Решение от 23 января 2024 г. по делу № А60-24259/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-24259/2022
23 января 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2024 года. Полный текст решения изготовлен 23 января 2024 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело №А60-24259/2022 по иску Заместителя прокурора Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), АО "АМОС-ГРУПП" (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными сделок,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего требования относительно предмета спора: ФИО3, ФИО4 ГорАраикович, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ЧигаковЕвгений Викторович, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ООО СК «Луч», ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ООО «База Девелопмент»

при участии в судебном заседании

от истца: ФИО40, доверенность от 06.06.2022г.;

от истца: ФИО41, доверенность от 04.10.2021г.

от ответчика: ФИО42, доверенность от 20.02.2023г. (ИП ФИО2);

от ответчика: ФИО43, доверенность от 15.09.2023г., ФИО44, доверенность от 23.10.2023г.;

от ответчика: ФИО45, доверенность от 14.11.2023г. (ТУ Росимущества СО)

от третьего лица: ФИО46, паспорт,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка № АЗФ-233/1022 от 26.04.2014г., договора купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021г., договора купли-продажи от 28.07.2021г., а также об истребовании из незаконного владения земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2022 удовлетворены требования Прокуратуры Свердловской области в части признания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 № 66-09/254 от 24.03.2021, заключенного между ТУ Росимущества в Свердловской области и АО «АМОС-Групп», недействительным, в остальной чсти иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2023 решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 31.07.2023 судебные акты судов нижестоящих инстанций отменены в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи от 28.07.2021, заключенного между АО «Амос-Групп» и ИП ФИО2, и истребовании из чужого незаконного, владения ИП ФИО2 земельных участков. Спор в данной части направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении исковых требований Заместителем прокурора Свердловской области заявлено поддержано требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 28.07.2021 № 235, заключенный АО «АМОС-Групп» и индивидуальным предпринимателем ФИО2; уточнено требование о возврате из незаконного владения ИП ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами: 66:41:0614022:1276; 66:41:0614022:1280; 66:41:0614022:1284; 66:41:0614022:1288; 66:41:0614022:1292; 66:41:0614022:1296; 66:41:0614022:1300; 66:41:0614022:1304; 66:41:0614022:1308; 66:41:0614022:1312; 66:41:0614022:1316; 66:41:0614022:1320; 66:41:0614022:1324; 66:41:0614022:1328; 66:41:0614022:1332; 66:41:0614022:1336; 66:41:0614022:1340; 66:41:0614022:1344; 66:41:0614022:1357; 66:41:0614022:1361; 66:41:0614022:1365; 66:41:0614022:1369; 66:41:0614022:1373; 66:41:0614022:1377; 66:41:0614022:1381; 66:41:0614022:1385; 66:41:0614022:1389; 66:41:0614022:1393; 66:41:0614022:1397; 66:41:0614022:1401; 66:41:0614022:1405; 66:41:0614022:1409; 66:41:0614022:1413; 66:41:0614022:1417; 66:41:0614022:1421; 66:41:0614022:1425; 66:41:0614022:1429; 66:41:0614022:1433; 66:41:0614022:1437; 66:41:0614022:1441; 66:41:0614022:1445; 66:41:0614022:1449; 66:41:0614022:1453; 66:41:0614022:1457; 66:41:0614022:1277; 66:41:0614022:1281; 66:41:0614022:1285; 66:41:0614022:1289; 66:41:0614022:1293; 