Решение от 29 января 2025 г. по делу № А33-19429/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ


30 января 2025 года


Дело № А33-19429/2024

Красноярск


Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.01.2025.

В полном объёме решение изготовлено 30.01.2025.


Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокурора Красноярского края, действующего в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района

к администрации Емельяновского района (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к муниципальному казенному учреждению "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (ИНН <***>, ОГРН <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "ПРИТОК-2" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными пунктов договоров купли-продажи, о взыскании неосновательного обогащения,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>),

- ФИО1,

- ФИО2,

- ФИО3,

в присутствии:

от истца: ФИО4 – прокурора отдела прокуратуры Красноярского края, личность и полномочия подтверждены удостоверением,

от ответчика – администрации Емельяновского района: ФИО5 – представителя по доверенности от 30.07.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика – МКУ "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края": ФИО5 – представителя по доверенности от 09.01.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

от ответчика – ООО "ПРИТОК-2": ФИО6 – представителя по доверенности от 01.09.2024, личность удостоверена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено удостоверением адвоката,

слушателя,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Владимировой О.П.,

установил:

Прокурор Красноярского края (далее также - Прокурор, процессуальный истец) действующий в интересах муниципального образования Емельяновский район в лице администрации Емельяновского района (далее также – материальный истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Емельяновского района (далее также – Администрация), к Муниципальному казенному учреждению "Управление земельно-имущественных отношений и архитектуры администрации Емельяновского района Красноярского края" (далее также – Учреждение), к обществу с ограниченной ответственностью "ПРИТОК-2" (далее также - ООО «Приток-2», общество):

- о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 146, заключенного между администрацией Емельяновского района, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района Красноярского края» и ООО «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1952 в размере 3 936,34 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости (23 618,06 руб.),

- о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 147, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ООО «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1943 в размере 5 188,27 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости (31 129,62 руб.),

- о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 148, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ООО «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1917 в размере 5 248,46 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости (31 490,75 руб.),

- о признании недействительным в силу ничтожности пункта 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 149, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и ООО «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1918 в размере 3 707,63 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости (22 245,76 руб.),

- о взыскании с ООО «ПРИТОК-2» в пользу администрации Емельяновского района 90 403,49 руб. неосновательного обогащения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.07.2024 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 30.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО1, ФИО2, ФИО3.

Судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Иные лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в заседание не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании судом объявлен перерыв, о чем вынесено протокольное определение.

Процессуальный истец исковые требования поддержал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении. Прокурор указывает, что договоры купли-продажи спорных земельных участков нарушают требования закона, посягают на публичные интересы и подлежат признанию недействительными в части в силу ничтожности, поскольку ООО «Приток-2» не относится к категории собственников зданий, которые вправе осуществить выкуп земельного участка по цене в размере 2,5 процентов его кадастровой стоимости. Администрацией неверно определена цена договоров, которая относится к одному из его существенных условий, в результате чего недополучены денежные средства от продажи земельных участков, которые подлежат взысканию с общества как неосновательное обогащение.

Учреждение в отзыве указало, что при заключении договоров, определяя процент выкупа, исходило из назначения объектов недвижимости на земельных участках. В судебном заседании представитель пояснил, что факт неверного определения цены земельных участков ответчиком не оспаривается.

Общество иск не признало, в отзыве указало, что поскольку правовые акты ответчика, на основании которых заключены договоры №№146-149 от 14.07.2024, не оспорены процессуальным истцом, то они являются действительными и влекут правовые последствия для целей определения выкупной стоимости земельных участков. Если признать пункты 2 договоров недействительными, то согласованная цена объектов недвижимости в договорах будет отсутствовать, что повлечет их незаключенность. Признание пунктов 2 договоров недействительными не может повлечь такие последствия, как взыскание неосновательного обогащения со стороны оспариваемой сделки. ООО «Приток-2» полагает, что риск допущенной ошибки в определении выкупной цены земельных участков должно нести публичное образование. Отношения сторон договора не являются публичными.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Общество обратилось в Учреждение и Администрацию с заявлениями от 23.05.2023, от 01.06.2023 о предоставлении в собственность за плату  земельных участков с кадастровыми номерами 24:11:0290401:1952, 24:11:0290401:194, 24:11:0290401:1917, 24:11:0290401:1918 в целях эксплуатации размещенных на данных участках блокированных жилых домов.

В связи с поступившими заявлениями специалистом Учреждения проведено обследование земельных участков, о чем составлены акты обследования от 02.06.2023. В результате обследования установлено фактическое размещение на земельных участках строений из пенобетонных блоков.

Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 08.04.2024, 31.10.2024 на земельных участках расположены следующие объекты недвижимости:

Кадастровый номер земельного участка

Кадастровый номер объекта недвижимости

Наименование, назначение объекта

24:11:0290401:1952

24:11:0290401:5165

24:11:0000000:12927

Блокированный жилой дом

Сооружение электроэнергетики

24:11:0290401:1943

24:11:0290401:5198

24:11:0000000:12927

Блокированный жилой дом

Сооружение электроэнергетики

24:11:0290401:1917

24:11:0290401:5197

24:11:0000000:12927

Блокированный жилой дом

Сооружение электроэнергетики

24:11:0290401:1918

24:11:0290401:5199

24:11:0000000:12927

Блокированный жилой дом

Сооружение электроэнергетики

Согласно выписке из ЕГРН от 31.10.2024,  сооружение электроэнергетики, расположенное на всех спорных земельных участках, является подземной кабельной ЛЭП низкого напряжения; собственник: ООО «Региональная сетевая компания».

Администрацией  приняты постановления №1489 от 13.06.2023, №1585 от 21.06.2023, №1587 от 21.06.2023, №1586 от 21.06.2023 о предоставлении испрашиваемых земельных участков  обществу в собственность за плату в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельных участков.

1. На основании постановления администрации Красноярского края №1489 от 13.06.2023 между Администрацией, действующей через Учреждение (продавец) и ООО «Приток-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 146 от 14.07.2023. В качестве оснований приватизации участка указана статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора в собственность ООО «Приток-2» передается земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1952, общей площадью 327 кв.м., расположенный по адресу: <...>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка. Пунктом 2 договора установлено, что цена выкупаемого земельного участка - 3936,34 руб. Прокурор указывает,  что оплата по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости.

Платежным поручением №8 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи в размере 3936,34 руб.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее также – ЕГРН) от 25.07.2024, земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1952 расположен по адресу: <...>, имеет кадастровую стоимость 157453,77 руб. Имеются записи об общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 от 18.12.2023.

2. На основании постановления администрации Красноярского края №1585 от 21.06.2023 между Администрацией, действующей через Учреждение (продавец) и ООО «Приток-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 147 от 14.07.2023. В качестве оснований приватизации участка указана статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора в собственность ООО «Приток-2» передается земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1943, общей площадью 431 кв.м., расположенный по адресу: <...>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка. Пунктом 2 договора цена выкупаемого земельного участка установлена в размере 5188,27 руб. Прокурор указывает, что оплата по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости.

Платежным поручением №5 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи в размере 5188,27 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2024, земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1943 расположен по адресу: <...>, имеет кадастровую стоимость 207530,81 руб. Имеется запись о праве собственности ООО «Приток-2» от 17.07.2023.

3. На основании постановления администрации Красноярского края №1587 от 21.06.2023 между Администрацией, действующей через Учреждение (продавец) и ООО «Приток-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 148 от 14.07.2023. В качестве оснований приватизации участка указана статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора в собственность ООО «Приток-2» передается земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1917, общей площадью 436 кв.м., расположенный по адресу: <...>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка. Пунктом 2 договора установлено, что цена выкупаемого земельного участка -5248,46 руб. Прокурор указывает, что оплата по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости.

Платежным поручением №7 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи в размере 5248,46 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2024, земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1917 расположен по адресу: <...>, имеет кадастровую стоимость 209938,36 руб. Имеются записи о праве собственности ФИО3 от 03.06.2024.

4. На основании постановления администрации Красноярского края №1586 от 21.06.2023 между Администрацией, действующей через Учреждение (продавец) и ООО «Приток-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 149 от 14.07.2023. В качестве оснований приватизации участка указана статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

По условиям договора в собственность ООО «Приток-2» передается земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1918, общей площадью 308 кв.м., расположенный по адресу: <...>, из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - блокированная жилая застройка. Пунктом 2 договора цена выкупаемого земельного участка определена в размере 3707,63 руб. Прокурор указывает, что оплата по договору составляет 2,5% от кадастровой стоимости.

Платежным поручением №6 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи в размере 3707,63 руб.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.07.2024, земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290401:1918 расположен по адресу: <...>, имеет кадастровую стоимость 148305,08 руб. Имеется запись о праве собственности ООО «Приток-2» от 17.07.2023.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Прокуратура обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем признания сделки недействительной и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 35 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Из пункта 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», следует, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Исходя из вышеизложенных разъяснений законодательства, прокурор в данном случае предъявил иск не как материальный, а как процессуальный истец, такое его право предусмотрено абзацем 2 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, иск заявлен уполномоченным лицом.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Предметом иска являются требования о признании договоров купли-продажи земельных участков публичной собственности недействительными в части цены имущества, в силу ничтожности, взыскании в пользу Администрации неосновательного обогащения в размере стоимости неоплаченного по договорам имущества.

