Решение от 20 ноября 2019 г. по делу № А07-12950/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12950/2019
г. Уфа
20 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 13.11.2019

Полный текст решения изготовлен 20.11.2019


Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Бобылёва М. П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "БАШКОМПЛЕКТСНАБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании арендной платы за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 в размере 545 135,55 руб. и пени в размере 47 572,79 руб.


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 доверенность от 03.10.2019, диплом № 1002310255431,

от ответчика – ФИО3 - доверенность от 03.04.2017.



УСТАНОВИЛ:

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "БАШКОМПЛЕКТСНАБ" о взыскании арендной платы за период с 01.01.2017 по 30.11.2018 в размере 1 184 930,87 руб. и пени за период с 14.06.2017 по 27.11.2018 в размере 53 617,34 руб.

Определением суда от 05 сентября 2019 года принято уточнение иска, в соответствии с которым истец просил взыскать с ответчика арендную плату за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 в размере 545 135,55 руб. и пени в размере 47 572,79 руб.

Проверив материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений РБ № 1368 от 15.09.2010 между Министерством (арендодатель) и ООО «Башкомплектснаб» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № М46-11 от 23.03.2011, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020416:106, расположенный по адресу: РБ, г. Уфа, район Калининский, ул. Индустриальное шоссе 114 корп. 2, для эксплуатации административно-складских помещений и выставочного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 8033 кв. м. (л. д. 9 – 10).

Согласно п.3.1 договора срок аренды установлен с 15.09.2010 по 15.09.2020.

Согласно п. 4.2 договора размер ареной платы исчисляется исходя из ставок арендной платы для данного экономико-планировочного региона, вида функционального использования и типа объектов и площади земельного участка в соответствии с нормативными правовыми актами.

Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.3).

Согласно п.4.5 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем не чаще одного раза в год при изменении и (или) индексации ставок земельного налога и арендной платы или введении коэффициентов к ним на очередной финансовый год в соответствии с законодательством РФ, РБ или г. Уфы.

В силу п.4.7. договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа каждого месяца.

С 01.01.2011г. полномочия по осуществлению права владения, пользования и распоряжения земельными участками, находящимися в собственности городского округа город Уфа Республики Башкортостан, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании решения Совета городского округа от 15.12.2010г. № 31/17 переданы Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, входящее в состав Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в соответствии с "Положением об Управлении земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" выполняет функции от имени муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан и Администрации по решению вопросов местного значения в сфере регулирования земельных и имущественных отношений на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соответствии с полномочиями органов местного самоуправления, установленными федеральным законодательством, законами Республики Башкортостан и иными нормативными правовыми актами.

В связи с наличием задолженности истец направил ответчику претензию №УЗ-11783 от 27.11.2018 с требованием оплаты арендной платы и пени. Требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Истец, мотивируя неоплатой аренды по договору, обратился в суд с данным иском.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве. В отзыве ответчик указал, что на арендованном земельном участке расположено большое количество объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Башкомплектснаб» на праве собственности. Ответчик указывает, что истец при каждом очередном туре определения кадастровой стоимости значительно завышает стоимость земельного участка, следовательно, увеличиваются и расходы на арендную плату. В связи с этим общество при каждом изменении кадастровой стоимости вынуждено обращаться в суд, нести расходы по проведению земельной оценке, судебной экспертизе. 03 июня 2015 г. Определением Верховного Суда Российской Федерации №49-АПГ15-7 кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена равной его рыночной стоимости в размере 11 841 000 рублей вместо 41 861 569,60 рублей. Возникла значительная переплата по арендной плате за землю, которую истец вернул ООО «Башкомплектснаб» только через год. В результате определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 июня 2014 г. стоимость земельного участка опять была увеличена до размера 26 869 180.05 руб. Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 04 апреля 2019 г. № Зга-463/2019 на основании судебной экспертизы кадастровая стоимость была установлена в размере 11 590 000 руб. Ответчик полагает, что с учетом снижения кадастровой стоимости имеется переплата по арендной плате, в связи с чем просит суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Кроме того, ответчик полагает, что арендная плата должна определяться с учетом дополнительных гарантий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ№582 от 16.07.2009 для земельных участков, ограниченных в обороте (принцип №7), то есть по ставке земельного налога, начиная с 12.08.2017г.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

В ходе судебного разбирательства судом изучены договор аренды земельного участка № М46-11 от 23.03.2011 и приложения к договору, в том числе актом приема – передачи и расчетами арендной платы, решение Верховного суда Республики Башкортостан от 04 апреля 2019 г. № Зга-463/2019.

