Решение от 29 декабря 2020 г. по делу № А48-9745/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Орел Дело №А48–9745/2020

29 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения суда оглашена 25.12.2020.

Решение в полном объёме изготовлено 29.12.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 302040, <...>) в интересах Муниципального образования Кромской район Орловской области в лице Администрации Кромского района Орловской области (303200, Орловская область, Кромской район, пгт. Кромы, площадь Освобождения, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>) к

1) Отделу по управлению муниципальным имуществом Кромского района Орловской области (303200, Орловская область, Кромской район, пгт. Кромы),

2) Обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация «Юность» (303900, Орловская область, Урицкий район, пгт. Нарышкино, ул. Ревкова, д. 28, лит. А, пом. 5, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды земли от 11.01.2013 №3, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Кромского района Орловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Картофельная Нива О-ны»,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 (предъявлено служебное удостоверение ТО № 299558 от 10.12.2020),

от ответчика (1) – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика (2) – представитель ФИО3 (доверенность № 46/Д от 15.07.2020, предъявлен паспорт),

установил:

Прокуратура Орловской области в интересах Муниципального образования Кромской район Орловской области в лице Администрации Кромского района Орловской области (далее – истец, Прокурор) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к 1) 1) Отделу по управлению муниципальным имуществом Кромского района Орловской области (далее – ответчик (1)) и 2) обществу с ограниченной ответственностью «Агропромышленная корпорация «Юность» (далее – ответчик (2)) о признании недействительным пункта 3.2 договора аренды земли от 11.01.2013 №3, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Кромского района Орловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Картофельная Нива О-ны».

Исковые требования заявлены прокурором со ссылкой на статьи 166, 168, 180, 422, 607, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьёй 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы несоответствием оспариваемого пункта договора аренды земли от 11.01.2013 №3 положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Представитель прокурора в предварительном судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик (1) в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, в отзыве на исковое заявление признал требования в полном объеме.

Ответчик (2) отзыв на исковое заявление не представил, в судебном заседании требования признал, не возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика (1).

Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 137 АПК РФ, в отсутствии письменных возражений ответчика (1) относительно рассмотрения дела в его отсутствие, а также возражений со стороны представителей истца и ответчика (2) против завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению дела в судебном разбирательстве, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Постановлением Главы Кромского района от 29.12.2012 № 1006 ООО «Картофельная Нива О-ны» на праве аренды сроком на 15 лет предоставлены земельные участки: общей площадью 48949, 00 кв. м с кадастровым № 57:09:0130101:188; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования: местоположение: Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, южная окрестность д. Горки; общей площадью 62551,00 кв.м; с кадастровым № 57:09:0130101:190; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; местоположение: Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, юго-восточная окрестность д. Горки.

Как следует из материалов дела, 11.01.2013 между отделом по управлению муниципальным имуществом администрации Кромского района (далее - арендодатель) и ООО «Картофельная Нива О-ны» (далее - арендатор) заключен договор аренды вышеуказанных земельных участков от 11.01.2013 (далее - договор).

Согласно п. 1.1. договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки: с кадастровым № 57:09:0130101:188 площадью 48949,00 кв. м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования: местоположение: Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, южная окрестность д. Горки; с кадастровым № 57:09:0130101:190 площадью 62551,00 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; местоположение: Орловская область, Кромской район, Шаховское сельское поселение, юго-восточная окрестность д. Горки.

Согласно п. 2.1 договор заключен сроком на 15 лет с 11.01.2013 года по 10.01.2028 года.

11.03.2014 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому произведена замена арендатора с ООО «Картофельная Нива О-ны» (ОГРН <***>) на ЗАО «Картофельная Нива О-ны» (ОГРН <***>).

15.07.2019заключено дополнительное соглашение к договору, согласнокоторому произведена замена арендатора с ЗАО «Картофельная Нива О-ны»(ОГРН <***>) на ООО «Картофельная Нива О-ны» (ОГРН<***>).

21.05.2020произошла реорганизация ООО «Картофельная Нива О-ны»(ОГРН <***>) путем присоединения к ООО «АПК Юность» (ОГРН<***>), к которому перешли все права и обязанности ООО «КартофельнаяНива О-ны» в порядке универсального правопреемства.

В дальнейшем ООО «АПК Юность» вносило арендную плату по арендованному земельному участку, что подтверждается копией платежного поручения от 22.10.2020 № 8455 о перечислении арендодателю 1 619 руб. 54 коп. арендной платы за октябрь 2020 года.

Согласно п. 3.2 договора арендатор земельного участка не имеет право без согласия арендодателя передать арендованный земельный участок в субаренду.

Государственная регистрация договора аренды земли от 11.01.2013 № 3 проведена в установленном законом порядке 06.02.2013 за № 57-57-13/007/2013-114 (л.д.45).

Ссылаясь на то обстоятельство, что условия пункта 3.2. договора о получении арендатором согласия арендодателя при заключении договора субаренды вышеуказанного земельного участка противоречит требованиям федерального законодательства, ущемляет права ООО «Картофельная Нива О-ны», а также неопределенного круга лиц из числа потенциальных субарендаторов вышеуказанного земельного участка или его части, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).

В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 18 Постановления от 24.03.2005 № 11, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

В данном случае, предметом заключенного между ответчиками договора аренды земли от 11.01.2013 № 3 выступает публичный земельный участок. При этом из пункта 2.1 договора следует, что он заключен на срок 15 лет с 11.01.2013 по 10.01.2028.

То есть к спорным правоотношениям подлежат применению правила пункта 9 статьи 22 Земельного кодека Российской Федерации, допускающие возможность передачи арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, а также невозможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке.

Установление в п. 3.2 договора условия об обязательном согласовании с арендодателем передачи арендатором земельного участка или его части в субаренду другим юридическим и физическим лицам противоречит требованиям п. 2 ст. 607, ч. 2 ст. 615 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ, следовательно, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ.

Заключение договора аренды земельного участка в нарушение требований земельного и гражданского законодательства не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, влечет нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

Исходя из изложенного, иск прокуратуры подлежит удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пункте 3.2 оспариваемой сделки условий императивным положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Вышеизложенные выводы суда соответствуют правовой позиции изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 303-ЭС19-12814 от 19.07.2019.

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность п. 3.2 договора аренды земли от 11.01.2013 № 3 не влечет недействительность остальных условий данного договора.

Расходы по оплате государственной пошлины взысканию не подлежат в соответствии со 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.п.1.1. п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

РЕШИЛ:

Признать недействительным пункт 3.2 договора аренды земли от 11.01.2013 № 3, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Кромского района Орловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Картофельная Нива О-ны».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в 19-й арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его принятия, через Арбитражный суд Орловской области.


Судья Парфёнова Л. П.