Как следует из материалов дела, на основании на основании постановлений Администрации №1489 от 13.06.2023, №1585 от 21.06.2023, №1587 от 21.06.2023, №1586 от 21.06.2023 между Администрацией, действующей через Учреждение (продавец), и обществом (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельных участков от 14.07.2023 № 146, от 14.07.2023 № 147, от 14.07.2023 № 148, от 14.07.2023 № 149, в целях эксплуатации объектов недвижимости общества (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом с учетом данных, имеющихся в выписках из ЕГРН, по всем оспариваемым договорам цена выкупаемых земельных участков составляет 2,5% от их кадастровой стоимости:

- по договору №146 от 14.07.2023 - 3936,34 руб. (кадастровая стоимость 157453,77 руб.);

- по договору №147 от 14.07.2023 - 5188,27 руб. (кадастровая стоимость 207530,81 руб.);

- по договору №148 от 14.07.2023 - 5248,46 руб. (кадастровая стоимость 209938,36 руб.);

- по договору №149 от 14.07.2023 - 3707,63 руб. (кадастровая стоимость 148305,08 руб.).

Предусмотренная договорами стоимость земельных участков оплачена обществом, в подтверждение чего представлены платежные поручения.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В настоящем случае цена земельных участков подлежала определению в порядке, установленном Законом Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае».

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», при продаже земельных участков, находящихся в собственности края, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в случае, если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, их цена определяется:

а) для граждан, являющихся собственниками жилых (части жилого дома), садовых домов, гаражей, расположенных на приобретаемых земельных участках, - в размере 2,5 процента кадастровой стоимости;

б) для собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках, - в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, если:

в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего подпункта;

в) для собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках и используемых для осуществления хозяйственной деятельности в области обращения с твердыми бытовыми и биологическими отходами, - в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка при условии, что доля выручки от реализации товаров (работ, услуг), созданных (выполненных, оказанных) в результате осуществления деятельности по сбору, транспортировке, сортировке, переработке, обезвреживанию, размещению, утилизации твердых бытовых или биологических отходов, составляет не менее 70 процентов от общего объема выручки от реализации товаров (работ, услуг) в календарном году (на основании первичных учетных документов и документов бухгалтерского учета);

г) для иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках, - в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая, что общество не относится ни к одной из категорий субъектов, поименованных в подпунктах «а» - «в» пункта 1 Закона Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», оно не могло его выкупить по льготной цене в размере 2,5% кадастровой стоимости, установленной законодательством для иной категории лиц.

В данном случае общество по смыслу терминологии подпункта «г» пункта 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» относится к категории иных собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на приобретаемых земельных участках.

Соответственно, цена по оспариваемым договорам подлежала определению в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, пункты 2 договоров купли-продажи земельных участков №146, №147, №148, №149 от 14.07.2023, определяющие выкупную цену спорных участков в размере 2,5% кадастровой стоимости, противоречат нормам действующего земельного законодательства.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (пункт 74). Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Учитывая, что цена выкупаемого имущества определена не в соответствии с подлежащим применению законом и составила меньшую стоимость, чем это предусмотрено Законом Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» применительно к спорным отношениям сторон (с учетом статуса общества), пункты 2 договоров купли-продажи земельных участков №146, №147, №148, №149 от 14.07.2023 в части установления выкупной цены в размере, менее 15% кадастровой стоимости  являются ничтожными, поскольку при заключении договоров нарушен принцип платности землепользования.

Доводы ответчика об обратном, в том числе со ссылкой на наличие неоспоренных постановлений Администрации, отклоняются судом, поскольку указанные постановления прямо противоречат нормативному правовому акту - Закону Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», имеющему большую юридическую силу.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Согласно статье 12 этого же Кодекса защита гражданских прав, в том числе, осуществляется путем неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу тринадцатому статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Таким образом, арбитражные суды обязаны при разрешении гражданских споров давать оценку нормативным, а также ненормативным правовым актам публичных образований на предмет их соответствия законодательству.

Вопреки мнению общества, иск направлен на защиту публичного интереса и защищаемый Прокурором интерес не является частноправовым.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон.

Судом на обсуждение сторон выносился вопрос относительно возможности признания сделки недействительной в части, относительно установления волеизъявления сторон на заключение сделки на иных условиях (по цене 15% кадастровой стоимости).

