Решение от 23 августа 2018 г. по делу № А72-4135/2018

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск Дело №А72-4135/2018

«23» августа 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года. Полный текст решения изготовлен 23 августа 2018 года.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Карсункина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственности администрации города Ульяновска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 304732521700285, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды, обязании ответчика возвратить имущество

третье лицо: ФИО3


при участии:

от истца – ФИО4, представлен паспорт, доверенность;

от ответчика – ФИО5, представлен паспорт, доверенность;

от третьего лица - не явился, извещен;



УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит расторгнуть договор аренды №5 от 09.06.2009 и обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать Управлению по акту приема-передачи сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м. и ограждением (литеры: I, II), расположенный по адресу: у. Ульяновск, ул. III Интернационала.

Определением суда от 27.03.2018 исковое заявление было принято к производству.

07.06.2018 от истца поступило через систему "Мой арбитр" ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, Управления по развитию предпринимательства, инвестициям и потребительского рынка администрации города Ульяновска.

Впоследствии истец не настаивал на удовлетворении данного ходатайства (протокол судебного заседания от 03.07.2018). С учетом позиции истца ходатайство судом не рассматривается.

Представитель ответчика заявил ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО3, о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела №А72-6300/2018.

Определением от 07.06.2018 ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по делу было принято судом к рассмотрению.

Этим же определением суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, ФИО3

24.07.2018 представители третьего лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

09.08.2018 представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела №А72-3768/2018.

Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства представителя ответчика о приостановлении производства по делу.

Представитель истца настаивал на удовлетворении заявления о расторжении договора аренды, обязании ответчика возвратить земельный участок, просил приобщить к материалам дела акты осмотра арендуемого имущества.

Представитель ответчика не возражал против приобщения к материалам дела актов, наличие просрочек в оплате арендной платы не оспаривал, заявил ходатайство об отложении судебного заседания.

Суд приобщил к материалам дела акты, поступившие от представителя истца.

Протокольным определением судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв в судебном заседании на 16.08.2018г. на 11 час. 00 мин.

16.08.2018 представители третьего лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Дело №А72-6300/2018 было рассмотрено Арбитражным судом Ульяновской области 28.06.2018 по делу было принято решение суда, которое не обжаловалось.

В деле №А72-3768/2018 ИП ФИО2 просит признать незаконными постановления Администрации «О демонтаже самовольно установленного объекта движимого имущества на территории Муниципального Образования «город Ульяновск» от 05.03.2018 №286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296; обязать Администрацию совершить действия, направленные на отмену оспариваемых Предпринимателем постановлений.

В настоящем деле рассматривается требование УМС о расторжении договора, одним из оснований которого истцом заявлены неоднократные просрочки в оплате арендной платы, допускавшиеся ответчиком.

Таким образом, ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по делу подлежит оставлению без удовлетворения за отсутствием оснований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола комиссии по проведению торгов от 02.06.2009, между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска (Арендодатель, предыдущее наименование истца) и ФИО3 (Арендатор) был заключен договор от 09.06.2009 №5 аренды коммунальной, инженерной и рекреационной инфраструктуры, находящейся в муниципальной собственности, по которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование следующее имущество: Сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м и ограждением (литеры: I, II), кадастровый (или условный) номер: 73-01/241/2008-332, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. III Интернационала (далее по тексту - Имущество) (п. 1.1).

По акту от 11.06.2009 имущество было передано арендодателем арендатору (л.д. 56).

Согласно договору в редакции дополнительного соглашению №3 от 26.03.2012 договор заключается сроком на пять лет и вступает в силу с даты государственной регистрации в установленном законом порядке (п. 1.2 договора).

Дополнительное соглашение зарегистрировано 02.07.2012 г.

Дополнительным соглашением №4 от 24.10.2014 г. договор был пролонгирован на 5 лет: с 10.06.2014 до 09.06.2019. Дополнительное соглашение зарегистрировано 10.11.2014 г.

Впоследствии между ФИО3 (Арендатор) и ФИО2 (новый арендатор) был заключен договор о переуступке прав и обязанностей от 22.08.2015, согласно которому Арендатор передаёт Новому арендатору права и обязанности арендатора по Договору от 09.06.2009 № 5 аренды коммунальной, инженерной и рекреационной инфраструктуры, находящейся в муниципальной собственности (со всеми дополнительными соглашениями к нему) заключенному между Арендатором и Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, действующим от имени муниципального образования «город Ульяновск».

В соответствии с указанным договором, по данному договору передаются права и обязанности Арендатора по договору аренды сквера с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м. и ограждением (литеры I, II) кадастровый (или условный) номер: 73-01/241/2008-332, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. III Интернационала.

