Решение от 4 мая 2022 г. по делу № А03-18487/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Барнаул Дело № А03-18487/2021


Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2022 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 04 мая 2022 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Новосибирск, к Управлению имущественных отношений Алтайского края, (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ОГРНИП 313222515600020, ИНН <***>), г. Барнаул, о признании недействительным аукциона, проведенного Управлением имущественных отношений Алтайского края 21.12.2020 (Лот №4) на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1,7362 га, кадастровый номер 22:63:030425:14, расположенного в <...>, с целью строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению; о признании недействительным договора аренды указанного земельного участка, заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО2,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 10.01.2022, диплом от 25.04.2008,

от ответчиков: от Управления – ФИО4, по доверенности от 10.11.2021, диплом от 12.07.2007, от ИП ФИО2 – ФИО5, по доверенности от 18.02.2022, диплом от 24.06.2015,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным аукциона, проведенного Управлением имущественных отношений Алтайского края 21.12.2020 (Лот №4) на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1,7362 га (кадастровый номер 22:63:030425:14), расположенного в <...>, с целью строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению; признании недействительным договора аренды указанного земельного участка, заключенного с индивидуальному предпринимателю ФИО2

В обоснование своих доводов истец ссылался на ст. 166, 167, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и указал, что аукцион является недействительным, поскольку смежная граница двух земельных участков подлежит уточнению, в связи с чем земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:14 не мог быть выставлен на аукцион до разрешения указанного обстоятельства.

Ответчики в письменных отзывах на исковое заявление просили отказать в удовлетворении заявленных исковых требования в полном объеме, указав, что требования истца являются незаконными и необоснованными.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Представители ответчиков поддержали доводы отзывов на исковое заявление и дополнительных письменных пояснений. Возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании были отклонены заявленные истцом ходатайства об отложении судебного разбирательства, поскольку представитель истца не смог обосновать заявленное им ходатайство необходимостью представления конкретных доказательств, и о вызове кадастрового инженера, ввиду неотносимости его пояснений к предмету спора по делу.

Выслушав пояснения истца и возражения ответчиков, изучив отзывы на исковое заявление, исследовав письменные материалы по делу, суд установил следующие обстоятельства.

21.12.2020 Управлением имущественных отношений Алтайского края проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, площадью 1,7362 га (кадастровый номер: 22:63:030425:14), расположенного в <...>, лот № 4, с целью строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению.

По итогам указанного аукциона победителем признан ФИО2, с которым заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2021 №447-а, площадью 1,7362 га (кадастровый номер: 22:63:030425:14), расположенного в <...>.

Истец является арендатором смежного земельного участка 22:63:030425:12, расположенного по адресу <...>.

На основании постановления администрации города Барнаула от 01.12.2006 № 3366 истцом согласован акт о выборе земельного участка площадью 0,96 га по ул. Власихинская, 156 а в г. Барнауле от 01.06.2005 № 711.

На основании архитектурно-планировочных требований, Комитетом по архитектуре и развитию города Барнаула 18.12.2006 утверждено Архитектурно-планировочное задание № 4248 со сроком до 01.12.2009 года, которым, в том числе, определены характеристики земельного участка с площадью 0,96 га, выделенного для проектирования и строительства объекта истца.

16.07.2007 между истцом и Главным управлением имущественных отношений Алтайского заключен договор аренды земельного участка № 137-з площадью 0,9062 га, расположенного по адресу <...> с кадастровым номером 22:63:030425:12, государственная собственность на который не разграничена, согласно распоряжению главного управления имущественных отношений администрации Алтайского края от 06.06.2007 № 1169, для строительства многоярусных гаражей с комплексом сервисных услуг.

Срок действия договора неоднократно продлевался, договор аренды земельного участка № 137-з является действующим в редакции дополнительных соглашений от 16.09.2009, 12.04.2011,24.04.2012, 15.03.2013, 15.10.2015.

30.10.2007 проектная документация на строительство многоярусных гаражей с комплексом сервисных услуг по ул. Власихинская, 156а в г. Барнауле передана истцом для проведения государственной экспертизы.

Согласно письму Комитета по архитектуре и развитию г. Барнаула от 05.12.2007 проектная документация на соответствие требованиям архитектурно-планировочного задания согласована без замечаний.

27.03.2008 КГУ «Государственная экспертиза Алтайского края» утверждено положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство указанного объекта (№ 22-1-4-0067-08).

На основании разрешений на строительство объекта (от 04.04.2008 № RU223 02000-44, от 21.10.2010 № RU22302000-161, от 19.12.2012 № RU22302000-346, от 09.02.2015 № RU22302000-47, от 06.02.2017 № 22-RU22302000-27-2017 в связи с продлением срока действия), от 16.01.2019 № 22-RU22302000-09-2019 (продлено до 03.05.2022) истцом начато строительство.

Согласно проектной документации, расстояние от стены строящегося объекта заявителя до части границы со смежным земельным участком ответчиков (22:63:030425:14, <...>) составляло 5,76 м.

Как следует из материалов дела и указывается самим истцом, часть постройки строящегося им объекта имеет заступ на смежный участок ответчиков, расположенный по адресу <...> (кадастровый номер 22:63:030425:14).

Истец в октябре 2021 года, с целью согласования местоположения границ смежных земельных участков, находящихся по адресам: <...> (22:63:030425:12) и ул. Власихинская, 160 (22:63:030425:14), обращался в Управление имущественных отношений Алтайского края, представив межевой план от 22.09.2021, а также акт согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 22:63:030425:12.

