Решение от 5 сентября 2022 г. по делу № А51-17442/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17442/2021
г. Владивосток
05 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2022 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.А. Левченко, при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Гарант строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 66 026,27 руб.,

при участии в деле третьих лиц: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики", Дума г. Владивостока,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, служебное удостоверение, доверенность от 17.12.2021, диплом;

от ответчика – ФИО3, паспорт, диплом, доверенность от 19.01.2022, свидетельство о заключении брака;

установил:

Определением суда от 14.10.2021 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Определением суда от 08.12.2021 суд определил рассмотреть настоящее дело по общим правилам искового судопроизводства.

Определением суда от 24.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики».

Определением суда от 11.03.2022 суд в порядке ст.49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, согласно которым истец просит взыскать пеню в размере 545,84 руб. за период с 02.06.2018 по 28.02.2022.

Определением суда от 05.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Дума г.Владивостока.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела.

Как следует из искового заявления, между истцом и ответчиком заключен Договор аренды земельного участка №28-Ю-22513 от 23.01.2018, в нарушение условий которого ответчиком были нарушены обязательства в части оплаты арендной платы, на сумму которой начислена пеня, в связи с чем, образовалась задолженность в заявленной сумме.

Ответчик заявленные требования оспорил, полагает, что истец не представил нормативно-правовые документы, подтверждающие невозможность использования коэффициента функционального использования 1 для земельных участков, имеющих различные виды функционального использования.

Дума г.Владивостока представила письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что требования истца поддерживает в полном объеме.

Из пояснений лиц, участвующих в деле, материалов дела следует, что между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (Арендатор) и ООО «Инвестиционная компания «Гарант Строй» (Арендатор) заключили Договор аренды земельного участка №28-Ю-22513 от 23.01.2018, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым №25:28:050057:1768 площадью 3415 кв.м.из земель населенных пунктов, местоположение: <...> в районе д.7а, разрешенное использование: жилые дома блокированной застройки, цель предоставления: для строительства малоэтажных жилых домов блокированного типа.

В силу п.1.3 договора срок аренды участка устанавливается с момента (даты) подписания настоящего договора по 29.12.2026.

Согласно п.2.1 арендатору устанавливается арендная плата в размере 2934,36 руб. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. Арендная плата вноситься арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вноситься не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды – не позднее даты окончания договора.

Предупреждением №28/16-431 от 20.01.2021 истец уведомил ответчика о том, что обществом нарушены условия договора в части внесения арендной платы, задолженность по арендной плате и пене по договору аренды №28-Ю-22513 от 23.01.2018 по состоянию на 13.01.2021 составляет 66 026,27 руб., в том числе по арендной плате – 61 685,69 руб., пене – 4340,58 руб., в связи с чем, просил в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения погасить существующую задолженность в полном объеме.

Указанное предупреждение направлено в адрес ответчика 21.01.2021, что подтверждается представленным в материалы дела Списком внутренних почтовых отправлений от 21.01.2021.

Поскольку на момент подачи настоящего иска в суд задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании суммы пени в размере 545,84 руб. за период с 02.06.2018 по 28.02.2022.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен спорный договор, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

Согласно действующей до 26.10.2020 редакции пп.33 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключался без проведения торгов в случае предоставления земельного участка резиденту СПВ на территории СПВ.

Судом установлено, что ООО «Инвестиционная компания «Гарант Строй» является резидентом СПВ на основании заключенного 30.12.2016 соглашения №СПВ-117/16 об осуществлении деятельности резидента СПВ. 30.12.2016 ООО «Инвестиционная компания Гарант Строй» внесено в реестр резидентов СПВ, о чем выдано свидетельство №250000000117. Согласно п.1.1 соглашения резидент принял на себя обязательства по реализации инвестиционного проекта в период с 2017 по 2026 годы «Строительство малоэтажных жилых домов блокированного типа». Согласно п.1.4 соглашения (в редакции дополнительного соглашения №2) резидент планирует осуществлять деятельность, указанную в п.1.3 соглашения, в г.Владивостоке, в том числе, на территории земельного участка, расположенного в кадастровом квартале 25:28:050057 по адресу: <...>.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление №582), которое в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Указанным нормативным правовым актом предусмотрено, что размер арендной платы определяется, в том числе, исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 11.05.2004 №209-О сформулировал правовую позицию, согласно которой при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 ЗК РФ, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Пунктом 2 «Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582», утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12. 2017 №710, в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11 также разъяснено, что применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ суд вправе давать оценку нормативным актам с точки зрения их соответствия вышеуказанным ориентирам при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков, в том числе ранее принятым нормативным актам, но только с даты вступления в силу Постановления №582 (04.08.2009).

