Постановление от 28 августа 2025 г. по делу № А56-85826/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-85826/2024
29 августа 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.В. Изотовой, судей Н.С. Полубехиной, Т.С. Сухаревской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании при участии: от Товарищества представителя ФИО2 (доверенность от 21.08.2023), от ООО «Теплоэнерго» представителя ФИО3 (доверенность от 17.01.2024),

от ООО «Охтинский парк девелопмент» представитель не явился, от ТСЖ «Горки Парк, Дом 1» представитель не явился,

от Предпринимателя представитель не явился,

апелляционную жалобу товарищества собственников жилья «Горки Парк» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2025 по делу № А56-85826/2024 (судья А.Г. Сайфуллина) по иску:

товарищества собственников жилья «Горки Парк» (188660, Ленинградская область, м.р-н Всеволожский, г.п. Бугровское, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>,),

к обществу с ограниченной ответственностью «Теплоэнерго» (199155, Санкт- Петербург, пе. Декабристов, д. 20, литера А, помещ. 2-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

третье лицо:

товарищество собственников жилья «Горки Парк, Дом 1» (188660, Ленинградская область, м.р-н Всеволожский, г.п. Бугровское, <...>; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

общество с ограниченной ответственностью «Охтинский парк девелопмент» (197046, Санкт-Петербург, ул. Малая Посадская, д. 18, литер А, помещ. 4-Н; ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании права долевой собственности,

установил:

товарищество собственников жилья «Горки Парк» (далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с

ограниченной ответственностью «Теплоэнерго» (далее - ООО «Теплоэнерго»), в котором просило:

- признать отсутствующим право собственности ООО «Теплоэнерго» на нежилое здание газовой котельной площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 47:07:0713002:5433, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, <...> зд.11, и находящееся в ней оборудование и признать нежилое здание газовой котельной площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 47:07:0713002:5433, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, <...> зд.11, и находящееся в ней оборудование общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов по адресам: <...> д. № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,14,16,18.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

-общество с ограниченной ответственностью «Охтинский парк девелопмент» (далее - ООО «Охтинский парк девелопмент»);

-товарищество собственников жилья «Горки Парк, Дом 1» (далее - ТСЖ «Горки Парк, Дом 1»);

-индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - Предприниматель).

Впоследствии Товарищество уточнило исковые требования, просило:

1. признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов по адресам: <...> д. № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,14,16,18 на нежилое здание газовой котельной площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 47:07:0713002:5433, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, <...> зд. 11, и находящееся в нем оборудование: котел водогрейный трехходовой мощностью 900 квт Vitoplex 200 SX2A Viessmann, Германия - 2 шт., котел водогрейный трехходовой мощностью 700 квт Vitoplex 200 SX2A Viessmann, Германия - 1 шт., горелка газовая мощностью от 250-1160 кВт, VG5.1200 Duo Plus Elco, Финляндия - 2 шт., горелка газовая мощностью от 170-950 кВт, VG5.950 Duo Plus Elco, Финляндия - 1 шт., насос подмешивающий котла 900 кВт Ду32, Руб UPS 32-60F G = 8,86 м/ч, H = 0,3бар, N = 185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, H = 0,3бар, N = 185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., насос подмешивающий котла 700 кВт Ду32, Руб UPS 32-60F G=6,86 м/ч, H=0,25бар, N=185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, H=0,25бар, N=185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, Grundfos, Дания - 1 шт., насос сетевой Ду80, Ру16 ТРЕ 80-330/2А- F-A- BAQE G=84 м/ч, Н=2,5бар, N=11 кВт, 380V, 50 Гц, 20,3А3/ч, Н=2,5бар, N=11 кВт, 380V, 50 Гц, 20,3А3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., насос повышения давления G1, Ру10 CM1-2 A-R-A-E-AVBE G=1,7 м/ч, Н=1,21бар, N=460 Вт, 230V, 50 Гц, 2,2А3/ч, Н=1,21бар, N=460 Вт, 230V, 50 Гц, 2,2А3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., бак расширительный мембранный V=500 л, подкл. Ду25, Руб N 500, Reflex, Германия - 2 шт., бак расширительный мембранный V=140 л, подкл. Ду25, Руб NG 140, Reflex, Германия - 2 шт., бак расширительный мембранный V=100 л, подкл. Ду25, Руб NG 100, Reflex, Германия - 1 шт., фильтр сетчатый фланцевый с магнитной вставкой Ду150, Ру16 IS16F ADL, Россия -1 шт., узел учета тепловой энергии - 1 компл., Узел учета газа - 1 компл., узел учета воды - 1 компл., запорная регулирующая арматура - 1 компл., КИП - 1 компл., газовая линейка котла - 3 компл., газовая линейка общая -1 компл., система ХВП - 1 компл., электрощитовой оборудование - 1 компл., электроосветительное и установочное оборудование - 1 компл., кабельные изделия

