Решение от 9 июня 2025 г. по делу № А46-3927/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3927/2025
10 июня 2025 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2025 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания до и после объявления перерыва – секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка № Д-Кр-31-14206 от 27.01.2025,

в судебном заседании до и после объявления перерыва приняли участие:

от истца ИП ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 17.03.2023, сроком действия на 5 лет, паспорт, диплом;

от ответчика ИП ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 03.05.2017, сроком действия на 10 лет, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 04.06.2024, сроком действия на 1 год, служебное удостоверение, диплом;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1), индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО5) обратились в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка № Д-Кр-31-14206 от 27.01.2025.

В судебном заседании, продолженном после перерыва 03.06.2025, представитель истцов заявленные требования подержал в полном объеме.

Представитель департамента возражал относительно удовлетворения требований, поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Истцы являются собственниками объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110201:4207 (адрес: <...> д. 28).

Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110201:3173.

Решением Центрального районного суда города Омска от 26.04.2024 по делу                               № 2а-1941/2024 признаны незаконными действия департамента, выраженные в уведомлении № Ис-ДИО/3718 от 15.03.2024, по возврату заявления от 28.02.2024 №2402/СОО, поданного представителем ИП ФИО1, ИП ФИО2, ФИО3.

На департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ИП ФИО1, ИП ФИО2 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3173 без проведения торгов в течение 20 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением Омского областного суда от 02.10.2024 в удовлетворении апелляционной жалобы департамента отказано.

11.11.2024 возбуждены исполнительные производства №141814/24/98055-ИП, 141813/24/98055-ИП.

Определением Центрального районного суда города Омска от 16.01.2025 на департамент наложен судебный штраф в размере 5 000 руб. за неисполнение решения суда.

27.01.2025 представитель истцов получил 3 экземпляра проекта договора                               № Д-Кр-31-14206 от 27.01.2025 аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110201:3173 (площадь 3540 кв. м) и передаточного акта.

11.02.2025 истцами в канцелярию департамента передано письмо № 01 от 10.02.2025 о разногласиях по проекту договора аренды, протокол разногласий в 2 экземплярах.

В соответствии с протоколом разногласий истцы предложили следующие правки:

Пункт

Редакция Арендодателя

Редакция Арендатора

2.1

Размер обязательства Арендаторов по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен доле в праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110201:4207 (определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему Договору(приложение 2 к договору) и составляет для ФИО1 11 989,44 рублей в месяц, для ФИО2 11 989,43 рублей в месяц.

Размер обязательства Арендаторов по договору аренды с множественностью лиц

на стороне арендатора соразмерен доле в праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110201:4207 (определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему Договору (приложение 2 к договору) и составляет для ФИО1 11 989,44 рублей в месяц, для ФИО2 11 989,43 рублей в месяц.

2.2, абзац пятый

Информация для арендаторов земельных участков о повышении годового размера арендной платы по договорам аренды земельных участков на уровень инфляции с 1 января очередного года содержится на официальном портале Администрации города Омска. Подготовка письменного уведомления об изменении размера арендной платы или составление дополнительного соглашения при этом не требуются.

Арендодатель в письменном виде извещает Арендаторов о повышении годового размера арендной платы на уровень инфляции с 1 января очередного года.

2.5

При наличии по настоящему договору непогашенной пени переплата арендных платежей без дополнительного заявления Арендатора засчитывается в счет погашения указанной задолженности.

Исключить.

3.2, пп. 22

Арендаторы обязаны:…

22) не допускать размещения на Участке нестационарных торговых объектов;

Исключить.

5.3

При неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 настоящего договора, Арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости Участков.

Исключить.

5.4

При несвоевременном возврате имущества Арендатором Арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование Участков в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости Участков за каждый день просрочки.

Исключить.

5.7

Отсутствует.

В случае нарушения Арендодатель подпункта 1 пункта 4.2 договора Арендодатель уплачивает Арендатору неустойку в виде пеней в размере 0,5% от кадастровой стоимости Участка за каждый день просрочки.

10.3

В случае нахождения на Участке каких-либо объектов Арендаторы при необходимости освобождают Участок за счет собственных средств, претензий к Арендодателю Арендаторы не имеют.

В случае нахождения на Участке каких-либо объектов Арендодатель за счёт собственных средств в установленный Арендаторами срок освобождает Участок.

Обоснование правок приведено в протоколе разногласий.

Письмом № 173 от 28.02.2025 департамент отказал в урегулировании разногласий, указав на то, что не считает ФИО3 уполномоченным представителем истцов.

