Решение от 23 августа 2021 г. по делу № А46-9617/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-9617/2021
23 августа 2021 года
город Омск


Резолютивная часть решения оглашена 17 августа 2021 года

Решение в полном объёме изготовлено 23 августа 2021 года


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) об установлении условий пользования земельными участками,

при участии в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Прокуратуры Омской области, некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области»,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2.(доверенность от 07.06.2021 сроком на один год, паспорт);

от ответчика – ФИО3 (доверенность от 28.12.2020 сроком по 31.12.2021, удостоверение);

от Прокуратуры Омской области – ФИО4 (удостоверение);

от некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» – ФИО5 (доверенность от 05.04.2021 сроком на один год),

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» (далее – ЖСК «Дом на Тарской», истец, кооператив) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ТУ Росимущества в Омской области, Управление, ответчик) об установлении условий пользования земельными участками с кадастровым номером 55:36:040102:77 на условиях договора аренды № ТУ-02/14-2015-19, с кадастровым номером 55:36:040102:2135 – на условиях договора аренды № ТУ-02/14-2014-18.

К участью в деле в процессуальном положении третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Омской области, некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области».

В судебном заседании кооператив требование поддержал, Управление – высказало возрождения против его удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве.

Третьи лица, возражений против удовлетворения заявленного требования не высказали.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Строительство многоквартирного жилого дома по ул. Тарская - ул. Яковлева первоначально осуществлялось обществом с ограниченной ответственностью «Сибирская Промышленно-Энергетическая Компания» на основании разрешения на строительство 2004 года с привлечением средств граждан - участников долевого строительства.

В настоящее время завершение строительства указанного жилого дома осуществляется ЖСК «Дом на Тарской». Степень готовности дома составляет более 90%.

Строительство данного жилого дома осуществляется на земельных участках с кадастровыми номерами 55:36:040102:122 площадью 8 874 кв.м., 55:36:040102:2135 площадью 2 448 кв.м., 55:36:040102:323 площадью 980 кв.м. и 55:36:040102:77 площадью1 232 кв.м.

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040102:122, 55:36:040102:2135 и 55:36:040102:77 находятся в федеральной собственности, земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:323 - в муниципальной собственности.

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040102:323 и 55:36:040102:122 ЖСК «Дом на Тарской» использует на правах аренды.

29.09.2014 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ЖСК «Дом на Тарской» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:2135, находящийся в собственности Российской Федерации, площадью 2 448 кв.м., с местоположением в 75 м от ориентира по адресу: <...>.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды установлен на 5 лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 01.06.2015.

В письме от 18.09.2019 ТУ Росимущества в Омской области уведомило ЖСК «Дом на Тарской» об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды указанного земельного участка в порядке п. 10 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на то, что договор аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

09.11.2015 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ЖСК «Дом на Тарской» (арендатор) заключен договор аренды № ТУ-02/14-2015-19, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду для завершения строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома земельный участок с кадастровым номером 55:36:040102:77, находящийся в собственности Российской Федерации, площадью 1 232 кв.м., с местоположением по адресу: <...>.

Согласно п.п. 2.1, 2.2 договора срок аренды установлен на 3 года, условия договора применяются к отношениям арендодателя и арендатора с 01.04.2015. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 31.12.2016.

В письме от 04.02.2019 ТУ Росимущества в Омской области уведомило ЖСК «Дом на Тарской» об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды указанного земельного участка со ссылкой на то, что договор аренды в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок.

16.02.2021 между ППК «Фонд защиты граждан - участников долевого строительства» и Некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» заключено соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства дома, застройщиком которого является ЖСК «Дом на Тарской», на сумму 119 млн. руб.

02.02.2021 между ЖСК «Дом на Тарской» и некоммерческой организацией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Омской области» (далее - региональный фонд) заключено соглашение о передаче функций застройщика к региональному фонду.