По акту приема-передачи имущества по договору от 22.08.2015 г. о передаче прав и обязанностей по Договору от 09.06.2009 № 5 Новому арендатору (ФИО2) был передан сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75кв.м и ограждением (Лит. I. II) кадастровый (или условный) номер: 73-01/241/2008-332, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ул. III Интернационала (л.д. 25). Договор о передаче прав и обязанностей был зарегистрирован 03.09.2015 г.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора (в ред. дополнительного соглашения №4) с 10.06.2014 сумма арендной платы по договору устанавливается в размере 22 728,80 рублей в месяц, без учета налога на добавленную стоимость.

Арендная плата за текущий месяц перечисляется арендатором до десятого числа месяца следующего за отчетным (за январь – до 10 февраля).

Как следует из искового заявления и пояснялось истцом, арендатором допускалось систематическое нарушение сроков внесения арендных платежей, что подтверждается справкой о задолженности по арендной плате и начислениях пени:

- арендная плата за сентябрь 2016 была внесена 12.09.2016.

- арендная плата за октябрь 2016 была внесена 11.10.2016.

- арендная плата за ноябрь 2016 была внесена 16.11.2016.

- арендная плата за декабрь 2016 была внесена 12.12.2016.

- арендная плата за январь 2017 была внесена 13.01.2017.

- арендная плата за апрель 2017 была внесена 13.04.2017.

- арендная плата за май 2017 была внесена 15.05.2017.

- арендная плата за июнь 2017 была внесена 13.06.2017.

- арендная плата за июль 2017 была внесена 11.07.2017.

- арендная плата за август 2017 была внесена 14.08.2017.

- арендная плата за сентябрь 2017 была внесена 12.09.2017.

- арендная плата за ноябрь 2017 была внесена 22.11.2017.

Согласно п. 5.2.1 договора аренды № 5 (в редакции дополнительного соглашения №3), договор может быть расторгнут Арендодателем досрочно в установленном законом порядке в случаях, когда Арендатор использует Имущество с существенным нарушением условий Договора или назначения Имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 5.2.5 Договор в качестве основания для его расторжения предусмотрено возникновение задолженности по арендной плате за пользование имуществом, эквивалентной сумме двухмесячной арендной платы, а также повторения факта несвоевременной оплаты арендной платы, а именно повторного нарушения условий п.2.4.2 и п. 3 договора в течение одного года, независимо от последующего ее внесения, предупредив об этом арендатора за один месяц. Расторжение договора не освобождает Арендатора от обязанности погашения задолженности и уплаты пени за просрочку платежа.

Также п. 5.2.6 договора предусмотрено такое основание для его досрочного расторжения как сдача имущества полностью или частично в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

О предстоящем расторжении договора в связи с истечением его срока либо досрочно Стороны предупреждают друг друга письменно за один месяц (п. 5.3.).

Также истец в исковом заявлении в качестве основания для расторжения договора указывает невыполнение арендатором обязанностей по содержанию имущества в надлежащем состоянии, определенном санитарными, техническими, противопожарными нормами, своевременно и за свой счет производить текущий ремонт имущества, проводить мероприятия по благоустройству.

Как указывает истец, в нарушение указанных условий договора аренды, при обследовании сквера сотрудниками администрации города Ульяновска установлено нарушение арендатором Правил благоустройства территории МО «город Ульяновск». Благоустройство и текущий ремонт сквера не производился.

12.02.2018 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление с исх. №1980-02, согласно которому арендатору в связи с нарушением условия о своевременной оплате арендной платы за пользование имуществом и о содержании арендуемого имущества в надлежащем состоянии было предложено в срок до 10.03.2018 освободить арендуемое имущество и передать его представителю Управления по акту приема-передачи, а также подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды. В случае, если ответчик не передаст имущество истец указывал на обращение в суд с требованиями о расторжении договора (л.д. 30-33).

Представитель ответчика подтвердил получение данного уведомления.

Ответчик исковые требования не признал. Наличие просрочек по внесению арендной платы не оспаривает. Указывает на непродолжительность просрочек в оплате арендной платы, на отсутствие задолженности на момент расторжения договора и на принятие истцом арендной платы после направления уведомления.

В части соблюдения благоустройства территории сквера доказательств совершения соответствующих действий не привел.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя приведены в статье 619 ГК РФ.

Согласно статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Такие основания в рассматриваемом случае согласованы сторонами в пункте 5.2.5 договора, в частности, повторение факта несвоевременной оплаты арендной платы, а именно повторного нарушения условий п.2.4.2 и п. 3 договора в течение одного года, независимо от последующего ее внесения.

Принимая во внимание условия договора аренды о праве Арендодателя расторгнуть договор по основанию повторение факта несвоевременной оплаты арендной платы, а именно повторного нарушения условий п.2.4.2 и п. 3 договора в течение одного года, наличие неоднократных просрочек арендатором внесения арендных платежей в установленный договором срок, получение Арендатором уведомления Арендодателя о расторжении договора аренды, суд считает, что договор аренды подлежит расторжению.

