Решение от 11 мая 2025 г. по делу № А40-31234/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-31234/25-21-236
г. Москва
12  мая 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 мая 2025 года


Арбитражный суд Москвы в составе судьи Гилаева Д.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Ланцовой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

МЕЖДУНАРОДНОЙ КОМПАНИИ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" (690920, ПРИМОРСКИЙ КРАЙ, Г.О. ВЛАДИВОСТОКСКИЙ, ОСТРОВ РУССКИЙ, П КЭТ, Д. 3, ЭТАЖ / ПОМЕЩ. 1 / 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.03.2024, ИНН: <***>, КПП: 254001001)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, Г.МОСКВА, УЛ. БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, Д.15, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третьи лица: 1) ПУБЛИЧНОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "СБЕРБАНК РОССИИ" (117312, Г.МОСКВА, УЛ. ВАВИЛОВА, Д.19, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.08.2002, ИНН: <***>, КПП: 773601001)

2) Северо-Западный банк ПАО " Сбербанк России" (191124, <...>)

1) О признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, рн Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г.;

2) Об обязании Управление внести соответствующие изменения в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г. на основании представленных в Управление 21.02.2024г. и 26.08.2024г. документов.

При участии представителей:

От заявителя: ФИО1 (паспорт, дов. от 19.12.2024)

От ответчика: ФИО2 (удостов. Дов. от 29.05.2025)

От 1 третьего лица: не явился, извещён

От 2 третьего лица: не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

МК ООО "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными действия, выразившиеся в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, рн Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения указанных лиц о дате, времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ.

Срок для обращения в суд, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Гражданского кодекса РФ, п.6 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.

Как следует из материалов дела,  21.02.2024 Общество обратилось с Заявлением MFC-0558/2024-247563-1 о внесении изменения в запись реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости.

27.02.2024, 24.05.2024, 26.08.2024 Общество обратилось с заявлениями о принятии дополнительных документов.

28.02.2024 Управление направило запрос (исх. № 15-1337/2024) о предоставлении информации в адрес Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы.

28.02.2024 Управление направило запрос (исх. № 15-1336/2024) о предоставлении информации в адрес Московско-Оксоке бассейновое водное управление федерального агентства водных ресурсов, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве.

04.03.2024 Управлением вынесено решение, оформленное Уведомлением о приостановлении на основании п.5,7,17 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о недвижимости).

29.05.2024 Общество обратилось с Заявлением в порядке ч. 1 ст. 30 Закона о недвижимости, ввиду чего государственная регистрация была приостановлена до 25.11.2024.

25.11.2024 Управлением вынесено решение об отказе, оформленное уведомлением КУВД-001/2024-6972148 25.11.2024.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с рассматриваемым заявлением.

Как установлено судом, 21.02.2024г. Заявитель на основании Договора ипотеки б/н от 14.11.2017г., заключенного между Компанией и ПАО Сбербанк, представила в Управление в связи с подписанием Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г., вызванным уточнением сторонами залоговой стоимости предмета залога и процентной ставки, которым, в том числе, обеспечивается исполнение обязательства по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г., документы для внесения изменений в регистрационные записи об ипотеках: нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12; далее - "Здание") (пакет вх. № MFC-0558/2024-247425-1 от 21.02.2024г.) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл 12; далее - "Земельный участок") (пакет вх. № MFC-0558/2024-247563-1 от 21.02.2024г.).

26.08.2024г. в Управление Компанией были поданы дополнительные документы (пакет вх. № MFC-05 5 8/2024-1147894-1, MFC-05 5 8/2024-1148191-1 от 26.08.2024г.), а именно, дополнительно Компания 26.08.2024г. представила: Дополнительное соглашение № 1 от 30.11.2017г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 2 от 13.03.2018г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 3 от 29.06.2018г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 4 от 18.12.2018г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 5 от 26.07.2019г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 6 от 05.06.2020г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 7 от 09.11.2020г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 8 от 09.07.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 9 от 08.12.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии №0162-3-115017 от 14.11.2017г.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал, что в  ходе проведения правовой экспертизы установлено, что вышеуказанный земельный участок, помимо ограничений, указанных в приложении к Договору ипотеки в редакции Дополнительного соглашения № 10, также расположен в границах установленных санитарнозащитных зон, границах территорий природного комплекса Москвы и зонах подтопления территории на основании распорядительных документов, сведения о которых получены посредствам Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности города Москвы, что в соответствии со ст.56 ЗК РФ является ограничением права на землю.