- 1 компл., дымовая труба -1 шт., система пожарной безопасности - 1 компл., система охранной сигнализации - 1 компл., система диспетчеризации - 1 компл., система автоматизации - 1 компл., система обеспечения резервным топливом - 1 компл., система автоматизации загазованности - 1 компл., участок тепловой сети протяженностью 767 м в двухтрубном исчислении с оборудованием (8 камер, задвижки 40 шт., дренажные краны 40 шт., воздушники 18 шт.), расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, восточная часть дер. Энколово.

2. признать отсутствующим право собственности и истребовать из чужого незаконного владения ООО «Теплоэнерго» в пользу собственников помещений многоквартирных домов по адресам: <...> д. № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,14,16,18 в лице Товарищества нежилого здания газовой котельной площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 47:07:0713002:5433, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, <...> зд. 11, и находящееся в нем оборудование: котел водогрейный трехходовой мощностью 900 квт Vitoplex 200 SX2A Viessmann, Германия - 2 шт., котел водогрейный трехходовой мощностью 700 квт Vitoplex 200 SX2A Viessmann, Германия - 1 шт., горелка газовая мощностью от 250-1160 кВт, VG5.1200 Duo Plus Elco, Финляндия - 2 шт., горелка газовая мощностью от 170-950 кВт, VG5.950 Duo Plus Elco, Финляндия - 1 шт., насос подмешивающий котла 900 кВт Ду32, Руб UPS 32-60F G = 8,86 м/ч, H = 0,3бар, N = 185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, H = 0,3бар, N = 185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., насос подмешивающий котла 700 кВт Ду32, Руб UPS 32-60F G=6,86 м/ч, H=0,25бар, N=185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, H=0,25бар, N=185 Вт, 400V, 50Гц, 0,39A3/ч, Grundfos, Дания - 1 шт., Насос сетевой Ду80, Ру16 ТРЕ 80-330/2А- F-A- BAQE G=84 м/ч, Н=2,5бар, N=11 кВт, 380V, 50 Гц, 20,3А3/ч, Н=2,5бар, N=11 кВт, 380V, 50 Гц, 20,3А3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., насос повышения давления G1, Ру10 CM1-2 A-R-A-E-AVBE G=1,7 м/ч, Н=1,21бар, N=460 Вт, 230V, 50 Гц, 2,2А3/ч, Н=1,21бар, N=460 Вт, 230V, 50 Гц, 2,2А3/ч, Grundfos, Дания - 2 шт., бак расширительный мембранный V=500 л, подкл. Ду25, Руб N 500, Reflex, Германия - 2 шт., бак расширительный мембранный V=140 л, подкл. Ду25, Руб NG 140, Reflex, Германия - 2 шт., бак расширительный мембранный V=100 л, подкл. Ду25, Руб NG 100, Reflex, Германия - 1 шт., фильтр сетчатый фланцевый с магнитной вставкой Ду150, Ру16 IS16F ADL, Россия -1 шт., узел учета тепловой энергии - 1 компл., узел учета газа - 1 компл., узел учета воды - 1 компл., запорная регулирующая арматура - 1 компл., КИП - 1 компл., газовая линейка котла - 3 компл., газовая линейка общая -1 компл., система ХВП - 1 компл., электрощитовое оборудование - 1 компл., электроосветительное и установочное оборудование - 1 компл., кабельные изделия - 1 компл., дымовая труба -1 шт., система пожарной безопасности - 1 компл., система охранной сигнализации - 1 компл., система диспетчеризации - 1 компл., система автоматизации - 1 компл., система обеспечения резервным топливом - 1 компл., система автоматизации загазованности - 1 компл.; участок тепловой сети протяженностью 767 м в двухтрубном исчислении с оборудованием (8 камер, задвижки 40 шт., дренажные краны 40 шт., воздушники 18 шт.), расположенный по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, Бугровское сельское поселение, восточная часть дер. Энколово.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 18.04.2025 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Товарищество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что из анализа Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следует, что два и более отдельно стоящих многоквартирных дома могут составлять единый жилой комплекс в целях их возведения и последующего обслуживания, здания, находящиеся в управлении Товарищества, были возведены в качестве единого жилого (имущественного) комплекса с общей территорией, инженерными коммуникациями, инфраструктурой и элементами благоустройства, многоквартирные жилые дома, управление которыми осуществляет истец и ТСЖ «Горки.Парк, Дом1», построены на средства участников долевого строительства одним застройщиком, введены в эксплуатацию одновременно, расположены на едином земельном участке, на который 10.04.2024 зарегистрировано право общей долевой собственности, котельная и тепловая сеть расположены в границах того же участка, размещение газовой котельной предусмотрено в составе проектной документации на строительство объекта капитального строительства, подключение сторонних объектов к котельной не предусмотрено, по условиям договора долевого участия застройщик за счет средств дольщиков производит работы по строительству внешних инженерных сетей и необходимых объектов инженерной инфраструктуры, доказательства привлечения иных средств для строительства объектов отсутствуют, в соответствии с действующим законодательством в проектной декларации не предусматривалось указание информации о составе общего имущества группы МКД, право собственности застройщика на спорный объект зарегистрировано 27.12.2021, отчуждение объекта лицом, не имеющим права на его отчуждение, не влечет возникновения права у приобретателя, суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о пропуске срока исковой давности.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Теплоэнерго» полагает, что решение подлежит оставлению без изменения, указывает, что управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявлять иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решениями общего собрания, в связи с чем Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений, собственники помещений должны предоставить товариществу право на обращение в суд, в настоящем деле консолидированная воля всех собственников не устанавливалась, судом первой инстанции обоснованно отмечено, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретный объект к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного имущества, возможности его использования как самостоятельного объекта, судом первой инстанции установлено, что спорная котельная находится за границей внешней стены многоквартирных домов, обслуживает более одного многоквартирного дома, спорная котельная имеет техническую возможность подключения к ней иных пользователей, согласно представленному в материалы дела заключению негосударственной экспертизы для отдельно взятого многоквартирного дома приготовление горячей воды

