Решение от 27 ноября 2019 г. по делу № А79-3087/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/







Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3087/2019
г. Чебоксары
27 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 22.11.2019.


Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 304212814900108, ИНН <***>, г. Чебоксары Чувашской Республики,

и общества с ограниченной ответственностью "Регион техника", ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428015, <...>,

о признании отказа и бездействия незаконными, обязании совершить действия,

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428032, <...>, индивидуального предпринимателя ФИО3, ИНН <***>, ОГРНИП 315213000000124,

при участии:

истца – ФИО2 по паспорту, его же в качестве представителя ООО "Регион техника" по доверенности от 09.01.2019 №1,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 26.07.2019 № 039-40,

от третьего лица ИП ФИО3 – ФИО5 по доверенности от 13.05.2019,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью "Регион техника" (далее – заявители, Предприниматель и Общество соответственно) обратились в суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа и бездействия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары (далее - Комитет), выразившихся в ненаправлении договоров выкупа арендуемых помещений и обязании обеспечить заключение договоров на проведение рыночной оценки стоимости помещений, принять решения об условиях приватизации, направить заявителям проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества площадью 40,5 кв.м. и 249,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на нормах статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы следующим.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2, обществом с ограниченной ответственностью "Регион техника" и Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом заключены договоры аренды от 03.03.2008 № 6437, 6436 муниципального имущества - нежилого помещения площадью 249,4 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном здании с двумя одноэтажными кирпичными пристроями с литерой А, А2, нежилого помещения площадью 40,5 кв.м, расположенного в одноэтажном кирпичном здании с двумя одноэтажными кирпичными пристроями с литерой А1, находящиеся по адресу: <...>.

18.02.2019 и 04.03.2019 соответственно заявители обратились к заинтересованному лицу с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного арендуемого муниципального имущества.

Письмами от 14.03.2019 № 039-2189, от 14.03.2019 № 039-2188 Комитет уведомил о прекращении договоров аренды и просил освободить спорные помещения, письмами от 25.02.2019 Комитет отказал Предпринимателю и Обществу в реализации преимущественного права выкупа.

06.03.2019 Комитетом проведен аукцион на право заключения договора аренды спорных помещений, победителем которого по двум лотам № 1 и № 2 признан индивидуальный предприниматель ФИО3.

Не согласившись с указанными действиями Комитета, заявители обратились в суд с настоящим заявлением.

Определением суда от 29.04.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3, поскольку ранее заявители просили признать недействительными проведенные торги.

Уточнением № 5 от 01.11.2019 заявители исключили требование о признании торгов недействительными (т.2, л.д. 69).

Протокольным определением от 01.11.2019 уточнение судом принято, кроме того, по ходатайству заявителей № 3 от 29.09.2019 (т.2, л.д. 50) произведено изменение процессуального положения ИП ФИО3 с соответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований.

В судебном заседании заявитель требования поддержал. Суду пояснил, что имевшаяся незначительная задолженность была оперативно погашена, после чего 04.03.2019 заявители вновь обратились к Комитету, однако ответа на данное заявление не получили.

Представитель Комитета требования не признал по изложенным в отзыве доводам, указал на наличие у заявителей задолженности по состоянию на 18.02.2019 и 04.03.2019, в связи с чем счел отказы правомерными.

Представитель ИП ФИО3 требования не признал, заявил о пропуске заявителями срока давности для обращения в суд, указал на отсутствие у заявителей преимущественного права выкупа, поскольку ими имущество арендовано не на торгах, договоры аренды не могли быть возобновлены по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления поданы после истечения срока аренды. Суду пояснил, что в аукционной документации содержалось обременение помещений в виде аренды их заявителями. Договоры аренды им с Комитетом не заключены, помещения не переданы, поскольку они не освобождены заявителями и предприниматель ФИО3 ожидает исхода настоящего дела.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из приложений № 1 к договорам аренды № 6436, № 6437 от 03.03.2008, 10.02.2005 зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования "город Чебоксары – столица Чувашской Республики" соответственно на нежилое помещение площадью 40,5 кв.м., расположенное в одноэтажном кирпичном пристрое к одноэтажному кирпичному зданию с литерой А1 по адресу: <...>, состоящее из комнаты № 12, и нежилое помещение площадью 249,4 кв.м., расположенное в одноэтажном кирпичном здании с двумя одноэтажными кирпичными пристроями с литерами А, А2 по тому же адресу, состоящее из комнат 1-11, 13 (далее – нежилые помещения; т.2, л.д. 7, 15, оборот; т.1, л.д. 23, 35).