В п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено: согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, из смысла пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 следует, что сам факт оплаты Арендатором задолженности не препятствует предъявлению Арендодателем иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении иска о расторжении договора.

По общим правилам существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Учитывая применение к спорным правоотношениям общих положений об аренде (глава 34 ГК РФ) в качестве такого основания статьей 619 ГК РФ определены существенные нарушения договора аренды в смысле придаваемому этому понятию абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Применительно к данному случаю стороны в условиях договора также установили перечень оснований для расторжения договора, в том числе при повторной просрочке платежа по арендной плате, тем самым признали такое нарушение существенным.

Таким образом, правовые основания, предусмотренные пунктом 5.2.5 договора аренды и статьей 619 ГК РФ, для обращения арендодателя в суд с требованием о расторжении наступили.

Указанные выводы не противоречат судебной практике, в частности постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2018 N Ф06-33978/2018 по делу N А72-10730/2017, Постановлению Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2017 N 11АП-3370/2017 по делу N А72-13164/2016.

Пунктами 2.4.4., 2.4.5, 2.4.6 договора стороны предусмотрели обязанность Арендатора содержать имущество в надлежащем состоянии, определенном санитарными, техническими, противопожарньми нормами; проводить мероприятия по благоустройству в соответствии с планом-графиком благоустройства, который является неотъемлемой частью настоящего договора; содержать прилегающую к имуществу территорию в надлежащем санитарном состоянии, осуществлять ее благоустройство, озеленение и уборку.

В пункте 6.7. договора в редакции дополнительного соглашения №4 установлено дополнительное условие о том, что своевременное выполнение работ по концепции реконструкции сквера (Приложение 1) в соответствии с графиком (Приложение 2) возлагается на арендатора. Приложением №2 к дополнительному соглашению №4 стороны договора согласовали график выполнения работ по реконструкции сквера, а именно строительство площадки для выгула собак – 2014 г., реконструкция зоны детских игровых и спортивных площадок, зоны павильонов кафе и администрации – 2015 г., реконструкция зоны тихого прогулочного отдыха (ландшафтный парк) -2016 г., полное окончание реконструкции сквера – 2017 г.

Учитывая, что сквер является местом массового отдыха, невыполнение указанных условий носит существенный характер для арендодателя.

Истцом предоставлены акты проверки использования муниципального имущества от 10.11.2015, 08.06.2016, 06.02.2018 согласно которым зафиксировано содержание сквера в ненадлежащем состоянии, невыполнение мероприятия по благоустройству в соответствии с планом-графиком благоустройства, невыполнение уборки территории.

Ответчик доказательств выполнения плана-графика благоустройства не представил, доказательств в опровержение актов также не представил.

В соответствии с п. 5.2.1. договора он может быть расторгнут Арендодателем досрочно в установленном законом порядке в случае если Арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Таким образом, требования истца о расторжении договора аренды по указанным основаниям подлежат удовлетворению

Довод о сдаче ответчиком территории сквера в субаренду истцом в ходе судебного заседания не подтвержден.

Истец также просит суд обязать ответчика передать Управлению по акту приема-передачи сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м. и ограждением (литеры: I, II), расположенный по адресу: у. Ульяновск, ул. III Интернационала.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 2.4.9. договора предусмотрена обязанность арендатора в случае расторжения настоящего Договора, в порядке, предусмотренном п.п. 5.1-5.3 Договора, передать Имущество Арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем техническом состоянии с учетом естественного износа, заблаговременно произведя необходимый ремонт либо возместить Арендодателю его стоимость.

Поскольку судом договор аренды расторгнут, у ответчика отсутствуют основания для пользования арендуемым объектом, в связи с чем данное требование истца так же подлежит удовлетворению.

Как пояснили в судебном заседании представители сторон, объектов капитального характера ответчиком в сквере не возводилось. Подтверждением этому является, в том числе, обращение ответчика в суд с требованием о признании незаконными постановлений Администрации «О демонтаже самовольно установленного объекта движимого имущества на территории Муниципального Образования «город Ульяновск» от 05.03.2018 №286, 287, 288, 289, 290, 291, 292, 293, 294, 295, 296 по делу №А72-3768/2018.

Учитывая изложенное, требование об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 передать Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска по акту приема-передачи сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м. и ограждением, расположенный по адресу: у. Ульяновск, ул. III Интернационала подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ возлагаются на ответчика и подлежат взысканию в федеральный бюджет, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины в силу норм действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд


Р Е Ш И Л :


Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор №5 аренды коммунальной, инженерной и рекреационной инфраструктуры, находящейся в муниципальной собственности от 09.06.2009 г.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 передать Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска по акту приема-передачи сквер с площадью асфальтового покрытия 1301,75 кв.м. и ограждением, расположенный по адресу: у. Ульяновск, ул. III Интернационала.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Судья Карсункин С.А.