осуществляется в индивидуальном тепловом пункте, расположенном в подвале здания, где установлены и узлы учета ГВС, в каждом индивидуальном тепловом пункте отдельно взятого многоквартирного дома предусматриваются мероприятия по приготовлению теплоносителя для систем отопления и ГВС, присоединенные системы отопления каждого дома запроектированы по независимой схеме, проектная документация содержит указание на прокладку газопровода по свободной от застройки территории 13-ю участками от существующего газопровода, в то время как истец признает этот газопровод самостоятельным объектом, спорная котельная управляется исключительно ответчиком, по условиям договора долевого участия застройщик должен был передать объекты внешней инженерной инфраструктуры в собственность специализированной организации, истец пропустил срок исковой давности, не позднее июля 2021 года собственники помещений в многоквартирных жилых домах должны были знать о том, что имущество выбыло из их владения.

В судебном заседании представитель Товарищества поддержал заявленные требования, представитель ООО «Теплоэнерго» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Товарищество осуществляет управление многоквартирными домами 2,3,4,5,6,7,8,10,12,16 по ул. Победы, Ленинградская область, Всеволожский район, д. Энколово.

Многоквартирным жилым домом № 1 управляет третье лицо – ТСЖ «Горки Парк, Дом1».

Многоквартирные дома № 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,12,14,16,18 по ул. Победы расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 47:07:0713002:669 (далее - Земельный участок). Земельный участок является общим имуществом собственников помещений многоквартирных домов, расположенных на земельном участке, о чем внесена запись в ЕГРН.

Согласно разрешению на строительство № 47-RU47504302-030K-2016 от 19.02.2016 застройщику ООО «Охтинский Парк Девелопмент» разрешено строительство объекта капитального строительства: 14 малоэтажных многоквартирных домов и газовой котельной.

Согласно проектной декларации от 22.03.2016, от 09.07.2020, проектом застройки группы малоэтажных жилых домов ЖК «Горки Парк» предусмотрено строительство 14 многоквартирных жилых домов и газовой котельной.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию введены в эксплуатацию 14 многоквартирных жилых домов и здание газовой котельной, кадастровый номер 47:07:0713002:5433 (<...> зд.11).

