Решение от 28 марта 2018 г. по делу № А74-2340/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А74-2340/2017
28 марта 2018 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 21 марта 2018 года.

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2018 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.М. Зайцевой

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение части нежилого здания, выраженного в письме от 2 декабря 2016 года № 3428.


В судебном заседании принимали участие:

от заявителя – ФИО2 на основании доверенности от 12.02.2018, паспорт;

от Администрации города Абакана – ФИО3 на основании доверенности от 08.09.2017 № 2768 (т1 л135), паспорт.


Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» (далее – общество, ООО «ВСК-Терминал») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Абакана (далее – администрация) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение части нежилого здания общей площадью 1071,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, Литера В2, выраженного в письме от 2 декабря 2016 года № 3428.

В качестве восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Администрацию города Абакана устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «ВСК-Терминал» путём совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО «ВСК-Терминал» на выкуп части нежилого здания общей площадью 1071,2 кв.м. по адресу: <...>, Литера В2, в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении. Полагал, что отсутствие кадастрового учёта помещения на момент обращения с заявлением само по себе не лишает субъекта права выкупа объекта; возможность реализации преимущественного права зависит не от согласия собственника, а от возможности формирования помещения как обособленного объекта. По мнению заявителя, постановка на кадастровый учёт арендуемой части нежилого здания возможна, следовательно, данная арендуемая часть нежилого здания может являться предметом договора купли-продажи. Представитель заявителя пояснил, что отказывается от ранее поданного ходатайства от 15.01.2018 о проведении дополнительной экспертизы в отношении реконструируемого помещения. Представил возражения на дополнения к отзыву, полагал, что вынесение администрацией отказа на следующий день после окончания действия договора аренды является злоупотреблением правом. Указал, что реконструкция производилась по согласованию с администрацией, по состоянию на 20.03.2018 перегородки восстановлены ООО «ВСК-Терминал» в соответствии с техническим планом здания, представил фотоматериал. Представил ходатайства о проведении повторной экспертизы и экспертизы.

Протокольными определениями суд отказал в удовлетворении ходатайств заявителя о проведении повторной экспертизы и экспертизы.

Представитель Администрации города Абакана с заявленным требованием не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и дополнениях к нему, полагал, что выкуп части нежилого здания, расположенного по адресу <...>, Литера В2, площадью 1071,2 кв.м., невозможен, поскольку она не сформирована в качестве объекта недвижимости, воли собственника на раздел нежилого здания по ул. Чертыгашева д. 25, лит. В2, а также возможности раздела, не имеется. Кроме этого, указывал на то, что заявитель не обращался в администрацию с заявлением о выделе каких-либо частей из арендуемой площади. Считал, что повторное рассмотрение нового заявления о производстве раздела и реализации преимущественного права на выделенные части невозможно, поскольку срок аренды с ООО «ВСК-Терминал» истёк, ООО «ВСК-Терминал» за период после подачи заявления на выкуп (с декабря 2016 г.) не производит оплату арендных платежей. При осмотре части здания 14.09.2017 администрацией установлено, что помещения по техническому паспорту № 17, 18 объединены, между помещениями № 8, 9, 11, 12 убраны перегородки. Полагал, что администрацией сроки рассмотрения заявления не нарушены, заявитель не доказал возможность выдела арендуемой части. Указал, что заявитель своими действиями создаёт новые обстоятельства, которые не существовали на момент принятия оспариваемого решения.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

ООО «ВСК-Терминал» зарегистрировано в качестве юридического лица 17.09.2003 Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы №1 по Республике Хакасия.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.02.2008 серии 19 АА 118182 часть производственного здания, назначение: нежилое, 1-этажный общая площадь 1201,1 кв.м., лит В2, адрес объекта: <...>, литера В2, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию г. Абакан (т1 л65).

По итогам аукциона за право аренды (протокол от 29.11.2006, т1 л43) Мэром г. Абакана издано распоряжение от 13.12.2006 № 615р о передаче в аренду ООО «ВСК-Терминал» части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера В2, общей площадью 1016,6 кв.м. (т1 л44).

