движимого и недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. Решение собственника арендуемого недвижимого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, о согласии на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, принимается не ранее чем через тридцать дней после дня направления указанным собственником уведомления в координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если эти органы созданы при соответствующем уполномоченном органе) и арендатору или арендаторам такого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом и ответчиком суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

Довод третьего лица о том, что объект подлежит продаже на торгах, в порядке, установленном статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, отклоняется судом, поскольку в силу прямого указания пункта 9 ч.2 ст. ст. 3 Закона 178-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Доводы третьего лица о том, что данные помещения относятся к общему имуществу отклоняются судом.

Согласно ч.6 ст. 15 Жилищного Кодекса РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В соответствии с п.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Спорные помещения расположены в цокольном этаже и не относятся к вышеперечисленным помещениям.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено ООО «Оценочна компания «Юрдис» (ОГРН <***>, 125445, Москва, ул. Смольная, д.24а, 17 эт., пом.1 комн. 3 офис 1703), к участию в деле в качестве эксперта привлечен ФИО7.

Эксперту задан вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 210,6 кв.м, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001037:3517 общей площадью 193,9 кв.м (цокольный этаж №0) и нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3518 общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0), расположенных в доме по адресу Москва, Сретенский бульвар, д.6/1 стр.1, по состоянию на 13.04.2022?

Судом получено экспертное заключение №0353/05/2023, выполненное экспертом ФИО7, согласно которому цена объектов определена в размере 27679000 руб. с учетом НДС, в том числе:

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3518 общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0), расположенного в доме по адресу Москва, Сретенский бульвар, д.6/1 стр.1 – 2486000 руб. с НДС;

- нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3517 общей площадью 193,9 кв.м (цокольный этаж №0), расположенного в доме по адресу Москва, Сретенский бульвар, д.6/1 стр.1 – 25193000 руб. с НДС.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено. Третьими лицами выводы судебного эксперта не оспорены. О дополнительной или повторной экспертизе не заявлено.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Истец в ходе судебного разбирательства уточнил требования, просил установить цену в соответствии с заключением судебного эксперта.

Условие договора определяются в части цены согласно экспертному заключению. Принимая во внимание, что проектом договора предусмотрены ежемесячные платежи и определена рассрочка на 60 месяцев, суд также определяет условия о сроках и размере ежемесячных платежей, которые в Графике, приложенном к проекту договора, не были указаны.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ

РЕШИЛ

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 210,6 кв.м, в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001037:3517 общей площадью 193,9 кв.м (цокольный этаж№0), нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001037:3518 общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0).

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу на условиях проекта, направленного ответчиком (продавцом ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС") истцу (покупателю ООО "ГОЛЬФСТРИМ-2000") письмом от 25.11.22 №3108/22/исх, за исключением условий пунктов 1.3, 2.2 и 2.3, которые изложить в следующей редакции:

«п.1.3. Стоимость имущества составляет 27679000 руб. с учетом НДС.

п.2.2.Стоимость имущества, указанного в п.1.1 договора, составляет 27679000 руб. с учетом НДС, в том числе:

- стоимость объекта 1 - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3518 общей площадью 16,7 кв.м (цокольный этаж №0), расположенного в доме по адресу Москва, Сретенский бульвар, д.6/1 стр.1 – 2486000 руб. с НДС;

- стоимость объекта 2 - нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001037:3517 общей площадью 193,9 кв.м (цокольный этаж №0), расположенного в доме по адресу Москва, Сретенский бульвар, д.6/1 стр.1 – 25193000 руб. с НДС.

п.2.3 Рассрочкой платежа по договору является поэтапная оплата стоимости имущества, указанной в п.1.3 договора, в течение 60 месяцев ежемесячно. Ежемесячный платеж составляет 461316 руб. 66 коп. Первый платеж вносится в течение десяти дней с даты вступления решения в законную силу (даты заключения договора), последующие платежи вносятся покупателем ежемесячно до 20-го числа текущего месяца. Сумма последнего платежа составляет остаток цены договора.»

Взыскать с ГУП ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ООО "ГОЛЬФСТРИМ-2000" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.


Судья:

Е.В. Коновалова