Решение от 5 марта 2019 г. по делу № А70-17741/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-17741/2018
г. Тюмень
06 марта 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 февраля 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 марта 2019 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Бадрызловой М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к Управлению Росреестра по Тюменской области

о признании незаконным решения от 19.10.2018 о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221002:9133,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 по доверенности от 23.10.2018 №1;

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 19.09.2018 № 111; ФИО5 по доверенности от 13.11.2018 №129,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Управлению Росреестра по Тюменской области (далее – ответчик, регистрирующий орган, Управление) с требованием о признании незаконным решения от 19.10.2018 о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221002:9133.

Представитель заявителя в судебном заседании требования поддержал по доводам заявления.

Управление заявленные требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

05.10.2018 в Управление поступило заявление от ФИО6, в лице представителя по доверенности ФИО7, о регистрации сделки об ограничении, обременении права в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0221002:9133, расположенного по адресу: <...> (далее - Земельный участок).

19.10.2018 в соответствии с пунктом 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) принято решение о приостановлении регистрации сделки об ограничении, обременении права по инициативе государственного регистратора сроком до 18.01.2019.

Основанием для принятия решения о приостановлении осуществления учетно-регистрационных действий указано, что договор аренды земельного участка от 07.12.2015г. № 23-26/254 заключен между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «АМ-ГРУПП», в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 48-2015/06 на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ ФИО8 3.3. не вправе уступать права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, заключенному по итогам аукциона.

Заявитель не согласен с таким решением Управления, полагает, что основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали, поскольку с учетом того, что в отношениях связанных с арендой земельных участков, равно как и в имущественных отношениях, связанных с оборотом земельных участков, установлен приоритет земельного, лесного, водного законодательства (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации), при этом положениями пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо определено, что иное регулирование возможно в соответствии с законом, отсутствуют основания для применения указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по перенайму земельных участков.

Предприниматель считает, что сделка уступки прав и обязанностей арендатора связана с реализацией условий договора аренды земельного участка от 07.12.2015г. № 23-26/254, в связи с чем, не противоречит закону (пункт 1 статьи 388, статья 392.3 Гражданского кодекса) и совершена Истцом с соблюдением положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса (пункты 15, Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В соответствии с п.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Из материалов дела следует, что заявителем соблюден трехмесячный срок для обращения с рассматриваемым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктами 4, 5 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) (в действующей в спорный период редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2). Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 16). Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (статья 17). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18). В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (статья 20).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 Оглы уступил индивидуальному предпринимателю ФИО6 05 октября 2018г. права и обязанности арендатора земельного участка, расположенного по адресу: <...> площадью 1255 кв.м. вид разрешенного использования - для размещения объектов культуры и искусства, категория земель - кадастровый номер: 72:23:0221002:9133, принадлежащие ему по договору аренды земельного участка от 07.12.2015г.№ 23-26/254, заключенному между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и обществом с ограниченной ответственностью «АМ-групп», зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 14.12.2015г. за № 72-72/001-72/001/120/2015-523911, права и обязанности по которому были переданы Индивидуальному предпринимателю ФИО2 Оглы на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.12.2015г.№ 23-26/254 от 28.11.2016г. зарегистрированному в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области 09.12.2016г. за № 72-72/001-72/001/034/2016-7541/1.

К договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.12.2015г. №23-26/254 был приложен акт приема передачи земельного участка.

Как уже указывалось выше, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного па торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор уступки прав и обязанностей от 05.10.2018 по договору аренды земельного участка от 07.12.2015 № 23-26/254, заключенный между ИИ ФИО8 3.3. и ИП ФИО6, согласно которому ФИО8 3.3. передает ФИО9. права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 07.12.2015 № 23-26/254.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении Земельного участка имеется запись об ограничении - аренде, внесенная на основании договора от 07.12.2015 № 23-26/254 аренды земельного участка, заключенного с Департаментом имущественных отношений Тюменской области, договора уступки прав и обязанностей от 28.11.2016 по договору аренды земельного участка от 07.12.2015 № 23-26/254, заключенного между ООО «АМ-групп» и ИИ ФИО8 3.3.

Договор аренды земельного участка от 07.12.2015 № 23-26/254 заключен между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «АМ-групп» в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 48-2015/06 на право заключения договора аренды Земельного участка.

Согласно ответу Департамента имущественных отношений Тюменской области на межведомственный запрос Управления в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ уступка по договору от 07.12.2015 № 23-26/254 запрещена.

Таким образом, с учетом положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ И11 ФИО8 3.3. не вправе уступать права и обязанности по вышеуказанному договору аренды, заключенному по итогам аукциона.

Заявитель ссылается на положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с указанной нормой арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности но этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, руководствуясь положениями статей 166, 168, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что договор аренды спорного земельного участка заключен по результатам проведения аукциона, суд приходит к выводу о невозможности переуступки прав и обязанностей арендатора третьему лицу.

Таким образом, при установленных судом фактических обстоятельствах, право предпринимателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам проведенного аукциона в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации иного - запрета такой переуступки.

Данная позиция согласуется с выводами, изложенными Верховным судом РФ в Определении от 04.12.2017 № 308-ЭС17-17485.

При указанных обстоятельствах заявленные предпринимателем требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Бадрызлова М.М.