Решение от 15 апреля 2022 г. по делу № А19-18152/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



г. Иркутск Дело № А19-18152/2021


15.04.2022 г.


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06.04.2022 года. Решение в полном объеме изготовлено 15.04.2022 года.


Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КУЙТА" (ОГРН: 11.01.2006, ИНН: <***>, дата регистрации: 11.01.2006, адрес: 669475, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, РАЙОН АЛАРСКИЙ, СЕЛО ИДЕАЛ),

о признании права собственности,

третьи лица:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 23.12.2004, адрес: 664056, <...>),

конкурсный управляющий ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя по доверенности ФИО4, представителя по доверенности ФИО5,

от администрации: глава администрации ФИО6,

от третьих лиц: представители не явились, извещены

при участии слушателя,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО2 обратился в Аларский районный суд Иркутской области с исковым заявлением к АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "АЛАРСКИЙ РАЙОН" ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ о признании права собственности истца на следующие объекты недвижимости:

нежилое здание зерносклада №1, общей площадью 1200кв.м., кадастровый номер: 85:01:120401:372, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский р-н, с.Куйта;

нежилое здание зерносклада №2, общей площадью 1100 кв.м., кадастровый номер: 85:01:120401:373, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский р-н, с.Куйта;

нежилое здание овощехранилище, общей площадью 287,8 кв.м., кадастровый номер: 85:01:120401:370, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, с.Куйта;

нежилое здание, общей площадью 23,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Определением Аларского районного суда Иркутской области от 16.06.2021 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КУЙТА" и конкурсный управляющий ФИО3

Позже определением Аларского районного суда Иркутской области от 01.07.2021 произведена замена ответчика АДМИНИСТРАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "АЛАРСКИЙ РАЙОН" ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ на ответчика - АДМИНИСТРАЦИЮ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "КУЙТА".

Учитывая, что истец имеет статус индивидуального предпринимателя, определением Аларского районного суда Иркутской области от 10.08.2021г. гражданское дело было передано по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением арбитражного суда от 11.10.2021г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ.

06.04.2022г. истец заявил о замене процессуального статуса конкурсного управляющего ФИО3 с ответчика на третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика.

Представитель администрации не возражал против замены.

Суд считает возможным удовлетворить данное ходатайство, изменив процессуальный статус конкурсного управляющего ФИО3, т.е. исключив ее из состава ответчиков, привлекая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о чем вынес протокольное определение.

В обоснование заявленных требований истец указал, что приобрел спорное имущество по договору купли-продажи у ООО "Идеал" в лице конкурсного управляющего ФИО3

Истец пользуется и владеет спорными объектами недвижимости с 02.07.2012г.

Зарегистрировать переход права и право собственности истец не может, поскольку продавец прекратил свою деятельность в связи с ликвидацией 11.10.2012г.

Администрация муниципального района "Аларский район" Иркутской области поставило спорные объекты на кадастровый учет как бесхозяйные объекты недвижимости.

АДМИНИСТРАЦИЯ МО «КУЙТА» с исковыми требованиями не согласилась, в отзыве указала, что довод истца о том, что он пользуется и владеет заявленными объектами не соответствует действительности, поскольку объекты находятся в ненадлежащем, разрушенном состоянии.

По мнению ответчика, истец ошибочно полагает, что сам по себе договор купли-продажи недвижимости без надлежащей регистрации может являться документом, подтверждающим право собственности на объекты недвижимого имущества.

Также ответчик указал, что истец представил доказательства обращения за регистрацией права собственности только по одному объекту, при этом не представил доказательства обжалования отказа регистрирующего органа.

Кроме того, администрация считает, что регистрация спорных объектов муниципальным органом в качестве бесхозяйных при отсутствии доказательств зарегистрированного права истца на эти объекты является законной и обоснованной.

Третье лицо - Управление Росреестра по Иркутской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило, в отзыве указало, что не является субъектом спорного правоотношения, не имеет материально-правовой заинтересованности по данному делу. Вместе тем, управление указало, что в 2016г. истцом были представлены документы на государственную регистрацию прав собственности на нежилое здание, с кад. № 85:01:120401:370, расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, село Куйта, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2012г., заключенного с ООО "Идеал". В государственной регистрации права собственности истца было отказано по причине отсутствия регистрации права продавца на отчуждаемое имущество, отсутствия заявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности и невозможностью идентификации объекта недвижимости, заявленного к регистрации с предметом договора от 02.07.2012г.

Согласно актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении объектов недвижимости с кад.№ 85:01:120401:370, № 85:01:120401:372, .№ 85:01:120401:373 в январе 2021г. в ЕГРН внесены записи о постановке их на учет в качестве бесхозяйных на основании заявления администрации муниципального образования "Куйта".