Указанные нежилые помещения в совокупности образуют здание площадью 289,9 кв.м.

По данным публичной кадастровой карты указанное здание с кадастровым номером 21:01:010806:437, 1941 года постройки, имеет площадь 289,9 кв.м., является одноэтажным нежилым зданием, находится в муниципальной собственности.

Из протокола заседания постоянно действующей комиссии по проведению торгов от 21.11.2007 усматривается, что по лоту № 5 на аукцион по продаже права аренды, назначенный на 22.11.2007, выставлялось одноэтажное кирпичное здание с двумя одноэтажными кирпичными пристроями общей площадью 289,9 кв.м., со сроком аренды 5 лет, расположенное по адресу: <...> (т.2, л.д. 41-43).

Заявка на участие в данном аукционе по лоту № 5 была подана, в том числе обществом "Регион техника", которое было допущено к участию в торгах (т.2, л.д. 42).

Из представленной Обществом фотографии страницы газеты "Чебоксарские новости", а также информации, размещенной на официальном сайте Комитета в сети Интернет http://gov.cap.ru/ в разделе "Аукционы" (бюллетень № 50 от 18.10.2007 и извещение об итогах торгов) усматривается, что 22.11.2007 по итогам указанного аукциона по лоту № 5 победителем признано общество "Теплостроймонтаж" (т.2, л.д. 39).

По утверждению заявителей, а также заинтересованного лица победитель не подписал договор с Комитетом, в связи с чем Администрацией города Чебоксары изданы распоряжения от 06.02.2008 № 324-р и № 325-р о передаче в аренду заявителям нежилых помещений (т.2, л.д. 21-22).

Согласно распоряжениям приобретение права аренды должно было быть оплачено заявителями в месячный срок в общем размере 72 100 руб., что превышает начальную цену права аренды при проведении аукциона (61 800 руб.).

Кроме того, распоряжениями установлено целевое назначение помещений – под сервисный центр по ремонту бытовой техники (пункт 1).

Из текста распоряжений усматривается, что они изданы в соответствии с пунктом 1.12 Положения о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г. Чебоксары, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 04.02.1999 № 550 (далее – Положение № 550).

В силу пункта 1.7 Положения № 550 в редакции, действующей на 06.02.2008, сдача в аренду нежилых помещений осуществляется по результатам проведения торгов (аукциона либо конкурса), целевым назначением и на основании вступившего в законную силу решения суда.

Согласно пункту 1.7.2 положения № 550 целевым назначением нежилое помещение предоставляется в аренду конкретному арендатору под определенный вид деятельности. Порядок предоставления в аренду помещения целевым назначением регламентируется "Положением о порядке сдачи в аренду нежилых помещений целевым назначением" (приложение 2).

Право аренды нежилых помещений целевым назначением предоставляется распоряжением администрации города Чебоксары, которое готовится комитетом и согласовывается в установленном порядке.

Право аренды нежилых помещений целевым назначением предоставляется распоряжением комитета при краткосрочной аренде (сроком менее одного года) и небольших размерах площади помещений (не более 50 кв. м).

Продление срока аренды нежилых помещений, изменение вида деятельности арендатора в помещениях и уточнение характеристик переданных в аренду нежилых помещений осуществляется распоряжением комитета.

В случае если площадь нежилых помещений превышает 250 кв. м, то решение о предоставлении права аренды таких нежилых помещений целевым назначением, о продлении срока аренды нежилых помещений (кроме случаев, предусмотренных пунктом 1.12 настоящего Положения) или об изменении вида деятельности арендатора в помещениях принимается комитетом по согласованию с профильной постоянной комиссией Чебоксарского городского Собрания депутатов.

Пункт 1.12 введен в Положение Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 17.11.2006 № 411, опубликованным в газете "Чебоксарские новости", № 239, 13.12.2006.

В соответствии с подпунктом ж) пункта 1.12 Положения № 550 целевым назначением нежилые помещения предоставляются в аренду под определенный вид деятельности, в том числе, при невостребованности нежилых помещений на торгах по продаже права аренды.

