Постановление от 16 июля 2025 г. по делу № А56-108581/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-108581/2024
17 июля 2025 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть постановления объявлена     08 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 июля 2025 года


Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  Председательствующего  Сухаревской Т.С. судей Балакир М.В., Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Марченко С.А.

при участии: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 27.12.2024;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 01.04.2025;


рассмотрев апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Нова» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2025 по делу № А56-108581/2024 (судья Потыкалова К.Р.), принятое по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу  с ограниченной ответственностью «Нова»

о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Нова» (далее - Общество, ООО «Нова») о расторжении договора от 30.09.2022 № 06/ЗКС-10972.

Решением от 13.03.2025 иск удовлетворен.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, ссылаясь на нарушение норм материального права, направил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в иске отказать.

По мнению стороны, судом не учтено то обстоятельство, что нарушение сроков осуществления работ явилось следствием действий третьих лиц. Общество не утратило интерес к инвестиционному проекту, к сохранению договорных отношений, значительная часть работ выполнена. Штрафы оплачены. Оснований для расторжения договора в судебном порядке, как крайней меры, не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал вышеуказанные доводы, по его ходатайству к материалам дела приобщены дополнительные документы, приложенные к жалобе.

Представитель Комитета возражал, указывая на то, что сроки, предусмотренные договором, нарушены, расторжение договора в таком случае является правом стороны, предоставленным пунктом 10.2.6.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом  (арендатор) заключен договор от 30.09.2022 № 06/ЗКС-10972, в соответствии с условиями которого арендатору во временное владение и пользование передан земельный участок с кадастровым номером 78:37:0017418:1694 площадью 8 434 кв.м. по адресу Санкт-Петербург, <...> земельный участок 64.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта культурно-досуговой деятельности.

Разделом 5 договора предусмотрен график осуществления инвестиционного проекта. Из пункта 5.1 следует, что началом реализации инвестиционного проекта является 30.09.2022. Реализация инвестиционного проекта осуществляется поэтапно.

В соответствии с пунктом 5.2.1 первый этап представляет собой инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование, срок выполнения инженерных изысканий не более 3 месяцев с даты подписания договора, т.е. не позднее 29.12.2022, срок архитектурно-строительного проектирования не более 11 месяцев с даты выполнения инженерных изысканий, необходимых для архитектурно-строительного проектирования, т.е. по 29.11.2023. Окончанием этапа является получение разрешения на строительство.

Второй этап, согласно пункту 5.2.2 предполагает строительство результата инвестирования, окончание этапа определяется получением разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 42 месяцев с даты подписания договора, т.е. по 29.03.2026.

Согласно пункту 8.2-1 договора в случае нарушения пункта 5.2.1 арендатору начисляется штраф в размере 5000 МРОТ. Пунктом 8.2-2 предусмотрен штраф в размере 10000 МРОТ в случае если по истечении 3 месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-1 договора обязанность по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования арендатором не выполнена.

 Пунктом 10.2.6 договора арендодателю предоставлено право расторгнуть договор в судебном порядке, если по истечении 3 месяцев с даты направления претензии в соответствии с пунктом 8.2-2 договора обязанность арендатора по выполнению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования не исполнения и/или не оплачены штрафы в соответствии с пунктом 8.2-1 или 8.2-2.

В адрес арендатора арендодателем направлены претензии с требованием об уплате штрафов по пункту 8.2-1 от 07.12.2023, по пункту 8.2-2 от 12.03.2024. Указанные штрафы оплачены арендатором 15.05.2024 и 07.06.2024, соответственно.

Вместе с тем, поскольку арендатором не исполнена обязанность по предоставлению разрешения на строительство, предусмотренное пунктом 5.2.1, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции, признав нарушения, допущенные Обществом существенными, отклонив его позицию о добросовестном поведении при исполнении обязательств, о заинтересованности в сохранении договорных отношений, иск  Комитета удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей в судебном заседании, приходит к следующим выводам.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьями 450, 450.1 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, решению суда, а в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором, на основании уведомления одной стороны об одностороннем отказе от договора с момента получения данного уведомления другой стороной.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Факт ненадлежащего исполнения Организацией обязательств подтвержден материалами дела.

Вместе с тем, по смыслу совокупности положений статей 452, 619 АПК РФ арендодатель вправе требовать расторжения договора, если допущенные арендатором нарушения настолько существенны, что лишают экономического смысла для арендодателя продолжение арендных отношений, и не устранены после предупреждения арендодателя.