Из ответа Алтайкрайимущество № 48/10856 от 28.10.2021 истцу стало известно о передаче смежного земельного участка с кадастровым номером 22:63:030425:14, расположенного по адресу: <...>, в аренду ФИО6, по итогам аукциона, проведенного 21.12.2020.

Истец, полагая, что заключение оспариваемого договора аренды противоречит нормам гражданского и земельного законодательства, поскольку предметом аукциона является земельный участок, границы которого подлежат уточнению (в части смежной границы земельных участков), что нарушает права истца на согласование смежной границы между участками в настоящее время и существенно затрудняет дальнейшее строительства объекта, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 129 ГК РФ земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому в соответствии с земельным законодательством.

В силу пункта1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен в ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона в случае, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на дату проведения аукциона) государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее - уточнение границ земельного участка).

По правилам ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из приведенной правовой нормы следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В соответствии с п. 1 ст. 449 и ст. 168 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Из указанного следует, что возможность признания торгов недействительными в связи с нарушением предусмотренных законом правил, влечет обязанность суда выяснить не только факт допущенных нарушений при проведении торгов, но также совокупность иных обстоятельств.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании торгов недействительными, истец должен представить суду не только доказательства нарушения закона при проведении торгов, но и нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Земельный участок с кадастровым номером 22:63:030425:14 поставлен на кадастровый учет, доказательств нарушения п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ истец не представил.

Оба земельных участка, как спорный с кадастровым номером 22:63:030425:14, так и земельный участок истца с кадастровым номером 22:63:030425:12, находятся у истца и второго ответчика на праве аренды.

В соответствии с п. 1.4. договора аренды № 137-з от 16.07.2007, заключенным между истцом и Алтайкрайимуществом, границы земельного участка с кадастровым номером 22:63:030425:12 определены, истцу был предоставлен конкретный земельный участок под строительство.

Согласно п. 4.4.11, п. 4.4.12 договора аренды, истец обязан установить ограждения согласно границ предоставленного участка; не ущемлять права смежных землепользователей.

Таким образом, ни истец, ни арендатор смежного земельного участка не вправе распоряжаться данным земельным участком, в том числе на время строительства и окончания строительства.

Истец представил письмо ООО «Брик-1» от 12.04.2007 № 1-4, согласно которому ООО «Брик-1» как арендатор земельного участка дал разрешение на проектирование, строительство по границе смежных земельных участков, также разрешил использование части территории на период строительства, а также пользование указанной части территории по окончании строительства объектов для их технического обслуживания.

ООО «Брик-1» не являлось арендодателем спорного земельного участка, а пользовалось земельным участком на правах аренды, и как арендатор не имело право распоряжаться земельным участком.

Таким образом, часть спорного земельного участка не предоставлялась истцу для строительства, а была им занята без разрешения арендодателя (собственника) земельного участка.

Следовательно, истец не имеет законных прав на строительство на смежном земельном участке, поэтому его права не нарушены и не будут восстановлены признанием договора аренды ответчиков недействительным, так как признание договора аренды, заключенного по результатам аукциона, не влечет автоматическое заключение договора аренды на земельный участок с истцом и его безусловное право на получение земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 № 12573/11, признание торгов и заключенных по их результатам сделок недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск. В данном случае истец не указал, каким образом будут восстановлены его права, если он не являлся участником аукциона и не изъявлял желание заключить договор аренды на спорный земельный участок.

Земельный участок, предоставленный на праве аренды ответчику ФИО2 на основании договора аренды от 27.01.2021 № 447-а и протокола о результатах аукциона от 21.12.2021 № 57/4, для строительства объекта административного назначения для оказания услуг населению, сроком на 8 лет и 8 месяцев с 27.01.2021, согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) поставлен на государственный кадастровый учет 26.09.2007, при этом в особых отметках не указано о наличии необходимости уточнения границ земельного участка. Соответственно, границы земельного участка являются установленными в соответствии с земельным законодательством, в представленной в дело выписке из ЕГРН имеются сведения о характерных точках границы земельного участка.

По сведениям ЕГРН смежный земельный участок, принадлежащий истцу, поставлен на государственный кадастровый учет 14.05.2007, в особых отметках также отсутствуют сведения о необходимости уточнения границ земельного участка.

В границах смежного земельного участка расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030425:39, степенью готовности 22%, площадью 858,7 кв.м.

В исковом заявлении истец ссылается на ответ комитета по архитектуре и развитию г. Барнаула от 05.12.2007, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство объекта № 22-1-4-0067-08 от 27.03.2008, однако такие документы не могут служить доказательством того обстоятельства, что фактически возводимый истцом объект на земельном участке соответствует проектной документации и начатое строительство не нарушает действующие нормы земельного и градостроительного законодательства.

До настоящего времени объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию, соответственно, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истцом при возведении объекта недвижимости не допущено нарушений, а также отсутствия заступа частью объекта недвижимости на территорию земельного участка, предоставленного ФИО2 в аренду.

Отсутствие нарушенного права и нарушенной нормы права влечет недоказанность истцом требований о признании аукциона и договора аренды недействительными.

Обращение истца в суд с настоящим иском вызвано не необходимостью восстановления каких-либо нарушенных прав при проведении процедуры торгов, а желанием продолжать пользоваться смежным земельным участком.

Доводы истца сводятся к тому, что ему недостаточно для строительства того земельного участка, который он получил по договору аренды № 137-з от 16.07.2007, поэтому он при строительстве нуждается в занятии части смежного земельного участка, права на который у него отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца, которому при принятии иска к производству предоставлялась отсрочка по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Алтпромснаб» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья А.С. Гуляев