66:41:0614022:1297; 66:41:0614022:1301; 66:41:0614022:1305; 66:41:0614022:1309; 66:41:0614022:1313; 66:41:0614022:1317; 66:41:0614022:1321; 66:41:0614022:1325; 66:41:0614022:1329; 66:41:0614022:1333; 66:41:0614022:1337; 66:41:0614022:1341; 66:41:0614022:1345; 66:41:0614022:1358; 66:41:0614022:1362; 66:41:0614022:1366; 66:41:0614022:1370; 66:41:0614022:1374; 66:41:0614022:1378; 66:41:0614022:1382; 66:41:0614022:1386; 66:41:0614022:1390; 66:41:0614022:1394; 66:41:0614022:1398; 66:41:0614022:1402; 66:41:0614022:1406; 66:41:0614022:1410; 66:41:0614022:1414; 66:41:0614022:1418; 66:41:0614022:1422; 66:41:0614022:1426; 66:41:0614022:1430; 66:41:0614022:1434; 66:41:0614022:1438; 66:41:0614022:1442; 66:41:0614022:1446; 66:41:0614022:1450; 66:41:0614022:1454; 66:41:0614022:1458; 66:41:0614022:1278; 66:41:0614022:1282; 66:41:0614022:1286; 66:41:0614022:1290; 66:41:0614022:1294; 66:41:0614022:1298; 66:41:0614022:1302; 66:41:0614022:1306; 66:41:0614022:1310; 66:41:0614022:1314; 66:41:0614022:1318; 66:41:0614022:1322; 66:41:0614022:1326; 66:41:0614022:1330; 66:41:0614022:1334; 66:41:0614022:1338; 66:41:0614022:1342; 66:41:0614022:1355; 66:41:0614022:1359; 66:41:0614022:1363; 66:41:0614022:1367; 66:41:0614022:1371; 66:41:0614022:1375; 66:41:0614022:1379; 66:41:0614022:1383; 66:41:0614022:1387; 66:41:0614022:1391; 66:41:0614022:1395; 66:41:0614022:1399; 66:41:0614022:1403; 66:41:0614022:1407; 66:41:0614022:1411; 66:41:0614022:1415; 66:41:0614022:1419; 66:41:0614022:1423; 66:41:0614022:1427; 66:41:0614022:1431; 66:41:0614022:1435; 66:41:0614022:1439; 66:41:0614022:1443; 66:41:0614022:1447; 66:41:0614022:1451; 66:41:0614022:1455; 66:41:0614022:1459; 66:41:0614022:1279; 66:41:0614022:1283; 66:41:0614022:1287; 66:41:0614022:1291; 66:41:0614022:1295; 66:41:0614022:1299; 66:41:0614022:1303; 66:41:0614022:1307; 66:41:0614022:1311; 66:41:0614022:1315; 66:41:0614022:1319; 66:41:0614022:1323; 66:41:0614022:1327; 66:41:0614022:1331; 66:41:0614022:1335; 66:41:0614022:1339; 66:41:0614022:1343; 66:41:0614022:1356; 66:41:0614022:1360; 66:41:0614022:1364; 66:41:0614022:1368; 66:41:0614022:1372; 66:41:0614022:1376; 66:41:0614022:1380; 66:41:0614022:1384; 66:41:0614022:1388; 66:41:0614022:1392; 66:41:0614022:1396; 66:41:0614022:1400; 66:41:0614022:1404; 66:41:0614022:1408; 66:41:0614022:1412; 66:41:0614022:1416; 66:41:0614022:1420; 66:41:0614022:1424; 66:41:0614022:1428; 66:41:0614022:1432; 66:41:0614022:1436; 66:41:0614022:1440; 66:41:0614022:1444; 66:41:0614022:1448; 66:41:0614022:1452; 66:41:0614022:1456; 66:41:0614022:1460; 66:41:0614022:1461; 66:41:0614022:1465; 66:41:0614022:1469; 66:41:0614022:1473; 66:41:0614022:1477; 66:41:0614022:1481; 66:41:0614022:1485; 66:41:0614022:1462; 66:41:0614022:1466; 66:41:0614022:1470; 66:41:0614022:1474; 66:41:0614022:1478; 66:41:0614022:1482; 66:41:0614022:1486; 66:410614022:1463; 66:410614022:1467; 66:410614022:1471; 66:410614022:1475; 66:41:0614022:1479; 66:410614022:1483; 66:41:0614022:1487; 66:41:0614022:1464; 66:41:0614022:1468; 66:41:0614022:1472; 66:41:0614022:1476; 66:41:0614022:1480; 66:41:0614022:1484; 66:41:0614022:1488; 66:00:0000000:60380; а также заявлено о взыскании с ИП ФИО2 в пользу ТУ Росимущества СО рыночной стоимости 63-х земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, возврат которых невозможен в натуре (находятся у третьих лиц), в размере 51 459 044 руб. 87 коп.

Ответчики представили отзывы.

Ответчиком - АО «Амос-групп» заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению стоимости 63-х земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ).