В ответе на запрос из Департамента природопользования и охраны окружающей среды сообщили, что земельный участок частично расположен в границах объекта ПК № СВАО "Парк по ул. Хачатуряна", отнесенного к природным и озелененным территориям общего пользования.

Ограничения по использованию и обременения земельных участков, расположенных на территории объектов ПК, установлены Законами города Москвы от 25.06.2008 28 «Градостроительный кодекс города Москвы», от 05.05.1999 № 17 «О защите зеленых насаждений», постановлениями Правительства Москвы от 10.09.2002 № 743-ГШ «Об утверждении Правил создания, содержания и охраны зеленых насаждений и природных сообществ города Москвы», от 25.01.2000 № 49 «Об утверждении Норм и правил проектирования планировки и застройки Москвы МГСН 1.01-99», от 06.08.2002 № 623-ПП «Об утверждении Норм и правил проектирования комплексного благоустройства на территории города Москвы МГСН 1.02-02».

Управлением также было указано, что внесение изменений в запись об ипотеке на основании нескольких дополнительных соглашений в рамках одного заявления не соответствует требованиям действующего законодательства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из следующего.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости обязательным этапом государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке.

В соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

Документы, представляемые для осуществления регистрационных действий, должны отвечать требованиям ст. 21 Закона о недвижимости.

Суд пришел к выводу, что Договор ипотеки б/н от 14.11.2017г. содержит исчерпывающие сведения об ограничениях в отношении земельного участка, право аренды которого обременено ипотекой по указанному договору.

Согласно ст.8 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке, Закон N 102-ФЗ) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке.

Требования к содержанию договора ипотеки установлены ст. 9 Закона об ипотеке, которая является специальной применительно к рассматриваемым правоотношениям. В соответствии с данной нормой в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии со ст. 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Договор ипотеки содержит предусмотренные законом положения.

Так, в соответствии с пунктом 1.1 Договора ипотеки б/н от 14.11.2017г., предмет ипотеки определен в приложении N 1 и приложении N 2 договора. Приложение N 1 и приложение N 2 в редакции представленного на государственную регистрацию дополнительного соглашения содержат описание здания и права аренды земельного участка, на котором расположено здание.

В частности, на стр. 16 (Приложение № 2) стороны согласовали, что существующее обеспечение и иные обременения в отношении Земельного участка указаны в Выписке из ЕГРН, приведенной в Приложении № 5 (на стр. 61 - 102 Дополнительного соглашения № 10 т 30.07.2023г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.) (представлено Заявителем в Управление: пакет вх. № MFC-0558/2024-247563-1 от 21.02.2024г.).

В соответствии с п. 2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

С учетом изложенного, рассматриваемый Договор ипотеки содержит сведения обо всех зарегистрированных в ЕГРН ограничениях прав и обременениях земельного участка.

Согласно ст. 7 Закона о регистрации №218-ФЗ Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из:

1) реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости);

2) реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость);

3) реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в Российской Федерации, игорных зон, лесничеств, о Государственной границе Российской Федерации, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), границах Байкальской природной территории и ее экологических зон, а также сведений о проектах межевания территорий (далее также - реестр границ).

Из указанного следует, что реестр ограничений прав (п.2 ч.2 ст.7 Закона о регистрации) и реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий (далее -ЗОУИТ) (п.З ч.2 ст.7 Закона о регистрации) представляют собой разные части ЕГРН, не тождественные друг другу.

Сведения о ЗОУИТ, установленных в отношении земельного участка (п.5 ч.5 ст.8 Закона о регистрации) в ЕГРН являются дополнительными сведениями об объекте недвижимого имущества (ч.5 ст.8 Закона о регистрации), отличного, в том числе, от реестра прав на недвижимость (п.2 ч.2 ст.7 Закона о регистрации), посвященного сведениям об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости.