Кроме того, по своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Возражая против требования о расторжении договора, ООО «НОВА» указало на то, что срок выполнения инвестиционных условий не истек, определяется сроком завершения второго этапа (строительство результата инвестирования (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры (пункт 5.2.2. Договора), получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 42 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 29.03.2026), то есть до апреля 2026 года.

Не оспаривая нарушение сроков выполнения работ по первому этапу, Общество представляет доказательства выполнения следующих работ:

1)         проектирование, выполнена значительная часть архитектурно-строительного проектирования, выполнены объемно-планировочные и архитектурные решения, схемы планировочной организации земельного участка, что подтверждается Актом приема-передачи подготовленной документации от 01.10.2024 к Договору № 64/2-П/23 от 17.08.2023 с разработчиком ИП ФИО3;

2)         заключен договор с УИ Санкт-Петербурга об оказании консультационно-экспертных услуг по изменению параметров объема и пересогласованию технико-экономических показателей проекта;

3)         получен порубочный билет №1-37-23/355 от 15.12.2023, выданный Комитетом по благоустройству Санкт-Петербурга;

4)         получен Градостроительный план земельного участка № РФ-78-35-000-2023-0002 от 09.01.2023, выданный Комитетом по Градостроительству и Архитектуры;

5)         определены параметры проведения повторных геологических изысканий по причине нестабильных грунтов и увеличения глубины шурфирования;

6)         проведены инженерные изыскания, инженерно-геологические, инженерно-геодезические, инженерно-экологические, а также выполнен архитектурно-градостроительный облик с учетом корректировок всех ТЭПов;

7)         получен ордер ГАТИ на производство работ по обустройству подъездной дороги № У-3196/2023 от 11.07.2023;

8)         между Комитетом имущественных отношений и Обществом заключен Договор №06/ЗР-00035/2023 от 13.03.2023 года и Договор №06/ЗР-00082/2023 от 27.04.2023 года на размещение в целях организации подъездной дороги к объекту строительства;

9)         Получены технические условия и заключены договоры на технологическое присоединение: для присоединения к электрическим сетям и заключен договор №23-007624-100-147 от 21.02.2023 года

10)      согласована возможность подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения от 24.02.2022;

11)      получены технические условия №215/24 от 24.05.2024 года на подключение (технологическое присоединение) объекта капительного строительства (реконструкции) к региональной автоматизированной системе централизованного оповещения (РАСЦО) населения СПб;

12)      заключен договор №ТУ-750 от 08.08.2024 года о выдаче технических условий на присоединение Объекта к сетям связи АО «Северен-Телеком»;

13)      заключен договор №23-007624-100-147 от 21.02.2023 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с ПАО «Россети Ленэнерго»;

14)      произведена сверка сетей с ФГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», что подтверждается Актом № 0420/02 сдачи-приемки оказанных услуг от 27.04.2023.

Таким образом, материалами дела установлено, что Обществом разработана проектная документация, подготовлены документы на объемно-планировочные и архитектурные решения, конструктивные решения, подготовлены пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства, перечень мероприятий по охране окружающей среды, обеспечению пожарной безопасности и т.д.

Невозможность выполнения работ на условиях инвестиционного проекта арендатор связывает с отказом в освобождении участка членами (гражданами) СНТ «Нева», их обращениями по факту оспаривания законности деятельности ООО «НОВА» в исполнительных органах государственной власти Санкт-Петербурга, Следственном комитете РФ, органах полиции и т.д.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора арендодатель подтверждает, что на момент заключения Договора передаваемый земельный участок не обременен правами третьих лиц.

В соответствии с условиями Договора сроки окончания выполнения работ по первому этапу (инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование) - до 29.12.2022.

Ответчик своевременно приступил к выполнению первого этапа инвестиционного проекта.

Как указало ООО «НОВА», в ходе реализации проекта стало известно, что спорный земельный участок находился в фактическом владении граждан, являющихся членами СНТ «Нева». Так, территория земельного участка была огорожена по периметру забором, в зоне строительства расположены садовые участки с имуществом третьих лиц в виде садовых домов, вспомогательных построек (летние домики, сараи, парники) и многолетних насаждений плодовых деревьев (яблони, сливы).

Общество неоднократно уведомляло СНТ «Нева» о необходимости освобождения участка для проведения инженерных изысканий (геодезических, экологических, геологических работ).