Сведения об объекте недвижимости – нежилом здании, площадью 23,2 кв.м, расположенном по адресу: Иркутская область, Аларский район, ул.Рабочая, 10, в ЕГРН отсутствуют.

16.08.2021г. ФИО2 обратился в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации прав собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, не состоящее на государственном кадастровом учете, объекты недвижимости с кад.№ кад.№ 85:01:120401:370, № 85:01:120401:372, .№ 85:01:120401:373 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2012г., заключенного с ООО "Идеал". Государственная регистрация прав собственности истца была приостановлена по причине отсутствия регистрации права продавца на отчуждаемое имущество, отсутствия заявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности, невозможностью идентификации объекта недвижимости, заявленного к регистрации с предметом договора от 02.07.2012г. и для объектов, не состоящих на кадастровом учете – необходимостью такого учета одновременно с регистрацией прав.

При этом Управление Росреестра по Иркутской области указало, что в случае удовлетворения заявленных исковых требований наличие записи о постановке спорных зданий на учет в качестве бесхозяйных не будет являться препятствием для государственной регистрации прав на основании судебного акта.

Третье лицо – конкурсный управляющий ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, отзыв не представила.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего в спорный период времени) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (пункт 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В статье 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенного права путем предъявления требования о признании права.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права; иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 ГК РФ утратил силу с 01.03.2013).

Частями 1, 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат только собственнику этого имущества, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Следовательно, для удовлетворения требования о признании права собственности на недвижимое имущество, основанного на сделке купли-продажи, необходимо доказать наличие соответствующего права у продавца этого имущества на момент его отчуждения.

В силу требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Между тем, доказательств наличия права собственности у продавца спорного имущества – ООО "Идеал", истцом не представлено.

Из материалов дела следует, что в качестве документа, подтверждающего возникновение у ИП ФИО2 права собственности на спорные здания представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2012г., заключенный между ИП ФИО2 (покупатель) и ООО "Идеал" (продавец).

Как следует из текста договора купли-продажи, он заключен на 33 объекта. На часть объектов в договоре указан адрес и описание.

В числе прочих в договоре значатся следующие объекты: зерносклад ЗИ (п/н.10), зерносклад ЗИ (п/н.11), овощехранилище б/н ЗК. Указанные объекты адресов и описаний не имеют.

Общая сумма договора по всем объектам составила 1 090 608 руб.

От имени продавца договору купли-продажи подписан конкурсным управляющим ФИО3, действующей на основании решения Арбитражного суда Иркутской области от 12.03.2010г., в соответствии с которым должник ООО "Идеал" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него было открыто конкурсное производство до 28.07.2010г., конкурсным управляющим была утверждена ФИО3 .В., затем срок конкурсного производства был продлен до 19.09.2012г.

Поименованное в договоре от 02.07.2012г. имущество передано по Акту приема-передачи от 05.07.2012г. Оплата произведена на основании платежного поручения № 810 от 25.06.2012г. на сумму 103 125 руб. и платежного поручения № 20 от 01.08.2012г. на сумму 928 125 руб., т.е. всего в сумме 1 031 250 руб.

Как следует из пояснений истец, представленных им документов, а также из письменного отзыва Управления Росреестра по Иркутской области, истцом предпринимались попытки обращения за государственной регистрацией права на спорные объекты, что повлекло отказ регистрирующего органа в связи с отсутствием регистрации права продавца на отчуждаемое имущество, отсутствия заявления продавца на государственную регистрацию перехода права собственности и невозможностью идентификации объекта недвижимости, заявленного к регистрации с предметом договора от 02.07.2012г.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 т 29.04.201г. при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обращаться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2012г. ООО "Идеал" (ОГРН <***>) ликвидирован на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 11.10.2012г.

Представители истца пояснили суду, что отказы регистрирующего органа ими не оспаривались, поскольку регистрация ответчиком спорных объектов, как бесхозяйного имущества, свидетельствует о наличии спора о праве, что исключает возможность рассмотрения спора в порядке главы 24 АПК РФ.

Также в названном выше п.62 Постановления указано на то, что, рассматривая требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

В данном случае полная оплата по договору не произведена, поскольку цена договора - 1 090 608 руб., оплата произведена в сумме 1 031 250 руб.

Суд предлагал истцу пояснить разницу в суммах, указать какой из объектов исключен из оплаты, какими причинами обоснована недоплата.

Как пояснили в судебном заседании представители истца, оплата произведена именно в указанной сумме в связи с «округлением».