С соблюдением приведенной процедуры и на основании упомянутых распоряжений Администрации города между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и заявителями 03.03.2008 заключены договоры № 6436 и № 6437 аренды невостребованных на аукционе нежилых помещений (т.2, л.д. 3-19).

Пунктом 3.1 приложений № 3 к договорам аренды в соответствии с пунктами 1 распоряжений № 324-р, № 325-р от 06.02.2008 установлен срок аренды – до 06.02.2018 включительно.

Согласно пункту 6.2 договоров аренды договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия достаточно уведомления Арендодателя.

Помещения переданы заявителям по актам 03.03.2008.

Соглашениями от 31.12.2009 стороны изложили договоры аренды в новой редакции в связи с заменой балансодержателя помещений, при этом как срок аренды (до 06.02.2018), так и содержание пункта 6.2 договоров остались прежними (т.1, л.д. 15-38).

В период с 03.03.2008 по настоящее время нежилые помещения находятся во владении и пользовании заявителей, используются ими по целевому назначению.

В соответствии с постановлением Администрации города Чебоксары от 09.08.2013 № 2507 "О внесении изменений в приложение к постановлению администрации города Чебоксары от 25.12.2008 № 321", опубликованным в Вестнике органов местного самоуправления города Чебоксары № 14 от 15.08.2013, нежилые помещения включены в Перечень муниципального имущества города Чебоксары для предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (пункты 55, 56 Перечня) и находятся в этом Перечне в настоящее время (пункты 57, 58 Перечня).

31.10.2013 Предприниматель и Общество обращались к Комитету с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа муниципального имущества (т.2, л.д. 2, оборот).

Письмами от 05.11.2013 № 039-7200 и № 039-7201 заявителям отказано в реализации такого права со ссылкой на включение помещений в указанный Перечень и их нахождение в этом Перечне менее 5 лет.

01.08.2016 заявители включены в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

18.02.2019 заявители обратились к Комитету с заявлениями, полученными им в тот же день, о реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений (т.1, л.д. 47, 52).

Письмами № 039-1562 и № 039-1563 от 25.02.2019 заявителям отказано в реализации преимущественного права со ссылкой на наличие задолженности по арендным, эксплуатационным платежам и пени по состоянию на 18.02.2019 (т.1, л.д. 50, т.2, л.д. 27), в частности:

- у ООО "Регион техника" в размере 1145,02 руб., в т.ч.: 566,41 руб. долга по арендной плате, 152,56 руб. пени по арендной плате, 376,34 руб. долга по эксплуатационным расходам, 49,71 пени по эксплуатационным расходам;

- у ИП ФИО2 в размере 88,28 руб., в т.ч. 47 руб. долга по арендной плате, 12,96 руб. пени по арендной плате, 20,23 руб. долга по эксплуатационным расходам, 8,09 руб. пени по эксплуатационным расходам.

Заявителям разъяснено право на повторное обращение с заявлением о выкупе после погашения задолженности.

Платежными поручениями № 13 от 28.02.2019, №№ 11, 12, 14 от 01.03.2019 Общество погасило указанную задолженность, а также внесло договорные платежи за март 2019 года, а именно оплатило 566,40 руб. долга по арендной плате платежным поручением № 11 от 01.03.2019, 156, 98 руб. пени по арендной плате платежным поручением № 12 от 01.03.2019, 376,34 руб. долга по эксплуатационным расходам платежным поручением № 13 от 28.02.2019, 50 руб. пени по эксплуатационным расходам платежным поручением № 14 от 01.03.2019 (т.1, л.д. 39-42).

Предприниматель также произвел оплату задолженности, отраженной в письме Комитета от 25.02.2019, в том числе оплатил 47 руб. долга по арендной плате платежным поручением № 20 от 28.02.2019, 13,57 руб. пени по арендной плате платежным поручением № 21 от 01.03.2019, 40,48 руб. долга по эксплуатационным расходам платежным поручением № 22 от 01.03.2019, 8,18 руб. пени по эксплуатационным расходам платежным поручением № 23 от 01.03.2019, а также внес договорные платежи за март 2019 года (т.1, л.д. 43-46).

