Решение от 5 февраля 2021 г. по делу № А05-13162/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-13162/2020
г. Архангельск
05 февраля 2021 года


Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 05 февраля 2021 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев 01, 04 февраля 2021 года в открытом судебном заседании с объявлением перерыва дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Каргопольский муниципальный район" (ОГРН <***>; адрес: Россия 164110, г. Каргополь, Архангельская область, ул.Победы, дом 20)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" (ОГРН <***>; адрес: Россия 163002, <...>)

о взыскании 202 323 руб. 95 коп., расторжении договора,

с извещением конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" ФИО2 (160000, г. Вологда, а/я 258)

установил:

администрация муниципального образования "Каргопольский муниципальный район" (далее - истец, Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" (далее - ответчик, Общество), в котором просит:

- взыскать 202 323 руб. 95 коп., в том числе: 182 442 руб. задолженности по арендной плате за периоды с 01.07.2018 по 31.12.2018, с 01.07.2019 по 30.09.2020 по договору аренды от 12.08.2010 № 100 на земельный участок несельскохозяйственного назначения и 19 881 руб. 95 коп. пени, начисленных за период с 16.10.2018 по 20.11.2020,

- расторгнуть договор аренды от 12.08.2010 № 100 на земельный участок несельскохозяйственного назначения и договор уступки прав (цессии) от 09.03.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания "СтройМонтаж" (далее – ООО «ПСК «СтройМонтаж») и ответчиком.

Ответчик в лице конкурсного управляющего в отзыве на иск не согласился с требованием о расторжении договора аренды в связи с тем, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, на который производится регистрация прав ответчика в целях реализации этого объекта на торгах по продаже имущества в рамках дела о банкротстве. Ответчик также указывает, что срок действия договора аренды истек 29.07.2020 в связи с чем его расторжение в судебном порядке невозможно. Также ответчик возражает относительно требования о расторжении договора уступки, поскольку действие этого договора прекратилось с истечением срока действия договора аренды. Кроме того, ответчик считает, что Администрация, не являясь стороной договора цессии, не вправе заявлять требования о его расторжении.

Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

В соответствии с протоколом от 30.07.2010 проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок, ООО «ПСК «СтройМонтаж» признано единственным участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:05:130101:137 с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

12.08.2010 между муниципальным образованием "Каргопольский муниципальный район" (арендодатель) и ООО «ПСК «СтройМонтаж» (арендатор) заключен договор № 100 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 29:05:130101:137, площадью 3330 кв. м, расположенный в <...>, для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Срок действия договора установлен на 10 лет с 30.07.2010 по 29.07.2020 (пункт 2.1. договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 12.08.2010.

Государственная регистрация договора аренды произведена 12.10.2010.

По договору от 09.03.2016 уступки прав (цессии) ООО «ПСК «СтройМонтаж» уступило Обществу прав аренды земельного участка с кадастровым номером 29:05:130101:137.

На основании указанного договора 10.05.2016 произведена государственная регистрация изменений сведений об арендаторе в отношении земельного участка.

Поскольку Общество надлежащим образом арендную плату по договору от 12.08.2010 № 100 не вносило, Администрация направляла в его адрес претензии от 10.08.2018, 20.03.2020 с требованием о внесении арендных платежей за 1-й и 2-й кварталы 2018 года, 3-й и 4-й кварталы 2019 года.

Письмом от 12.08.2020 Администрация направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды по причине окончания срока аренды, просило его подписать и возвратить в адрес Администрации.

Общество задолженность, указанную в претензиях, не оплатило, соглашение о расторжении договора не подписало, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском.

Оценив обстоятельства дела, суд находит заявленные требования о взыскании долга и пени подлежащими удовлетворению в части и не находит оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды на основании нижеследующего.

В силу части 2 статьи 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на дату проведения аукциона и заключения договора аренды от 12.08.2010, продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 того же Кодекса.

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что в соответствии с распоряжением Администрации от 25.06.2010 № 249-ро, извещением о проведении аукциона, опубликованным в районной газете «Каргополье» от 30.06.2010, протоколом от 29.07.2010 о признании лиц, подавших заявки на участие в аукционе, участниками аукциона, протоколом от 30.07.2010 проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок Администрацией был организован и проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:05:130101:137, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

После приобретения прав на земельный участок ООО «ПСК «СтройМонтаж» получило разрешение от 11.11.2010 № RU29512101-163 на строительство жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

На основании договора от 09.03.2016 уступки прав (цессии) права арендатора по договору от 12.08.2010 № 100 перешли Обществу.

В соответствии с составленным Администрацией актом от 29.04.2020 обследования земельного участка на земельном участке с кадастровым номером 29:05:130101:137 вырыт котлован, на дне которого имеется фундамент под многоквартирный дом.

Согласно представленному в материалы дела ответчиком техническому плану на объект незавершенного строительства, составленному 22.01.2021 кадастровым инженером ФИО3, объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:05:130101:137, имеет площадь застройки 887,5 кв.м., степень готовности – 8 %.

Таким образом, договор аренды от 12.08.2010 № 100 заключался с ООО «ПСК «СтройМонтаж» по итогам торгов в целях предоставления земельного участка для жилищного строительства.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) установлено, что, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 3.1. договора аренды от 12.08.2010 № 100 определено, что оценка независимого эксперта рыночной стоимости права аренды земельного участка составляет 120 000 руб.

Согласно пункту 3.2. договора размер арендной платы в год (с 30.07.2010 по 20.07.2011) в ходе аукциона на право заключение договора аренды на земельный участок от 30.07.2010 определен по первоначальной цене аукциона, по причине признания его несостоявшимся, и составляет 120 000 руб. Последующий срок уплаты арендных платежей наступает 30.07.2011.