С учетом данных положений закона суд не находит оснований для назначения оценочной экспертизы, поскольку приобретатель не может возвратить больше, чем он получил по недействительной сделке. В материалы дела представлены договоры, заключенные в отношении 63-х земельных участков, в которых указана стоимость отчужденного имущества.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца требование о взыскании стоимости 63-х земельных участков заявлено в качестве требования о применении последствий недействительности сделки в ситуации невозможности возвращения отчужденного имущества в натуре. Требование о взыскании убытков не заявлено, что не препятствует заинтересованным лицам предъявить такое требование к лицу, причинившему убытки.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок и (или) применении последствий недействительности сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

24.06.2014г. между Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области и АО «Амос-Групп» заключен договор аренды земельного участка №АЗФ-233/1022, согласно которому в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

Указанный земельный участок выкуплен АО «Амос-Групп» по договору от 24.03.2021г. №66-09/254 на основании пп.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, соответствующее решение принято Территориальным управлением Росимущества в Свердловской области от 12.03.2021г. №66-196-р.

28.07.2021г. заключен договор купли-продажи земельного участка между АО «Амос-Групп», выступающим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Прокуратурой Свердловской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства при распоряжении территориальным управлением Росимущества в Свердловской области земельным участком с кадастровым номером 66:41:0614022:235, результатом проверки стало исковое заявление о признании совершенных с земельным участков сделок недействительными и истребовании земельного участка из незаконного владения.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.11.2022г. договор от 24.03.2021г. №66-09/254 о выкупе из государственной собственности АО «Амос-Групп» земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 признан недействительным.

В рамках настоящего дела рассматриваются требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.07.2021 № 235 между АО «Амос-Групп», выступающим в качестве продавца, и индивидуальным предпринимателем ФИО2, о возврате земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, в государственную собственность.

Основанием для признания недействительным договора от 28.07.2021 № 235 является недействительность договоров аренды от 24.06.2014г. №АЗФ-233/1022 и купли-продажи от 24.03.2021г. №66-09/254.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 разделен и требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения заявлено в отношении всех образованных в результате раздела земельных участков в различной форме - в натуре и в денежном выражении.

Как следует из материалов дела и подтверждается представленными документами, земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 относится к категории земель населенного пункта и предоставлен по договору аренды от 24.06.2014г. №АЗФ-233/1022 в аренду АО «Амос-Групп» с целевым использованием - для сельскохозяйственного использования.

Спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:19, который 18.10.2007г. предоставлен ГУП ОПХ «Исток» в аренду по договору №АЗФ-106/1022 сроком на 15 лет.

Земельный участок в результате изменения границ населенного пункта город Екатеринбург изменил категорию - земли сельскохозяйственного назначения на земли населенного пункта (постановление Правительства Свердловской области от 16.04.2007г. №305-ПП).

Земельный участок согласно кадастровой выписке от 08.11.2011г. имел учетные записи, в том числе с кадастровым номером 66:41:0614022:26.

26.09.2010г. АО «Амос-Групп» в порядке переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 18.10.2007г. №АЗФ-106/1022 приобрел право аренды на земельный участок с учетной записью 66:41:0614022:26 (регистрация от 14.04.2011г.).

Из земельного участка с учетной записью 66:41:0614022:26 был образован спорный земельный участок, что подтверждается распоряжением Территориального управления Росимущества в Свердловской области от 12.12.2013г. №389-р (соотношение по площади и схеме в кадастровом плане от 19.11.2007г.), в отношении которого и заключен 24.06.2014г. договор аренды земельного участка №АЗФ-233/1022.

Основанием к заключению договора аренды № АЗФ-233/1022 от 24.06.2014г. явился раздел исходного земельного участка и формирование из него спорного земельного участка, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.12.2017 года по делу № А60-47121/2017.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 приобретен АО «Амос-групп» в собственность по договору от 24.03.2021г. №66-09/254 на основании пп.9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ и 28.07.2021г. по договору №235 отчужден ИП ФИО2

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В абзаце 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Указанное право принадлежит также лицу, владеющему имуществом на ином основании, предусмотренном законом (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно пункту 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35 постановления Пленума N 10/22).

Таким образом, несоответствие договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2021г. №66-09/254 и признание его недействительным не влечет автоматически признание недействительным договора купли-продажи от 28.07.2021г., заключенного ИП ФИО2 с АО «Амос-Групп», которое не могло выступать продавцом земельного участка.

Как следует из материалов дела, предприниматель в полном объеме исполнил свои обязательство по договору купли-продажи земельного участка от 28.07.2021г.