Полагая, что фактически департамент уклонился от рассмотрения разногласий по существу, истцы обратились с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ определяет, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 432 ГК договор заключается посредством направления оферты одной из сторон и ее акцепта другой стороной; договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 438 ГК РФ совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Как разъяснено в пункте 7 того же информационного письма, при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что ГК РФ не решает вопрос о том, вправе ли сторона по договору передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Положением «О департаменте имущественных отношений Администрации города Омска», утвержденным Решением Омского городского совета от 26.10.2011 № 452, Департамент является структурным подразделением Администрации города Омска, имеющим основной целью своей деятельности эффективное управление имуществом, находящегося в распоряжении муниципального образования города Омска. Основными задачами департамента являются, в том числе, осуществление от имени муниципального образования город Омск функции управления муниципальным имуществом, защита имущественных интересов муниципального образования город Омск.

Реализуя свои функции, департамент выступает арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в пределах своей компетенции, а также обеспечивает текущий контроль за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми осуществляют органы местного самоуправления города Омска, в соответствии с действующим законодательством в пределах своей компетенции.

Департамент возражал относительно урегулирования разногласий на предложенных истцами условиях.

В обоснование урегулирования разногласий в пункте 2.1 истцом указано, что фамилия Пидцан склоняется, в то время как в редакции департамента фамилия не склонялась.

Возражений относительно урегулирования разногласий в указанной части департаментов не высказано.

Суд, полагает возможным принять пункт 2.1 в редакции истцов, поскольку указанное не является разногласием, а является морфологической ошибкой.

Относительно абзаца 5 пункта 2.2 договора департамент возражал, указал, что,правомочен не уведомлять ответчика об изменении уровня инфляции в соответствии с Постановлением 419-п.

Истцы настаивали на предложенной ими редакции, в обоснование ссылались на то, что согласно пункту 9.1 договора условия, изложенные в разделе 2, являются существенными, в связи с чем по ним должно быть достигнуто соглашение.

Суд полагает возможным заключение пункта 2.2 договора в редакции истцов на основании следующего.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» (далее - Порядок) арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В соответствии с пунктом 11 Информационного письма № 66 при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

При этом фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 10.10.2019 № 305-ЭС19-12083, если договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующим нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

При таких обстоятельствах, договором может быть предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора о повышении годового размера арендной палаты на уровень инфляции, вместе с тем указанное условие не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующим нормативными правовыми актами.

Относительно пункта 2.5 департамент просил принять указанный пункт в редакции арендодателя, так как в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцы в свою очередь ссылались на то, что указанный пункт противоречит статьям 319, 319.1 ГК РФ.

Суд полагает возможным исключить пункт 2.5 договора, что согласуется с редакцией истцов на основании следующего.

В соответствии со статьей 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Данные нормы не предоставляют кредитору возможности произвольно определять, в счет исполнения какого из обязательств засчитывается произведенное должником исполнение в перечисленных в статье 319.1 ГК РФ случаях.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Так как между сторонами не достигнуто соглашение относительно указанного пункта, а законодательно установлен порядок погашения требований по однородным обязательствам, суд считает правомерным исключение указанного пункта из договора.

Истцы указали на необходимость исключения из договора подпункта 22 пункта 3.2, которым установлено, что арендатор обязан не допускать размещения на участке нестационарных торговых объектов.

Департаментов высказаны возражения, согласно которым договор аренды не предусматривает размещение НТО, в связи с целевым назначением: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Целевое назначение договора аренды земельного участка предполагает исключительно завершение строительства.

Размещение НТО осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Вместе с тем, согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 39.33 ЗК РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Так, абсолютный и безусловный запрет в договоре на размещение на земельных участках нестационарных торговых объектов не соответствует системному толкованию вышеизложенных положений ЗК РФ.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным изложить указанный пункт договора аренды в редакции истца и исключить его из условий договора.

Относительно пунктов, устанавливающих ответственность сторон, истец просил исключить пункт 5.3, согласно которому при неисполнении условия, предусмотренного подпунктом 3 пункта 3.2 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере 5 процентов от кадастровой стоимости участков, исключить 5.4 согласно которому при несвоевременном возврате имущества арендатором арендодатель вправе потребовать от него платы за фактическое использование участков в размере арендной платы и уплаты штрафа в размере 0,3 процента от кадастровой стоимости участков за каждый день просрочки. Включить в условия договора пункт 5.7 изложив его условия следующим образом: «в случае нарушения арендодатель подпункта 1 пункта 4.2 договора арендодатель уплачивает арендатору неустойку в виде пеней в размере 0,5% от кадастровой стоимости участка за каждый день просрочки».

Департамент настаивал принять решение в редакции арендодателя, а именно установлении пункта 5.2 договора, в силу того, что распоряжением заместителя Мэра города Омска, директором департамента от 06.04.2023 № 583 утверждена типовая форма договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена (находящихся в муниципальной собственности), расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, сооружения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 ГК РФ должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Следуя положениям пункта 4 статьи 421 ГК РФ, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор, исходя из того, что пункт 2 статьи 425 ГК РФ не может применяться при наличии возражений хотя бы одной стороны в договоре.

