Решение от 3 декабря 2021 г. по делу № А78-7506/2021





АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002, Выставочная, д. 6, Чита, Забайкальский край

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru



ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А78-7506/2021
г.Чита
03 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2021 года

Решение изготовлено в полном объёме 03 декабря 2021 года


Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи И.П. Поповой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.В. Токмаковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Администрации сельского поселения «Верхнехилинское» Муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (ОГРН 1057527013257, ИНН 7527007156)

к Сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу «Колос» (ОГРН 1077527000242, ИНН 7527007861)

о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2019

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель не явился,

от ответчика - Богодухова И.Н., представителя по доверенности от 02.02.2020.


Администрация сельского поселения «Верхнехилинское» Муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Сельскохозяйственному потребительскому перерабатывающему кооперативу «Колос» (далее – СПК «Колос», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 28.05.2019.

Ответчик исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

Истец ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения, исследовав письменные доказательства, суд установил:

Между Администрацией (арендодатель) и СПК «Колос» (арендатор) подписан договор № 1 от 28.05.2019 (л.д. 49-55) аренды земельного участка, с кадастровым номером 75:24:480101:282, площадью 4960098 кв.м., местоположение которого установлено: Забайкальский край, Шилкинский район (пункт 1.1).

Земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного использования (пункт 1.2 договора).

Срок действия договора определен в пункте 3.1 договора – 5 лет с 28.05.2019 по 27.05.2024.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Договор в соответствии с пунктом 9.1 является одновременно актом приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 6.2.3 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целью и видом его разрешенного использования.

По заявлению истца с момента подписания договора ответчик не проводил каких-либо работ на земельном участке, земельный участок зарос кустарником, что привело к ухудшению его качества.

В нарушение пункта 6.2.20 арендатор в Администрацию для сверки расчетов не является, арендную плату вносит нерегулярно.

16.06.2021 истец направил ответчику извещение от 09.06.2021 № 257, в котором предложил внести арендную плату и заключить соглашение о досрочном расторжении договора аренды (л.д. 65-66).

Ссылаясь на то, что ответчик требования претензии добровольно не удовлетворил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что по договору № 1 от 28.05.2019, зарегистрированному 10.06.2019, ответчик получил в аренду сроком на 5 лет для сельскохозяйственного использования земельный участок с кадастровым номером 75:24:480101:282 площадью 4960098 кв.м, находящийся в собственности сельского поселения «Верхнехилинское» (договор – л.д. 49-55, выписка из ЕГРН – л.д. 56-59).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным нарушением, влекущим расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя, является:

- пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенное ухудшение имущества;

- не оплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Абзацами 5, 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Пунктом 2 договора аренды № 1 от 28.05.2019 установлены основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя в случае осуществления арендатором деятельности, приводящей к ухудшению качества земельного участка, ухудшению экологической обстановки, загрязнение прилегающих земель, невнесения арендной платы более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от последующего внесения, невыполнения арендатором обязанностей, установленных пунктом 6.2 договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, договоре или законе, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.

Истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, ответчику направлено извещение от 09.06.2021 № 257 с предложением произвести оплату задолженности по арендной плате и подписать соглашение о расторжении договора.

Ответ на извещение ответчик не дал.

Основанием расторжения договора аренды истец в заявлении указал со ссылкой на пункты 6.2.3, 6.2.5, 6.2.17, 6.2.20, 8.2 договора неиспользование земельного участка для целей, для которых он предоставлен, его захламление, не внесение арендных платежей.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата установлена в пункте 4.2.1 договора на календарный год в размере 21874,03 руб.

Арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания договора независимо от даты его регистрации (пункт 4.1 договора).

Оплата арендной платы производится согласно пункту 4.2.2 договора до 15 сентября текущего года, т.е. один раз в год.

На дату предъявления иска 02.08.2021 прошло два срока платежа (15.09.2019, 15.09.2020), начисления по которым с учетом условий договора составляют:

за 2019 год (с 28.05.2019 по 31.12.2019): 21874,03 руб. : 365дн. * 218 дн. = 13064,49 руб.,

за 2020 год – 21874,03 руб., а всего – 34938,52 руб.

Ответчик представил в материалы дела квитанцию № 50 от 10.12.2020 на сумму 18398,16 руб., квитанцию № 4997 от 07.07.2021 на сумму 21874,03 руб., квитанцию № 4998 от 07.07.2021 на сумму 3475,87 руб. (л.д. 72-73).

Всего оплачено 43748,06 руб. арендной платы.

Доказательства оплаты, представленные ответчиком, истец не опроверг.

Таким образом, на дату предъявления иска задолженность отсутствует, имеется переплата 8809,54 руб.