При этом, несостоятельны ссылки Управления на Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД), которые содержат, согласно ч. 1 ст. 56 ГрК РФ, сведения, документы, материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности сведения. Указанные в п. 4 ст. 56 ГрК РФ данные (карты, нормативы, правила, проекты, изыскания и т.д.) по своей правовой природе не являются сведениями, отнесенными законодательством к категории ограничений прав и обременении недвижимого имущества (аренда (субаренда), ипотека (залог недвижимости), доверительное управление, рента, сервитут, аресты, установленный судом запреты и т.п.) (ст. 131 ГК РФ), в связи с чем, не могут заменять или дополнять сведения реестра прав на недвижимость, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости в порядке п. 2 ч. 2 ст.7 Закона о регистрации.

Закон об ипотеке и Закон о регистрации не содержат требования о том, что информация о ЗОУИТ должна быть включена в договор ипотеки.

Требования ст. 12 Закона об ипотеке, устанавливают обязанность предупредить залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки, но не предусматривает требований предупредить об ограничении прав использования объекта недвижимости, о границах зон с особыми условиями использования территорий и пр.

Учитывая вышеизложенное, основание отказа государственной регистрации в связи с отсутствием в Договоре ипотеки сведений обо всех установленных в отношении земельного участка, связанных с его расположением в границах ЗОУИТ (границах установленных санитарных зон, границах территорий природного комплекса Москвы и зонах подтопления территории), является необоснованным и не соответствующим требованиям закона.

ЗОУИТ и связанные с ним требования к использованию земельного участка не влияют на права Заявителя как залогодателя и на права ПАО Сбербанк как залогодержателя по Договору ипотеки.

Кроме того, ст. 12 Закона об ипотеке не устанавливает обязательств включить сведения, указанные в данной статье, в Договор ипотеки. Залогодатель обязан в письменной форме предупредить, что может быть выражено, в том числе в форме одностороннего уведомления или иным, не запрещенным законодательством способом. Данные выводы подтверждаются п. 5 письма Минэкономразвития РФ от 4 июля 2014 г. N Д23и-2347.

При этом проверка соблюдения залогодателем данного обязательства выходит за рамки полномочий регистрирующего органа.

Также в оспариваемом отказе регистрирующий орган ссылается на ст. 12 Закона об ипотеке, согласно которой при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

В рассматриваемом случае в качестве документа-основания для внесения изменений в регистрационные записи об обременениях Здания и права аренды Земельного участка был представлен не сам договор ипотеки, а Дополнительное соглашение № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г., соответствующие записи о котором были внесены в ЕГРН ранее, а именно, 29.11.2017 за номером государственной регистрации 77:02:0008006:22-77/002/2017-1 - в отношении Земельного участка; 29.11.2017 за номером государственной регистрации 77:02:0008006:1030-77/002/2017-389 - в отношении Здания, что прямо следует выписок из ЕГРН, являющихся приложением к представленному в регистрирующий орган Дополнительному соглашению № 10.

Закон об ипотеке не устанавливает требований о необходимости предупреждения залогодателем залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки при заключении дополнительного соглашения к договору об ипотеке.

Таким образом, данная норма содержит в себе указание на определенный момент ее применения, а именно момент заключения договора об ипотеке, и не распространяется на момент заключения дополнительных соглашений к нему.

Между тем, в п. 3.1.1 Договора ипотеки б/н от 14.11.2017г. (в редакции п. 1 Дополнительного соглашения № 9 от 08.12.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.), стороны указали, что залогодатель «является полноправным и законным собственником Зданий и обладает действительными Правами аренды в отношении Земельных участков, которые принадлежат исключительно Залогодателю. По состоянию на дату заключения Договора предмет залога не отчужден, в споре или под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, за исключением Ипотеки, создаваемой по настоящему Договору, и Существующих обременении, что подтверждается выписками из ЕГРН, указанными в Приложении № 4 (Выписки из реестра недвижимости в отношении Здания) и Приложении № 5 (Выписки из реестра недвижимости в отношении Земельных участков) к Договору, а также во избежание сомнений, за исключением договоров аренды, подписанных в отношении помещений в Зданиях по состоянию на дату заключения настоящего Договора (вне зависимости от того, указаны такие договоры в Приложении № 1 к Договору (Здания или нет), и за исключением зон с особыми условиями использования территорий, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства (вне зависимости от того, указаны такие в Приложении № 2 (Земельный участок), Приложении № 5 (Выписка из реестра недвижимости в отношении Земельного участка) или нет), в том числе санитарно-защитной зоны, установленной на основании Решения об установлении санитарно-защитной зоны №77-00626 от 15.10.2020г., утвержденного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия населения (Роспотребнадзор) (управлением Роспотребнадзора по городу Москве)., в пределах которой расположен Земельный участок. Во избежание сомнений, Стороны подтверждают, что сопоры между Залогодателем и арендаторами помещений в Зданиях в отношении выполнения Залогодателем и/или соответствующим арендатором обязательств по договорам аренды, не являются нарушением настоящего заверения».