Согласно позиции, выраженной в пункте 11 Информационного письма № 56, арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Как указано в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16) при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора.

В соответствии с пунктом 10 Постановления № 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Поскольку во взаимоотношениях арендодателя публичных земель и арендатора последний лишен возможности заключения договора с иным контрагентом и по своему усмотрению определять условия данного договора, общество является слабой стороной, интересы которой подлежат защите в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из предусмотренной законом возможности включения в договор условия о неустойке и ее размере только по обоюдному согласию сторон, отсутствия правовых обоснований для включения в договор штрафных санкций, учитывая особенность правового статуса участников спора, суд приходит к выводу об исключении из договора аренды пунктов 5.3 и 5.4, предусматривающих взыскание с арендатора спорных штрафных санкций.

Довод департамента о том, что распоряжением заместителя Мэра города Омска, директором департамента от 06.04.2023 № 583 утверждена типовая форма договора, подлежат отклонению судом, поскольку исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора (статьи 426 ГК РФ), не в праве включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом, к которым указанный приказ департамента (стороны спора) отнесен быть не может.

Указанные нормы также аналогичны для пункта 5.7 договора в редакции истцом, согласно которому истцы просят установить ответственность департамента, суд не находит основания для включения указанного пункта в договор, в связи с не достижением согласия сторонами по указанному основанию.

По пункту 10.3 договора истцы просили изложить его в редакции: «в случае нахождения на участке каких-либо объектов арендодателя за счет собственных средств в установленный арендаторами срок освобождает участок».

Указанный пункт в редакции департамента звучит следующим образом: «в случае нахождения на участке каких-либо объектов арендаторы при необходимости освобождают участок за счет собственных средств, претензий к арендодателю арендаторы не имеют».

Предложенная редакция указанного пункта истцами, судом не принимается по следующим основаниям.

Между тем, по правилам пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 ГК РФ на арендодателя возложена ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, в то числе право арендатор требовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков.

Из приведенных положений следует, что в случае наличия на переданном в аренду земельном участке объектов, препятствующих в пользовании имущества, ответственность возложена на арендодателя в силу закона.

При этом при передаче земельного участка в аренду, данный участок должен быть свободен от прав третьих лиц, указанное является обязанностью арендодателя.

Таким образом, возложение на арендатора обязанности по устранению объектов за счет собственных средств не соответствует нормам права и в отсутствие согласия истцов данное условие не может быть включено в договор на основании пункта 1 статьи 421 ГК РФ.

Вместе с тем, суд полагает необходимым урегулировать разногласия по указанному пункту изложив его следующим образом: «В случае размещения на Участке каких-либо объектов, за исключением объектов, поименованных в пункте 1.5. договора, Арендодатель за счет собственных средств освобождает Участок в разумный срок», поскольку предложенная истцом редакция не равноправна в части установления срока, в связи с чем, суд полагает возможным установить разумный срок исполнения указанного обязательства.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований истцов.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее - Постановление №1) даны разъяснения о том, что при удовлетворении неимущественного требования пропорциональное распределение расходов не применяется.

Согласно пункту 1 Постановления №1 принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 ГК РФ и статьи 173 АПК РФ результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По данной категории дел удовлетворение исковых требований определяется не количеством пунктов, принятых в редакции той либо иной стороны спора, а самим фактом урегулирования разногласий, возникших при заключении договора (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.01.2021 № Ф04-6153/2020 по делу № А03-2959/2020).

В связи с урегулированием разногласий и удовлетворением заявленных требований бремя несения судебных расходов возлагается на департамент в порядке статьи 110 АПК РФ с учетом пункта 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы подлежат отнесению на ответчика в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1,  индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1, индивидуальным предпринимателем ФИО2 и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска при заключении договора аренды земельного участка № Д-Кр-31-14206 от 27.01.2025.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «2.1. Размер обязательства Арендаторов по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен доле в праве собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110201:4207 (определяется в соответствии с расчетом арендной платы, который прилагается к настоящему Договору (приложение № 2 к договору) и составляет для ФИО1 11 989,44 рублей в месяц, для ФИО2 11 989,43 рублей в месяц».

Абзац 5 пункта 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Арендодатель в письменном виде извещает арендаторов о повышении годового размера арендной платы на уровень инфляции с 1 января очередного года».

Пункт 2.5. – исключить.

подпункт 22  пункт 3.2.– исключить.

Пункт 5.3. – исключить.

Пункт 5.4. – исключить.

Пункт 5.7. – не включать в договор.

Пункт 10.3 изложить в следующей редакции: «В случае размещения на Участке каких-либо объектов, за исключением объектов, поименованных в пункте 1.5. договора, Арендодатель за счет собственных средств освобождает Участок в разумный срок».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 7 500 руб. государственной пошлины.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 7 500 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         Е.В. Кулаева