Согласно разъяснениям п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

Договор аренды земельного участка № М46-11 от 23.03.2011 с приложениями содержит все существенные условия договора, по которым сторонами достигнуто соглашение, соответствует требованиям закона о форме и содержании, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, оснований полагать о незаключенности либо ничтожности договора у суда не имеется.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу части 1 статьи 64, части 1 и 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, с учетом представленных сторонами доказательств, обосновывающих требования и возражения лиц, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 в размере 545 135,55 руб.

Требования в части взыскания арендной платы удовлетворению не подлежат на основании следующего.

В рамках дела №А07-19800/18 судом установлено и сторонами по делу не оспаривается, что занимаемый ответчиком земельный участок с кадастровым номером 02:55:020416:106 ограничен в обороте в силу нахождения в санитарной зоне охраны водозабора.

В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Указанная позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 24 июня 2019 г. N 305-ЭС19-4399.

С учетом изложенного являются обоснованными доводы ответчика о том, что арендная плата должна определяться с учетом дополнительных гарантий, предусмотренных Постановлением Правительства РФ№582 от 16.07.2009 для земельных участков, ограниченных в обороте (принцип №7), то есть по ставке земельного налога, начиная с 12.08.2017г.


Арендная плата за период с 01.06.2017 по 11.08.2017 подлежит начислению по ставкам, установленных решением Совета ГО г.Уфы №30/7 по формуле:

АП=Ксу х Сап х (S1/S), где

АП - размер арендной платы;

Kсy - кадастровая стоимость земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

S - площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка в указанный период (01.06.2017 по 11.08.2017) составляла 26 869 180,05 руб. (л.д.34), т.е. арендная плата за месяц составляла 132 330,71 руб., арендная плата за 11 дней августа 2017г. составляет 46 956,06 руб. (132330,71:31х11).

Итого, арендная плата за период с 01.06.2017 по 11.08.2017 составит 311 617,48 руб. (132 330,71+132 330,71+46 956,06).


Арендная плата с 12.08.2017 должна определятся по ставке земельного налога (Постановление Правительства РФ №582), т.е 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (Решение Совета ГО г.Уфа от 17.11.2005г. №2/6 «Об установлении земельного налога»). Таким образом, арендная плата составит 403 037,70 руб. в год, или 33 586,48 руб. в месяц (26869180,05х1,5%).

Итого, арендная плата за период с 12.08.2017 по 31.12.2017 составит 156 014,61 руб. (за период с 12.08.2017 по 31.08.2017 (20 дней) арендная плата составит 21 668,69 руб., за сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2017г. арендная плата составит 134 345,92 (33586,48 х 4 месяца).

Кадастровая стоимость спорного земельного участка с 01.01.2018 составляет 11 590 000 руб., т.е. арендная плата за 2018г. составит 173 850 руб. в год.

Арендная плата за период с 01.01.2019 по 30.07.2019 составит 101 412,50 руб. (173850 : 12 х 7).

Таким образом, за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 арендная плата, исходя из вышеуказанного расчета, должна составлять 742 894,59 руб.

Между тем, оплата арендной платы за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 произведена в размере 1 465 712,86 руб. Таким образом, ответчиком в указанный период излишне уплачена арендная плата в размере 722 818,27 руб.

В пункте 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При указанных обстоятельствах требование истца в части взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.06.2017 по 30.07.2019 в размере 545 135,55 руб. удовлетворению не подлежит, в связи с оплатой.


Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании пени в размере 47 572,79 руб. за период с 30.06.2017 по 30.07.2019 (л.д.97-98).

В силу ч.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена уплата должником кредитору неустойки в размере, определенном договором.

В соответствии с п.7.1. договора аренды земельного участка в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 действовавший ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. На основании данного условия истец просит взыскать пени за просрочку платежа в размере 47 572,79 руб. за период с 30.06.2017 по 30.07.2019.

Произведенный истцом расчет пени судом проверен, является не верным.

В силу п.4.7. договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа каждого месяца.

По расчету суда, пени за просрочку платежа за июнь 2017г. следует производить исходя из следующего расчета:

Оплата арендной платы за июнь 2017г. (132 330,71 руб.) произведена 09.06.2017 в размере 63366,48 руб. Остаток задолженности 68964,23 руб. оплачен 28.06.2017г.

68964,23 х 9,25/300 х 5 дней (с 14.06.2017 по 18.06.2017) = 106,32 руб.

68964,23 х 9/300 х 10 дней (19.06.2017 по 28.06.2017) = 206,89 руб.

Таким образом, пени за июнь 2017г. составят 313,21 руб. и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. За остальной период просрочки оплаты не было, была переплата, в связи с чем в пени в остальной части взысканию не подлежат.

Расходы по государственной пошлине подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям. При этом суд принимает во внимание, что истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАШКОМПЛЕКТСНАБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) пени в размере 313,21 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАШКОМПЛЕКТСНАБ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 7,85 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте www.kad.arbitr.ru.


Судья М.П.Бобылёв