Перед совершением сделки предпринимателем учтена длительности арендных отношений АО «АМОС-Групп», отсутствие задолженности у АО «АМОС-Групп» по арендной плате, наличие распоряжения ТУ Росимущества в Свердловской области № 66-196-р от 12.03.2021 о предоставления земельного участка в собственность АО «АМОС-Групп», исполнение АО «АМОС-Групп» обязательств по договору купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021 в части оплаты.

Предпринимателем для получения информации направлены запросы АО «АМОС-Групп» от 21.07.2021 о предоставлении документов, Управление Росреестра по Свердловской области (через подачу запроса).

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2021 подтвердила наличие регистрации перехода права собственности АО «Амос-Групп» на земельный участок. В размещенной на официальном сайте (rosreestr.ru) в региональном сегменте Управления в подразделе «Открытая служба» раздела «Проведение проверок» рубрики «Государственный земельный надзор» в блоке «Результаты административных обследований» информации не содержатся сведения о нарушений земельного законодательства Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 (строка 1825, дата проведенной проверки - 30.06.2020).

Доводы истца о том, что при проверке права АО «Амос-Групп» на земельный участок предприниматель должен был подвергнуть сомнению действительность договора купли-продажи от 24.03.2021г. №66-09/254, судом отклоняются, поскольку такая проверка избыточна. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован в установленном законом порядке, в чем убедился предприниматель перед совершением сделки. Проверка права АО «Амос-Групп» на приобретение земельного участка относится к компетенции государственного органа, который не только заключил договор, но и передал документы на регистрацию, после чего информация о собственнике земельного участка стала доступна для всех третьих лиц.

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество преследует своей целью сузить круг источников, на которые приобретатель недвижимости должен ориентироваться при установлении правомочий собственника недвижимости. Именно поэтому в Гражданском кодексе РФ установлены принцип публичной достоверности ЕГРН: «Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином» (абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ), следствием чего является то, что «приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него» (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Именно государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абз. 2 п. 1 статьи 8.1 ГК РФ), подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости (Постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П).

Риск ошибки и просчетов в регистрации права со стороны публично-правового образования и государственных органов не может быть возложен на частное лицо – приобретателя зарегистрированной недвижимости (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 66-КГ19-2).

Следует также отметить, что предприниматель не мог усомниться в праве ответчика - АО «Амос-Групп» на земельный участок, поскольку с 2017 года обществом осуществлялась деятельность, направленная на освоение земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования.

В соответствии с абз.2 п. 2 ст. 85 ЗК РФ Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

По состоянию на 2010 года на данной территории действовал градостроительный регламент - СХ-1, утвержденный, решением Екатеринбургской городской Думы от 13.11.2007 N 68/48 (ред. от 23.06.2009) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург".

Согласно ст. 52-7 вышеуказанного решения в данной зоне основными видами использования земельных участков в зоне сельскохозяйственного назначения и использования являлись: поля и земельные участки для выращивания сельхозпродукции, луга, пастбища, лесозащитные полосы.

Спорный земельный участок имеет расположение ограниченное ориентирами - железная дорога Екатеринбург-Каменск-Уральский-ст. Авиатор 2, ранее являлся лесозащитной полосой между железной дорогой и сельскохозяйственными угодьями. В связи с чем нахождение деревьев на земельном участке соответствует его основному виду использования.

В конце 2017 года приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017г. утвержден проект планировки и проект межевания данной территории, согласно которому на данном земельном участке вместо лесозащитной полосы запланировано развитее садоводства и огородничества в рамках зоны сельскохозяйственного использования.

Наличие пастбищ, угодий, полей, сенокосов и других видов сельскохозяйственного использования приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017 не предусмотрено на всей данной территории.

После утверждения проекта планировки на данную территорию, соседние участки, на которых разрешили строительство (зона садоводство разрешает строительство) начали активно застраиваться, большие земельные участки делятся на индивидуальные в соответствии с утвержденным проектом межевания.

АО «Амос-Групп» после утверждения проекта планировки подготовил межевой план по выделению из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235 земельного участки под проезды и дороги, которому присвоен кадастровый номер 66:41:0614022:1062, разрешенное использование - земельные участки (территории) общего пользования, площадь 56 384 кв. м, в связи с чем 30.06.2020г. к договору АЗФ-233/1022 от 24.06.2014г. заключено дополнительное соглашение об уменьшении площади земельного участка до 248 672 кв.м.