Между комитетом муниципальной экономики г. Абакана (арендодатель) и ООО «ВСК-Терминал» (арендатор) заключён договор аренды от 13.12.2006 № 275 (т1 л31) на вышеуказанную часть нежилого здания. В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора срок аренды установлен с 01.12.2006 по 01.12.2016.

02.04.2008 в связи с уточнением площадей Мэром г. Абакана издано распоряжение № 176 р (т1 л45) о передаче в аренду ООО «ВСК-Терминал» фактически занимаемой части нежилого здания площадью 1071,2 кв. м. от нежилого здания литера В2 общей площадью 1201,1 кв.м., расположенного по ул. Чертыгашева 25А в г. Абакане, для использования под складские и служебные помещения.

Дополнительным соглашением от 04.04.2008 (т1 л35) к договору от 13.12.2006 № 275 стороны данного договора установили, что арендодатель передаёт арендатору во временное владение и пользование часть нежилого здания по адресу: <...>, площадью 1071,2 кв.м от здания литера В2, общей площадью 1201,1 кв.м. для использования под складские и служебные помещения.

По акту приёма-передачи от 04.04.2008 арендатор принял у арендодателя нежилое помещение площадью 1071,2 кв.м. (т1 л36).

Согласно приложению № 2 к договору аренды от 13.12.2006 № 275 арендуемая обществом площадь 1071,2 кв.м. состоит из площади помещений № № 1-18, 33-44 (т1 л119).

Арендуемое обществом помещение общей площадью 1071,2 кв.м. (пом. № 1-18, 33-44) включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 №2137, под номером №221.

29.11.2016 общество обратилось в администрацию с заявлением (т1 л12), в котором просило передать в собственность часть нежилого здания площадью 1071,2 кв.м. по адресу: <...>, от здания литера В2.

Письмом от 02.12.2016 № 3428 (т1 л11) администрация отказала обществу в реализации преимущественного права по следующим основаниям:

- арендуемая часть нежилого здания площадью 1071,2 кв.м. не является самостоятельным объектом недвижимости и не поставлена на кадастровый учёт в качестве самостоятельного объекта недвижимости;

- на момент подачи заявления арендуемая часть не является сформированной в качестве объекта недвижимости и не может являться предметом договора купли-продажи;

- воли на раздел нежилого здания по ул. Чертыгашева, 25, лит. В2, а также возможности раздела у администрации г. Абакана не имеется.


Общество посчитав, что решение администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением. Как пояснил представитель общества в ходе рассмотрения дела, в оспариваемом письме администрация дала ответ об отказе в реализации преимущественного права на приобретение имущества в отношении двух заявлений общества от 03.11.2016 и от 30.11.2016 (в письме, по-видимому, допущена опечатка, поскольку согласно входящему штампу заявление общества от 29.11.2016 зарегистрировано 29.11.2016), вместе с тем отказ в отношении заявления от 03.11.2016 не оспаривается, поскольку на дату подачи указанного заявления имелась задолженность по арендной плате.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Срок для обращения в арбитражный суд с заявлением, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ, обществом соблюдён.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - информационное письмо от 05.11.2009 № 134), субъект малого предпринимательства, чьё право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 АПК РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статей 197, 198, 201 АПК РФ следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя; обязанность доказывания законности оспариваемого решения возлагается на администрацию.


Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Согласно части 3 статьи 52 Устава города Абакана, утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 28.12.2005 № 222, органы местного самоуправления города вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Республики Хакасия и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, решение вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества отнесено к компетенции администрации.

Исходя из Устава города Абакана, Положения «О приватизации объектов муниципальной собственности города Абакана», утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 29.12.2008 №99; постановления Администрации г. Абакана от 28.09.2012 №1805 «Об утверждении положения о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества», суд приходит к выводу, что оспариваемое решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, вынесено администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

Общество оспаривает отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемой части нежилого здания общей площадью 1071,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, литера В2.


В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу положений статей 3, 9 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон № 209-ФЗ) и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трёх и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- арендуемое имущество включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме от 05.11.2009 № 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определён в Законе от 22.07.2008 № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьёй 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Частью 4 статьи 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Закон или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Закона № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным названным Законом, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.


