Решение от 19 августа 2019 г. по делу № А40-131058/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115191, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть в порядке части 1 статьи 229 АПК РФ от 05.08.19 19 августа 2019 Дело № А40- 131058/19-1-814 Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску ООО "ГРАЧЕВКА" (412213 САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ РАЙОН АРКАДАКСКИЙ СЕЛО ГРАЧЕВКАУЛИЦА ЦЕНТРАЛЬНАЯ ДОМ 9, ОГРН: <***>) к ООО "ЦЕНТРАЛЬ" (412309, <...>, ЭТАЖ 1, ОГРН: <***>) о взыскании 415200 руб. задатка по договору от 27.07.2018 № 1

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании 415200 руб. задатка в двойном размере по договору от 27.07.2018 № 1. Требования основаны на том, что ответчиком не исполнены установленные заключенным сторонами предварительным договором от 27.07.2018 № 1 обязательства по заключению основного договора купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:17:7300016:23.

Определение о принятии искового заявления к производству и рассмотрении дела в порядке упрощенного производства размещено на сайте арбитражного суда в ИТС «Интернет». Копия определения получена сторонами.

Ответчик в отзыве заявил о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка (неполучения ответчиком претензии). По существу требований ответчик указал, что договор по существу не является предварительным, поэтому задаток не может быть взыскан в двойном размере, а также на то, что обязательства прекратились в силу п.6 ст. 429 ГК РФ. Ответчик также заявил о привлечении третьих лиц (долевых собственников спорного участка).

Суд отклоняет ходатайство о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, поскольку оно не обосновано.

Ходатайство об оставлении иска без рассмотрения отклоняется судом, поскольку в дело представлена претензия и две квитанции с описями вложения, согласно которым претензия была направлена по юридическому адресу ответчика (САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД БАЛАШОВ, УЛИЦА СОВЕТСКАЯ, ДОМ 188, ЭТАЖ 1), а также по адресу Воронежская обл., Новохоперский р-н, пос. Централь, ул. Советская, д.28 офис 1 (адрес, указанный в договоре).

Кроме того, ответчик, узнавший о процессе, самое позднее, 11.06.2019, добровольно требования истца не исполнил, что свидетельствует об отсутствии возможности досудебного урегулирования спора.

Изучив материалы дела, суд также пришел к выводу об отсутствии оснований привлечения третьих лиц. поскольку решение по делу не может повлиять на их права и обязанности по отношению к сторонам спора.

Изучив материалы дела, в том числе доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения требований.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен предварительный договор № 1 от 27.07.18, по условиям которого стороны в срок до 31 августа 2018 обязались заключить договоры уступки прав аренды на земельные участки общей площадью 20469072 кв.м, указанные в Приложении 1 и договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельные участки, указанные в Приложении 2. Сумма договоров установлена в размере 18970757 руб.

По условиям пункта 2.1.1. договора покупатель в обеспечение исполнения обязательств в отношении участков по Приложению 1 обязался внести задаток в размере 1750000 руб., а в отношении участков по Приложению 2 – 6000000 руб.

Уплата истцом задатка в данных суммах подтверждена материалами дела и ответчиком не оспаривается.

По дополнительному соглашению № 2 от 30.08.2018 срок заключения основных договоров установлен до 30.09.18.

Спорный участок с кадастровым номером 36:17:7300016:23 значится в Приложении 2 (пункт 3). В отношении него подлежали продаже доли в праве общей долевой собственности. Общая стоимость установлена 448785 руб.

По дополнительному соглашению от 27.07.18 стоимость долей спорного участка установлена в сумме 448785 руб., в том числе задаток 207600 руб.

Согласно пункту 4.1.2 договора доли в праве общей собственности на земельные участки согласно Приложению 2 принадлежат продавцу на праве собственности.

Однако в пункте 3.1.1. договора предусмотрено, что продавец обязуется зарегистрировать за собой в установленном законом порядке право собственности на доли в праве общей долевой собственности на земельные участки согласно Приложению 2. Из чего следует, что при заключении предварительного договора как продавец, так и покупатель исходили из того, что в Приложении 2 указаны земельные участки, в отношении которых права на доли могут быть не зарегистрированы за продавцом.