В этой связи, 16.11.2022 Обществом в адрес СНТ «Нева» направлено уведомление исх. № 20 (приложение № 29 к отзыву на иск) о необходимости в срок 30 календарных дней освободить занимаемую территорию земельного участка, вывезти личные вещи и инвентарь для начала реализации инвестиционного проекта, что подтверждается почтовым отправлением с № РПО 19820769012766.

Общество также указывало на возможность оказания содействия членам СНТ «Нева» в вывозе личных вещей и имущества, демонтаже заборов и парников, пересадке плодово-кустарных растений.

Уведомлением исх. №23 от 10.03.2023 Обществом был предоставлен очередной срок для вывоза личных вещей членами СНТ «Нева» и указание на возможность оказания помощи.

Уведомлением исх. №26 от 12.04.2023 Общество потребовало освобождения участка. Аналогичное Уведомление исх. №36 было направлено 28.08.2023 с указанием, что на участок будет осуществлен заезд крупногабаритной техники.

Членами СНТ «Нева» поданы многочисленные заявления (23.01.2023, 25.01.2023, 26.01.2023, 29.01.2023, 07.02.2023, 08.02.2023) о возбуждении уголовных дел в отношении Общества и его руководителей, о чем указано в Ответе Прокуратуры от 13.04.2023 № 7-1505/2020 (Приложение № 23 к отзыву на иск) на обращение депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации ФИО4

Садоводы СНТ «Нева» также обратились в следственный отдел по Колпинскому району ГСУ СК РФ по Санкт-Петербургу по факту незаконной стройки, что также содержится в Ответе Прокуратуры от 13.04.2023.

Члены СНТ «Нева» обращались с требованием проведения проверки деятельности Ответчика в Администрацию Президента РФ, Администрацию Губернатора Санкт-Петербурга.

Садоводы также обратились к депутату Законодательного собрания Санкт-Петербурга ФИО5

Депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга ФИО5 в Ответе № ПЗ-3-218/23 от 25.01.2023 в адрес Ответчика (Приложение № 24 к отзыву на иск) указала, что с учетом конфликтного характера возникшей ситуации депутат просит «принять меры по мирному урегулированию спора, согласовать с гражданами-членами СНТ «Нева» сроки и порядок освобождения участка от имущества, включая оказание содействия в сохранении и пересадке плодовых деревьев в агротехнические сроки»».

Несмотря на полученный садоводами Ответ Администрации губернатора Санкт-Петербурга № БО-3223-1/23-0-1 от 10.03.2023 (Приложение № 22 к отзыву на иск), что на территории земельного участка фактически располагается СНТ «Нева» в отсутствие правоустанавливающих документов, а Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.09.2022 ООО «НОВА» на законных основаниях был предоставлен земельный участок для строительства объекта культурно-досуговой деятельности, члены СНТ «Нева» продолжали занимать спорный участок, чиня препятствия Обществу в проведении геодезических работ.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает, что допущенное Организацией нарушение обязательства не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения договора, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ может служить основанием для его расторжения, в данном случае достаточно применения к Организации штрафных санкций, предусмотренных договором в качестве предупредительной меры, в том числе с учетом социальной значимости и общественной пользы цели договора (пункты 1.1, 1.2 договора), а также срока инвестиционного проекта (пункт 5.2.1 договора).

Судом не учтено, что действия третьих лиц явились препятствием к соблюдению сроков стороной, вместе с тем, Общество предпринимало активные действия для устранения возникших препятствий в выполнении первого этапа реализации инвестиционного проекта, соблюдая при этом права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не допуская причинение вреда имуществу граждан - членов СНТ «Нева», начисленные истцом штрафы в связи с нарушением сроков разработки, согласования и утверждения проектной документации, в полном объеме оплачены, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № 14 от 14.03.2024, №25 от 15.05.2024, №30 от 07.06.2024.

Таким образом, при отсутствии недобросовестности в поведении ответчика, при наличии доказательств сохранения у него интереса к исполнению договора, допущенные нарушения условий договора не являются существенными нарушениями, оснований для применения к Организации такой крайней меры ответственности, как расторжение договора, влекущей прекращение арендных отношений и оправданной в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны и сохранение арендных отношений становится очевидно невыгодным и нецелесообразным для другой стороны, не имеется.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области следует отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2025 по делу № А56-108581/2024 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «НОВА» 30 000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины по  апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.


Председательствующий


Т.С. Сухаревская

Судьи


М.В. Балакир

 Н.А. Бугорская