Иными словами, земельный участок представлял собой территорию, в пределах которой выделен земельный участок, конфигурация которого позволяет сделать вывод, что это дороги, территория спорного земельного участка - это большие прямоугольники, фактически предназначенные на дальнейшее разделение на земельные участки с доступом к дорогам.

После приобретения земельного участка предприниматель продолжил реализацию проекта планировки, начатую АО «Амос-Групп».

В пункте 56 Перечня инвестиционных проектов, имеющих стратегическое значение для социально-экономического развития Свердловской области на 2021-2022 года, являющегося Приложением к протоколу заседания Совета по улучшению инвестиционного климата в Свердловской области при Губернаторе Свердловской области от 25.08.2021 от 30.09.2021 № 44, содержится указание на проект «ИСТОК», входящий в приведенный перечень. Куратором данного проекта является Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области.

Реализация проекта «ИСТОК» осуществлялась до принятия судом обеспечительных мер. В отношении всех спорных земельных участков, образованных из спорного земельного участка, установлен вид разрешенного использования: ведение садоводства, выбранный в соответствии с существующей территориальной зоной СХ-3; с ОАО «МРСК Урала» заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям в целях электроснабжения земельных участков; с ООО «ПСК «Вира» заключен договор подряда № 5 от 16.03.2022 и дополнительные соглашения № 01 от 16.03.2022, № 02 от 19.04.2022, № 03 от 19.04.2022 для выполнения работ по валке деревьев, корчеванию пней и вывозу образовавшихся порубочных отходов на участке под строительство проездов к земельным участкам; а также договор поставки № 6 от 04.2022 на поставку товара: скального грунта; с ООО ЧОО «Протек» заключен договор № 01-04/2022 от 01.04.2022 в целях установки поста охраны с круглосуточным графиком работы для охраны общественного порядка, осуществления внутриобъектового и пропускного режима, охраны имущества, материальных ценностей, товарных остатков на спорных земельных участках; с МСАУ «Екатеринбургское лесничество» заключен договор подряда № П-11/22 от 10.03.2022 на посадку лесных культур и № договор на оказание услуг № 06 от 12.04.2022 на выполнение лесохозяйственных работ; с ООО «ЭнергоАудит» заключен договор подряда № 2-СМР/22 от 11.03.2022 на выполнение работ для электроснабжения земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:1062.

Таким образом, предприниматель с момента приобретения права собственности на земельный участок открыто его осваивает, что добросовестному приобретателю не свойственно.

Доводы истца, ФАУГИ о заинтересованности ответчиком - АО «Амос-Групп» и предпринимателя ФИО2 не нашли своего подтверждения: юридическая аффилированность отсутствует, фактическая не доказана.

Доводы истца о том, что программа развития - проект «ИСТОК» утверждена после приобретения предпринимателем земельного участка, судом не принимаются, т.к. недобросовестность предпринимателя не подтверждают. Как уже указывалось ответчиком - АО «Амос-Групп» освоение земельных участков, в том числе соседних, началось в 2017 году, поэтому утверждение проекта «ИСТОК» в качестве инвестиционного и стратегического является закономерным в плане развития муниципального образования. Программа развития не утверждается под хозяйствующий субъект, того требует развитие муниципального образования.

Доводы ФАУГИ о том, что цена земельного участка, уплаченная АО «Амос-Групп» при выкупе, не соответствует стоимости земельных участков, образованных из спорного земельного участка, и выставленных на продажу предпринимателем, судом отклоняются. Увеличение цены земельного участка произошло в связи с тем, что предпринимателем приняты меры для реализации проекта в части обеспечения инфраструктурой вновь образованных участков. Так, в судебном заседании третье лицо ФИО46 пояснил, что им приобретен земельный участок для личного/семейного пользования, при этом предполагалось, что к земельному участку будет обеспечен проезд, электричество и иные инженерные коммуникации; соответствующие работы велись, но были приостановлены в связи инициацией настоящего процесса. Третье лицо не считает, что цена земельного участка, обеспеченного всей необходимой инфраструктурой, является завышенной; отсутствие инфраструктуры делает земельный участок малопривлекательным.