Кроме того, в п. 3.1.22 Дополнительного соглашения № 8 от 09.07.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. (стр. 31) стороны подтвердили, что в случае, «если существуют какие-либо обременения и/или ограничения, которые не подлежат государственной регистрации (например, трубопроводы, линии электропередач, краткосрочные договоры аренды, некапитальные постройки и т.п.), факт существования таких незарегистрированных обременении не является нарушением настоящего заверения или иных заверений или обязательств Залогодателя по настоящему Договору».

Договор ипотеки соответствует требованиям пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке, части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Доводы о том, что представленный договор ипотеки не содержит сведений об ограничениях в отношении земельного участка со ссылкой на пункт 17 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеки, не соответствует представленному для государственной регистрации договору ипотеки, в котором указаны все существующие ограничения прав залогодателя, а уведомление об отказе вынесено с нарушением пунктов 70-71 Приказа Минэкономразвития N 278, статей 26 - 27 Закона о регистрации и принципа правовой определенности.

Отказ в государственной регистрации прав со ссылкой на то, что внесение изменений в запись об ипотеке на основании нескольких дополнительных соглашений в рамках одного заявления не соответствует требованиям действующего законодательства не соответствует фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.

Заявитель не обращался в рамках оспариваемого отказа Управления за «внесением изменений в запись об ипотеке на основании нескольких дополнительных соглашений в рамках одного заявления».

В качестве документа-основания для проведения государственной регистрации в материалы регистрационного дела представлено Дополнительное соглашение № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.

Дополнительные соглашения №№ 1-9 к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. в связи с Договором об открытии невозобновляемой кредитной линии № 0162-3-115017 от 14.11.2017г. предоставлялись в Управление в целях устранения замечаний регистрирующего органа, указанных в уведомлениях от 04.03.2024 г. (в части необходимости проведения правовой экспертизы по изменению существенных условий Договора ипотеки).

Довод Управления о том, что внесение изменений в запись об ипотеке на основании нескольких дополнительных соглашений в рамках одного заявления не соответствует требованиям действующего законодательства, указанный в качестве основания оспариваемого отказа в осуществлении регистрационных действий, не обоснован и не соответствует фактическим обстоятельствам настоящего дела.

Согласно сведениями ЕГРН в отношении Земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) ранее были внесены изменения в запись об ипотеке на основании дополнительных соглашений: Дополнительное соглашение № 5 от 26.07.2019г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 6 от 05.06.2020г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 7 от 09.11.2020г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.; Дополнительное соглашение № 8 от 09.07.2021г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г.

Выписка из ЕГРН от 01.11.2024г. № КУВИ-001/2024-267960611 подтверждает данные обстоятельства.

Дополнительные соглашения к Договору ипотеки от 14.11.2017г.: №1 от 30.11.2017г., № 2 от 13.03.2018г., № 3 от 29.06.2018г., № 4 от 18.12.2018г. и № 9 от 08.12.2021г. не предусматривали внесения изменений в регистрационные записи об ипотеках. Указанные Дополнительные соглашения, не предусматривающие внесения изменений в ЕГРН, предоставлялись в Росреестр информационно, во исполнение замечаний регистрирующего органа, изложенных в уведомлениях от 04.03.2024, и соответственно не носят характера документа-основания для государственной регистрации прав.

Отказ в государственной регистрации прав по причине того, что «в Дополнительном соглашении № 7 не указаны обременения (права третьих лиц в виде аренд) в отношении данного Земельного участка, актуальные на момент заключения представленного на регистрацию Дополнительного соглашения № 10 к Договору ипотеки» незаконен в связи со следующим.

