Решение от 2 февраля 2026 г. АС Санкт-Петербурга и Ленинградской обл.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85067/2025
03 февраля 2026 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2026 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:

судьи Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатохиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: индивидуальный предприниматель ФИО1 заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Ленинградской области

о признании незаконным решения,

при участии: согласно протоколу от 20.01.2026 г.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Росреестра по Ленинградской области (далее - Управление) с требованием о признании незаконным уведомления Всеволожского отдела Управления Росреестра по Ленинградской области об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 17.07.2025; об обязании повторно рассмотреть представленные документы о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:388, общей площадью 29150, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Мистолово.

Определением суда от 23.10.2025 исковое заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного разбирательства.

В судебном заседании 13.01.2025 суд, руководствуясь ст. 135-137 АПК РФ, определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании.

После перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился.

В судебном заседании присутствовал представитель заявителя. Представитель Управления в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

К судебному заседанию от Управления поступило ходатайство о приобщении дополнительных пояснений. В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.

Заявитель требования поддержал. Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:388 площадью 29 150,0 кв.м имеет категорию земель - «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования», поставлен на государственный кадастровый учет — 25.09.2008, право собственности на который зарегистрировано за Предпринимателем на основании договора 11.08.2010 дарения земельного участка — 25.08.2010.

02.04.2025 Предприниматель обратился в Управление с заявлением № КУВД-001/2025-17430898 о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на следующие земельные участки, имеющие согласно межевому плану вид разрешенного использования «Ведение садоводства»: :388:ЗУ1 площадью 1 106,0 кв.м; :388:3У2 площадью 900,0 кв.м; :388:3УЗ площадью 845,0 кв.м; 388:3У4 площадью 986,0 кв.м; :388:ЗУ5 площадью 1 067,0 кв.м; :388:ЗУ6 площадью 1 193,0 кв.м; :388:3У7 площадью 1 200,0 кв.м; :388:3У8 площадью 1 188,0 кв.м; :388:ЗУ9 площадью 1 095,0 кв.м; :388:ЗУ10 площадью 1 026,0 кв.м; :388:3У11 площадью 917,0 кв.м; :388:ЗУ12 площадью 931,0 кв.м; :388:ЗУ13 площадью 905,0 кв.м; :388:ЗУ14 площадью 662,0 кв.м; :388:ЗУ15 площадью 1 173,0 кв.м; :388:ЗУ16 площадью 1 144,0 кв.м; :388:3У17 площадью 1 154,0 кв.м; :388:ЗУ18 площадью 1 044,0 кв.м; :388:ЗУ19 площадью 1 106,0 кв.м; :388:3У20 площадью 1 006,0 кв.м;:388:3У21 площадью 1 003,0 кв.м; :388:3У22 площадью 859,0 кв.м; :388:3У23 площадью 1 171,0 кв.м; :388:3У24 площадью 1 089,0 кв.м; :388:3У25 площадью 1 036,0 кв.м; :388:3У26 площадью 1 172,0 кв.м; :388:3У28 площадью 1 200,0 кв.м; :388:3У27 площадью 972,0 кв.м; :388:3У28 площадью 1 200,0 кв.м, образованные путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:388, по результатам рассмотрения которого органом регистрации прав 17.04.2025 принято решение в форме уведомления № КУВД001/2025-17430898/1 о приостановлении учетно-регистрационных действий в отношении указанных земельных участков площадью меньше 1 га (10 000 кв.м) до 17.07.2025 по причине того, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).

В дальнейшем, заявителем неоднократно подавались заявления от 05.04.2025, от 24.04.2025 и 16.05.2025 о принятии дополнительных документов, которые не устраняли причин приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, в связи с чем Управлением приняты решения, оформленные соответствующими уведомления от 29.04.2025 № КУВД-001/2025-17430898/2, от 07.05.2025 № КУВД-001/2025-17430898/3 и 21.05.2025 № КУВД-001/2025-17430898/4.

17.07.2025 Управлением принято решение, оформленное уведомлением № КУВД-001/2025-17430898/5, об отказе в осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении 28 земельных участков с площадью менее 1 га.

Заявитель, полагая, что такой отказ Управления является незаконным, обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, одной из таких категорий являются земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1).

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии со статьей 77 3К РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1); в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются, в том числе сельскохозяйственные угодья (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:388 площадью 29 150,0 кв.м имеет категорию земель — «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования», поставлен на государственный кадастровый учет - 25.09.2008, право собственности на который зарегистрировано за предпринимателем на основании договора 11.08.2010 дарения земельного участка — 25.08.2010.

Как видно из материалов реестрового дела, земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:388 площадью 29 150,0 кв.м образован из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:193 площадью 58 300,0 кв.м.

В свою очередь, земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:193 площадью 58 300,0 кв.м отнесен к сельскохозяйственным угодьям, расположен на участке № 2КП совхоза «Бугры» (ЗАО «Бугры»), состав угодий - пастбище культурное, балл по продуктивности - 28, с оценкой 193,0 баллогектар. Данная информация также отражена в отчете об оценке продуктивности и оценке кадастровой стоимости выделяемого в счет 2 долей земельного участка на землях ЗАО (АОЗТ) «Бугры» Всеволожского района Ленинградской области, которому в последующем присвоен кадастровый номер 47:07:0713002:193. Отчет имеется в реестровом деле и представлен Управлением с ходатайством от 16.01.2026.

При таких обстоятельствах, исходя из сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также материалов реестрового дела, земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:193 площадью 58 300,0 кв.м, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:388 площадью 29 150,0 кв.м, принадлежащий заявителю, относился и относится к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения и представляет собой пастбище.

Статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предусмотрено, что разрешенное использование земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки.

При этом, как указано в части 6 статьи 36 ГРК РФ, для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не устанавливаются.

В соответствии с частью 7 статьи 36 ГрК РФ использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется; запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»; до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности; изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

При этом право на изменение вида разрешенного использования земельного участка носит ограниченный характер и обусловлено составом и характером использования земельных участков.

Вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения не может быть изменен на основании градостроительного регламента, кроме того, изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только путем изменения категории земель.

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

Кроме того, в соответствии с нормативными требованиями пункта 1 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Областного закона Ленинградской области от 22.06.2005 № 51-оз «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в Ленинградской области» перевод земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, в другую категорию, осуществляется Правительством Ленинградской области.

С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

При этом в соответствии с частью 12 статьей 9 ГРК РФ утверждение в документах территориального планирования (генеральном плане поселения, городского округа) функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Изменение целевого использования земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:07:0713002:388 возможно только после изменения в установленном порядке категории земельного участка.

Как указывалось выше, Предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 47:07:0713002:388 площадью 29 150,0 кв.м, категория - «Земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования», расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, уч. Мистолово.

Заявитель обратился в Управление 31.01.2025 с заявлением № КУВД001/2025-4626311 об осуществлении государственного кадастрового учета в части изменения характеристик в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:388 с вида разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования» на «Для дачного строительства».

К указанному заявлению предприниматель приложил, в том числе постановление администрации соответствующего муниципального образования от 09.07.2012 № 150

«Об изменении вида разрешенного использования земельного участка 47:07:07-13-002:388».

Однако заявителем в материалы дела не представлено решений об изменении категории земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:07:0713002:388.

При указанных обстоятельствах, для принятия решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:388 у регистрационного органа правовых оснований не имелось, поскольку в распоряжение государственного регистратора не поступало решения соответствующего уполномоченного органа об изменении категории земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 47:07:0713002:388 в иную категорию, позволяющую изменить вид разрешенного использования указанного участка с «Для сельскохозяйственного использования» на «Ведение садоводства строительства», указанного в межевом плане от 16.05.2025.

Более того, ссылка предпринимателя на пункт 31 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» является ошибочной, поскольку данная норма не может быть применена к спорным правоотношениям.

Так согласно упомянутой норме положения пункта 6 статьи 79 ЗК РФ не распространяются на земельные участки, в отношении которых до 1 января 2019 года в предусмотренном в соответствии с законом или иными нормативными правовыми актами порядке был установлен вид разрешенного использования, предусматривающий возможность ведения гражданами садоводства для собственных нужд. При этом параметры жилого дома, садового дома, созданных на садовых земельных участках, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Между тем, из материалов дела усматривается, а также подтверждается письмом Администрации Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 18.04.2025 № 13954/1.0-15 отв., что и до 1 января 2019 года спорный земельный участок имел вид разрешенного использования - «Для сельскохозяйственного использования», не относился к садовым земельным участкам и не предусматривал возможность размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 28 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, если размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков.

Законодательством предусмотрен особый порядок гражданского оборота земельных участков, отличающийся от свободного оборота иного рода имущественных и материальных благ, что связано с наличием не только частного, но и публичного интереса в данном виде общественных отношений. Законодательство в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения исходит из принципов допустимости ограничения свободы оборота земель сельскохозяйственного назначения в целях достижения баланса конституционных ценностей сохранения целевого использования, наименьшего дробления участков из состава земель сельскохозяйственного назначения как основы жизнедеятельности народов России - с одной стороны, и защиты интересов

собственника по свободному владению, пользованию, распоряжению землями сельскохозяйственного назначения - с другой.

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования и устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры, которые не позволяют приводить к необусловленному дроблению, особенно сельскохозяйственных земель.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Областной закон Ленинградской области от 02.12.2005 № 107-03 «Об отдельных вопросах оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» (далее - Областной закон № 107-03) регулирует отдельные вопросы оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области.

Согласно части 1 статьи 3 Областного закона № 107-оз минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области не может быть менее одного гектара.

Из межевого плана следует, что площадь 28 образуемых земельных участков :388:3У1, :388:ЗУ2, :388:ЗУЗ, :388:ЗУ4, :388:3У5, :388:3У6, :388:3У7, :388:3У8, :388 :3У9, :388:ЗУ10, :388:ЗУ11, :388:ЗУ12, :388:3У13, :388:ЗУ14, :388:3У15, :388:ЗУ16, :388:3У17, :388:3У18, :388:3У19, :388:ЗУ20, :388:3У21, :388:ЗУ22, :388:ЗУ23, :388:3У24, 388:3У25, :388:3926, 388:3У27, 388:3У28 в нарушение части 1 статьи 3 Областного закона № 107-оз составляет от 662,0 кв.м до 1 200,0 кв.м, то есть менее одного гектара или 10 000,0 кв.м, что в силу пункта 28 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является самостоятельным основанием к приостановлению регистрационных действий и последующего отказа в отношении спорного земельного участка.

Управление в отзыве также обратило внимание суда на то, что отделы Управления не являются юридическими лицами и не могут выступать в качестве истцов, ответчиков или заинтересованных лиц в суде.

Учитывая изложенное, суд счел, что оспариваемое Предпринимателем решение органа регистрации прав об отказе осуществления государственного кадастрового учета и государственного регистрации прав в отношении 28 (двадцати восьми) образованных земельных участков принято в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, поэтому оснований для признания его незаконным не имеется, а приведенные заявителями доводы являются несостоятельными, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Егорова Д.А.