Решение от 16 апреля 2024 г. по делу № А32-29322/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е



г. Краснодар Дело № А32-29322/2023


Резолютивная часть решения объявлена 02.04.2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16.04.2024 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

истец: департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>),

ответчик: ООО «Агрокомплекс «Успенский» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

о признании недействительным договора аренды 03.08.2022 № 0000008692,

об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1077,

об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о регистрации права аренды от 12.10.2022 № 23:34:0301000:1077-23/325/2022-2,


при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – по доверенности,

от ответчика: не явились, извещены,



УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Агрокомплекс «Успенский» (далее – ответчик, общество) с требованиями о признании недействительным договора аренды 03.08.2022 № 0000008692, об обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1077, об указании, что решение суда по настоящему делу является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в ЕГРН о регистрации права аренды от 12.10.2022 № 23:34:0301000:1077-23/325/2022-2.

Определением от 10.10.2023 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-29319/2023.

Судом установлено, что в рамках дела № А32-29319/2023 рассматриваются аналогичные требования департамента имущественных отношений Краснодарского края к ООО Агрокомплекс «Успенский» о признании недействительным договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 по делу № А32- 29319/2023 требования удовлетворены в полно объеме, суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.08.2022 г. № 0000008693, применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Агрокомплекс «Успенский» возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1078.

Постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 17.12.2023 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2023 оставлено без изменения.

В судебном заседании суд возобновил производство по делу.

Представить истца настаивал на требованиях.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Краснодарскому краю рассмотрена жалоба ФИО2 на действия КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департамента имущественных отношений Краснодарского края при организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/01 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru).

В ходе рассмотрения жалобы антимонопольным органом установлено, что в проекте договора неверно установлен начальный размер арендной платы, для определения кадастровой стоимости подлежит применению дата - 10.04.2020; пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора содержит условия, предусматривающие в нарушение пункта 9 статьи 22 ЗК РФ запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Так, пункт 4.2.2 раздела 4.2 Проекта договора устанавливает, что арендатор не вправе уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Раздел 4.1 Проекта договора включает пункт 4.1.10, в соответствии с которым арендатор имеет право передавать арендованный участок в субаренду с письменного согласия арендатора. Указанные условия расценены антимонопольным органом как незаконные

Решением Краснодарского УФАС России от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3528/2020 жалоба ФИО2 на действия КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департамента имущественных отношений Краснодарского края при организации и проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/01 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru) признана обоснованной, выдано предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения аукциона.

Согласно предписанию Краснодарского УФАС России от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3528/2020 о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов организатору торгов - КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» в срок до 12.09.2020 необходимо совершить действия, направленные на устранения нарушений порядка проведения торгов, а именно аннулировать торги по извещению № 160620/0015474/01; уполномоченному органу - Департаменту имущественных отношений Краснодарского края внести изменения в проект договора аренды земельного участка в соответствии с решением; КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» и Департаменту имущественных отношений Краснодарского края в срок до 16.09.2020 представить в Краснодарское УФАС России подтверждение исполнения указанного предписания в письменном виде.

Во исполнение предписания КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» аннулирован аукцион (торги) на основании протокола о результатах аукциона № 1 и возвращен задаток в размере 86 981,66 руб. обществу.

Департамент, считая, данные решение и предписание незаконными, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковыми требованиями о признании незаконными решение Управления ФАС по Краснодарскому краю от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3528/2020; об обязании Управление ФАС по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных департамента.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 по делу № А32-37905/2020 в заявленных требованиях отказано.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 по делу № А32-37905/2020 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказать

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2021 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 по делу № А32-37905/2020 оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2021 и постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2021 по делу № А32-37905/2020 в части вопроса, связанного с включением в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора условия, предусматривающего запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, отменены, требования департамента в указанной части удовлетворены, признано недействительными решение и предписание Управления ФАС по Краснодарскому краю от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3528/2020 по вопросу, связанному с включением в пункт 4.2.2 раздела 4.2 проекта договора условия, предусматривающего запрет арендатору уступать права по договору и осуществлять перевод долга по обязательствам, в остальной части принятые по делу судебные акты оставлены без изменения.

Департамент заключил с ответчиком договор аренды от 03.08.2022 № 0000008692 как с победителем торгов по извещению № 160620/0015474/01.

Согласно сведениям ЕГРН данный договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 11.10.2022.

По мнению департамента вышеуказанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указанные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При решении вопроса о возможности удовлетворения заявленных требований суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.

Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 ГК РФ).

