Решение от 7 августа 2024 г. по делу № А59-3337/2023

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-3337/2023
г. Южно-Сахалинск
07 августа 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 07 августа 2024 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Алиевой Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Максимовым В.П., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «РИО» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, обязании освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи,

при участии в судебном заседании: стороны не явились, извещены,



у с т а н о в и л :

комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» (далее – истец, комитет) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Строительная Компания «РИО» (далее – ответчик, общество) со следующими требованиями:

о расторжении договора аренды земельного участка от 24.09.2021 №1402 с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, площадью 4465,0 кв. м, расположенного на землях, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, муниципальное образование «Городской округ Ногликский», пгт. Ноглики, ул. Тымская, з/у 4,

взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.09.2021 №1402 по состоянию на 31.03.2023 в размере 30 016 рублей 54 копейки, пени за несвоевременное внесение платежей в размере 4 525 рублей 93 копейки по состоянию на 31.03.2023,

обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, площадью 4465,0 кв. м, расположенный на землях, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, муниципальное образование «Городской округ Ногликский», пгт. Ноглики, ул. Тымская, з/у 4, от всего принадлежащего обществу имущества и передать земельный участок по акту приема-передачи в надлежащем санитарном состоянии в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование исковых требований указано, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка сроком с 25.02.2020 по 25.02.2023, на котором располагается незавершенный строительством объект, принадлежащий арендатору на праве собственности. В нарушение условий договора ответчик обязанность по уплате арендных платежей надлежащим образом не выполняет, при этом разрешение на строительство ответчиком не получено, степень готовности объекта незавершенного строительства не изменилась. Данные обстоятельства послужили основанием для направления ответчику соглашения о расторжении договора в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению и неисполнением условий договора по своевременному внесению арендных платежей.

В соответствии с правилами главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением суда от 02.06.2023 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства, а определением суда от 31.07.2023 в связи с наличием оснований, предусмотренных частью 5 статьи 227 АПК РФ, дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

В ходе рассмотрения дела от истца в порядке статьи 49 АПК РФ поступило ходатайство об отказе от иска в части взыскания задолженности по арендной плате и пени в связи с погашением ответчиком задолженности.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, истец письменно ходатайствовал о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя, в связи с чем дело на основании статьи 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие сторон.

К судебному заседанию от истца поступили письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.

Ответчик по тексту представленного письменного отзыва с заявленными требованиями не согласился, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество ответчика, а именно объект незавершенного строительства и право аренды спорного земельного участка, а также указывая, что соглашение о расторжении договора в адрес ответчика не поступало, арендная плата внесена в полном объеме.

В судебном заседании 21.06.2024 в порядке статей 163, 184, 185 АПК РФ судом был объявлен перерыв до 05.07.2024, затем до 09.07.2024 и до 12.07.2024, о чем лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела судом установлено следующее.

24.09.2021 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) №1402, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает сроком с 25.02.2020 по 25.02.2023 на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:1483, площадью 4465,0 кв. м, расположенный на землях, относящихся к категории земель «земли населенных пунктов», по адресу: Российская Федерация, Сахалинская область, муниципальное образование «Городской округ Ногликский», пгт. Ноглики, ул. Тымская, з/у 4.

В силу пункта 1.2 договора на передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, общей площадью 2175,7 кв. м, принадлежащий арендатору на праве собственности, зарегистрированном 25.02.2020 №65:22:0000013:2380-65/074/2020-2.

Земельный участок предоставляется арендатору для завершения строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью договора (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор вносит арендную плату в течение срока действия договора ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, с письменным извещением арендатора или путем опубликования в средствах массовой информации, но не чаще одного раза в год (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата исчисляется с 25.02.2020.

Пунктом 6.1 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На основании пункта 9.2.2 договора арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке при существенном нарушении условий договора аренды, в случае если арендатор использует земельный участок с нарушением вида разрешенного использования, не по целевому назначению: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 9.4 договора любая из сторон вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления другой стороне письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательств по адресу, указанному в настоящем договоре, в срок за 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

По передаточному акту от 24.09.2021 земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:1483 передан в аренду обществу.