Судом установлено, что Приложение 1 к Решению №505, устанавливающее КФИ земельных участков, признано недействующим в полном объеме решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а-212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) по мотиву установления значения указанных коэффициентов в произвольном порядке, не связанном с многофакторным анализом доходности земельного участка, что противоречит основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Установив данные обстоятельства, руководствуясь разъяснениями, приведенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 №15837/11, суд читает, что к спорным правоотношениям, вытекающим из договора аренды от 23.01.2018 №28-Ю-22513, не подлежали применению пункты 5.12 и 5.5 Приложения 1 Решения №306 в качестве действующего нормативного регулятора.

Ввиду отсутствия правовых оснований для применения КФИ, установленных пунктами 1.5.5, 1.5.12 Приложения 1 Решения №505 и пунктами 5.5, 5.12 Приложения 1 Решения №306, с целью исключения неопределенности в правоотношениях сторон по настоящему спору, суд считает, что к расчету размера арендной платы по договору аренды от 23.01.2018 №28-Ю-22513 подлежит применению Постановление №75-па.

Постановление №75-па принято администрацией Приморского края в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в целях утверждения порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без торгов.

Размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = К x Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка (пункт 4 Постановления №75-па).

В соответствии с седьмым абзацем пункта 4 Постановления №75-па размер ставки арендной платы земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, не должен превышать более чем в два раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Суд, принимая во внимание, что договор от 23.01.2018 №28-Ю-22513 заключен без проведения торгов, учитывая отсутствие на спорном земельном участке каких-либо объектов на момент его предоставления в аренду, считает, что в рассматриваемом случае к расчету размера арендной платы в спорный период подлежит применению седьмой абзац пункта 4 Постановления №75-па.

В силу ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.12.2020 по делу №А51-7589/2020, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2021, Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.06.2021 суд обязал Управление муниципальной собственности г.Владивостока произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 23 января 2018 года №28-Ю-22513 за период пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:050057:1768 с 23 января 2018 года исходя из величины коэффициента функционального использования 1.

При рассмотрении указанного спора, судом было установлено, что в соответствии с пп. 2 п. 3 приложения к решению Думы г.Владивостока №108 от 28.10.2005 «О земельном налоге в городе Владивостоке» ставка налога на землю для земельного участка составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пп. 2.1 приложения №1 к решению Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г.Владивосток» для земельных участков, предоставленных в аренду в случаях, указанных в п. 2 ст.39.6 ЗК РФ, коэффициент функционального использования равен 1. Корректирующий коэффициент к Договору аренды не применим.

Принимая во внимание положения вышеуказанных нормативно-правовых актов, ставка арендной платы по спорному договору аренды составляет 1,5% (Ас-1,5% * 1).

В свою очередь п. 4 Постановления №75-па устанавливает предельный порог величины ставки арендной платы – не более чем в два раза размера земельного налога, то есть ставка арендной платы, рассчитываемая по установленной формуле с применением соответствующих коэффициентов.

Таким образом, суд, учитывая вышеуказанные обстоятельство, исследовав представленные истцом в материалы дела справки о расчетах по Договору аренды земельного участка от 23.01.2018 по делу №28-Ю-22513 приходит к выводу о том, что у ответчика по состоянию на 28.04.2022 имеется переплата по основному платежу и по пене, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В силу ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины между сторонами не распределяются, поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Левченко Е.А.