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»).

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее – постановление Пленума N 50) выражен правовой подход, согласно которому нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов).

На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Как указано выше, антимонопольным органом установлено, что в проекте договора неверно установлен начальный размер арендной платы. В связи с чем, антимонопольным органом вынесено предписание от 12.08.2020 № 023/10/18.1-3528/2020 о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов, путем аннулирования торгов и внесения изменения в проект договора аренды земельного участка в соответствии с решением.

В ходе рассмотрения дела № А32-37905/2020 по заявлению департамента по обжалованию решения и предписания антимонопольного органа, судами установлено, что согласно приложению к проекту договора начальный размер арендной платы определяется как произведение кадастровой стоимости на 2%. Приказ о проведении аукциона датирован 22.04.2020, однако кадастровая стоимость определена периодом ранее, чем на дату принятия решения уполномоченным органом о проведении аукциона (применена действующая на 2019 год). Дата определения кадастровой стоимости необходимая для расчета 10.04.2020. Указанная позиция отражена в письме департамента имущественных отношений Краснодарского края № 52-32-12-25684/20 от 30.07.2020, направленного в адрес Управления Росреестра по Краснодарскому краю и ответном письме № 10646/001-6 от 03.08.2020, направленном в адрес департамента. На заседании комиссии Краснодарского УФАС России уполномоченный орган согласился с изложенными доводами, признал неправомерность начального размера арендной платы, установленного в проекте договора.

Таким образом, суды признали законными вышеуказанные решение и предписание антимонопольного органа в данной части.

Учитывая, выше установленное, поведенные торги на право заключения договора аренды земельного участка (извещение № 160620/0015474/01) и заключенный по его итогам договор от 03.08.2022 № 0000008692 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:34:0301000:1077, являются недействительными.

При этом, ссылки ответчика на недобросовестное поведение департамента при заключении спорного договора аренды не имеет правового значения.

В данном случае суд не отрицает недобросовестность действий департамента по заключению спорного договора аренды. При этом, суд отмечает, что согласно материалам дела спорный договор аренды подписан и зарегистрирован сторонами в октябре 2022 года, когда арендатору обществу было известно принятом антимонопольным органом решении и предписании. Так же, согласно письму КГКСУ «Фонд госимущества Краснодарского края» от 06.08.2022 № 07-2114 во исполнение предписания антимонопольного органа обществу был возвращен внесенный задаток в размере 86 981,66 руб., о чем так же было известно обществу на момент подписания договора.

Общество являясь участником судебного процесса по делу № А32-37905/2020 добровольно подписало в октябре 2022 года недействительный договор аренды.

В связи с чем, ссылки на недобросовестность действий департамента нецелесообразны.

На основании вышеизложенного, требования о признании договора аренды земельного участка от .08.2022 № 0000008692 недействительным подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о применении последствий недействительности (ничтожности) сделки путем погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права аренды общества.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились) оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку запись о праве аренды ответчика на земельный участок внесена в реестр на основании недействительной (ничтожной) сделки, заключенной в нарушение земельного законодательства и противоречащей публичным интересам, такая регистрационная запись носит недостоверный характер, и в целях устранения ее из реестра в порядке применения последствий недействительности сделки указанную регистрационную запись об аренде земельного участка надлежит погасить (статья 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признание отсутствующим обременения земельного участка в виде права аренды общества, зарегистрированного в ЕГРН на основании недействительной (ничтожной) сделки, является допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки и подлежит удовлетворению.

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды ООО «Агрокомплекс «Успенский» от 11.10.2022 № 23:34:0301000:1077-23/325/2022-2.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В данном случае подлежит применение последствий недействительности сделки в виде возврата спорного земельного участка департаменту.

В результате применения таких последствий недействительности сделки земельный участок будет свободен от обременений и пригоден для проведения повторной публичной процедуры предоставления земельного участка в аренду на конкурентных началах.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым обязать общество возвратить департаменту земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1077.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2023 по делу № А32-29319/2023.

Госпошлина в порядке ст. 110 АПК РФ подлежит отнесению на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Производство по делу возобновить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 03.08.2022 № 0000008692, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО «Агрокомплекс «Успенский».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Агрокомплекс «Успенский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 23:34:0301000:1077 площадью 515 271 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Успенский район.

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды ООО «Агрокомплекс «Успенский» от 11.10.2022 № 23:34:0301000:1077-23/325/2022-2.

Взыскать с ООО «Агрокомплекс «Успенский» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.




Судья Р.Ю. Савин