Абзацем 4 пункта 1.2 договоров долевого участия предусмотрено, что кроме квартиры дольщик по результатам строительства объекта приобретает также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта, в том числе на земельный участок, указанный в пункте 1.3 договора, который по окончании строительства и после государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на жилые помещения в объекте, переходит в общую долевую собственность всех собственников жилых и нежилых помещений в объекте согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.3. договоров долевого участия ООО «Охтинский парк Девелопмент», являясь застройщиком, имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании следующих документов:

- свидетельства о государственной регистрации права на бланке 47 № 145564 от 18.04.2016., запись регистрации47-47/013-47/013/002/2016-2191/2 от

18.04.2016, подтверждающего право собственности застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство,

- разрешения на строительство объекта № 47-RU47504302-030K-2016 от 19.02.2016, выданого Комитетом государственного строительного надзора и экспертизы Ленинградской области, срок действия: до 31.12.2019.

- проектной декларации по объекту, утвержденной застройщиком 01.12.2015 размещенной в сети Интернет по адресу: http://www.gorodu.nct/u/docs/file/6f4eaa5dac0dc21b.pdf.

Ссылаясь на то, что спорный объект построен за счет средств дольщиков – собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположен на земельном участке, являющемся общей долевой собственностью, обслуживает только названные многоквартирные дома, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, применил срок исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством

Товариществом при обращении в суд с иском по настоящему делу были избраны такие способы защиты права как признание права общей долевой собственности, признание права собственности отсутствующим и истребование имущества из чужого незаконного владения.

Указанные требования заявлены истцом в целях защиты права общей собственности на объект, на который зарегистрировано право собственности ответчика, но который, по его мнению, независимо от государственной регистрации права, является в силу закона общим имуществом собственников помещений в МКД.

Истец основывал свои доводы на разъяснениях, изложенных в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которым право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в

многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По правилам части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях

юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во- вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Кроме того, согласно правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09, от 02.03.2010 № 13391/09, от 22.01.2013 № 11401/12, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме, для каких изначально целей предназначались спорные помещения.

Из приведенных норм законодательства и разъяснений высших судебных инстанций следует, что в целях определения состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в доме, необходимо учитывать, для каких изначально целей предназначались спорные помещения, а также выявлять необходимость постоянного открытого доступа к размещенному в спорных помещениях оборудованию, требующему обслуживания. Данные обстоятельства подлежат установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

В то же время в силу пункта 3.3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО5» действующее на момент его принятия законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такому рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего

пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

В связи с этим Федеральным законом от 30.12.2021 № 476-ФЗ, введенным в действие с 01.03.2022, то есть после возникновения отношений из договоров долевого участия, в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, согласно которым малоэтажный жилой комплекс определяется как совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.

Согласно части 4.3 статьи 4 названного закона к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов.

К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов.

Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию).

Материалами дела подтверждается, что спорная котельная при ее создании предусмотрена проектной документацией и строилась для обеспечения

теплоснабжения многоквартирных домов, расположена на земельном участке, с кадастровым номером 47:07:0713002:669, фактически используется для обеспечения теплоснабжения и горячего водоснабжения.

Спорная котельная создавалась застройщиком в рамках реализации проекта «Группа малоэтажных жилых домов».

Между тем, как следует из пункта 1.3 представленного в материалы дела договора участия в долевом строительстве дольщик поручает застройщику, а застройщик берет на себя обязательства за счет средств дольщика, пропорционально причитающейся ему доле общей площади объекта в размере площади квартиры организовать строительство объекта и производить финансирование всех работ и услуг, связанных с выполнением инвестиционного проекта по строительству объекта, в том числе работ по возведению собственно объекта, работ по строительству внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, работ и услуг по присоединению и подключению объекта к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу объекта в эксплуатацию, услуг по рекламе инвестиционного проекта по строительству объекта, осуществляя расчеты со всеми участниками строительства: подрядчиками, агентами, государственными органами исполнительной власти, поставщиками материалов и другими лицами, принимающими участие в строительстве объекта. Дольщик также поручает застройщику передать построенные за счет средств дольщика внешние инженерные сети и иные объекты внешней инженерной инфраструктуры, не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность в порядке исполнения инвестиционных условий, для их надлежащей эксплуатации в собственность специализированных предприятий. При невозможности исполнения указанного поручения (отказе указанных предприятий принять сети в собственность) внешние инженерные сети объекта поступают в общую долевую собственность всех участников долевого строительства объекта, как общее имущество, в рамках статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, и передаются застройщиком по акту для учета и эксплуатации эксплуатирующей организации (созданному ТСЖ).

Истцом не оспаривается, что ответчик является специализированной организацией, в связи с чем передача ООО «Теплоэнерго» спорной котельной не противоречит условиям договоров долевого участия.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2025 по делу № А56-85826/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.В. Изотова Судьи Н.С. Полубехина

Т.С. Сухаревская