Как усматривается из материалов дела, арендуемая обществом часть производственного здания, общей площадью 1071,2 кв.м., состоящая из помещений №№1-18, 33-44, по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном владении и (или) временном пользовании общества непрерывно в течение более трёх и более лет в соответствии с договором аренды от 13.12.2006 №275. Задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) у заявителя на дату подачи заявления (29.11.2016) о реализации преимущественного права у общества отсутствовала; спорные помещения включены в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 №2137. Соответствие заявителя критериям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Закона № 209-ФЗ сторонами не оспаривается.

Вместе с тем согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 №134, по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлён государственный кадастровый учёт по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В силу пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей в спорный период) государственным кадастровым учётом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определённой вещи.

Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учёта в соответствии с Федеральным законом о государственном кадастре недвижимости.

В соответствии со статьями 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей в спорный период) не допускается постановка на государственный кадастровый учёт в случае, если помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Из вышеизложенного следует, что передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом №159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что обществу в рамках заключённого договора аренды предоставлена в аренду часть нежилого здания, состоящая из помещений № 1-18, 33-44 согласно техническому паспорту по состоянию на 16.01.2007 и экспликации к договору аренды.

Заявитель полагает возможным формирование арендуемой им части здания как самостоятельного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства обществом заявлено ходатайство о назначении экспертизы с целью определения возможности формирования из арендуемой части здания самостоятельных объектов недвижимости для их дальнейшего кадастрового учёта.

Определением арбитражного суда от 15.09.2017 ходатайство заявителя удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза с целью установления возможности формирования в нежилом здании, расположенном по адресу: <...>, литера В2, на основе комплекса помещений №№1-18 и комплекса помещений №№33-44, общей площадью 1071,2 кв.м., обособленных объектов недвижимости без производства каких-либо строительных работ в целях их дальнейшего кадастрового учёта.

Для проведения экспертизы в распоряжение эксперта предоставлена копия технического паспорта от 16.01.2007 (т1 л55) части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера В2, и копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на часть производственного здания от 21.02.2008 (т1 л65).

03.10.2017 в материалы дела от Отделения по Республике Хакасия Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» представлено заключение эксперта. Согласно данному заключению, эксперт пришёл к следующим выводам:

1. На основе комплекса помещений № 1-18 возможно формирование восьми самостоятельных объектов недвижимости, изолированных от других помещений:

- помещение 1 (1Н), состоящее из помещения №1;

- помещение 2 (2Н), состоящее из помещения №3;

- помещение 3 (3Н), состоящее из помещений №№4, 5;

- помещение 4 (4Н), состоящее из помещений №№6,9,10;

- помещение 5 (5Н), состоящее из помещения №11;

- помещение 6 (6Н), состоящее из помещений №№12,13,14;

- помещение 7 (7Н), состоящее из помещений №№15, 16, 17;

- помещение 8 (8Н), состоящее из помещения №18.

На основе комплекса помещений № 33-44 возможно формирование трёх самостоятельных объектов недвижимости, изолированных от других помещений:

- помещение 9 (Н) состоящее из помещения № 33;

- помещение 10 (10Н), состоящее из помещений №№34-43;

- помещение 11 (11Н), состоящее их помещения №44.

Помещения №2 (электрощитовая), 7 (бокс), 8 (бокс) общей площадью 112,5 кв.м. являются местами общего пользования.

2. Для возможности выполнения схемы преобразования части производственного здания литера В2 по адресу: <...>, литера В2, после выявленной при осмотре реконструкции, необходимо выполнить Техническую инвентаризацию данного объекта.

В ходе рассмотрения дела эксперт Отделения по Республике Хакасия Восточно-Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ФИО4 на вопросы суда и лиц, участвующих в деле, пояснила, что основанием для отнесения помещений №№2, 7, 8 к местам общего пользования послужил факт наличия электрощитовой в помещении №2. Эксперт указал, что электрощитовая обслуживает все рассматриваемые помещения, в связи с этим она является местом общего пользования. Поскольку проход в электрощитовую возможен только через помещение № 8, а помещение № 7 не имеет двери, то помещения № 7 и № 8 также отнесены экспертом к местам общего пользования.