Поскольку договоры купли-продажи №146, №147, №148, №149 от 14.07.2023 заключены на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и само по себе наличие основания для предоставления земельных участков в целях эксплуатации недвижимости общества никем не оспорено, общество имело исключительное право на приобретение их в собственность или в аренду.

Обращаясь с заявлениями о предоставлении земельных участков, общество однозначно выразило свое намерение на приобретение земельных участков в собственность. При этом из текста заявлений не следует, что данное волеизъявление было поставлено обществом в зависимость от размера цены земельных участков, либо, что общество настаивало на приобретении участков по цене 2,5% кадастровой стоимости.

Общество не заявляло доводов о том, что при установлении цены приватизированных участков в соответствии с законом (15% от кадастровой стоимости), оно не приобрело бы земельные участки в собственность, воспользовавшись иным правом (аренды) или вовсе отказалось бы от вступления в отношения на иных, указанных в оспариваемых договорах условиях.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу принципа платности землепользования, а также подпункта «г» пункта 1 статьи 11  Закона Красноярского края от 04.12.2008 №7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», вне зависимости от содержания договорных условий, цена выкупаемого имущества подлежала определению в размере 15% от кадастровой стоимости земельных участков и является для сторон регулируемой законом.

В этой связи недействительность оспариваемого пункта договоров аренды (части сделки) не влечет недействительности прочих ее частей, поскольку сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (цена имущества подлежала бы определению в соответствии с законом). Доводы общества об обратном подлежат отклонению.

Выкупная стоимость приобретенных ООО «Приток-2» земельных участков составляет:

- по договору от 14.07.2023 № 146 - 23 618,06 руб. (157 453,77х15/100= 23 618 руб.);

- по договору от 14.07.2023 № 147 - 31 129,62 руб. (207 530,81x15/100 = 31 129,62 руб.);

- по договору от 14.07.2023 № 148 - 31 490,75 руб. (209 938,36 х15/100 = 31 490,75 руб.);

- по договору от 14.07.2023 № 149 - 22 245,76 руб. (148 305,08 х15/100 = 22 245,76 руб.).

Платежным поручением №8 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи от 14.07.2023 № 146 в размере 3936,34 руб.

Платежным поручением №5от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи от 14.07.2023 № 147 в размере 5188,27 руб.

Платежным поручением №7 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи от 14.07.2023 № 148 в размере 5248,46 руб.

Платежным поручением №6 от 13.07.2023 общество перечислило Учреждению плату по договору купли-продажи от 14.07.2023 № 149 в размере 3707,63 руб.

Таким образом, объем недополученных покупателем денежных средств от продажи земельных участков составил 90 403,43 руб.

В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В абзаце 1 пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом, к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Под неосновательным обогащением в силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации понимается неосновательное приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого  без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.  Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Кодекса).

Таким образом, суд в качестве последствий недействительности пунктов 2 договоров №№ 146, 147, 148, 149 от 14.07.2023 взыскивает с общества неосновательное сбереженные денежные средства в виде недоплаченной цены за приватизированные земельные участки в размере 90 403,49 руб. (108484,13 - 18080,70).

Доводы общества о невозможности применения к настоящим отношениям норм о неосновательном обогащении ввиду того, неосновательное обогащение не обусловлено его действиями, со стороны общества отсутствует недобросовестность при определении цены договоров, судом отклоняются как противоречащие положениям  пункта 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

Размер государственной пошлины составляет 24000 руб.

Учитывая, что Администрация и Учреждение в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины, с ООО «Приток-2» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 8000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности пункт 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 146, заключенного между администрацией Емельяновского района, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района Красноярского края» и обществом с ограниченной ответственностью «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1952 в размере 3 936,34 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости.

Признать недействительным в силу ничтожности пункт 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 147, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и обществом с ограниченной ответственностью «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1943 в размере 5 188,27 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости.

Признать недействительным в силу ничтожности пункт 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 148, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и   обществом с ограниченной ответственностью «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1917 в размере 5 248,46 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости.

Признать недействительным в силу ничтожности пункт 2 договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2023 № 149, заключенного между администрацией Емельяновского района Красноярского края, действующей через МКУ «Управление земельно-имущественных отношений администрации Емельяновского района» и  обществом с ограниченной ответственностью «ПРИТОК-2», в части установления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290401:1918 в размере 3 707,63 руб., составляющем менее 15 % его кадастровой стоимости.

Применить последствия недействительности части сделок. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРИТОК-2" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу администрации Емельяновского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) 90 403,49 руб. неосновательного обогащения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПРИТОК-2" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.


Судья

М.С. Тихова