Таким образом, на 01.03.2019 вся указанная Комитетом в письмах от 25.02.2019 задолженность была погашена заявителями.

В связи с чем Общество и Предприниматель повторно обратились к Комитету с заявлениями о реализации преимущественного права 04.03.2019 (т.1, л.д.48, 53).

По утверждению заявителей ответы на данные обращения ими не получены.

Между тем, уведомлениями от 14.03.2019 № 039-2189, № 039-2188, направленными заявителям 22.03.2019, Комитет отказался от договоров аренды со ссылкой на пункт 6.2, предложил освободить помещения (т.1, л.д. 51, 55, 133, 134; т.2, л.д. 24-26).

Кроме того, в соответствии с извещением о проведении торгов №070219/0056734/02 в период с 07.02.2019 по 06.03.2019 Комитетом проведен открытый аукцион по продаже права аренды спорных нежилых помещений (т.1, л.д. 84-86).

В качестве обременения в извещении указано, что заключение договора аренды будет проведено после фактического освобождения помещений предыдущим арендатором.

Победителем аукциона по лотам № 1 и № 2 признан индивидуальный предприниматель ФИО3, что следует из протокола проведения открытого аукциона от 06.03.2019 (т.1, 125-126).

В ходе рассмотрения дела представитель ИП ФИО3 сообщил суду, что договоры аренды им с Комитетом не заключены в связи с рассмотрением настоящего дела.

По делам № А79-8077/2019 и №А79-8078/2019 Комитетом предъявлены требования об освобождении заявителями спорных нежилых помещений.

Полагая отказы Комитета в реализации преимущественного права и его бездействие незаконными, нарушающими права заявителей в сфере предпринимательской деятельности, заявители обратились в суд с настоящими требованиями.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемое решение не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного акта, наличие у органа или лица полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Пунктом 2.2 Административного регламента предоставления муниципальной услуги "Реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Чебоксары", утвержденного постановлением Администрации города Чебоксары от 21.08.2018 № 1519, предусмотрено, что предоставление данной услуги осуществляет администрация города Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом.

То есть, заявления о реализации преимущественного права поданы заявителями в уполномоченный орган.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ) в редакции, действующей на 18.02.2019 и 04.03.2019, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Судом установлено, что по состоянию на 04.03.2019 заявители соответствовали всем приведенным критериям: помещения находились во владении и пользовании заявителей более 10 лет; задолженность, указанная в письмах Комитета от 25.02.2019, заявителями полностью погашена 01.03.2019, также внесены платежи за март 2019 года в то время как в соответствии с условиями пункта 3.3 договоров аренды такая плата вносится не позднее 20 числа текущего месяца, то есть, 04.03.2019 задолженность за март 2019 года у заявителей отсутствовала, такая задолженность могла быть определена арендодателем лишь 21.03.2019; помещения включены в упомянутый выше Перечень 09.08.2013, то есть, на 04.03.2019 находились в нем более 5 лет; заявители с 01.08.2016 по настоящее время состоят в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

При этом суд отмечает, что эксплуатационные платежи, задолженность по которым имелась у заявителей на 18.02.2019, не относятся к арендным платежам и не могут учитываться при определении соответствия арендатора критериям преимущественного покупателя для целей реализации его права на выкуп муниципального имущества.

По мнение суда, задолженность заявителей и на 18.02.2019 являлась незначительной, существенно меньшей по сравнению с ежемесячным платежом арендаторов.

Тем не менее, Комитетом решение о реализации преимущественного права заявителей по заявлениям от 04.03.2019 не принято, чем допущено незаконное бездействие.

Доводы Комитета и ИП ФИО3 о подаче заявителями заявлений после истечения срока аренды (06.02.2018), невозможности возобновления данных договоров аренды по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращении договоров ввиду отказа арендодателя от них судом оценены и отклоняются по следующим мотивам.

Из части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

Между тем, рассматриваемые договоры аренды заключены 03.03.2008, до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, запрещающей передачу в аренду муниципального имущества без проведения торгов, поэтому ее положения к спорным правоотношениям неприменимы.

Действовавшим на момент заключения договоров законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013, разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

В данном случае никаких продлений, заключений договоров на новый срок сторонами договоров аренды не проводилось.

Частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Пунктом 20 статьи 4 Закона о защите конкуренции (в редакции, действовавшей в период заключения спорных договоров аренды) предусмотрено, что государственная или муниципальная помощь - предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями преимущества, которое обеспечивает отдельным хозяйствующим субъектам по сравнению с другими участниками рынка (потенциальными участниками рынка) более выгодные условия деятельности на соответствующем товарном рынке, путем передачи имущества и (или) иных объектов гражданских прав, прав доступа к информации в приоритетном порядке.

Согласно статье 20 Закона о защите конкуренции государственная или муниципальная помощь предоставляется органами государственной власти или органами местного самоуправления с предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа, за исключением случаев, если государственная или муниципальная помощь предоставляется в соответствии с федеральным законом; законом субъекта Российской Федерации о бюджете на соответствующий финансовый год; нормативным правовым актом представительного органа местного самоуправления на соответствующий финансовый год; за счет резервного фонда органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации; за счет резервного фонда органа местного самоуправления.

Как следует из материалов дела, Комитет передал спорные помещения в аренду заявителям за плату на общих основаниях без предоставления каких-либо льгот, плата за право аренды установлена распоряжениями № 324-р и № 325-р в размере, превышающем его начальную цену на аукционе, помещения получены в аренду заявителями ввиду их невостребованности победителем проведенных накануне торгов.

Таким образом, оснований считать, что при заключении договоров аренды от 03.03.2008 или при продолжении пользования заявителями арендованным имуществом после истечения срока аренды нарушен публичный порядок либо права кого-либо у суда не имеется.


Учитывая, что спорные помещения предоставлены в аренду за плату без предоставления преференций и заявители уплачивали установленную нормативными правовыми актами арендную плату, не имеется также оснований считать их поставленными в более выгодные условия по сравнению с другими арендаторами.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В данном случае после истечения срока аренды (06.02.2018) заявители продолжили пользоваться нежилыми помещениями в отсутствие возражений арендодателя, вносить арендную плату.

В свою очередь, заинтересованное лицо против использования арендаторами спорных помещений не возражало, продолжая принимать арендные платежи.

Из буквального содержания разъяснений пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В абзацах 6, 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).



Следовательно, договоры аренды от 03.03.2008 возобновились на неопределенный срок.

Ссылки Комитета на направление в апреле 2018 года писем в адрес заявителей, содержащих сведения о несоответствии договоров аренды требованиям Закона о защите конкуренции и о выставлении помещений на торги, суд находит несостоятельными по изложенным выше причинам, а также ввиду отсутствия доказательств их направления заявителям и отрицания заявителями факта их получения (т.1, л.д. 135-136).

Кроме того, из содержания этих писем Комитета не усматривается явно выраженного отказа от договоров аренды, имеется лишь ссылка на рассмотрение обращений заявителей о продлении срока аренды.

После апреля 2018 года арендаторы также продолжили пользоваться нежилыми помещениями, а, обратившись 18.02.2019 с заявлениями о реализации преимущественного права выкупа, не получили отказа ввиду истечения срока аренды, основанием отказа послужило наличие задолженности.

Таким образом, описанные действия Комитета являлись непоследовательными и не были основаны на его же письмах от апреля 2018 года.

Направленные 22.03.2019 Комитетом уведомления от 14.03.2019 об отказе от договоров аренды судом признаются неправомерными, исходя из следующего.

Согласно пункту 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.112009 № 134 разъясняется о том, что по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение недвижимого имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Судом установлено, что обращение арендаторов от 04.03.2019 Комитетом не рассмотрено, арендаторы соответствовали всем условиям преимущественных покупателей, договоры аренды возобновились на неопределенный срок, то есть, заявления поданы в пределах срока аренды добросовестными арендаторами, однако 22.03.2019 арендадателем направлены уведомления от 14.03.2019 об отказе от договоров.

Такие действия Комитета по направлению уведомлений об отказе от договоров при наличии у арендаторов преимущественного права на выкуп не могут быть расценены иначе как действия, направленные на воспрепятствование реализации арендаторами такого преимущественного права, что исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 № 5153/10, свидетельствует о злоупотреблении Комитетом своим правом, которое запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также неправомерными представляются суду и действия Комитета по проведению аукциона 06.03.2019 в отношении помещений, законно и добросовестно занимаемых заявителями, в условиях наличия действующих договоров аренды от 03.03.2008, отказы от которых направлены комитетом после проведения торгов 22.03.2019, и с учетом наличия у заявителей преимущественного права на выкуп помещений.

