Решение от 11 апреля 2018 г. по делу № А70-800/2018

13/2018-32896(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А70-800/2018
г. Тюмень
12 апреля 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 12 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО2

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени

об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений, площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября,82, корпус 2, выраженного в письме № 44-06-5506/7 от 17.11.2017,

при участии

от заявителя – ФИО3 на основании доверенности от 10.01.2018 № 1, от ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 09.01.2018 № 8,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, ИП ФИО2) обратилась в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - ответчик, Департамент, уполномоченный орган) об оспаривании отказа в реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября,82, корпус 2, выраженного в письме № 44-06-5506/7 от 17.11.2017.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении и уточнении к заявлению.

Представитель ответчика возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (Арендодатель), Муниципальным казенным учреждением «Тюменское городское имущественное казначейство» (Балансодержатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) от 21.08.2015 № 081531478.

Предметом заключенного договора явились нежилые помещения площадью 33,9 кв.м, 101,9 кв.м., 50,6 кв.м., расположенные по адресу: <...> октября, 82, корпус 2.

В соответствии с условиями указанного договора Арендодатели передают, а Арендатор принимает во временное пользование помещение в целях размещения кафе.

Договор действует 5 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи (пункт 1.3 договора).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 10.08.2015 проведен осмотр нежилых помещений, передаваемых заявителю, в котором содержатся выводы о том, что помещение не соответствует техническому паспорту по состоянию на 11.01.2005. Выполнена реконструкция помещения с устройством входной группы, установкой оконных проемов, усиления наружных стен и внутренних стен подвала. Планировочное решение изменено. Арендатору

необходимо узаконить произведенную реконструкцию в срок до 31.12.2016. Нежилое помещение находится в технически исправном состоянии с учетом нормативного износа, пригодно к эксплуатации.

07.04.2016, 14.06.2017 и 11.09.2017 сторонами было подписаны дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения (строения) от 21.08.2015 № 081531478 (л.д.64- 71).

12.11.2015 ИП ФИО2 обратилась в Департамент с заявлением о передаче в собственность арендуемых нежилых помещений (л.д.27).

Также, ИП ФИО2 21.01.2016 обратилась в Департамент с заявлением о передаче в собственность арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> октября, 82, корпус 2.

Рассмотрев заявление ИП ФИО2, письмом от 28.01.2016 № 44-06-369/6 Департамент уведомил заявителя о возможности реализации преимущественного права приобретения нежилых помещений, а также сообщил о том, что в настоящее время ведутся работы по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества (л.д.73).

Из отзыва ответчика следует, что на основании Отчетов № 046/2016, № 047/2016, № 048/2016 об оценке объекта оценки от 25.03.2016, выполненных независимым оценщиком ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», была установлена рыночная стоимость имущества.

Приказом Департамента от 28.04.2016 № 1243 приказано приватизировать находящееся в собственности муниципального образования городского округа города Тюмени муниципальное имущество, а именно, помещение, находящееся по адресу: <...> Октября, д.82, корпус 2, путем отчуждения имущества в порядке реализации преимущественного ИП ФИО2

Цена продажи, установленная в пункте 2.2 указанного Приказа, составила 7 725 000 рублей.

10.05.2016 ИП ФИО2 получено предложение Департамента о заключении договора купли-продажи муниципального имущества (л.д.74-75).

В установленный законом срок заявителем проект договора не был подписан по причине несогласия с ценой выкупаемого имущества.

27.05.2016 ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением об оспаривании стоимости выкупаемого имущества.

Определением суда от 01.06.2016 по делу № А70-6791/2016 указанное заявление было оставлено без движения. Поскольку обстоятельства, послужившие основанием для оставления иска без движения, не были устранены ИП ФИО2, определением суда от 24.06.2016 исковое заявление возвращено (л.д.78).

Приказом Департамента от 10.08.2016 № 2844 было отменено решение об условиях приватизации муниципального имущества (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> Октября, 82, корпус 2, утвержденное приказом департамента от 28.04.2016 № 1243.

22.08.2016 в адрес ИП ФИО2 направлено уведомление об утрате преимущественного права выкупа указанных выше нежилых помещений.