В данном случае отсутствует условие для расторжения договора аренды в связи с неуплатой арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, поскольку период, прошедший с момента первого просроченного платежа (10.12.2020) до даты предъявления иска 02.08.2021 (8 месяцев), не может быть признан разумным сроком.

На дату направления истцом извещения (16.06.2021) не оплачен ответчиком был только один период – за 2020 год, по которому срок платежа наступил 15.09.2020, по оплате за 2021 год срок платежа еще не наступил.

Таким образом, правовых оснований для расторжения договора по мотиву неоплаты более двух раз подряд арендных платежей не имеется.

Вторым основанием для расторжения договора истец указывает неиспользование земельного участка, его захламление, несоблюдение санитарно-гигиенических и пожарных требований.

В подтверждение своих доводов истец представил акт обследования земельного участка от 01.06.2021 (л.д. 78), согласно которому земельный участок с кадастровым номером 75:24:480101:282 в пади Погодаевка Шилкинского района не огорожен, подсобные и технические помещения отсутствуют, обработка земли не производилась, минерализованные полосы по границам участка отсутствуют, участок зарос кустарником и сорной травой.

Как следует из самого акта, выводы комиссией в составе главы поселения, его заместителя и техника-землеустроителя сделаны в результате визуального осмотра.

Фотографирование участка не осуществлено.

Представитель ответчика в осмотре не участвовал, доказательства извещения ответчика о дате и времени осмотра в материалы дела не представлены, несмотря на предложение суда (определение от 05.10.2021).

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в частности при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Три года с момента заключения договора не прошли.

Кроме того, ответчик не согласился с выводами комиссии, организованной истцом, и направил истцу извещение о совместном обследовании земельного участка, просил назначить комиссию на 22.10.2021 в 10-00.

Истец явку представителей для повторного обследования земельного участка не обеспечил, акт не подписал.

Согласно акту от 22.10.2021, составленному ответчиком единолично, ввиду неявки представителей истца, земельный участок используется по назначению, на нем производится сенокошение. Данный факт зафиксирован фотографиями, представленными ответчиком в материалы дела.

Доводы истца об отсутствии ограждения земельного участка, подсобных и технических помещений судом отклоняются, поскольку спорным договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не предусмотрено его ограждение, а также строительство (возведение) на нем каких-либо построек.

Довод истца о неиспользовании земельного участка опровергается материалами дела. Из фотографий видно, что на земельном участке производятся сельскохозяйственные работы, в виде заготовки грубых кормов (сена) для сельскохозяйственных животных. В акте указано, что на 20.10.2021 скошено и убрано более 200га – половина всей площади участка.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее – постановление № 1482) сельскохозяйственным использованием земельного участка признается, в том числе ведение работ по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов).

В соответствии с пунктом 1 постановления № 1482 признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Согласно пункту 1 постановления № 1482 признаками использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением законодательства Российской Федерации являются:

а) наличие на земельном участке постройки, имеющей признаки самовольной;

б) загрязнение земельного участка химическими веществами, в том числе радиоактивными, отходами производства, отнесенными в соответствии с законодательством Российской Федерации к I и II классу опасности;

в) захламление земельного участка иными предметами, не связанными с ведением сельского хозяйства, на 20 и более процентов площади земельного участка;

г) наличие на земельном участке, на котором осуществлена высадка сельскохозяйственных культур, сильной засоренности сорными растениями по перечню, предусмотренному приложением к настоящему документу: для малолетних сорняков на 1 м2 свыше 250 штук; для многолетних, карантинных сорняков на 1 м2 свыше 8 штук, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 настоящего документа.

Учитывая, что признаки неиспользования земельного участка сельскохозяйственного назначения или его использования с нарушением законодательства нормативно детализированы, акт обследования земельного участка от 01.06.2021, представленный истцом, не содержащий таких признаков и без указания конкретных объемов, не может быть признан документом, доказывающим данный факт.

Истец также не представил в материалы дела доказательства отнесения спорного земельного участка к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

Согласно письму МЧС России от 05.03.2018 № 91-826-19 «О порядке использования открытого огня и разведения костров на землях сельскохозяйственного назначения и землях запаса» устройство противопожарной минерализованной полосы предусмотрено при использовании открытого огня для выжигания сухой травянистой растительности.

Действия по отжигу травы в отсутствие противопожарных минерализованных полос актом обследования от 01.06.2021 не зафиксированы.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец не доказал существенного нарушения договора аренды ответчиком и наличие правовых оснований для его расторжения в судебном порядке.

С учетом изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца. Истец от оплаты госпошлины освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.


Судья И.П. Попова