Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А01-2702/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А01-2702/2021
г. Майкоп
24 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 24 марта 2022 года


Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Э.Н. Меликяна, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи И.И. Матюшкиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А01-2702/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" (ИНН:<***>, ОГРН:<***>, 38001, <...>) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН:<***>, ОГРН:1020100694063, 385013, <...>) об оспаривании решения,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1 (доверенность в деле),

от заинтересованного лица – ФИО2 (доверенность в деле),

У С Т А Н О В И Л:


в Арбитражный суд Республики Адыгея поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Ремстройсервис" (далее - общество) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – Комитет) о признании незаконным отказа Комитета в заключении на новый срок без проведения торгов договоров аренды:

- земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2 130 кв.м., расположенного по адресу: <...>,

- земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1. Обязать Комитет заключить на срок 49 лет без проведения торгов договоры аренды вышеуказанных земельных участков.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 10 февраля 2022 года судебное заседание по делу отложено до 16 марта 2022 года, в судебном заседании объявлялся перерыв до 17 марта 2022 года.

В судебном заседании представитель общества поддержал заявленные уточненные требования в полном объеме, в обоснование своих требований ссылался на доводы, изложенные в заявлении и дополнении к нему. Просил заявленные требования удовлетворить.

Представитель Комитета возражал против удовлетворения заявленных требований, в обоснование своих возражений ссылался на доводы, изложенные в представленном отзыве. Просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Изучив материалы дела, и выслушав представителей сторон, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 12.07.2011 года между Комитетом Республики Адыгея по имущественным отношениям (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) был заключен договор №001640 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м., находящегося по адресу: <...>/1, сроком до 12.07.2021 г.

В соответствии с п. 4.4.3 указанного договора, Арендатор по истечении срока действия договора имеет в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

Согласно договору о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 11.01.2016 года ФИО3 передал обществу права и обязанности правообладателя по договору №001640 аренды земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м., находящегося по адресу: <...>/1 (абз. 3 п. 1.1. договора).

24.03.2017 года между Комитетом по управлению имуществом МО «Город Майкоп» (Арендодатель) и Обществом был заключен договор №008671 аренды земельного участка, категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м., с видом разрешенного использования «для строительства трехэтажного многоквартирного дома», расположенного по адресу: по адресу: <...>, сроком до 24.03.2020 г.

25.08.2016 г. Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» обществу выдано разрешение на строительство №RU01-301000-246-2016г. многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: 01:08:0513013:1802.

26.03.2018 г. Управлением архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» обществу выдано разрешение на строительство №RU01-301000-149-2018г. 5-ти этажного многоквартирного дома с нежилыми помещениями по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, МКР-2, ул. Чкалова, 84-В на земельных участках с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122.

Как усматривается из материалов дела, обществом завершена первая очередь строительства указанного многоквартирного дома, вторая очередь строительства не завершена. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.

Письмом Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» от 17.08.2021 г. №4512 обществу было сообщено об отказе в выдаче разрешения на строительство «5-ти этажного многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, МКР-2, ул. Чкалова, 84-В (2-й этап строительства) по адресу: <...> ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельные участки, расположенные по указанным адресам.

06.07.2021 г. общество обратилось в Комитет с заявлением №52 о заключении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 для завершения строительства многоквартирного жилого дома площадью застройки 765 кв.м. с нежилыми помещениями.

В ответе от 14.07.2021 г. №8932 Комитет отклонил заявление общества в заключении договоров аренды земельных участков на новый срок, сославшись на то, что строительство не завершено, а земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов исключительно с целью эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости полностью завершенных строительством.

Полагая, что данный отказ комитета является незаконным, общество обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) незаконным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пп.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Судом установлено, что расположенный на земельных участках с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 многоквартирный жилой дом полностью не завершен строительством, ввиду чего, не имеется оснований для возложения на Комитет обязанности заключить с обществом договоры аренды на срок 49 лет.

Вместе с тем, согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, подпунктом 10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, определяющим обязательные условия реализации арендатором права на заключение нового договора аренды, предусмотрено, что публичные земельные участки могут предоставляться без проведения торгов, в том числе при наличии объекта незавершенного строительства - однократно для завершения его строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи, на срок не более трех лет (пп.6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Данные требования законодательства Комитетом при отказе в заключении с обществом договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122 не были учтены, договоры аренды вопреки вышеперечисленным нормам закона с обществом не заключены, что повлекло за собой невозможность для общества завершить строительство многоквартирного дома, расположенного на данных земельных участках, о чем свидетельствует письмо Управления архитектуры и градостроительства МО «Город Майкоп» от 17.08.2021 г. №4512.

При этом суд учитывает, что ссылка общества в заявлении на правовые нормы, не подлежащие применению к обстоятельствам дела (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в этом случае суду надлежит самостоятельно определить подлежащие применению к установленным обстоятельствам нормы права и дать юридическую квалификацию правоотношениям сторон.

При разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда. На основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. Изложенный правовой подход содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 мая 2021 г. N 15АП-5044/2021 по делу N А32-15602/2019.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что общество имеет право на заключение с ним Комитетом договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 01:08:0513013:1802 и 01:08:0513013:122, для завершения строительства на них многоквартирного жилого дома на три года на основании пп. 10 п. 2 ст. 39.6, пп. 2 п. 5 ст. 39.6, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Таким образом, собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода о частичном удовлетворении требований общества.

Соответственно, отказ Комитета в заключении указанных договоров с обществом незаконен и нарушает права общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, следовательно, такой отказ подлежит признанию незаконным с возложением на комитет обязанности устранить допущенные нарушения и заключить с обществом договоры аренды.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании отказа, выраженного в письме №8932 от 14.07.2021 года, незаконным и обязании заключить договоры аренды, удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп», выраженный в письме №8932 от 14.07.2021 года.

Обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Ремстройсервис» договор аренды земельного участка, категории: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:1802, площадью 2130 кв.м., расположенного по адресу: <...>, без проведения торгов сроком на три года, и договор аренды земельного участка, категории: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 01:08:0513013:122, площадью 229 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, без проведения торгов сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.


Судья Э.Н. Меликян