В соответствии с протоколом от 30.07.2010 проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок начальная цена аукциона была определена в сумме 120 000 руб., цена продажи права на заключение договора составила 120 000 руб. в связи с тем, что аукцион был признан несостоявшимся, ООО «ПСК «СтройМонтаж» получило право на заключение договора аренды как единственный участник аукциона.

Из протокола итогов аукциона от 30.07.2010 не следует, что аукционом размер арендной платы за пользование земельным участком, права на заключение договора аренды в отношении которого было выставлено на аукцион, не определялся, в связи с чем размер арендной платы по договору от 12.08.2010 № 100 подлежит определению исходя из порядка, установленного органом государственной власти Архангельской области (пункт 2 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области (далее – Порядок), утвержден постановлением Правительства Архангельской области от 12.12.2009 № 190-пп с учетом последующих изменений.

Истец произвел расчет арендной платы за спорный период по формуле, предусмотренной пунктом 4 Порядка, применив ставки арендной платы в размере 3,5 % на 2018-2019 год и 0,3 % на 2020 год, утвержденные решениями Собрания депутатов МО «Каргопольский муниципальный район» от 23.12.20014 № 86 и от 13.03.2020 № 157 для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в границах МО «Каргопольское» с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка.

Вместе с тем пунктом 13 Порядка предусмотрено, что в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 того же Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства.

Таким образом, произведенный истцом расчет арендных платежей за 2018-2019 годы по ставке 3,5 % от кадастровой стоимости земельного участка не может быть признан правомерным, поскольку не соответствует подлежащему применению нормативному акту.

Исходя из ставки 0,3 % размер арендной платы по договору от 12.08.2010 № 100 на 2018 года составляет 15 250 руб. (3 882 000 руб. х 0,3 % х 1,3095). Размер арендной платы на 2019 год по ставке 0,3 % составляет 15 850 руб. (3 882 000 руб. х 0,3 % х 1,3610).

Пунктом 19 Порядка и пунктом 3.3. договора аренды от 12.08.2010 № 100 предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года.

Таким образом арендная платы за период с 01.07.2018 по 31.12.2018 составит 7625 руб. (по 3812 руб. 50 коп. за квартал) и за период с 01.07.2019 по 30.12.2019 – 7925 руб. (по 3962 руб. 50 коп. за квартал).

Размер арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.09.2020 определен истцом по ставке 0,3 %, проверен судом и признан правильным.

В связи с изложенным суд признает обоснованным требование истца о взыскании долга в общей сумме 18 571 руб.

Указанная сумма долга подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, оснований для взыскания долга в остальной части не имеется.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы за спорный период истец просит взыскать пени, начисленные за общий период с 16.10.2018 по 20.11.2020.

Пунктом 3.5. договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременной уплаты или неуплаты арендной платы начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из признанного судом обоснованным размеров арендных платежей за спорный период, с учетом сроков внесения арендной платы за эти периоды и положений статьи 193 ГК РФ пени, начисленные за период просрочки с 16.10.2018 по 20.11.2020 составят 1757 руб. 16 коп.

Поскольку факт просрочки ответчика внесения арендной платы за спорный период подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в сумме 1757 руб. 16 коп., требования о взыскании пени в остальной части удовлетворению не подлежат.

Оснований для уменьшения размера взыскиваемой неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд не усматривает, так как отсутствуют заявление ответчика о явном несоответствии начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.

Относительно заявленного требования расторжении договора аренды земельного участка суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договора от 12.08.2010 № 100 установлен по 29.07.2020 (пункт 2.1. договора).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

По окончании срока действия договора арендатор не возвратил земельный участок из аренды, продолжая его использование для размещения объекта строительства.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

В силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Постановления № 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 622 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку договор аренды от 12.08.2010 № 100 заключен по итогам торгов, то автоматическое продление срока действия этого договора на неопределенный срок невозможно.

Кроме того, письмом от 12.08.2020 Администрация направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора аренды по причине окончания срока аренды, что свидетельствует о воле арендодателя на прекращение арендных отношений в связи с истечением срока действия договора аренды.

Следовательно, договор аренды от 12.08.2010 № 100 прекратил свое действие 29.07.2020.

Поскольку срок действия договора аренды истек, то требование о расторжении этого договора, заявленное после истечения срока действия договора аренды, удовлетворению не подлежит.

Доводы истца о том, что требование о расторжении договора обусловлены наличием в ЕГРН записи об обременении в отношении земельного участка в виде аренды, не принимаются судом, поскольку не могут служить основанием для удовлетворения иска в указанной части. Доказательств наличия препятствий в погашении соответствующей записи об обременении истцом не представлено.

При этом, учитывая пояснения истца в отношении формулировки, изложенной в просительной части иска (в отношении указания требования о расторжении договора аренды как требования о расторжении договора аренды от 12.08.2010 № 100 и договора уступки прав (цессии) от 09.03.2016), суд исходит из того, что требования истца о расторжении договора заявлены в отношении договора аренды от 12.08.2010 № 100 с учетом того, что арендатором по указанному договору является Общества в связи переходом к нему прав арендатора по договора уступки прав (цессии) от 09.03.2016. В связи с чем требование о расторжении договора уступки судом не рассматривается, поскольку по существу требования истца на расторжение этого договора не направлены.

Государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган государственной власти освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ пропорциональной удовлетворенной части требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" в пользу администрации муниципального образования "Каргопольский муниципальный район" 20 328 руб. 49 коп., в том числе 18 571 руб..долга и 1757 руб. 16 коп. пени.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Стройплощадка" в доход федерального бюджета 708 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья А.Б.Филипьева