Вместе с тем, никаких документов, обосновывающих уменьшение подлежащей оплате суммы по договору, суду не представили.

Таким образом, доказательств исполнения покупателем обязанности по договору купли-продажи с части оплаты стоимости приобретаемого имущества в полном объеме не представлено.

Как следует из пункта 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.07.2012г. право собственности не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 3.3 право собственности на объект возникает у Покупателя с момента регистрации права собственности в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из Выписок из ЕГРН: объект овощехранилище, по адресу: Иркутская область, Аларский район, село Куйта, кадастровый номер 85:01:120401:370, принят на учет как бесхозяйный правообладатель – МО "Куйта"; здание зерносклада № 1, по адресу Иркутская область, Аларский район, село Куйта, кадастровый номер 85:01:120401:372, принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости, правообладатель – администрация МО "Куйта"; здание зерносклада № 2, по адресу Иркутская область, Аларский район, село Куйта, кадастровый номер 85:01:120401:373, принят на учет как бесхозяйный объект недвижимости, правообладатель – МО "Куйта".

Учитывая недоказанность наличия права продавца – ООО «Идеал» на проданное по договору от 02.07.2012 имущество в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности ООО «Идеал» на спорное имущество, и презумпцию «нельзя передать прав больше чем имеешь сам», суд не может признать факт перехода прав собственности на спорное имущество к ИП ФИО2

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что отсутствие продавца в связи с его ликвидацией не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю.

К доводу истца о том, что настоящий иск подлежит удовлетворению в связи с тем, что права продавца - ООО «Идеал» на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктом 1 и пунктом 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (данный пункт статьи 8 ГК РФ утратил силу с 01.03.2013) суд относится критически в связи со следующим.

Для документального обоснования указанного довода истец должен представить документы, подтверждающие последовательную передачу спорного имущества по цепочке правопреемников, начиная с создания объектов до их передачи продавцу – ООО «Идеал».

Так в материалы дела представлены следующие документы.

Согласно исторической справке совхоза «Идеал» он был создан на основании приказа Иркутского областного управления сельского хозяйства от 23.10.1967г. № 481 за счет разукрупнения совхоза «Аларский».

В соответствии с постановлением главы администрации Аларского района Иркутской области от 01.06.1992г. № 162 на основании постановления главы администрации Аларского района за № 24 от 12.03.1992г. «О регистрации предприятий, организаций, учреждений района» зарегистрировано акционерное общество «Идеал».

Постановлением главы администрации Аларского района Усть-Ордынского бурятского автономного округа от 31.03.1999г. № 59 акционерное общество закрытого типа «Идеал» перерегистрировано в акционерное общество «Идеал».

Согласно Уставу Закрытого акционерного общества «Идеал» он является правопреемником преобразованного в ЗАО АОЗТ «Идеал» с 17 февраля 1999г.

При этом никаких документов о наличии у вышеуказанных юридических лиц имущества, в том числе, спорных объектов, актов о передаче имущества правопреемнику истцом не представлено.

Документы из банкротского дела № А19- 14854/09-37 (промежуточный бухгалтерский баланс ООО «Идеал» на 31 мая 2010г., отчет конкурсного управляющего ФИО3, экспертное заключение ООО «Русская провинция») могут свидетельствовать только о наличии во владении должником имущества на момент проведения процедуры банкротства, но не подтверждают получения имущества от правопредшественников по непрерывной цепочке.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ИП ФИО2 не подтвердил факта возникновения у него права на имущество, полученное по договору от 02.07.2012, как приобретенное у лица, управомоченного распоряжаться данным имуществом.

Истец в качестве одного из доводов указал, что пользуется и владеет спорными объектами недвижимости с 02.07.2012г.

Глава администрации МО «Куйта» оспаривает данное утверждение, поскольку объекты находятся в неудовлетворительном, полуразрушенном состоянии, никакая деятельность в зданиях не ведется.

Исходя из представленных обеими сторонами фототаблиц, составленных из фотографий разных периодов, состояние спорных объектов примерно одинаковое, объекты полуразрушены, их состояние не может свидетельствовать об использовании в хозяйственной деятельности.

Документов, подтверждающих обратное истцом суду не представлено.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора факт владения объектом, сам по себе значения не имеет.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при подаче искового заявления по чеку-ордеру от 18.05.2021 уплачена государственная пошлина в сумме 12 070 руб.

Учитывая размер госпошлины, уплачиваемой при рассмотрении исковых требований неимущественного характера, суд считает возможным возвратить истцу излишне уплаченную госпошлину в сумме 6 070 руб.,

В остальной части судебные расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 070 руб., уплаченную по квитанции от 18.05.2021г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.


Судья О.П.Сураева