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению и неисполнением условий договора по своевременному внесению арендных платежей комитет письмом от 01.02.2023 №12 направил ответчику соглашение о расторжении договора.

Кроме того, образование на стороне ответчика задолженности по внесению арендной платы явилось основанием для направления последнему претензии от 17.04.2023 №560, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев ходатайство истца о частичном отказе от исковых требований, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

По правилам части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц.

Отказ от иска является безусловным правом истца. Право истца отказаться от исковых требований вытекает из конституционно значимого принципа диспозитивности, который, в частности, означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, имеющих возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом (Постановление Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 №10-П, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 №50 «О примирении сторон в арбитражном процессе»).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, отказ истца от заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 30 016 рублей 54 копейки и пени в размере 4 525 рублей 93 копейки не противоречит нормам действующего законодательства и не нарушает прав других лиц.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что данный отказ заявлен уполномоченным лицом, последствия частичного отказа от заявленных требований истцу понятны, суд на основании части 5 статьи 49 АПК РФ принимает его, в связи с чем производство по делу в указанной части подлежит прекращению.

Рассматривая требование истца о расторжении договора, суд отмечает следующее.

Основания и порядок расторжения договора предусмотрен положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Как установлено судом, земельный участок с кадастровым номером 65:22:0000013:1483 предоставлен ответчику по договору от 24.09.2021 №1402 на период с 25.02.2020 по 25.02.2023 для целей - завершение строительства объекта.

В частности, на данном земельном участке расположен незавершенный строительством объект с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, общей площадью 2175,7 кв. м, принадлежащий обществу на праве собственности, степень готовности объекта 15%.

Заявляя требование о расторжении договора, истцом указано на неоднократное нарушение ответчиком сроков внесения платежей и неиспользование земельного участка по целевому назначению.

Между тем, срок действия договора на момент обращения истца в суд с рассматриваемым иском истек, тем самым отношения по данному договору между сторонами прекращены.

При этом суд учитывает то обстоятельство, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, предусматривающие возобновление действия договора в случае продолжения пользования имуществом, к данным правоотношениям не применимы, поскольку со стороны арендодателя имеются возражения относительно продолжения действия договора аренды, а также исходя из правового режима данного договора аренды.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137).

Федеральным законом от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона №171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона №137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона №137 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи Закона №137).

Таким образом, в силу вышеизложенного после истечения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для целей - завершение строительства, на данное право может быть заключен только новый договор аренды по результатам торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 №18-КГ13-42, изменение или расторжение договора допускается в отношении договора, являющегося действительным.

Поскольку на момент обращения в суд с настоящим иском спорный договор аренды прекратил свое действие, то оснований для его расторжения не имеется, в связи с чем суд отказывает истцу в удовлетворении данного требования.

Довод истца о том, что требование о расторжении договора обусловлено наличием в ЕГРН записи об обременении в отношении земельного участка в виде аренды, не принимается судом, поскольку сам по себе таковой не может служить основанием для удовлетворения иска в указанной части, тем более, что доказательств наличия препятствий в погашении соответствующей записи об обременении истцом не представлено.

Требование истца о возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок от всего принадлежащего обществу имущества и передать земельный участок по акту приема-передачи также не подлежит удовлетворению на основании следующего.

По общему правилу, закрепленному статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако названные положения не могут быть применены в данной конкретной ситуации по причине наличия на спорном земельном участке принадлежащего ответчику объекта недвижимости.

Так, согласно выписке из ЕГРН на земельном участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:22:0000013:2380, который является собственностью общества.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, прекращение договора аренды, в том числе и в связи с отказом от него со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2017 №4 (2017), согласно которому в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

На основании изложенного требования истца в указанной части являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Одновременно с этим следует отметить, что истец не лишен возможности обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ, равно как и ответчик не лишен возможности заключить договор аренды на спорный земельный участок на общих основаниях.

Судебные расходы по государственной пошлине не подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета, так как он освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 49, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

принять отказ комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Городской округ Ногликский» от исковых требований в части взыскания задолженности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 24.09.2021 №1402 в размере 30 016 рублей 54 копейки и пени за несвоевременное внесение платежей в размере 4 525 рублей 93 копейки.

Производство по делу в указанной части прекратить.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья Е.И. Алиева