02.11.2017 ИП ФИО2 повторно обратилась в Департамент с заявлением о передаче в собственность арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> октября, 82, корпус 2 (л.д.82).

Рассмотрев заявление ИП ФИО2, Департаментом подготовлен ответ № 44-065506/7 от 17.11.2017, в котором сообщалось о том, что преимущественное право на выкуп нежилых помещений утрачено, о чем было направлено уведомление от 22.08.2016 № 44-07-2090/6.

Полагая, что отказ Департамента нарушает права и законные интересы ИП ФИО2, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Требования заявителя мотивированы ссылками на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в

государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Из заявления следует, что договор аренды действует до настоящего времени. Арендуемое нежилое помещение не включено в утвержденный в соответствии с Законом № 159-ФЗ перечень. Сведения о заявителе на день подачи иска не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства. Таким образом, заявитель полагает, что он соответствует требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, а равно имеет право на преимущественное приобретение арендуемого помещения.

По мнению ИП ФИО2, Законом № 159-ФЗ не предусмотрено, что воспользовавшись единожды правом на преимущественное право выкупа путем подачи заявления, арендатор теряет право на повторную подачу указанного заявления спустя длительное время и при соответствии требованиям закона. Заявитель также пояснил, что фактически не отказывался от подписания договора, а лишь выразил несогласие с выкупной ценой. Заявитель ссылается на результаты проведенной им независимой оценки в целях определения рыночной стоимости арендуемого объекта и оспаривания ее в судебном порядке.

В уточнении к заявлению ИП ФИО2 поддержана изложенная позиция, а также приведены ссылки на судебную практику по спорному вопросу.

Таким образом, по мнению заявителя, в материалы дела представлены доказательства того, что спорное имущество, соответствует критериям, указанным в Законе № 159-ФЗ, а заявитель имеет право на выкуп арендуемых помещений.

В представленном отзыве Департаментом сделан вывод о том, что ИП ФИО2 не воспользовалась предоставленным ей правом преимущественного выкупа арендованного имущества в установленные сроки и в установленном порядке. Процедура выкупа арендованного имущества нарушена. Действующим законодательством не предусмотрено право арендатора на повторное обращение о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом № 159-ФЗ.

Положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрены условия, при соблюдении которых предоставляется преимущественное право на приобретение нежилых помещений, а именно:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего

предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела судом установлено, что вышеуказанные условия закона ИП ФИО2 соблюдены, а именно, заявитель является субъектом малого и среднего предпринимательства, нежилые помещения находятся в аренде с 2004 года, т.е. более 13 лет, на основании ранее действующего договора от 07.06.2004 № 06416930, что ответчиком не оспаривается.

Кроме того, в течение срока пользования помещением отсутствует задолженность по арендной плате, а также неустойкам, пени и штрафам.

Арендуемые нежилые помещения не включены в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ от 24.07.2007, перечень.

Таким образом, ИП ФИО2 соблюдены все условия, установленные Законом № 159-ФЗ для возникновения у нее права на выкуп арендованного имущества.

Позиция ответчика мотивирована тем, что ИП ФИО2 нарушена процедура выкупа арендованного имущества, поскольку ею не был подписан в установленный срок проект договора по причине несогласия с ценой выкупаемого имущества.

Материалами дела подтверждено, что в ответ на предложение заключить договор-купли продажи арендуемого имущества с выкупной ценой в 7 720 000 рублей, заявитель направил в адрес ответчика письмо в связи с несогласием с рыночной стоимостью имущества, а также уведомил о намерении судебного обжалования такой стоимости.

При этом, по убеждению суда, возвращение искового заявления в рамках дела № А70- 6791/2016 не свидетельствует о том, что ИП ФИО2 был утрачен интерес к приобретению арендуемых помещений, поскольку непосредственно в указанный период заявителем получены результаты оценки, содержащиеся в отчетах от 20.06.2016 № 85/2016, от 21.06.2016 № 86/2016, подготовленные ООО «Эксперт» (л.д.21-24).