При этом, факт проведения аукциона с учетом осведомленности победителя торгов ИП ФИО3 о наличии прав заявителей в отношении помещений, а также установленного в аукционной документации обременения в виде невозможности заключения договора аренды с победителем до освобождения ими помещений, принимая во внимание неподписание Комитетом и ИП ФИО3 договора аренды по результатам торгов, по мнению суда, не препятствует применению судом правовосстановительных мер.

Так, согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Таким образом, новый арендатор, которому не может быть передано спорное имущество вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки, то есть, в данном случае законом предусмотрены иные последствия заключения нескольких договоров аренды в отношении одного и того же имущества, не предусматривающие возможность отобрания помещений у заявителей.

Во избежание правовой неопределенности и дальнейших споров суд считает необходимым указать на следующее.

В силу пункта 2 статьи 6 Закона № 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным в статье 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Из анализа приведенных правовых норм усматривается, что надлежащим способом защиты для восстановления нарушенных прав арендатора является иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" продажа имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение не влечет ничтожности сделки.

Однако данный способ защиты, по мнению суда, в данном случае также не применим, поскольку предметом торгов, проведенных Комитетом, являлось право аренды спорных помещений, заявители же желают приобрести помещения в собственность.

При изложенных обстоятельствах Комитет вопреки требованиям части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, возлагающей обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), законности принятия оспариваемого решения на орган, который принял решение или совершил действия (бездействие), не представил суду доказательств наличия законных оснований для отказа Обществу и Предпринимателю в реализации предусмотренного федеральным законом права на приобретение помещений в собственность.

Бездействие Комитета, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права заявителей на выкуп муниципальных нежилых помещений, не соответствует положениям Закона № 159-ФЗ, а действия по направлению уведомлений от 14.03.2019 после обращения заявителей 18.02.2019 и 04.03.2019 за реализацией такого права и проведению аукциона 06.03.2019 – не соответствуют требованиям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ИП ФИО3 об истечении срока давности для защиты нарушенного права судом не принимаются, поскольку к требованиям, рассматриваемым в порядке 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такой срок не применим.

Заявление о признании незаконными бездействия и действий арендодателя, имевших место в марте 2019 года, подано заявителями в суд 27.03.2019 с соблюдением трехмесячного срока обращения в суд, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аргументы ИП ФИО3 о неприменении к спорным правоотношениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 за 2017 год судом рассмотрены и отклоняются по изложенным выше мотивам, а также ввиду того, что по делу №305-КГ17-2739 имели место иные фактические обстоятельства, в частности, судом рассмотрен вопрос о правомерности отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок без соблюдения конкурентных процедур.

В настоящем деле никаких действий по продлению договора, заключению дополнительных соглашений или нового договора аренды сторонами не совершалось, договоры аренды заключены до вступления в силу закона, устанавливающего обязательность проведения торгов, а следовательно, могли быть возобновлены на неопределенный срок.

Исходя из положений пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд обязывает Комитет устранить нарушение прав заявителей путем совершения действий, поименованных в части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителям проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Расходы заявителей по государственной пошлине суд относит на Комитет по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Излишне уплаченная Обществом и Предпринимателем государственная пошлина подлежит возврату заявителям из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным бездействие Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права индивидуального предпринимателя ФИО2 на приобретение нежилого помещения площадью 40,5 кв.м. (комната 12), расположенного по адресу: <...>, по заявлению от 04.03.2019.

Признать незаконным бездействие Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, выразившееся в непринятии решения о реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Регион техника" на приобретение нежилых помещений площадью 249,4 кв.м. (комнаты 1-11, 13), расположенных по адресу: <...>, по заявлению от 04.03.2019.

Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом Администрации города Чебоксары устранить нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 и общества с ограниченной ответственностью "Регион техника" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по государственной пошлине.

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Регион техника" 3 000 (Три тысячи) рублей расходов по государственной пошлине.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 3 000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 30 от 27.03.2019.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Регион техника" из федерального бюджета 3 000 (Три тысячи) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением № 17 от 27.03.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.


Судья

О.А. Коркина