Как следует из заключения эксперта, и пояснений эксперта, данных в судебном заседании, возможность выдела спорных помещений была определена на основе данных технического паспорта по состоянию на 16.01.2007. Между тем при проведении обследования 26.09.2017 части производственного здания литера В2 экспертом было выявлено, что на обследуемом объекте проведена реконструкция: демонтированы стены, перегородки, выполнены перегородки, заделаны проёмы, выполнены проёмы, данные изменения привели к изменению конфигурации, нумерации, площади помещений (всего объекта в целом) и как следствие – изменению схемы образования самостоятельных объектов недвижимости. В частности, из помещений 8,9,11,12 образован один бокс, стены между указанными помещениями снесены. Как указал эксперт, в связи со сносом перегородок изменится площадь помещений в сторону увеличения.

Эксперт пояснил, что предложенный на основе технического паспорта по состоянию на 16.01.2007 вариант выдела помещений, на данный момент не является актуальным, поскольку в связи с проведённой реконструкцией изменились характеристики рассматриваемых помещений, их площади и нумерация.

Таким образом, по результатам проведённой экспертизы установлено, что обществом произведена реконструкция занимаемых им помещений. Факт реконструкции арендуемых помещений заявителем не отрицался.

Между тем в соответствии с условиями договора аренды № 275 от 13.12.2016 (далее – договор) арендатор принял на себя обязательства не производить никаких перепланировок, переоборудования и реконструкции помещения, а также расположенных в нём сетей и коммуникаций без письменного согласия арендодателя. Проектное решение по перепланировке, реконструкции помещения и фасада согласовывается с департаментом ГАЗ Администрации города Абакана. (пункт 2.2.16 договора).

Согласно пояснениям представителя администрации, данным в судебном заседании, соответствующее разрешение на реконструкцию арендуемого объекта администрацией обществу не выдавалось. При осмотре части здания 14.09.2017 администрацией было установлено, что помещения по техническому паспорту № 17, 18 объединены, между помещениями № 8, 9, 11, 12 убраны перегородки.

Арбитражный суд отклоняет довод заявителя о том, что реконструкция арендуемой части нежилого здания, производилась по согласованию с администрацией, поскольку факт дачи согласия на реконструкцию представитель администрации не подтвердил, а общество не представило документы, подтверждающие указанный довод.

Кроме того, согласно пункту 2.2.23 договора арендатор обязан не реже одного раза в пять лет производить за свой счёт техническую инвентаризацию помещения без компенсации затрат арендодателем.

Техническая инвентаризация спорного помещения в соответствии с пунктом 2.2.23 договора, а также после проведённой реконструкции обществом не производилась, новый технический паспорт, в котором отражены произведённые в результате реконструкции изменения арендуемых помещений, не составлялся, доказательств обратного заявитель суду не представил.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодека Российской Федерации реконструкцией признаётся изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объёма) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется с соблюдением требований, установленных в главе 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательства соблюдения заявителем вышеуказанных требований Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении реконструкции арендуемой части здания в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, обществом произведена самовольная реконструкция арендуемого им помещения, что, как следует из заключения эксперта, привело к изменению конфигурации, нумерации, площади помещений (всего объекта в целом), то есть помещения не сохранились в состоянии, соответствующем техническому паспорту по состоянию на 16.01.2007 (т1 л55), актуальном на момент передачи обществу части здания в аренду.

Арбитражный суд считает, что в условиях отсутствия фактического оформления проведённой реконструкции арендуемой части нежилого помещения в соответствии с положениями вышеуказанного договора аренды и требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявителем не доказана возможность выдела спорной части нежилого здания как обособленного объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учёт.

Арбитражный суд отклоняет довод заявителя о том, что по состоянию на 20.03.2018 перегородки восстановлены ООО «ВСК-Терминал» в соответствии с техническим планом здания, поскольку в рамках рассматриваемого предмета спора не подлежат оценке действия общества, совершаемые в отношении спорной части помещений по истечении более года после принятия оспариваемого решения.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность реализации права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении самовольно реконструируемых помещений.