Пунктом 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрены случаи, когда субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Суд полагает, что обозначенные выше случаи не нашли своего подтверждения в рассматриваемой ситуации.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание факты неоднократного обращения заявителя в Департамент, суд приходит к выводу о том, что ИП ФИО2 сохраняла интерес в приобретении нежилых помещений в собственность, как с даты первоначального заявления (ноябрь 2015 года), так и в последующем, и сохраняет данный интерес в настоящий период.

Несогласие ИП ФИО2 с ценой объекта, а равно принятие мер к обжалованию такой цены в судебном порядке, само по себе не свидетельствует об отказе заявителя от реализации соответствующего права в порядке Закона № 159-ФЗ.

Кроме того, последующее повторное обращение в ноябре 2017 года ИП Пирдамовой Г.Р. в Департамент с заявлением о передаче в собственность арендуемых нежилых помещений также подтверждает намерение заявителя заключить договор купли-продажи.

Суд отклоняет довод Департамента о том, что действующим законодательством не предусмотрено право арендатора на повторное обращение о преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества.

В данном случае суд исходит из того, что Закон № 159-ФЗ не содержит положений, устанавливающих для субъектов малого и среднего предпринимательства каких-либо ограничений или запретов по количеству обращений с заявлением о выкупе одного и того же арендуемого имущества.

Субъект малого и среднего предпринимательства имеет право повторно (неоднократно) обращаться с заявлением о реализации права на выкуп одного и того же имущества, арендуемого по договору аренды.

Обстоятельств, препятствующих приватизации спорного имущества, Управлением не приведено.

В связи с чем, отказ в реализации преимущественного права выкупа, изложенный в письме от 22.08.2016 не может являться основанием для отказа в повторной реализации преимущественного права выкупа имущества по заявлению от 02.11.2017.

Основания полагать, что заявитель утратил интерес в приобретении арендуемого имущества, отсутствуют и по материалам настоящего дела не установлены. Напротив, все предпринятые заявителем действия свидетельствуют об актуальности выкупа арендуемого имущества как ранее, так и в настоящее время.

Имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют суду сделать вывод о допущенном заявителем злоупотреблении принадлежащими ему правами по реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как отмечено судом выше, условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлены Законом № 159-ФЗ. ИП ФИО2 соответствует критериям, необходимым для реализации преимущественного права приобретения испрашиваемого муниципального имущества.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, позиция заявителя не опровергнута.

При таких обстоятельствах, заявленное требование ИП ФИО2 подлежит удовлетворению.

Суд также полагает необходимым указать Департаменту на обязанность устранить допущенные нарушения права и законных интересов заявителя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с удовлетворением заявленных требований судебные расходы, понесенные заявителем по уплате государственной пошлины при рассмотрении настоящего дела, подлежат взысканию с Департамента в пользу заявителя.

Излишне уплаченная сумма государственной пошлины подлежит возврату ИП ФИО2 на основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса РФ и подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным, противоречащим статьям 3, 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», решение об отказе, сформулированное в письме Департамента имущественных отношений Администрации г.Тюмени «Об утрате преимущественного права»» № 44-06-5506/7 от 17.11.2017, в реализации индивидуальному предпринимателю ФИО2 преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82, корпус 2.

Обязать Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на реализацию индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права выкупа нежилых помещений площадью 33,90 кв.м, 101,90 кв.м, 50,60 кв.м, расположенных по адресу: <...> Октября, 82, корпус 2, в соответствии с заявлением ИП

ФИО2 (входящий номер Департамента 44-06-1142/7 от 02.11.2017), после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, <...>; зарегистрирован 19.12.2002 ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (625048, <...>; дата и место рождения: 15.10.1962 с.Рича, Агульский район, Республика Дагестан; зарегистрирована 25.09.2009 ОГРНИП 304720311300362; ИНН <***>) судебные расходы в сумме 300 (триста) рублей, понесенные по уплате государственной пошлины.

Исполнительный лист после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 2700 (две тысячи семьсот) рублей государственной пошлины, уплаченной чеком-ордером № 36 от 19.01.2018. Выдать справку на возврат.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья Безиков О.А.