Дополнительное соглашение № 7 к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. было заключено между Компанией и ПАО Сбербанк - 09.11.2020г. Дополнительного соглашения № 10 к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г. заключено между Компанией и ПАО Сбербанк - 30.07.2023г.

Соответственно, на 09.11.2020г. - момент заключения Дополнительного соглашения № 7, не могли быть указаны обременения (права третьих лиц в виде аренд) в отношении данного Земельного участка, актуальные на 30.07.2023г. - момент заключения представленного на регистрацию Дополнительного соглашения № 10. Данные обстоятельства с очевидностью демонстрируют абсурдность доводов Управления в качестве основания для отказа в регистрации прав.

В нарушение п. 70 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, Управлением в уведомлениях о приостановлении / отказе не указано что конкретно нужно сделать, какие конкретно права третьих лиц в виде аренд нужно указать, когда они возникли и в чью пользу.

Между тем, права третьих лиц в виде аренд в отношении Земельного участка, помимо права аренды, которые принадлежат исключительно Залогодателю, ЕГРН не содержит: Компания является единственным арендатором Земельного участка с кадастровым номером 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12, как на момент заключения Дополнительного соглашения № 7 к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г., так и на момент заключения представленного на регистрацию Дополнительного соглашения № 10, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Так, в отношении Земельного участка установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренд: вид: Аренда; дата государственной регистрации: 21.06.2023 13:13:40; номер государственной регистрации: 77:02:0008006:22-77/060/2023-13; срок, на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: срок действия с 20.06.2023 по 27.04.2071; лицо, в пользу которого установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости: МЕЖДУНАРОДНАЯ КОМПАНИЯ ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ", ИНН: <***>; основание государственной регистрации: Договор аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, № М-02-058583, выдан 02.06.2022, дата государственной регистрации: 21.06.2023, номер государственной регистрации: 77:02:0008006:22-77/060/2023-14; Дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 02.06.2022 №М-02-058583, выдан 05.04.2024, дата государственной регистрации: 24.04.2024, номер государственной регистрации: 77:02:0008006:22-77/060/2024-15 (раздел 5.1 Выписки( (Приложение № 20 к настоящему заявлению).

Данная информация отражена в выписке из ЕГРН, которая является Приложении № 5 Дополнительного соглашения № 10 т 30.07.2023г. к Договору ипотеки б/н от 14.11.2017г., представленного на государственную регистрацию.

Заявителю принадлежат все права и обязанности иностранной компании в силу закона с даты ее государственной регистрации в ЕГРЮЛ (ч. 3 - 4 ст. 4 Федерального закона № 290-ФЗ). В связи с государственной регистрацией международной компании в порядке редомициляции не возникает отношений правопреемства между иностранным юридическим лицом и международной компанией (ч. 5 ст. 4 Федерального закона № 290-ФЗ).

Заявителями были представлены все необходимые документы для регистрации. Следовательно, у Управления отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий по указанным в уведомлении основаниям.

В данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Судом проверены все доводы ответчика, однако они не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. При этом неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств либо доводов лиц, участвующих в деле, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.10.2017 N 305-КГ17-13690).

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 3 ч.4 ст. 201 АПК РФ суд  возлагает на заинтересованное лицо обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов   МЕЖДУНАРОДНОЙ КОМПАНИИ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно  внести соответствующие изменения в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату заявителю.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, выразившиеся в отказе в государственной регистрации прав и внесения соответствующих изменений в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, рн Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве устранить допущенные нарушения прав и законных интересов   МЕЖДУНАРОДНОЙ КОМПАНИИ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" в течение тридцати дней с момента вступления решения суда в законную силу, а именно  внести соответствующие изменения в записи об ипотеках нежилого здания (кадастровый номер 77:02:0008006:1030; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, д. 12) и права аренды земельного участка (кадастровый номер 77:02:0008006:22; адрес: г. Москва, р-н Отрадное, ул. Декабристов, вл. 12) на основании Дополнительного соглашения № 10 от 30.07.2023г. к Договору ипотеки от 14.11.2017г.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в пользу МЕЖДУНАРОДНОЙ КОМПАНИИ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" расходы по оплате госпошлины в размере 50000 рублей.

Возвратить МЕЖДУНАРОДНОЙ КОМПАНИИ ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕЙКЛИН ПРОМОУШНЗ" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 50000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

Д.А. Гилаев