Как уже указывалось ранее, из спорного земельного участка образованы земельные участки, часть которых находится в собственности третьих лиц, что фактически в настоящее время препятствует возврату земельного участка собственнику. Не учитывать данное обстоятельство при дальнейшем освоении соседних земельных участков не получится.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок выбыл из владения собственника по воле собственника (право распоряжения делегировано ФАУГИ территориальному управлению), а единственным пороком сделки предпринимателя является отсутствие у продавца - АО «Амос-Групп» права собственности на земельный участок, суд требование истца об истребовании имущества у предпринимателя оставляет без удовлетворения, поскольку признает добросовестность приобретения земельного участка и последующую открытую реализацию прав собственника с учетом существующей граддокументации.

Направляя дело в части на новое рассмотрение суд кассационной инстанции указал на неполное выяснение обстоятельств, имеющие существенное значение для рассмотрения заявленных виндикационных требований, а именно:

- ИП ФИО2 является учредителем, руководителем ряда организаций - крупных застройщиков г. Екатеринбурга (обществ с ограниченной ответственностью «Инвестиции в строительство», «Специализированный застройщик «Парк Победы», «Специализированный застройщик «Малевич», «Брик», «Уралстройинвест»), то есть фактически профессионалом в сфере строительства недвижимости, имеет деловые отношения с иными застройщиками г. Екатеринбурга, в том числе осуществлявшими застройку района «Исток», где расположен спорный земельный участок, в связи с чем не мог не знать действующее правовое регулирование правоотношений, связанных с предоставлением земельных участков из земель населенных пунктов под строительство, и, соответственно, мог дать оценку договору купли-продажи от 24.03.2021 № 66-09/254 как основанию приобретения АО «Амос-Групп» права собственности на спорный земельный участок (без торгов и по льготной цене 763 641 руб. 96 коп.);

- факты, свидетельствующие о том, что на момент совершения договора купли-продажи от 28.07.2021 № 235 между обществом «Амос-Групп» и предпринимателем ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 предназначался по существу к освоению путем коттеджного строительства в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Екатеринбург», что переход права собственности на земельный участок к предпринимателю ФИО2 на основании указанного договора состоялся спустя крайне незначительное время (9 календарных дней) после регистрации права собственности общества «Амос-Групп» на это имущество, ссылки на заниженную цену сделки купли-продажи оценены судами формально, как разрозненные, не учтено, что кадастровая стоимость земельного участка, с которой суды сравнивали его выкупную стоимость и цену продажи, согласованную с предпринимателем, определялась исходя из назначения земельного участка как предназначенного для ведения сельскохозяйственной деятельности, тогда как такая деятельность на данном земельном участке уже не велась.

- вовлеченность предпринимателя ФИО2 как учредителя, руководителя ряда крупных застройщиков г. Екатеринбурга схему (при доказанности её реализации), позволившей по существенно заниженной цене приобрести земли из федеральной собственности без торгов в обход закона, о создании участниками схемы видимости добросовестности конечного приобретателя земель, образованные из состава которых земельные участки впоследствии отчуждались уже третьим лицам (в том числе со ссылками на иные дела, находящиеся в настоящее время на рассмотрении Арбитражного суда Свердловской области, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, так или иначе связанные с оспариванием ряда последовательных сделок аренды, перенайма, купли-продажи с федеральными землями сельскохозяйственного назначения, переданными в 1993 году предприятию ОПХ «Исток»), не проанализирована,

ИП ФИО2 является руководителем и участником нескольких юридических лиц: ООО «Инвестиции в строительство» (ОГРН: <***>, ОКВЭД 46.90 Торговля оптовая неспециализированная), ООО «Специализированный застройщик «Парк победы» (ОГРН: <***>, ОКВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий), ООО «Специализированный застройщик«Малевич» (ОГРН:1226600077417, ОКВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий), ООО «Брик» (ОГРН: <***>, ОКВЭД 41.2 Строительство жилых инежилых зданий), АО «Уралстройинвест» (ОГРН: <***>, ОКВЭД 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий), при этом ООО «Инвестиции в строительство» никогда не реализовывало каких-либо проектов по строительству и не планировало этого, учитывая определенный еще при учреждении общества основной ОКВЭД 46.90 Торговля оптовая неспециализированная; ООО «СЗ «Парк Победы» и ООО «Брик» для реализации деятельности заключали договоры оказания услуг на осуществление девелоперской деятельности, согласно которым третьи лица осуществляли все необходимые действия для реализации инвестиционных проектов, т.е. строительство объектов, а ООО «Брик», ООО «Специализированный застройщик «Парк Победы» данные услуги принимали и оплачивали; ООО «СЗ «Малевич» создано было только 28.11.2022 и никогда ничего не строило; АО «Уралстройинвест» проекты по строительству каких-либо объектов не реализовывало.