Согласно условиям соглашения от 02.02.2021 ЖСК «Дом на Тарской» обязано передать региональному фонду во временное пользование земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040102:122, 55:36:040102:2135, 55:36:040102:323 и 55:36:040102:77 (пункт 4.2.1 соглашения).

24.02.2021 ЖСК «Дом на Тарской» обратилось к ТУ Росимущества в Омской области с заявлением о даче согласия на заключение договоров субаренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040102:0122, 55:36:040102:2135,55:36:040102:77.

В ответах от 16.03.2021 и от 16.04.2021 на обращения ЖСК «Дом на Тарской» ТУ Росимущества в Омской области сообщило, что сроки договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040102:2135, 55:36:040102:77 истекли, преимущественное право на заключение договоров аренды указанных земельных участков без проведения торгов однократно ЖСК «Дом на Тарской» реализовано.

По фактам нарушения сроков рассмотрения обращений ЖСК «Дом на Тарской», отсутствия определенной и мотивированной позиции при рассмотрении обращений застройщика прокуратурой области 14.05.2021 ТУ Росимущества в Омской области внесено представление.

При этом, неоднократно в ответах от 16.09.2020, от 16.03.2021 и от 16.04.2021 на обращения ЖСК «Дом на Тарской» ТУ Росимущества в Омской области сообщало, что кооператив для решения вопросов в части сохранения права пользования земельными участками с кадастровыми номерами 55:36:040102:2135, 55:36:040102:77 необходимо обратиться в суд с заявлением в порядке ст. 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование ЖСК «Дом на Тарской» подлежит удовлетворению, исходя из следующего.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ) (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 ГК РФ.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 ГК РФ.

Правовое обоснование иска состоит в том, что кооператив является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договорам аренды.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную её собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд согласно приведённым выше нормам права может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учётом системного толкования норм статей 271 и 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (часть 11 статьи 4 Закона).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:040102:77, 55:36:040102:2135 были предоставлен для завершения строительства, без проведения торгов согласно договору № ТУ-02/14-2015-19 на три года, № ТУ-02/14-2014-18 - на пять лет. Срок договора аренды истек, с истечением срока аренды прекращает действие и разрешение на строительство.

ЖСК «Дом на Тарской» является жилищно-строительным кооперативом, созданным участниками строительства в соответствии с требованиями ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Члены ЖСК «Дом на Тарской» являются сособствениками объекта незавершенного строительства - многоквартирного жилого дома.

Поскольку степень готовности дома составляет более 90%, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:040102:2135 и 55:36:040102:77 составляет всего около одной четвертой от общей площади, необходимой для завершения строительства объекта, снос жилого дома, построенного за счет средств граждан, невозможен ввиду явной очевидности превышения стоимости жилого дома по сравнению со стоимостью спорных земельных участков, заявленные ЖСК «Дом на Тарской» являются обоснованными.

С учетом вышеприведенных норм права и обстоятельств дела, а также в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов (интересов собственника земельного участка и собственников объекта незавершенного строительства), защиты нарушенных прав граждан - участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, обеспечения возможности использования выделенных для завершения строительства финансовых средств, суд приходит к выводу о том, что заявленные ЖСК «Дом на Тарской» требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Статьёй 101 АПК РФ к судебным расходам отнесена, в том числе, и государственная пошлина.

По смыслу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Исходя из установленных обстоятельств разрешенного спора, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях ответчика виновного уклонения от продления аренды, в связи с чем не находит оснований для возложения на Управление бремени несения судебных расходов, ввиду чего относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требование жилищно-строительного кооператива «Дом на Тарской» удовлетворить.

Установить жилищно-строительному кооперативу «Дом на Тарской» (ИНН <***>, ОГРН <***>) условия пользования земельными участками с кадастровым номером 55:36:040102:77 на условиях договора аренды № ТУ-02/14-2015-19, с кадастровым номером 55:36:040102:2135 – на условиях договора аренды № ТУ-02/14-2014-18.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья В.В. Пермяков