Выпиской из ЕГРН от 11.06.19 подтверждается, что на 10.06.16 за продавцом было зарегистрировано право собственности на 10/13 долей, в то время как 3/13 находятся в собственности трех физических лиц. При этом размер доли, подлежащей продаже по условиям предварительного договора соответствовал площади 148710,77 кв.м, следовательно, в отношении спорного участка стороны договорились о продаже зарегистрированных за ответчиком долей.

Согласно выписке спорный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, при заключении предварительного договора обе стороны должны были исходить из необходимости соблюдения требований, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Статьей 12 данного закона, в частности, предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из материалов дела не следует, что истец относится к категории покупателей, которым доля продавца может быть отчуждена без выделения земельного участка в счет земельной доли.

В пункте 1.2.2 договора предусмотрено, что земельные участки, указанные в Приложении 2, изначально предоставляются покупателю в аренду для приобретения преимущественного права покупки долей.

Однако, согласно выписке из ЕГРН, спорный участок находится в аренде с 19.09.13 на срок до 02.09.2028 у другого лица, о чем покупатель не мог не знать.

Перечисленные обстоятельства свидетельствуют о том, что, заключая предварительный договор, покупатель не мог не знать о правах третьих лиц на участок. Следовательно, истец заведомо знал, что для приобретения права на покупку доли без выдела участка, он должен договориться с пользователем о получении права пользования участком, а договор купли-продажи должен быть заключен только после перехода к покупателю прав аренды на участки, указанные в Приложении 2 (п.1.2.2 предварительного договора).

Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительным договором не предусмотрена обязанность продавца направить покупателю проект договора. Срок заключения основных договоров установлен до 30.09.18.

Истец в исковом заявлении указывает на то, что 28.11.18 он направил ответчику предложение «направить в адрес истца проект договора». Просьба направить проект договора не является предложением заключить договор. К тому же, ссылаясь на письмо от 28.11.18, истец этот документ в приложении к иску не указал и суду не представил, равно как и документ, подтверждающий направление письма.

Доказательств направления проекта договора до 30.09.18 истцом не представлено.

Из изложенных в иске обстоятельств и представленных истцом документов, не следует, что продавец уклонился от заключения договора в отношении спорного участка.

Согласно части 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Представленными истцом доказательствами не подтверждается, что ответчик является стороной, ответственной за незаключение сторонами основного договора в отношении спорного участка. Таким образом, основания взыскания задатка в двойном размере отсутствуют.

Суд принимает во внимание, что в соответствии с частью 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Соглашение сторон о прекращении обязательства в отношении спорного участка отсутствует. При этом истцом не доказано отсутствие своей вины в незаключении договора в отношении спорного объекта, равно как и невозможность исполнения договора по причинам, за которые истец не отвечает.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец утратил интерес к приобретению спорного участка по причине наличия законных прав третьих лиц и связанной с этим сложностью исполнения требований законодательства о продаже данного объекта, о чем истцу должно было быть известно при заключении предварительного договора. Схема продажи в виде перехода права пользования и связанного с этим приобретения права преимущественной покупки доли выбрана истцом в порядке ст. 421 ГК РФ добровольно.

Сама по себе сложность урегулирования отношений с третьими лицами не свидетельствует о наступившей невозможности исполнения договора, т.к. не свидетельствует о невозможности выдела участка в счет доли.

Суд принимает во внимание, что сумма задатка вносилась в отношении всех объектов единым платежом, а в Приложении 2 эта сумма распределена в качестве составляющей стоимости каждого из объектов. Обязательство оплаты оставшейся части общей цены договора установлено предварительным договором в размере 11220575 руб., исходя из общей суммы задатка и общей цены объектов. Суд исходит из того, что требовать возврата суммы задатка пропорционально цене одного объекта истец вправе только при отсутствии оснований у продавца удержать сумму в оплату объектов, в отношении которых договоры купли-продажи заключены и обязанность оплаты полной цены возникла. Сведения и документы, касающиеся обстоятельств исполнения договора в целом, в том числе в части продажи прав аренды по участкам, указанным в Приложении 1, суду не представлены.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что отсутствуют основания взыскания задатка в двойном размере, а истцом не доказано наличие оснований взыскания уплаченной суммы в порядке части 1 ст. 381 ГК РФ.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отклонить ходатайства ответчика об оставлении иска без рассмотрения, о переходе к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц долевых собственников земельного участка с кадастровым номером 36:17:73000016:23 и Управления Росреестра.

В иске отказать.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Судья Е.В. Коновалова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 29.03.2019 10:23:08Кому выдана Коновалова Екатерина Владимировна