Как пояснил ИП ФИО2 при оценке законности и обоснованности факта приобретения АО «АМОС-Групп» права собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235 ИП ФИО2 исходил из длительности арендных отношений между АО «АМОС-Групп» и ТУ Росимущества в Свердловской области; отсутствия задолженности у АО «АМОС-Групп» перед ТУ Росимущества в Свердловской области по арендной плате; наличия распоряжения ТУ Росимущества в Свердловской области № 66-196-р от 12.03.2021 о предоставления земельного участка в собственность АО «АМОС-Групп»; заключения договора купли продажи земельного участка между ТУ Росимущества в Свердловской области и АО «АМОС-Групп» и факта государственной регистрации Росреестром перехода права собственности на земельный участок; исполнения АО «АМОС-Групп» обязательств по произведению оплаты по договору купли-продажи земельного участка № 66-09/254 от 24.03.2021; отсутствия судебных разбирательств между ТУ Росимущества в Свердловской области и АО «АМОС-Групп» относительно спорных земельных участков.

ИП ФИО2 направлен запрос в адрес АО «АМОС-Групп» от 21.07.2021 о предоставлении документов на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235, получена выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.07.2021, в котором содержится отметка о том, что за АО «АМОС-Групп» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235, общей площадью 248 672 кв.м, проверена информация о наличии/отсутствии нарушений требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0614022:235, согласно размещенной в публичном доступе информации, уполномоченный орган государственного земельного контроля не выявил нарушений, связанных с использованием земельного участка не по назначению или с его неиспользованием (дата проведенной проверки указана - 30.06.2020), выяснены причины продажи земельного участка (№А60-63459/2020).

Кроме того, ИП ФИО2 проанализирован большой массив судебных актов, который показал, что судебная практика однозначно свидетельствует о законности сделки по приобретению АО «АМОС-Групп» права собственности на спорный земельный участок (например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2017 по делу №А11-1477/2016, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.06.2019 по делу № А60-55977/2018 постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.08.2019 по делу № А60-59827).

ИП ФИО2 также изучена практика оспаривания АО «АМОС-Групп» отказов ТУ Росимущества в Свердловской области в продаже аналогичных земельных участков (№А60-7096/2017).В судебных актах речь шла о смежных, соседних земельных участках, все они расположены в том же кадастровом квартале, что и земельный участок с кадастровым номером 66:41:0614022:235.

При оценке договора купли-продажи от 24.03.2021 № 66-09/254 как основания приобретения АО «Амос-Групп» права собственности на спорный земельный участок ИП ФИО2 совершил все разумные действия по оценке предпринимательского риска.

Как указывалось ранее, в конце 2017 года приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017г. утвержден проект планировки и проект межевания данной территории, согласно которому на данном земельном участке вместо лесозащитной полосы запланировано развитее садоводства и огородничества в рамках зоны сельскохозяйственного использования.

Наличие пастбищ, угодий, полей, сенокосов и других видов сельскохозяйственного использования приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области № 1303-П от 07.12.2017 не предусмотрено на всей данной территории.

После утверждения проекта планировки на данную территорию, соседние участки, на которых разрешили строительство (зона садоводство разрешает строительство) начали активно застраиваться, большие земельные участки делятся на индивидуальные в соответствии с утвержденным проектом межевания.

Спорный земельный участок фактически с момента возникновения у АО «Амос-Групп» права аренды не использовался по его прямому назначению. Средства массовой информации неоднократно публиковали информацию о застройке нового района города Екатеринбурга (например, Областная газета от 14.07.2020г. №125). Поэтому неудивительно, что земельные участки в данном направлении пользовались спросом и приобретались лицами, заинтересованными в инвестировании проектов застройки и/или иного освоения земельных участков. Иным лицам такие земельные участки не интересны, т.к. освоение требует значительных вложений. ИП ФИО2 представлены доказательства освоения земельного участка и произведенных вложениях на начальной стадии, реальность которых подтверждена третьим лицом.

Доводы о заинтересованности ответчиков - АО «Амос-Групп» и предпринимателя ФИО2 не нашли своего подтверждения: юридическая аффилированность отсутствует, фактическая не доказана.

Повторно оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части, направленной на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

СудьяС.Ю. Григорьева