Кроме этого, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 информационного письма № 134, у общества не возникло право на приобретение в собственность спорных помещений, поскольку на дату принятия решения (02.12.2016) по заявлению на выкуп общество не являлось арендатором в связи с истечением срока аренды.

Арбитражный суд отклоняет доводы заявителя о злоупотреблении администрацией правом при вынесении оспариваемого решения за пределами срока действия договора по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, об отсутствии намерений на продление срока действия договора администрацией в адрес заявителя было заблаговременно направлено соответствующее уведомление от 03.10.2016 № 1937 (т1 л93). То есть до подачи обществом заявлений (03.11.2016, 29.11.2016) о передаче в собственность части нежилого здания площадью 1071,2 кв.м. по адресу: <...>, от здания литера В2.

Кроме этого, как следует из пояснений заявителя и представленных документов, задолженность по арендной плате за октябрь, ноябрь 2016 г. была погашена обществом платёжными поручениями только 25.11.2016 и 28.11.2016.

Таким образом, с момента подачи обществом в администрацию второго заявления о выкупе (29.11.2016) и до истечения срока действия договора (02.12.2016) оставалось два дня.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрен тридцатидневный срок рассмотрения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В течение которого в соответствии с Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (далее – Положение), утверждённым постановлением Администрации г. Абакана от 28.09.2012 № 1805, уполномоченному органу необходимо произвести следующие действия: Отдел аренды муниципального имущества Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана дополняет поступивший от арендатора комплект документов дополнительными документами и направляет пакет документов работнику МКУ "ГПС "Кодекс", который осуществляет правовую экспертизу комплекта документов и информации, представленной отделом аренды муниципального имущества Комитета, на предмет соответствия требованиям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ; в случае если по итогам проведения правовой экспертизы выявлены несоответствия и (или) обстоятельства, препятствующие реализации арендатором заявленного преимущественного права, работник МКУ "ГПС "Кодекс" готовит юридическое заключение по представленным документам, в котором приводятся указанные несоответствия и (или) обстоятельства. Данное заключение приобщается к комплекту документов; если по результатам правовой экспертизы не выявлено несоответствий и (или) обстоятельств, препятствующих реализации арендатором заявленного преимущественного права, то Комитетом заказывается отчёт об оценке рыночной стоимости арендуемого имущества (пункты 2.9, 2.10 Положения).

Учитывая изложенное, заявитель не доказал, что уполномоченный орган имел возможность в течение двух дней до окончания срока действия договора аренды совершить все вышеперечисленные действия.

Арбитражным судом установлено, что отказываясь от продления договора аренды администрация не преследовала цель воспрепятствовать обществу в выкупе помещений, решение об отказе в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемой части здания принято в пределах срока, установленного частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ,. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих доводы заявителя о злоупотреблении администрацией правом при вынесении оспариваемого решения.

Иные доводы заявителя оценены, проверены арбитражным судом и признаны несостоятельными, поскольку не опровергают выводов, к которым пришёл арбитражный суд по результатам рассмотрения заявления.


При таких обстоятельствах решение администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение части нежилого здания, выраженное в письме от 2 декабря 2016 года № 3428, соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Общество не представило доказательств нарушения оспариваемым решением его прав и законных интересов, в связи с чем арбитражный суд на основании положений части 3 статьи 201 АПК РФ отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 3000 руб., уплачена заявителем при обращении в арбитражный суд платёжным поручением от 21.02.2017 №916.

Стоимость судебной экспертизы по делу, согласно счёту на оплату №2448/1709/000011 от 29.09.2017 составила 40 000 руб. Заявителем по платёжному поручению от 16.08.2017 №903 на депозитный счёт арбитражного суда перечислены 40 000 руб. в счёт оплаты расходов на проведение экспертизы.

По результатам рассмотрения дела в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходы на оплату экспертизы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Терминал» в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение части нежилого здания, выраженного в письме Администрации города Абакана от 2 декабря 2016 года № 3428, в связи с его соответствием положениям Федерального закона от 22 июля 2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».


Настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.



Судья Н.М. Зайцева